海南房地产市场调查研究

[博鳌市场价格反应]
博鳌地区上半年在售项目仅为千舟湾、宝莲城、博鳌经典，市场供应量偏小，而下半年迅速增加博鳌亚洲湾、博鳌湾、博鳌海御、郡 原长滩雨林、博鳌香槟郡等几个项目，市场供应量增加，销售均价在1.5-2万元之间，均带精装修，装修标准普遍在4000元以上/平方。
典型个案表现
个案名称
宝莲城 卡森·亚洲湾 长滩雨林 中信·山钦湾
三亚区域小结
■ 三亚湾区域在售项目中，销售均价在5万以上项目，均连续几个月0成交记录 ■ 整体销量的涨幅无明显变化； ■ 本月在售的各个项目均无加推产品，价格基本保持不变。 ■ 日访问客户急剧减少，各大项目销售案场冷清无访客。 ■ 三亚市场各竞争项目截止2010 年9 月的总体销售的网签存量共约为:47 万平米，未销售产品数量： 5369 套。
资观景源
一线海景 二线海景 一线海景 一线海景 湖景房 海景房 二线海景
销售状态
在售盘
渐入尾盘 在售盘 在售盘 在售盘 在售盘
2月15日前 均价
9万元 2.5万元 5.5万元 5.2万元 2.3万元 1.5万元 1.5万元
10月29日 销售报价
停盘 3万 6.5万元 7.5万元 2.7万元 2.5万元 2.6万元
琼海区域小结
■ 琼海加积市区销售价格受兆南· 山水汇园、永金· 海域天城等新开项目的影响，销售价格逐渐拉低， 新开楼盘基本保持在6000左右均价推出； ■ 整体销量略比其他地区项目销售高，但市场供应量增加速度高与销售速度，供大于求的市场局面依 然存在； ■ 博鳌市场销售价格环比2010年1-2月份，销售价格均有下降，主要受新开楼盘拉低入市价格相关； ■ 日访问客户急剧减少，各大项目销售案场冷清无访客，各项目纷纷反映受暴雨天气影响，10月销 售同比9月要差； ■ 为提高客户吸引力，采用提高装修标准的手法，暗中拉低项目销售价格。 ■ 同区域小范围内同品质项目过多，后期市场竞争日趋激烈，销售价格仍有小范围下调空间。
项目最新资讯
在售楼栋 销售现状 推出时间 客户情况
2期H栋 签约销售 2010-2-10 岛外投资型
2期总量 推盘总量 销售情况 销售均价
1200套 240套 60% 2.5万元
面积段 户型段 总价区间
57-69平方 1房 143-175万元
长滩雨林
250 200 150 100 50 0 33% 54平1房 50% 64平1房 48 16 16% 85平2房 1% 118平3房 192
［信息］两部委发文调控楼市用地，囤地达一年禁止再买地
国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让 管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的， 都将禁止竞买资格。
［点评］规范土地市场，同时在一定程度上缩减商品房供应量
拿地限期开工，囤地禁止买地，在一定程度上会刺激部分开发企业，放缓拿地，拓张 企业的步伐，对土地市场的清理，也是间接的对房地产市场的清理，规范土地市场后， 部分开发商将不再盲目拿地，同时，也制约了一些即将进军房地产的企业步伐。
套数 7 6 5 4 3 2 1 0 7月份 8月份 9月份 10月份 宝莲城销售量走势图 3 2 套数 5 6
销售量不稳定，同时销售量偏低，10月份最为冷淡，近半 个月无客户访问，只在国庆后1-3日销售了2套，据反映主 要原因为天气影响。目前该项目将装修标准提高至50006000/平方，家具家电带住宿、洗漱用品全部备完。
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套数、比率 系列2
长滩雨林推出公寓户型配比图
套数（套） 7 6 5 4 3 2 1 0 7月份 8月份 9月份 10月份 长滩雨林销售走势表 1 3 4 套数（套） 6
圣淘沙岛已经售磬，10月初推出巴厘岛，共104套，目前 已经销售4套，实际成交价格在380万-550万/套，送70-80 万/套装修标准，春节前计划推出位于中间两栋公寓楼。
项目最新资讯 在售楼栋 销售现状 推出时间 客户情况 巴厘岛别墅 签约销售 2010-8 岛外投资型 推盘总量 销售总量 销售情况 销售均价 104套公寓 4套 4% 面积段 户型段 总价区间 113-135平方（不含赠送） 3房 400-600万元
琼海地区其他个案销售动态跟踪
Fra Baidu bibliotek
[中信· 山钦湾] 计划于11月份推出市场，目前价格未定，预计价格在1.5-1.8万元之间，带2000元装修标准，先销售公寓，后销售 别墅。 [永金· 海域天城] 认购阶段，项目销售案场还未装修完毕，在加积昌隆酒店和海口上邦百汇城均设有接待点，大户型均价5600元/平 方，小户型7500均价；计划11月份开盘销售。 [兆南· 山水汇园] 1期销售1-7号楼，约1300套房源，已经销售40%，现场访问量非常低，日访问量低于5组；主要靠分销带客户，主 要的客户来源，来自哈尔滨的区域总代理。
［点评］“限贷”政策在一定程度上抑制中低端投资型客户
“限贷”政策的颁布，对于高端型置业客户的影响甚微，而对于中低端投资客户的影响较大 ，政策实施后，中低端项目销售量受整体市场影响，销量持续下降，在大环境影响下，以 琼海地区为代表，兆南· 山水汇园、永金· 海域天城等新开项目，纷纷拉低入市价格，对地 区市场价格影响较大，预计可造成地区性价格整体下降。
在售楼栋 销售现状 推出时间 客户情况
4期 签约销售 2010-2-5 岛外投资型
4期总量 推盘总量 销售情况 销售均价
704套 704套 60%
面积段 户型段 总价区间
130-330平方 2-4房 600-1600万元
靠海四栋5.2万元/平方；后四栋4.7万元/平方
国际公馆
套数、比率（套） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 500套 一 房（57-65） 200套 二 房（120-160） 100套 三 房（167-180） 套数、比率（套） 25% 12% 62%
项目最新资讯
国际公馆销售走势图
在售楼栋 销售现状 销售均价 推出时间
全部 签约销售 65000元/平方 2009-12-01
项目总量 推盘总量 面积段 销售情况
802 802 50-180平方 61%
已售数量 剩余数量 户型段 总价区间
约486套 约316套 1-3房 320-1100万元
海居
户型配比图 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 54套 118平方 两 房 28套 173平方 三 房 5套 340-403平方 复式 套数、比率
项目最新资讯
在售楼栋 销售现状 销售均价 推出时间
全部 签约销售 75000元/平方 2010-1-18
项目总量 推盘总量 面积段 销售情况
82 82 118-173平方 48%
已售数量 剩余数量 户型段 总价区间
约39套 约43套 1-3房 885-1300万元
三亚地区其他个案销售动态跟踪
[凤凰岛] 停盘，停止销售 在售的是3#楼已封顶，工程进度慢，在售主力户型区间在60—300平米，8月份退5套房源，9月份退2套房源，10 月暂无退房记录。 [金中海•蓝钻] 7-10月仅销售1套，销售情况一般，销售速度较慢；现已售出75%的产品，剩余货量占总体量的25%。2#望海阁、 3#悦海阁在售，5 层以上可看海，精装一房至五房面积在45-300 平方米，起价29000 元/平方米，一次性付款享 9.8 折优惠。 [凤凰水城南岸] 小高层面积95-280平方米，每栋66套，共推两栋累计132套，销售剩余70余套，销售率47%；高层面积44-85平方 米，每栋364套，只推一栋，剩余300余套，销售率约16%；公寓均价约2.7万元/平方带装修，6、7月份各销售2套， 8、9月份为0销售记录，10月份销售4套，均为44余平方小户型。 [财富海湾公馆] 6-10月均为0销售记录，项目大部分客户均是认购未签约。现酒店式公寓和族系公馆在售，酒店式公寓均价49000 元/平米，族系公馆均价70000 元/平米，一次性付款享9.8 折优惠，按揭无折扣。
备注
10月销售3套 剩三分之一货 7-10月零销售 8、9月份零销售
半山半岛（四期）
户型配比率 60% 51% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 360套 300套 24套 四房（310） 20套 五房（330） 两房（130-150） 三房（190-280） 3% 3% 户型配比率 43%
【2】海南房地产个案销售动态
[三亚市场价格反应]
自3月份开始，海南房地产销售量迅速下滑，持续了半年之后，在10月传统销售旺季到来之际，恰逢暴雨天气，严重影响客户来琼旅 游考察，投资置业，在坚持了半年时间后，部分开发企业价格依然坚挺，但部分新开楼盘入市价格放低。
典型个案表现
个案名称
凤凰岛 美丽新海岸 国际公馆 海居 凤凰水城南岸 富力湾 雅居乐
项目最新资讯 在售楼栋 销售现状 推出时间 客户情况 5、6号高层、部分别墅 签约销售 2010-8 岛外投资型 推盘总量 销售总量 销售情况 销售均价 382套公寓 145套 38% 2.3万元 面积段 户型段 总价区间 54-118平方 1-3房 124-271万元
卡森· 亚洲湾
250 200 150 100 50 0 33% 54平1房 50% 64平1房 48 16 16% 85平2房 1% 118平3房 192
套数 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0
零销售记录
0 7月 0 8月 海居 销售走势图 0 9月 0 10月
套数
自6月份起，连续5个月0成交量，月来访客户不足20组， 常出现日0客户访问局面，8月份退掉1套2房的房源。销售 案场只有一位销售员，营销总监及销售经理陆续离职。
资观景源
一线海景 一线海景 一线海景 一线海景
销售状 态
2月15日前 均价
2.9万元
10月29日 销售报价
2.5万元 400-600万元/套 2.3万元
备注
在售盘
别墅，含70-80万精装修
待售盘
11月份即将推出市场
宝莲城
60 50 40 30 20 10 0 20% 59平方 20% 57平方 20% 59平方 宝莲城户型配比图 20% 69平方 20% 68平方 套数、比率 系列2 48 48 48 48 48
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套数、比率 系列2
长滩雨林推出公寓户型配比图
套数（套） 7 6 5 4 3 2 1 0 7月份 8月份 9月份 10月份 长滩雨林销售走势表 1 3 4 套数（套） 6
销售现场无访客，10月份客户来访量明显比9月份下降， 截止28日，10月仅销售1套。目前均价2.3万元/平方，带 4000元/平方精装修。家具家电，硬装软装全部配齐。
海南房地产市场10月份资讯报告
［报告目录］ 1、海南房地产宏观政策动态
2、海南房地产个案销售动态
3、海南房地产市场销售小结
【1】海南房地产宏观政策动态
［信息］三亚海口出台“限购令” 海南楼市进退两难
海南楼市经历年初的疯狂飙升之后，从2月份开始进入高价无量运转阶段，成交量一直萎靡 不振。10月12日和14日，三亚和海口两市先后出台了《关于进一步贯彻实施促进房地产市 场平稳健康发展政策意见》，提出即日起对包含购房人、配偶及未成年子女在内的海口市 及外省市居民家庭从即日起至12月31日只能在海口新购买１套商品住房。三亚和海口的楼 市限购政策内容基本一致。但不同的是，海口的住房限购政策仅仅推行至12月31日，而三 亚暂时未对限购时间作规定。
套数（套） 7 6 5 4 3 2 1 0 7月 8月 9月 10月 半山半岛销售走势图 1 2 4 套数（套） 6
半山半岛自2010年2月5日正式开盘销售4期以来，共推出 房源704套，已经销售约60%，前期曾销控过靠海四栋楼， 目前全面放开销售，日访问客户在5组左右，客户访问量 下降。
项目最新资讯
销售套数 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0
零销售记录
0 7月 0 8月 0 9月 0 10月
销售套数
自春节后起，2010年3月至今，共销售5套房源，6月份销 售最后一套，7-10月份均为0销售记录，目前该项目刚换 新营销总监，准备包装后，在春节前重新推出市场，据项 目案场透露，销售价格或不下调。
［点评］ “限购令”短期影响海口，长期影响有待考量
对于当前比较冷淡的市场而言，限购政策没能直接影响到当前的销售情况，同时，限购政 策仅仅是短期行为，如果这一政策不能持续，将造成元旦后市场的一个剧烈反弹，调控的 效果将抵消。
［信息］海南对不符合条件的非本地居民暂停发
海南省政府下发《贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的意见》,要求省、 市、县国土资源部门要会同有关部门加大专项整治和整改力度,严格依法查处土地闲置及炒 地行为,加强对房地产开发企业购地和融资监管,加强房地产市场监管。要求商业银行根据风 险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。