商住公寓项目定位报告
上海市酒店式公寓项目前期定位报告
开发商利益
作为三湘四季花城大型居住 社区的收官之作，力争做好 临门一脚，实现项目价值最 大化
市场现状
新城区域住宅开发早期发展 迅速，但办公氛围匮乏， 传统酒店式公寓面临诸多挑 战和风险
项目核心目标
如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？
2
项目面临问题解析
本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造
3
项目问题解决方向
我们从3大方面对本项目进行了深度剖析：
（包括对地块区域、地 块自身的分析）
项目地块分析
项目剖析
项目剖析
（包括对区域酒店式公寓及同级别 区域新兴酒店式公寓的分析）
酒店式公寓市场分析
（包括对区域住宅物业整体市场、客 户需求特征、区域重点项目的分析）
区域住宅市场分析
4
前期工作回顾
为此，我们主要完成了以下的调研及访谈工作：
4 项目市场定位 • • • • • • • • 项目定位背景诠释 项目定位策略解读 项目定位策略之项目物业方向 项目定位策略之项目客户方向 项目定位策略之项目产品策略 项目整体定位 项目价格定位 项目客户定位分析
2 区域住宅市场分析 区域整体住宅市场分析 • • • • • • • • • 松江新城住宅市场发展脉络 松江新城总体供求趋势分析 各房型供求趋势变化 各房型市场份额变化趋势 各房型面积段配比 目前在售公寓项目分析 在售小户型公寓分析 在售住宅市场分布 区域市场环境分析总结
1. 我们深度访谈了以下部分楼盘及机构
• • • • 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 松江规划局负责新城规划审批人员 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员
房地产公寓项目产品定位报告
目标客户接受度高
市场供应少，拼合户 型
确定本项目住宅产品结构
方案二：不考虑 50/90，假设通过前 期工作，可将50/90 的规定取消。 总套数671套。
比例
35% 45%
面积段
90㎡以下 90-120㎡
房型
三房二厅一 卫 三房二厅二 卫 三房二厅二 卫 四房二厅二 卫
细分比例
35% 45% 10% 10%
按常规发展的可能结果
从竞争上
或与周边楼盘形成同质化竞争，或对旅游造成冲 击
从档次上 资源条件较差，档次受影响
从销售上 拿地成本高于周边项目，导致成本较高，价格无 竞争力
我们的期望目标
从竞争上
在竞争中脱颖而出，且不对旅游造成冲击
从档次上 保持项目一贯的营造水准
从销售上 快速销售，快速回笼现金
实现期望的途径
房地产公寓项目产品定位报告
报告思路
产品差异化 项目界定
问题界定 和结构化分析
一流的经济型产品 严控成本
产品定位与 整体开发思路
项目认知
提出问题
解决路径
实现目标
项目背景事实
区域现状为工业区，根据最新规划，虽有部分工厂搬迁，但今后 仍是以工业、仓储、居住、农居等混杂的综合性区域，且项目周 边无景观资源。 项目占地面积49亩。 项目土地成本为4300元/㎡，周边绝大多数项目地价在4000元/ ㎡以下，且集中在2500-3500元/㎡ 之间。
资源环境劣势较大 规模小 地价相对相高 未来交通便捷 生活配套不齐全 市场竞争激烈 旅游公寓仍在销 售期
项目周边道路现状较好，地铁建成，虽规划有公交站点，但无明 确实施时间。
项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托项目镇镇区设 施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85 万方。 推出A地块，总量约10万方。
某商住楼产品定位与商业定位报告
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载某商住楼产品定位与商业定位报告地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容2006年8月北京市第七街区三期B10 商住楼产品定位与商业定位报告目录第一章总体市场回顾总结分析一、宏观经济分析1、北京国内生产总值分析2、北京全社会固定资产投资分析3、北京可支配收入分析4、消费性支出分析5、消费价格指数分析6、人均住房面积及商品房开发分析7、外商投资分析二、城市规划和城市化进程1、北京城市布局分析2、北京城市化进程分析2.1、城市化进程2.2、城市的扩张2.3、人口的郊区化2.4、基本影响3、其他影响因素3.1、奥运对北京未来发展的影响4、人民币升值影响分析5、小结三、05年北京房地产市场运营状况分析1、房地产开发投资完成情况2、房地产开发当年资金到位情况3、住宅用地供应情况4、住宅施工、新开工情况5、住宅供销情况5.1、商品住宅现房供销情况5.2、商品住宅期房供销情况5.3、存量住房交易情况6、住房价格情况6.1、商品住宅期房预售价格。
6.2、存量住房买卖价格。
四、06年第一季度北京房地产市场运营状况分析1、房地产开发投资完成情况2、房地产开发当年资金到位情况3、住宅用地供应情况4、住宅施工、新开工情况5、住宅交易情况5.1、商品住宅现房交易情况5.2、商品住宅预售交易情况5.3、存量住房交易情况6、住房价格情况6.1、商品住宅预售交易价格6.2、存量住房买卖价格第二章区域市场回顾总结分析一、丰台区域市场宏观经济概述1、房地产开发企业投资保持快速增长2、经济适用房建设稳步增长3、商品房销售增长迅速二、丰台区域商务、商业市场分析1、北京丽泽商务区--重点发展现代服务业2、中关村科技园区丰台园--生物医药电子信息为主导产业3、大红门特色商业街4、木樨园商业圈5、丰台商务核心板块分析6、丰台区域产业结构分析7、商务产品消费市场结构总结三、丰台区域消费市场分析1、年龄结构分析2、丰台区消费市场客群职业统计分析3、购买面积分析4、价格分析5、区域客群来源统计分析6、本项目后期市场预测四、区域竞争市场分析1、区域同档次竞争项目价格走势分析2、区域竞争项目供给与去化量一览表3、区域竞争分析总结第三章 B10商住楼销售策略方案一、项目分析1、项目概况2、商住楼项目SWOT分析3、产品定位4、客群定位二、项目（商业部分）分析1、区域商业市场分析2、本项目商业产品3、SWOT分析3、SWOT分析4、本项目商业部分定位5、商业部分规划要点建议三、项目推广策略1、产品策略2、定价策略3、差价原则：4、调价策略5、销售执行策略点6、营销渠道分析7、媒体选择：8、广告推广策略四、项目销售计划1、销售时间计划2、销售阶段计划3、销售回款目标（以全部销售计算）第一章总体市场回顾总结分析一、宏观经济分析1、北京国内生产总值分析2005全年，北京国内生产总值已经达到了6815亿元，按可比价格计算，较2004年增长11.1%。
深圳南山公寓项目定位报告
项目总体规划有2栋超高层建筑体，未来将承 接起南山城市地标建筑的光环
588m
439m 430m 384m 355m
赛格大厦 平安国际金融中心
京基金融文化中心
世界贸易中心 地王大厦
地王大厦
赛格大厦 区域分布特征 深圳300.8m以上的超 高层建筑主要集中在福田 中心区以及罗湖； 南山由于受城市规划因 素影响，超过300m的超 高层建筑非常少。
本报告是严格保密的。
CBD
涉外 商圈
宫城 中央公园
金融 中心
东京中城
港区 东京涉外商圈，国际气氛最为浓厚。聚集40多个外 国大使馆、商务街，酒吧云集的六本木，高级住宅 街，高级商店街，东京中城和汐留SIO-SITE，东京铁 塔位于此。
中央区
东京中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银 行、东京证券交易所，银座、大型布庄、日本桥、 以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。
规划实施及分期构思
市场调研阶段
与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究
整体定位
项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出
定位及物业发展建议
根据客户意见修改中期报告 参与规划汇报并针对规划方
房地产市场调研 政府人员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 为解决核心进行多角度多层
数据指标：
总建面：35万㎡ 写字楼：15万㎡ 公寓：6万㎡ 酒店及其他：14万㎡
项目指标：
共3栋超高层建筑 主楼63层/250米 两栋附楼42层/186米
中央商务区
3、北京中央商务区
位于北京中央商务区， 东三环国贸桥西南角； 周边顶级写字楼、公寓、 酒店和高档购物中心聚 集。如国贸公寓、嘉里 中心、雅诗阁等。
某商务公寓定位报告
区域规划
路漫漫其悠远
3
区域规划
四大核心区域功能细分，全面促进前海大时代发展步伐
大空港 前海深港服务拓展区
碧海中心区 次级产业、居住配套区
新安 传统商业、居住核心
前海中心区 新兴城市商务核心
路漫漫其悠远
大空港：前海深港现代服务业合作区的延伸拓展区、宝安新功能区 2012年2月，深圳市长许勤强调，加快推进大空港地区规划发展，坚持高端 定位，大力发展空港经济，努力构建一个国际一流的大空港现代新城；《大 空港地区综合规划》编制启动，大空港地区属于深圳城市总体规划中城市重 点地区预留的远景发展用地，拥有宝贵的储备用地资源，发展潜力巨大。深 圳开始迈入空港经济时代
路漫漫其悠远
《宝安区十二五交通规划》 加快推进沿江高速、大外环 高速、清平高速二期、龙观 快速路、梅观高速等高快速 路共计140公里，同时推进深 中通道、南沙路、海滨大道 的前期规划，基本形成“三 横七纵”的高快速网络，实 现区域干线路网与珠三角高 快速路网的快捷连通。
107国道：107国道起点为北京广安门，终点为广东深圳文锦渡口岸， 是连接各大 经济中心、港站枢纽、商品生产基地和战略要地的公路。 福州大道：西起沿江高速福永立交，往东止于洲石路西乡段，中途穿越福永、西乡 两街道，与洲石路、石岩南环路、布龙路一起形成贯穿宝安区东西向的城市干线性 道路，将宝安区西部工业组团、中心组团、西部高新组团、中部服务组团有效地连 接，形成组团间功能互补，进而达到资源整合的目的。
11号线：机场北站与规划中的深圳机场T4航站、穗莞深城 际铁路、深茂铁路无缝对接，发挥着地铁与机场、铁路的 交通枢纽作用。
13号线：沙井线（暂定名）；起于大空港，止于平湖站 ，为快速线，全程43.1km；
南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板
南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板XX项目定位建议初稿一、项目分析1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段；2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；①市场商住公寓型投资产品热度上升。
观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；②五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”。
根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。
作为离XXX和XXX 最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；③五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。
商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。
随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；二、案例分享1、安吉·华尔街工谷概述安吉·华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。
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光彩国际公寓由光彩建设集团有限 公司投资兴建,围合在工体与富国海 底世界10万平米绿地、4万平米水面 自然天成的清雅环境之中，光彩国 际公寓建筑面积16万平米，配设充 足的地下车位。兼具采光与布局均 好性的210-1000平米超大户型，圈 定高品质生活。
技术指标分析
户型
项目名称 建外SOHO 苹果社区
LOFTEL 北京香颂
68.95-88.55
32.2%
-
-
-
88.31-133.49 43.9% 111.03-196.18
17.2%
163.2-181.79 193.46-223.1
100% 6.7%
设计概念 SOHO
LOFT、蒙太奇 SOHO LOFT SOHO LOFT -
主力户型：多数集中在二居； 面积区间：一居约36～96平米、二居约50～160平米、三居约100～290平米，其它约160～580 户型配比：一居多数占20～30%，二居多数占45～55%，三居多数占20～30%，其它多数占10% 设计概念：流行设计为SOHO、LOFT
City one(金隅国际)位于望京地块的 南侧，规划建设用地面积33400平方米， 由南区和北区两部分组成。总建面 178900平方米，居住建筑面积119900 平方米，其中南区由4栋32层99.2米高 的塔楼和3栋18层56.6米高的板楼组成。 北区由2栋8层、11层的板楼组成。
LOFTEL位于朝阳区望京湖光中街1号, 为建筑面积约1万7千平方米左右的 商住两用楼，地上为16层，地下为1 层。一、二层为商业用房：二层为 青鸟健身望京店，一层为大厦大堂， 物业管理中心，银行及星巴克咖啡， 3层至16层为商住两用房。主力户型 为160－190平方米，共77套。
阳光100 远洋新干线 光彩国来自公寓1居96.57
18%
60.25-96.26 83.4%
36.09
20%
50.38/71.72 22.2%
-
-
2居
3居
其它
117-161
64%
235/290.44
16.4%
165
1.6%
159.81-163.1 8.3% 193.61-194.36 8.3%
－
－
83.75-128.54 35%
调查项目一览
CITY ONE (金隅国际I) 总建面：17万平米 户 数：南区592套 均 价：9200元/平米 容积率：3.59
LOFTEL（鹏景阁） 总建面：1.7万平米 户 数：77套 均 价：8900元/平米 容积率：5.86
北京香颂 总建面：30万平米 户 数：约1000多套 均 价：9100元/平米 容积率：约3
设备设施
项目名称
电梯
热水
供电
供气
供暖
通讯
安防
建外SOHO 名牌电梯 24小时
苹果社区
名牌电梯, 2.5米/秒
24小时
阳光100
芬兰通力 24小时
远洋新干线
中外合资" 蒂森克虏伯 24小时
"
光彩国际公寓
原装进口日
本三菱 2.5m/s电梯
24小时, 直饮水
清城时代广场
24小时
CITY ONE 进口电梯 24小时
阳光100 总建面：16.67万平米 户 数：1000套 均 价：13000元/平米 容积率：4.21
SOHO现代城共分为A、B、C、D独立的 四座， B、C座为4万平方米的写字楼， A、D座为10万平米的SOHO公寓。地下 共三层，地上部分约17万平米。整个 建筑的1、2层大部分为近2万平方米的 商场，内设步行街，设计中有艺术庭 院。D座2、3层为俱乐部，其中三层为 6米高的特殊设计，可供对层高有特殊 需求的客户使用，如画廊、影视制作 所、展览厅等。
LOFTEL
芬兰通力 24小时
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
双路供电 双路供电 双路供电 双路供电
天然气 天然气 天然气 天然气
天然气 天然气 天然气 天然气
地板式供暖
2条IDD
智能安防系统
市政供暖,户内设高档钢 制散热器
苹果社区总体规模约70万平米，分 为南、北独立两区，南区苹果公寓 36万平米。北区转基因苹果27万平 米，由蒙太奇商务公寓、苹果LOFT、 EVD大厦和现代院落商街苹果二十二 院街组成，构筑了CBD创意商务建筑 群。
CBD高档外销公寓，占地3.8公顷， 建筑面积21万平米，其红橙黄极富 时代感的建筑立面与长安街对面的 SOHO现代城南北呼应，被誉为“新 北京的东大门”成为现代北京的标 志性建筑之一。项目由5栋高层公寓 楼及3栋临街写字楼组成，目前居住 与商用业主50%左右为外籍人士。
大兴康庄项目 商住公寓产品定位报告
伟业顾问
设施设备 户型设计 单体设计 总体规划 商住公寓设计任务书
商住公寓整体定位
目标客群解析
市场市调场研调研
汇 报 框 架
调查项目一览
建外SOH0 总建面：70万平米 户 数：SOHO公寓2000多套 均 价：20000元/平米 容积率：4.8
苹果社区 总建面：70万平米 户 数：一期2600多套 均 价：15250元/平米 容积率：4.37
北京香颂集合写字公寓、精品公馆、 花园洋房、城市公寓、商业中心5 种物业形态，不同的物业类型形成 商务——半商务——纯居住的自然 过渡，形成丰富的功能空间，更吸 引复合人群的和谐相处，自由交流 乃至激情对撞，为生活提供无限可 能。
调查项目一览
远洋新干线 总建面：24.4万平米 户 数：1120套 均 价：13500元/平米 容积率：3.99
光彩国际公寓 总建面：16万平米 户 数：约400套 均 价：16000元/平米 容积率：4.37
远洋新干线规划了集“LOFT公寓”、 “高级公寓”、“酒店式公寓”、 “街区商业”、“高级会所”、“英 式园林”于一体的综合社区，总建筑 面积24万平方米，主力户型为100—— 160平方米，全部精装修，6栋塔楼同 期施工同期入住，开盘价格1万元/平 方米左右。
115-149.39
30%
170/300
15%
129/127/115 66.7% 140/151/160 11.1%
-
-
-
-
217.6-218
50% 271.53-272.02 50%
CITY ONE
57.1-57.81 16.2% 118.91-140.76 26% 170.18-195.54 44.1% 208.05-588.57 13.7%