(完整word版)高速铁路火车站商业物业的开发与经营
高铁类物业管理方案范文
高铁类物业管理方案范文一、前言随着高铁的快速发展，越来越多的人选择乘坐高铁出行。
高铁站作为高铁的重要节点，承载着众多旅客的到来，因此高铁站的物业管理显得尤为重要。
良好的物业管理不仅能提升高铁站的形象，更能提升旅客的出行体验。
本文将针对高铁站物业管理提出一系列切实可行的方案，旨在提升高铁站的管理水平和服务质量。
二、高铁站物业管理现状分析1.高铁站物业管理存在的问题目前，一些高铁站的物业管理存在一些问题，如设施老化、服务粗糙、环境脏乱等。
这些问题严重影响了高铁站的形象和服务质量，使得旅客的出行体验大打折扣。
因此，有必要对高铁站的物业管理进行改进和提升。
2.高铁站物业管理的重要性高铁站物业管理是高铁站的“面子工程”，直接关系到高铁站的形象和服务质量。
优质的物业管理能够为旅客提供更加舒适便捷的服务，提升高铁站的整体品质，吸引更多的旅客选择高铁出行。
3.高铁站物业管理的发展前景随着高铁的不断发展，高铁站的客流量不断增加，物业管理也将面临更大的挑战。
因此，高铁站物业管理需要不断完善和提升，以适应不断增长的客流量和不断提高的服务需求。
三、高铁站物业管理方案1.设施升级高铁站物业管理的首要任务是对设施进行升级。
首先要对高铁站的设施进行全面检查，发现存在的问题，及时修复和改善。
其次，要对设施进行更新改造，引进最新的科技设备和智能化系统，提升高铁站的服务水平和便利性。
2.环境整治高铁站的环境整治同样至关重要。
要加强高铁站的卫生清洁工作，做到每日清洁、定期消毒，保持高铁站的整洁、舒适。
同时，还要加强环境美化工作，增加绿化植被、布置景观灯光，打造温馨、舒适的环境。
3.人员培训物业管理的核心在于人，因此对高铁站的物业管理人员进行专业培训是非常必要的。
要对物业管理人员进行岗位技能培训和服务素质培养，提升他们的服务意识和专业水平，为旅客提供更加优质的服务。
4.安全管理安全是高铁站物业管理的首要任务。
要加强高铁站的安全管理，建立完善的安全制度和应急预案，加强日常巡查和监控，确保高铁站的安全稳定。
高铁站物业管理方案
高铁站物业管理方案一、前言随着我国高铁网络的不断扩建和完善，高铁站作为重要的交通枢纽，也越来越受到人们的关注。
高铁站的物业管理工作影响着广大旅客的出行体验和高铁站的形象。
因此，如何加强高铁站的物业管理工作，提升服务质量和管理水平，成为高铁站的管理者所面临的重要课题。
二、现状分析目前，我国高铁站的物业管理工作存在一些问题：一是服务意识不强。
部分高铁站物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够热情，对旅客的需求和意见反馈不能及时响应，影响了旅客出行体验。
二是管理水平不高。
部分高铁站的物业管理工作比较粗放，存在资源浪费和管理混乱的情况，导致服务效率低下。
三是设施设备老化。
部分高铁站的设施设备更新换代不及时，存在安全隐患和使用不便的问题，影响了服务质量。
三、管理目标本方案旨在加强高铁站的物业管理工作，提升服务质量和管理水平，确保高铁站的安全、舒适、便捷。
四、管理方案1. 提升服务意识（1）培训物业管理人员。
加强对高铁站物业管理人员的培训，提升他们的服务意识和职业素养，强调服务规范和工作态度，提高服务质量和效率。
（2）建立投诉渠道。
建立旅客投诉和建议的渠道，及时收集和处理旅客的意见和建议，满足旅客的需求，改进服务质量。
（3）设立服务指南。
在高铁站设立服务指南，明确服务流程和服务标准，引导旅客正确使用服务设施和设备，提升服务体验。
2. 加强管理水平（1）建立规范管理制度。
建立高铁站物业管理的规范管理制度，明确岗位职责和管理流程，规范管理行为，提高管理效率。
（2）优化资源配置。
合理配置物业管理资源，提高资源利用效率，降低管理成本，确保高铁站物业管理的正常运转。
（3）加强监督检查。
建立监督检查制度，加强对高铁站物业管理工作的监督和检查，及时发现和解决问题，确保服务质量和安全性。
3. 更新设施设备（1）定期检修设施设备。
定期对高铁站的设施设备进行检修和维护，确保设施设备的正常运转，提高服务质量。
（2）更新老化设备。
及时更新老化的设施设备，引进先进的设备技术，提升设施设备的功能和性能，满足旅客的需求。
高速铁路站区域的商业规划与开发
高速铁路站区域的商业规划与开发高速铁路客运站不仅是城市对外的枢纽，更是城市发展的引擎，其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性。
因此，重视对高速铁路客运站周边地区（以下简称高铁站区）商业的规划与开发将使未来火车站枢纽产生更有公共性的附加功能价值，使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的综合组团，城市发展的先导区，同时为本区房地产业的开发带来无限商机。
一、高铁站区的商业规划理论1、高铁站区的“三圈层”结构根据Schutz（1998），Pol（2002）等人结合高铁站点周边地区开发的案例研究，提出了“三圈层”结构模型。
将高铁站的影响区域划分为：核心区/第一圈层（primarydevelopment zones），布置交通枢纽、商业、商务、贸易、办公设施等城市公共设施，服务半径800m以内；影响区/第二圈层（secondary development zones），扩散影响区布置居住和公共服务用地混合功能，半径约1500m；外围影响区/第三圈层（tertiary developmentzones），半径1500m以外区域，布置对外服务功能以及主体功能配套的功能区（图1）。
图1高铁区相关活动示意图2、“三圈层”结构的特点由图1和表1可以看出，每个圈层都有各自不同的特点，其产业功能与用地空间布局各有特色。
值得注意的是商业在“三圈层”中的核心区和影响区均有涉及，与高体站区枢纽作用的关联性也较高。
第一圈层内包括交通、餐饮、宾馆、旅游、商务、信息、办公等，此类功能与高铁站场枢纽作用关联性最高，用地空间及功能布局上受交通枢纽控制“最大，是高铁站场交通服务区域。
空间和功能布局上具有一定的“刚性”，边界容易界定。
因此这个圈层是每个城市高铁站场枢纽的焦点规划地区。
重点是建立与城市一体化的道路交通网络，合理布局车站地区伴生的用地功能，最大限度地为客流提供各种方便、快捷、舒适的服务，商业在其中扮演着重要的角色。
高铁站物业管理方案范本
高铁站物业管理方案范本背景高铁站的物业管理，涉及到对维护旅客出行安全、维修站区建筑设施、提供商业服务等方面的要求。
针对高铁站物业管理中的诸多问题，制定一套可行的物业管理方案，有助于提高站区服务质量，保障旅客出行安全，增加站区商业收入。
方案概述高铁站物业管理方案的主要目标是通过对场区、建筑设施、绿化、商业租赁等方面的维护管理，提升站区整体形象和服务水平。
详细方案1. 站区建筑设施管护a) 日常巡查与规划管理在高铁站区的建筑设施中，大厅、站台、通道等区域均需要进行日常巡查。
这需要制定一套有效的日常巡检方案，固定时间、固定区域进行巡检。
建筑物内的电梯、留言板、举报箱以及公用设施也需要进行巡查和维护。
规划管理包括规划站区未来的发展方向，建筑结构设计及设计方案评估。
规划管理旨在确保建筑设施的整体环境、安全和合理性，并促进未来的可持续发展。
b) 安全防范措施高铁站的建筑设施往往涉及到大量的人员进出，需要在安全防范方面进行特别的管理。
对建筑设施，如天花板、地面、维修洞口等进行定期检查，防止出现意外情况，确保旅客安全。
c) 设施维修建筑设施的维修是保证站区整体运营的重要环节。
维护队需要检查并维护建筑物的各种设施和设备，包括电梯、楼层指示器、卫生间和灯光等。
2. 绿化管理高铁站区内的绿化是站区环境美化的重要组成部分，需要进行定期的维护与管理。
a) 绿化规划和设计针对站区的地形、自然环境及旅客流量等因素，确定合适的绿化规划和设计，保证绿化工作的持续性和统一度。
b) 绿化维护维护小组负责进行绿化维护工作，并定期进行检查和修剪，确保绿化的整体质量。
3. 商业管理高铁站区的商业管理包括商业设施规划、定位、招商和管理等各种环节。
a) 商业设施规划根据旅客流量和商业空间等要素，定期制定商业设施规划，并根据经验和市场监测来优化商业设施规划。
b) 商业设施定位根据商业规划，制定合适的商业设施定位，保证商业设施与站区特点相符合并符合市场需求。
高铁站前广场物业管理制度
高铁站前广场物业管理制度第一章总则第一条为规范高铁站前广场的物业管理秩序，保障广场内各项设施和资源的有序运行，提升广场的服务水平和形象，根据有关法律法规和政策，结合广场实际情况，特制定本制度。
第二条高铁站前广场物业管理制度适用于高铁站前广场内各项设施、资源、设备的管理、维护和运营，并对广场内相关管理人员的行为进行规范。
第三条高铁站前广场物业管理制度遵循科学、规范、公平、公开、便民、高效的原则。
管理机构应当依法履行职责，保障广场的正常秩序和公共利益，提升广场的服务水平和形象。
第二章广场设施管理第四条高铁站前广场内各项设施、设备和资源应按照物业管理方案进行管理和维护，保证设施设备的完好和正常使用。
第五条广场内设施的管理责任归物业管理机构，主要包括公共厕所、绿化景观、座椅、广场灯光等。
物业管理机构应当制定相应的管理制度和考核制度，确保设施设备的正常使用和维护。
第六条物业管理机构应当对广场内的绿化景观进行精心设计和养护，保持景观的美观和整洁，确保广场环境的良好。
第七条物业管理机构应当组织对广场内设备的定期检查和维护，及时处理设备故障和损坏，并保持设备的良好状态和正常使用。
第八条物业管理机构应当对广场内设施的使用情况进行统计分析和评估，及时调整设施的布局和数量，满足广场用户的需求。
第三章广场秩序管理第九条物业管理机构应当建立广场秩序管理制度，制定广场使用规定和管理办法，保障广场内秩序的良好。
第十条物业管理机构应当加强对广场内各项经营活动的管理，规范经营行为，保证经营活动的有序进行。
第十一条物业管理机构应当制定广场内人员管理制度，对广场内人员的行为进行规范，维护广场秩序，提升广场的服务水平和形象。
第十二条物业管理机构应当保障广场内各项服务设施的正常使用，如洗手间、供水设施等，及时消除各种安全隐患，确保广场用户的生命安全和身体健康。
第四章服务管理第十三条物业管理机构应当加强对广场内服务设施的管理，提升服务水平和体验，确保服务设施的安全可靠。
我国东部高铁客站商业开发经营管理的实践和思考
我国东部高铁客站商业开发经营管理的实践和思考唐青【摘要】对上海铁路局推进京沪高铁客站商业开发和经营管理的初步实践进行了总结，对高铁客站开发与经营管理中存在的突出问题进行了分析，并提出了进一步创新完善我国东部经济发达地区高铁客站商业开发与经营管理模式的若干建议.旨在创树我国高铁客站商业开发经营的新理念、新模式，实现高铁客站商业经济效益与社会效益的最大化。
【期刊名称】《上海铁道科技》【年(卷),期】2012(000)004【总页数】3页(P5-6,44)【关键词】高铁;客站;商业;开发;经营;思考【作者】唐青【作者单位】上海铁路局上海铁路多经投资中心【正文语种】中文【中图分类】F270近几年，随着京津城际、沪杭客专、京沪高铁等高速铁路的相继开通运营，铁路在我国经济社会发展中的地位和作用得到了进一步的提升，但同时也暴露出目前高铁客运组织及与之相配套的商业服务中，既有的经营管理模式难以适应高速铁路快速发展的要求。
本文通过对上海铁路局高铁客站商业开发经营的初步实践和存在问题的总结分析，对进一步完善我国东部经济发达地区新型高铁客站的商业开发与经营管理模式进行了思考。
1 上海铁路局高铁客站商业开发经营概况近三年来，上海铁路局紧密结合所处区域经济社会发展的特点，按照铁道部关于高铁客站商业服务“高起点、高标准、高品位、高效益”的工作要求，先后同步完成了管内沿海铁路、沪宁城际、沪杭2 上海铁路局高铁客站商业开发经营和管理的基本思路路局明确新型高铁客站商业要按照“系统规划、区域定位、品牌经营、专业管理”的思路统一组织开发。
系统规划，就是按照“系统集成、整体最优”的原则，注重客运服务与商业服务、环境形态与商业布局、硬件设施与软件管理的有机结合；区域定位，就是对照机场航站楼、城市主要商业中心等客站所在区域商业标杆的开发水准，按照“四高”要求进行个性化开发，体现客站商业开发与交通枢纽、地域文化的完美结合；品牌经营，就是将大型枢纽站的品牌定位于行业排名前三位和国际国内一线和二线品牌，以及在航站楼有过良好经营业绩的品牌；专业管理，就是通过建立专业管理团队、开展与专业公司合作等，提升高铁商业开发专业化水平。
火车站商贸城商管部运营管理手册年版定稿
商管部运营管理手册福州火车站商贸城有限公司二O一五年一月一日二、商场岗位职责三、物业岗位职责四、工程岗位职责五、安防岗位职责第二篇工作流程及表单列表第一章商场管理一、楼管工作流程及表单列表1、楼管日例行工作二、客服中心工作流程及表单列表2、客户投诉处理工作流程·3判断是否紧否第二章 物业管理一、物业工作流程及表单列表 1、日常工作流程 结案处理 客服追踪确认 报修部门验收O K2、例行工作二、物业各设备操作说明及规范1、高压电房(1)变压器温度温度80摄氏度(2)高压电应在9500-10500V范围内。
(3)低压电应在360V-420V范围内。
(4)高压电房操作人员均应持证上岗。
（应符合国家电监局许可之证书方可上岗）(5)分闸应从分开关向主开关、总开关断开。
(6)和闸应从总开关向主开关、分开关送电。
(7)时常检查变压器、高压柜、低压柜等运行情况、并做好记录。
2、发电机房(1)检查发电机机油是否正常，有无漏油现象。
(2)检查柴油、水箱水是否正常，有无漏油、漏水现象。
(3)检查蓄电池电压是否充足，定期补充充电。
(4)发电机房启动时，应将总空开切断。
(5)发电时，应逐级加载直到满负荷。
(6)停发电前，应逐级卸载，直到零负荷，怠速运行5-10分钟。
每星期运行一次，事件控制在30分钟之内。
3、空调机房(1)开机前，检查空调机组有无异常现象。
(2)检查电源线、空开接头有无松脱、电压是否正常。
(3)检查冷却、冷冻水泵有无异常现象。
(4)检查各阀门是否开启、各水位是否正常。
(5)检查冷却塔是否运行正常。
(6)一切检查正常后，先开启冷却塔风机冷却、冷冻水泵,运行正常后，再开启空调主机，观察并做好运行记录。
(7)停机时，先停空调主机，待主机允许停水泵时，再停冷冻、冷却水泵与冷却塔风机，再停空调吊柜、新风机房电源。
(8)停机后，巡视机房，无问题后，关灯锁门。
4、生活水泵机房(1)每天检查蓄水池水位是否在正常范围。
浅析高铁车站综合物业开发原则与模式
浅析高铁车站综合物业开发原那么与模式浅析高铁车站综合物业开发原那么与模式【摘要】近些年来随着我国高铁的快速开展，车站周边的综合物业开发逐渐受到铁路总公司和地方政府的关注，如何确定适宜的开发原那么，合理的开发规模显得尤为重要。
对此，本文通过对相关文件的分析，介绍了综合物业开发的原那么和相关开发模式，并对其未来的开展做出了展望。
【关键词】高铁；物业；开发；原那么；模式随着我国高铁里程的逐步增加，其平安性、便捷性、舒适性的乘车体验逐渐被广阔旅客认可。
伴随高铁带来的大量客流，车站周边的效劳设施需求量日益提高，其带来的巨大经济效益也逐渐被有关部门重视。
通过物业开发，打造商业交通综合体及站点周边土地的综合利用，加快沿线城镇建设，带动周边区域协调开展，为沿线地区带来客流，聚集人气，创立城市。
通过物业开发，创新城市空间组织方式，贯彻低碳、集约、人本的开发理念，最大化地提升站点核心区的城市品质。
运用市场手段对场站上盖、地下及周边土地进行综合开发，打造具有中国铁路特色的铁路综合开发模式，将因铁路建设带来的沿线土地及物业升值局部反哺铁路企业作为建设运营资金的补充，实现外部效益的局部内部化，促进铁路可持续开展。
一、高铁物业开发设计原那么1.1理念与开展新建铁路综合开发模式，并非单纯将铁路设施和房地产物业放在一起，更不是简单的以房地产补贴铁路的做法。
是一套理顺铁路建设、运输和土地开发相互关系的制度，通过在场站上盖及周边集中开展房地产物业，创造资本收益补贴铁路开展本钱，并提供人流聚集，为铁路运营、城市开展和社会整体创造最大效益。
因此，铁路建设工程综合开发需要铁路企业将铁路建造、运营与房地产开发、物业管理、资本运作、商业经营等运用市场手段有机整合，各部门通力合作推进，指导掌控前期规划、设计、施工建设和运营管理整个流程。
确保规划开发方案的实施，才能获取好效益。
1.2决策与效益新建铁路工程综合开发是围绕铁路建设工程而进行的，铁路建设工程是综合开发的前提和依托，因此，综合开发的前期筹划、规划设计和投融资运作，应与工程工程预可研、可研及初步设计同步开展。
火车场站物业管理方案
火车场站物业管理方案背景介绍随着城市的快速发展，火车场站作为城市交通的枢纽之一，承担着越来越多的交通运输任务。
而作为火车场站建筑物的核心，物业管理也显得尤为重要。
因此，制定科学的火车场站物业管理方案，是保障火车场站安全运行，提升效能的重要保证。
火车场站物业管理现状部分火车场站物业管理较为滞后，存在以下问题：1.物业管理体系不完善，导致制度不规范、操作不够标准化，增加了工作难度；2.员工素质普遍不高，存在管理角度透明度、面对行业变革的响应速度等问题；3.部分设施设备老化严重，安全和卫生存隐患；4.设备维护保养不及时，导致维护成本增加；5.物业管理规章制度不完善，时间跨度长、更新频率低，无法及时响应实际需求。
火车场站物业管理方案因此，为了提升火车场站物业管理的效率和服务质量，我们制定了以下的物业管理方案：1. 完善物业管理体系制定并完善火车场站的物业管理制度，建立健全管理制度体系。
建立高效的工作流程，采用信息技术和管理模式相结合的方式管理物业，实现全流程、全覆盖的信息化管理。
2. 培训员工技能加强员工培训，定期对员工进行知识和技能的提升培训，提高员工服务质量和业务水平。
建立健全物业服务管理制度，确保服务效果的保障。
3. 设施设备更新对老化设备进行更新换代，保证设备设施的安全运营。
并且加强设施设备的日常维护保养工作，延长设施设备的使用寿命，降低维护成本。
4. 不断优化物业管理流程根据物业管理的实际情况，不断优化管理流程，进行适度的简化和规范化设计。
在保证流程的同时，保证了效率以及工作质量。
减少各项物业管理工作的准备时间，提高管理工作的执行效率。
5. 定期制定物业管理规章制度定期制定物业管理规章制度，确保实际执行的规章制度与运营情况相符，同时，规章制度内容需要有针对性，具有操作性和可行性，能够更好地推进火车场站建设和管理工作。
总结火车场站作为城市交通的重要节点之一，物业管理方案的制定对于保障站内和周围的正常运转显得尤为重要。
高速铁路火车站商业物业的开发与经营
高速铁路火车站商业物业的开发与经营随着高速铁路的普及，火车站已经成为很多人出行的重要交通枢纽。
在火车站的商业物业方面，不少城市已经开始进行开发与经营，以满足旅客的需求，同时也能带来可观的经济效益。
本文就高速铁路火车站商业物业的开发与经营进行分析，探讨如何更好地利用这一资源。
一、市场需求与机遇火车站商业物业的开发和经营应该与市场需求密切相关。
随着经济的发展和旅游业的兴盛，越来越多的人选择乘坐高速铁路出行。
这些人的出行需求除了交通工具之外，也包括各种物品的购买和消费。
因此，火车站商业物业的开发和经营也可以充分满足旅客的消费需求，形成新的消费渠道和模式。
另外，随着城市化进程的不断加快，城市中心区域的商业空间越来越紧张，火车站周边的商业区域逐渐成为了重要的商业发展区域。
通过火车站商业物业的开放和经营，可以沉淀周边商户及品牌，提高周边商业配套及环境品质，进一步带动火车站周边地区的经济发展。
二、经营模式与业态组合火车站商业物业建筑物本身应当满足旅客的多方面需求，例如设施齐全，空间布局合理，环境舒适等等。
建筑方面可注重建筑风格、品牌形象、节能环保等方面，以提升整体形象和科学管理规范。
同时，火车站商业物业的经营模式和业态组合也应该充分地体现出市场需求和旅客的消费需求。
在经营模式方面，可采取自营和入驻合作两种合作方式。
自营经营模式，是由相关企业自己开展经营活动；入驻合作经营模式，是商业运营公司或商业地产公司资本和管理能力的介入，以促进商业物业的长期稳定发展。
同时，对于入驻的商户，火车站也可根据其品牌形象、服务质量和消费价格等进行考核和分类管理，从而保证火车站商业物业的整体品牌形象和经营质量，给旅客提供优质的服务和消费环境。
在业态组合方面，既要保证基础的餐饮、娱乐、购物服务，也要充分满足旅客的个性化需求，巧妙组合市场化新业态。
可以根据不同的火车站地理位置和旅客特点，开发适合当地文化特色、生活方式和旅游资源的文化体验区、休闲娱乐区、专业服务区和品牌购物区等，以满足旅客多样化的消费需求。
高速铁路火车站区域及商业物业的开发与经营
高速铁路火车站区域及商业物业的开发与经营背景随着高速铁路的建设和不断完善，铁路旅游、商务出行、物流运输等方式变得更加便捷快速。
同时，高速铁路火车站的建设也日益完善，成为城市交通中心和商业中心。
如何在高速铁路火车站区域开发和经营商业物业，既能满足更多人的需求，又能保持可持续性发展，是一个长期探索的问题。
市场需求随着高速铁路的开通，越来越多的人选择出行方式从飞机、汽车转为高铁。
根据国家统计局数据显示，在2019年春节期间，全国共有3.13亿人次出行，其中高铁运输占比达39.5%。
高速铁路火车站作为交通枢纽和商业中心，未来的市场需求必将不断增长，这也为商业物业的开发和经营带来了巨大的机遇。
市场现状在高速铁路火车站区域，商业物业的开发和经营已经成为其重要的功能之一。
火车站所在区域通常是城市的繁华商业区、旅游区、大型物流中心等重要节点，商业物业涵盖商业中心、酒店、商务办公、购物中心等多种类型，形式也越来越多样化。
从区域分布来看，高速铁路火车站商业物业主要分布在城市中心、商业中心和旅游景点周边。
这些地点不仅是交通枢纽，还集中了大量人流，有巨大的商业价值。
但同时，高速铁路火车站商业物业的开发和经营也面临挑战。
一方面，市场竞争激烈，商业物业类型和品牌已趋于同质化。
另一方面，随着人们对于智能化购物和办公等需求的不断增长，商业物业的经营和管理更加复杂，要求涵盖更广的服务和功能。
开发运营的策略为了在激烈的市场中获得竞争优势，高速铁路火车站商业物业开发和经营应该采取以下策略:定位更精准的商业物业商业物业的类型和规模应该更加紧密地与火车站所在区域的特点和需求相结合。
例如，商业中心可以打造以商务办公、电商物流为主，购物中心可以满足消费者对娱乐和休闲需求，同时也要注重环保和智能化发展。
在商业物业的开发和经营过程中，更需要注重人性化、定制化的规划和设计，以满足消费者多样化的需求。
特色化的经营管理模式高速铁路火车站商业物业的开发和经营不能单一依靠货架租赁，还需要注重打造特色化的经营管理模式。
火车场站物业管理方案
火车场站物业管理方案一、引言火车场站是城市重要的交通枢纽，承担着大量旅客的出行需求。
为了保障火车场站的安全、有序、舒适的运营环境，物业管理工作变得至关重要。
本文将从火车场站物业管理的必要性、管理目标、管理内容、管理措施、人力资源管理以及监督评估等方面进行详细分析和阐述，旨在提高火车场站物业管理的水平，确保火车场站的正常运营。
二、火车场站物业管理的必要性1. 社会责任感：火车场站是城市的重要交通枢纽，对推动城市经济的发展和繁荣起着关键作用。
保障火车场站的良好运营环境，增强城市形象和文化底蕴，提高城市排名的综合实力，是物业管理工作的社会责任。
2. 旅客安全：火车场站作为广大旅客出行的重要场所，旅客的安全和乘车体验是物业管理的首要任务。
加强对场站设施和设备的维护和管理，规范工作人员的服务行为，提高旅客满意度，是保障旅客安全的根本保障。
3. 设施维护：火车场站设施的维护保养，是场站运营的基础保障。
通过定期维护和检修设施，延长使用寿命，提高设施的可靠性和安全性，减少设施故障对场站运营造成的影响。
4. 环境卫生：火车场站是城市门面，环境卫生整洁与否直接影响城市形象和旅客出行体验。
加强对场站的清洁卫生管理工作，提高场站的整洁度和美观度，是提升城市形象的重要举措。
5. 设施运营：火车场站的设施运营与管理，对保障火车列车的正常运行和旅客的安全出行至关重要。
加强场站设施的运营管理，提高设施的使用效率，保障场站的正常运营。
三、火车场站物业管理的目标1. 提高管理水平：通过改进管理方法、提高管理效率，提升火车场站物业管理的水平，确保场站的正常运营。
2. 提升服务质量：加强对工作人员的培训和考核，规范服务流程和服务标准，提高服务质量和服务水平。
3. 保障旅客安全：加强对场站设施和设备的维护管理，提高场站的安全系数，保障旅客安全出行。
4. 提升环境卫生：加强场站环境卫生管理，提高清洁度和整洁度，打造一个舒适、整洁、美观的场站环境。
高速铁路火车站商业物业的开发与经营
高速铁路火车站商业物业的开发与经营前言2005年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
本文以XX高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在XX依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.XX—XX高速铁路对XX区域经济的影响2.京沪高速铁路对XX区域经济的影响二、高速铁路铁路站点商业项目的定位方法1.城市中心商业定位方法----购物中心与商业街区结合以零售商业为主2.城市边缘商业定位方法-----购物长廊为主可以在相邻区域考虑批发市场功能三、日本高速铁路站点商业项目的典型案例—京都火车站四、武广高速铁路XX新火车站商业广场的项目五、 XX城市生态CBD的策划思路一、高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.XX—XX高速铁路对XX区域经济的影响打开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域———环渤海经济区和长三角经济区。
“这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。
”长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级，而环渤海是一个正在建设的新经济区域，正需要承接这种辐射。
但现在这个哑铃的杆显然是太细了。
车站商业房运营方案
车站商业房运营方案一、项目概况随着城市的快速发展，交通枢纽地点成为了商业发展的重要区域。
车站商业房是指位于火车站、汽车站、地铁站等交通枢纽周边的商业用房。
这些地段交通便利，人流量大，是商业经营的黄金地点。
车站商业房的运营方案是指如何合理、高效的运营这些商业用房，最大化地发挥其商业价值。
车站商业房的运营方案必须充分考虑到交通枢纽的特点，合理利用资源，吸引顾客，提高盈利能力。
本文将从车站商业房的选址、业态布局、运营管理、市场营销等多个方面提出具体的运营方案。
二、车站商业房的选址车站商业房的选址是决定其运营成败的关键因素。
首先，要选择不同交通工具站点附近的商业房，比如火车站、汽车站、地铁站等。
这些地段人流量大，客流密集，是商业经营的最佳位置。
其次，要选择交通枢纽周边市场需求较大的商业房。
比如位于商业中心、写字楼密集区域、学校、医院附近的商业房。
这些地段消费群体丰富，市场需求旺盛。
最后，要充分考虑商业房自身的条件，如店面朝向、通风采光情况、交通便利程度等。
三、车站商业房的业态布局车站商业房的业态布局是指商业房内的商铺、商业设施的布置和使用安排。
良好的业态布局能够提升商业房的整体氛围，吸引顾客，增加销售额。
首先，要根据车站商业房的实际情况，设置适宜的业态。
比如在地铁站周围的商业房可以适合小吃店、便利店、快餐店等，吸引每天经过的上班族和学生；而在火车站周围的商业房可以适合购物中心、影剧院、大型超市等。
其次，要考虑商业房内部的布局规划，确保顾客流线畅通，商家店面互相配合。
比如设置主干道，方便顾客行走，设置休息区域，给顾客提供休息的地方。
最后，要注重商铺的设计装修。
商店的装修设计要符合顾客的审美需求，让顾客愿意花更多时间和金钱在这里。
四、车站商业房的运营管理车站商业房的运营管理是指对商业房内的商户进行管理和服务，确保商业房的正常运营。
良好的运营管理能够提升商业房的整体形象，吸引更多商户入驻，提高盈利。
首先，要建立完善的商户入驻制度。
高速铁路火车站区域及商业物业开发及经营
高速铁路火车站区域及商业物业的开发与经营杨宝民作者:深圳市新摩尔商业管理公司总经理清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民前言2005年杨宝民系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟体系，而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济发展，因此,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
通过2011年深圳新摩尔公司中标服务青岛高铁北站土地一级开发和城市设计的经验，今后高铁站前的长途汽车站和批发市场，酒店，写字楼以及商务公寓可以作为交通枢纽综合体统一规划设计，地下空间和地上立体设计。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国长株潭CBD的可行性，介绍长沙高铁东部新城规划的总体思路和长沙大河东发展战略。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,高起点规划高速铁火车站点周边5公里半径的整体开发，科学安排站前商业综合体开发,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济的影响图１武广高速铁路线路图在思考武广高速铁路对湖南的影响需要开阔视野,充分借鉴欧洲和日本发展高速铁路对区域经济的带动作用,避免单纯从交通观点规划和论证高速火车站周边区域。
武广高速铁路经过长沙,不仅大大提升了长沙的物流中心地位,而且为长沙经济发展带来重大商机；不仅加快广东产业向湖南的转移步伐, 而且提升了长沙在全国的商业地位。
铁路车站商业开发与管理模式
2302018年6月下 第12期 总第288期铁路车站的商业开发与管理以市场需求作为导向,充分发挥铁路优势,延伸铁路运输服务链,开发比较具有优势的经营项目,全方位的拓宽铁路市场。
在铁路车站上一位开发与管理中,需要统筹规划商业项目的经营范围、提升服务的档次、丰富服务内容。
随着我国铁路运输的不断发展,为了更好的满足乘客的需求,对铁路车站进行商业资源的开发和管理就成为比较重点的工作。
统筹规划各类生产要素与资源,为实现我国铁路运输多元化的经营战略而做出努力。
1 铁路车站商业开发与管理现状随着我国经济建设与铁路运输的不断发展,铁路车站商业开发与管理工作已经有所发展,但仍然存在着许多问题。
其中,比较主要的问题有五种:商业气氛不成熟、站房空间过大不易管理、乘客在站内滞留时间短、开发管理经验不足、难以形成铁路与地域商业的联动。
第一种,商业气氛不成熟。
有些铁路车站受到地域条件的影响及城市布局的限制,车站的站址会比较偏远,一般选择建在城市新规划的经济区。
这种新的经济区的商业气氛还不够成熟,且短时间内很难能够培育起来。
特别是当铁路沿线的经济水平发展不平衡的时候,车站由知名的商家竞相开发,会造成铁路全线的商业业态雷同,发展前景受到乘客客流的限制。
第二种,站房商业空间不尽合理且不易管理。
受到车站规划的影响,铁路车站的建设也因客流量的增加而逐渐扩大站内的空间,这就使得餐饮、零售、广告、旅客服务等等商业开发项目都容纳在车站的站房内。
在商业开发全面、包罗万象的同时,也为的铁路车站商业管理造成了很大的工作困难。
由于项目的众多,导致人流的分解,对于铁路车站商业开发的品牌化与规模化兼顾的目标,市场的相应力度不高,为整个铁路车站商业开发管提高了工作难度。
第三种,乘客在站内滞留时间短。
具有关统计显示,铁路车站内快速移动的客流平均滞留时间为10-40mi n左右,虽然客流量很大,但带来的实际消费力与购买力并不高。
一些有商业实力的商家也会因为营业额达不到预期而降低对于铁路车站的商业期望值,使铁路车站的商业开发与管理工作增加难度[1]。
车站广场物业管理方案
车站广场物业管理方案一、背景介绍随着城市化进程的加快和人口的急剧增长，城市的交通压力也越来越大。
作为城市的交通枢纽，车站广场在城市中承担着重要的交通枢纽作用，同时也承载着大量的人流和车流量。
车站广场的物业管理对于城市的交通和人流有着重要的影响，良好的物业管理可以有效地改善车站广场的环境秩序，提高城市形象，保障市民的出行安全和便利。
二、物业管理的现状分析车站广场的物业管理现状存在以下问题：1.环境卫生问题。
由于车站广场的人流量大，环境卫生问题比较突出，尤其是垃圾箱经常被乱丢垃圾，致使广场环境脏乱差。
2.车辆秩序混乱。
车站广场附近停车位紧缺，正在等待乘客的车辆经常乱停乱放，影响了交通秩序和市民出行。
3.商业管理混乱。
车站广场周边商业氛围浓厚，但存在一些小商小贩的无序经营，扰乱了市容市貌。
4.安全问题。
车站广场是城市的交通枢纽，人流量大，安全隐患需要及时处理。
三、物业管理方案1. 环境卫生管理为了解决车站广场环境卫生问题，物业管理公司应组织人员加强对广场的日常保洁工作，增加公共垃圾箱的数量，设置清洁工作站点，定时对广场进行清洁或清扫。
此外，还可以在广场上设置一些提示牌和警示标识，引导市民文明行为，倡导绿色出行，实现环境卫生管理和城市文明创建的双赢。
2. 车辆秩序管理车辆秩序混乱直接影响了市民的出行和市场秩序。
为了解决车辆秩序混乱的问题，可以通过以下方式进行管理：（1）加强停车管理，规范停车秩序。
车站广场周边可以设置停车场，对私家车辆进行有序停放，避免乱停乱放的情况发生。
（2）增加交通标志和提醒牌。
在车站广场周边的交通要道以及停车场入口处设置相关的交通标志和告示牌，提醒司机注意交通规则和禁止停车区域。
（3）加强交通巡查。
增加巡查人员，对乱停车辆进行劝导和管控。
（4）广场周边道路改造。
对车站广场周边道路进行改造，增加停车位和设置合理的交通标识，缓解停车位不足的问题。
3. 商业管理规范为了提升车站广场的商业环境，需要加强对商业管理的规范和监督。
高铁前期物业工作计划
高铁前期物业工作计划
1. 进行物业项目规划
2. 制定物业管理政策和流程
3. 寻找物业管理公司合作
4. 确定物业管理费用及预算
5. 进行物业设施设备采购及安装
6. 开展物业人员招聘与培训
7. 建立物业管理服务标准与考核制度
8. 确定物业运营管理系统的建设方案
9. 开展物业项目开发咨询与合作沟通
10. 制定物业保洁及环境卫生管理方案
11. 确定物业安全管理方案
12. 开展物业维修与保养计划的制定
13. 确定物业信息管理系统建设方案
14. 开展物业项目配套商务合作谈判
15. 完善物业项目的安全防范措施
16. 确定物业服务质量监督检查机制
17. 制定物业项目档案管理规范
18. 开展物业项目相关业主服务宣传工作。
火车站物业管理方案设计1
《物业管理》课程设计题目：济南火车站物业管理方案设计组员学号： 115 121 122 125 135 137 139 组员姓名：刘晨燕白垚赵艳辉李凤娇王琳婧姜文秀程晓丽课程编号： 122240312 指导教师：***院系：商学院房地产经营管理系二零一五年七月济南火车站物业管理方案设计目录第一章公司介绍 (1)第二章物业整体设想 (1)一、服务理念 (2)二、投标项目概况 (3)三、物业管理指标及措施 (4)第三章物业整体策划 (5)一、组织结构 (5)二、人员培训及配备 (6)三、物业管理模式，管理机制和监管机制 (9)第四章物业服务内容及承诺 (11)一、各项物业服务分项服务内容、服务目标及措施 (11)二、房屋及设备设施管理方案 (13)三、公用设施管理方案 (14)四、安全服务管理方案 (15)五、保洁服务管理方案 (16)六、档案管理方案 (18)第五章各项工作检查标准 (20)一、客户服务工作 (20)二、安保工作 (21)三、工程维修工作 (24)四、保洁工作 (24)第六章物业管理突发事件应急预案 (26)第七章物业服务费报价及预算 (27)一、管理项目部收入费用测算 (27)二、管理项目部服务费用支出测算 (30)第八章结语 (34)第一章公司介绍温馨集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是中国服务行业500强之一。
温馨爱吧物业管理有限责任公司是温馨集团旗下的国家二级资质物业管理企业，成立于二０一二年。
成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式，并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。
温馨爱吧物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由济南延伸至青岛、济宁、聊城等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、同济花苑、济宁同济科技工业园等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的商场超市，高层楼宇电梯、中央空调设备维护、园林设计等物业管理经验。
火车站物业管理作业规范
管养作业规范一、基本规范（一）机构设置及人员配置1.设立项目部。
2.项目部须按基本架构设置相应的管理、技术、专业等部门和操作班组，我方可进行适当调整，但不得降低对各管养子项目的质量控制要求，并以书面形式向采购人上报。
3.我方应按采购人要求配置相应的管理、技术人员和管养操作工、保洁人员、安保人员，配置标准及人数不得低于“人员配备要求“的规定，开工X个月内向采购人报送人员花名册。
4.主管及以上人员应常驻现场（不少于300天/年），合同期内原则上不得调换、不得与其他项目兼任，如需调整应向采购人书面申请。
5.主管及以上人员的调整比例应低于5%，主管以下人员的调整比例应低于10%，调整后的人员不得低于招标文件的配置要求，并应将调整人员的名单及时上报采购人。
6.采购人可以要求我方调整、调换主管及以上人员，投标供应商必须响应。
7.我方有义务在关键岗位培养XX本地户籍管理人员，本地管理人员人数不得低于总管理岗位人数的40%。
二、文明服务1.弘扬爱岗敬业精神、忠于职守、勤奋学习，刻苦工作，胜任本职，乐于奉献。
2.树立全心全意为人民服务的意识，积极为旅客排忧解难。
3.工作人员应规范着装、佩戴工作证，并做到仪表端庄、举止文明。
4.营造文明工作环境，办公环境整洁美观，使用文明用语，礼貌待人，热情服务。
5.坚持首问责任制，认真解答旅客问询；6.设立投诉信箱，公布监督电话，对投诉信件、电话，应认真对待，妥善处理，及时反馈。
三、档案资料管理1.档案资料的管理应有专门部门及专职人员负责。
2.档案资料的管理应建立收集、整理、鉴定、统计、归档、保管、借阅、检查、销毁等一系列规章制度。
3.档案资料的存放地应有防火、防潮、防虫鼠、防霉、防蛀、防盗等有效措施。
4.档案资料包括但不限于以下内容：（1）管理、运营和维修管养的指导性文件。
（2）各类运行、管养、值班日志和记录。
（3）国家、地方、企业的维修管养技术标准和维修管养操作规程。
（4）设施设备专项检查记录及年度技术状况分析报告。
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高速铁路火车站商业物业的开发与经营前言2005年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。
我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。
本文以长沙高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域CBD的可行性。
对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。
一、高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济的影响2.京沪高速铁路对济南区域经济的影响二、高速铁路铁路站点商业项目的定位方法1.城市中心商业定位方法----购物中心与商业街区结合以零售商业为主2.城市边缘商业定位方法-----购物长廊为主可以在相邻区域考虑批发市场功能三、日本高速铁路站点商业项目的典型案例—京都火车站四、武广高速铁路长沙新火车站商业广场的项目五、长沙城市生态CBD的策划思路一、高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.武汉—广州高速铁路对长沙区域经济的影响打开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域———环渤海经济区和长三角经济区。
“这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。
”长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级，而环渤海是一个正在建设的新经济区域，正需要承接这种辐射。
但现在这个哑铃的杆显然是太细了。
怎么办？？图2京沪高速铁路关键数据示意图京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路，沿线居住着全国1/4以上的人口，还有济南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。
京沪铁路只占全国铁路营运线的2%，却承担了全国铁路客运量和货物周转量的10.2%和7.2%，运输密度是全国铁路平均运输密度的4倍。
京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离,今后南京到上海购物消费人群将会增加,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。
无锡的的城市商业与物流地位加强,无锡区域经济发展增加了拉动力。
京沪高速铁路对上海经济发展影响最大,上海市闵行区华漕镇的房地产价格开始上升,相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。
二、高速铁路铁路站点商业项目的定位方法1. 城市中心商业定位方法日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目,商业一般以零售业态为主。
大连胜利广场位于大连火车站南侧,所在地区是大连商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。
原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。
顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多大连市民前来休闲购物。
图3 大连胜利广场开发成功经验:充分利用城市中心地下通道优势,有效引导人流进入大型地下商业购物中心,突出青春时尚等业态,多种业态有效组合。
香港开发商特别注重长远经营,成为全国最成功的地下购物中心。
2.城市边缘商业定位方法上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。
上海市政府正式发布《上海市综合客运交通枢纽布局规划》，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。
在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。
另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。
图4 上海虹桥交通枢纽总平面图图5 上海虹桥交通枢纽规划效果图我们认为上海虹桥商业区规划要重点考虑如下问题:第一办公、商业、餐饮、酒店建筑面积应该有合理的比例,根据市场研究结果设定相关比例。
由于酒店占有非常重要地位我们建议以经济型连锁酒店为主,同时设置四星级酒店和五星级酒店各一家,其中四星级酒店客房数目可以根据市场调查结果设定。
第二建议在商业布局与业态设计中充分考虑引进外国百货和本地特产经营有经验的商场,在建筑形态上要考虑购物中心与商业街区结合,其中商业街区要占有重要位置。
在项目航站楼的商业布局需要,建议采用国际上流行的长廊布局,中间设置自动扶梯,把出口和商场入口巧妙结合,整个购物流线比较通畅。
图6 韩国仁川国际机场航站楼商业布局深圳新摩尔公司服务上海虹桥交通枢纽商业和国内其它高速铁路站点商业物业的优势:第一新摩尔公司拥有地铁、轨道交通、高速铁路、机场商业物业管理专家,成功服务过青岛国际机场、上海松江大学城轨道交通综合体项目,熟悉特种商业物业的特点,积累了挖掘商业价值的实战经验,能够为客户挖掘巨大商业价值。
第二新摩尔拥有国际化视野系统考察了美国华盛顿、汉城、香港国际机场商业布局与商业经营。
第三新摩尔拥有广泛的招商网络,在酒店、商场、特色品牌招商方面具有丰富资源,招商网点遍布上海、北京、深圳、长沙等大城市。
深圳新摩尔公司在商业综合体价值挖掘方面形成了自己的专业方法:1. 交通特点与商业物业通道结合,最大限度发挥不同交通方式的优点,有效提升商业物业的人流经过率。
2. 办公、酒店、公寓等可销售物业与商业物业比例合理,一般通过销售非商业物业或少量商铺就可以收回全部投资。
三、日本高速铁路站点商业项目的典型案例—----京都火车站京都火车站位于新干线上，是拥有1800万人口的京阪神（Keihanshin）地区（东京、大阪、神户）的客流中心。
京都每年有4000万游客，在上世纪80年代，京都车站已经非常局促，因此新车站的建设势在必行。
京都车站大厦设计竞标要点是在1990年1月发布的，竞标组委会为设计师规定了三大目标：（1）更新公共交通系统；（2）更好地接待旅客；（3）焕发市区活力。
半年后原广司设计事务所提交的方案中标。
初步设计、扩大初步设计于19 94年6月完成。
工程在1993年12月已部分开工，1995年3月全面开工，19 97年7月竣工，同年9月1日，包括饭店、商业设施在内的全部设施开门营业。
为京都新车站的设计专门组织了国际竞标会，在日本这样的竞标其实是非常少的，整个设计工作持续了约6年半！京都车站项目的重要性与艰巨性由此可见，这是京都重要的历史地位与现实需要所决定的。
图7日本京都火车站建筑空间图8京都火车站购物中心图9 京都火车站步行街京都火车站占地38076平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，塔屋1层，高达60米。
它实际是一个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅）、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。
四、武汉广州高速铁路长沙新火车站商业广场的项目长沙新火车站商业广场是未来区域的中心,因此在业态规划上需要充分考虑批发商业与零售商业的可能性,考虑未来区域十年的发展,重点要考虑站点商业以零售为主,相邻地区以批发为主。
图10长沙新火车站建筑及广场效果图在火车站商业定位的策划过程中,我们立足于长沙商业实际情况,同时借鉴德国慕尼黑和日本京都火车站等项目商业配置的经验,立足长远考虑业态方案与商业布局。
图11德国慕尼黑火车站内部商业空间建筑策划意见1.自然光能够照射到负二层,建议设立下沉广场,采取剧场式设置,中间设置表演舞台。
广场两侧上空设立玻璃屋顶,增加项目采光面积,雨水可以直接流出到广场上。
图12 法国巴黎列阿莱广场下沉广场拱廊概念的引进和合理布局很有时代氛围(1)自然采光增加购物空间的通透性(2).采用此形式自然换气增加空气新鲜度,让顾客在商场停留更多时间,将购物拱廊作为创新形式引入,增加地下空间商业价值。
图13 地下空间采用十字拱廊自然采光根据项目实际情况建议设置十字拱廊,与地下管理用房结合,形成合理的景观,同时避开出入口。
2.采用购物中心大平面布局与地下购物长廊结合的商业布局形态。
主力商家需要大平面布局,地下购物长廊适合各类品牌进驻,购物长廊在高速铁路站点中具有重要作用,可以重点考虑购物和休闲形态,提高旅客的旅行质量。
图14日本阪神地下街区商业设施建议五、长沙城市生态CBD的策划思路长沙在规划芙蓉区CBD的同时,建议利用长沙新火车站周边8公里统一规划的机会,充分利用浏阳河磨盘洲风光,考虑以火车站3公里半径重点鼓励企业总部进驻,建立生态型总部基地和物流中心和商业中心,重点服务长株潭区域。
探讨在长沙发展我国中部区域CBD的可行性鉴于武汉中部金融中心的地位与发展规划,长沙金融立足于服务湖南全省,金融相关总部鼓励在长沙新火车站生态CBD设立区域总部,积极吸收银行、保险、证券等机构入住,加快服务湖南企业上市工作。
图17 长沙新火车站周边现场相片(杨宝民拍摄)图18 长沙新火车站规划模型(爱普斯顿方案)发展现代金融、物流等第三产业,有利于加强湖南在我国中部地区的地位。
长沙新火车站周边8公里半径区域是长沙今后不可多得的土地资源,紧邻城市中心,关系长沙未来城市50年发展。
发展生态型CBD不仅要对土地功能进行规划,而且要策划在先,按照国际惯例,重视先期策划与咨询,邀请总部经济、商业经营、规划设计、火车站建设、城市建设多学科专家参与。
高起点选择CBD标杆—巴黎拉德方斯图19 巴黎新区拉德方斯CBD拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。
于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。
规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。
截止到1992年，国家已投资160亿法郎。
目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。