上海甲级写字楼标准层面积研究
上 海 甲 级 写 字 楼 标 准
上海甲级写字楼标准甲级写字楼标准国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳：一、硬件设施目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。
1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；3. 标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）；4. 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在80W/m2以上；6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨•台,候梯时间不超过30秒钟；8. 停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；9. 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；10. 智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）：预留OA电力负荷50V A/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。
楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。
二、装饰装修1. 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。
2. 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；3. 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；4. 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；5. 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；6. 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；7. 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。
上海 办公楼每层面积500平方米规定
上海办公楼每层面积500平方米规定写字楼三级别：顶级、甲级、乙级A：首先顶级写字楼相关标准（参考）：办公面积：总办公面积超500平方米单层建筑面积1，50至200平方米；结构设计：写字楼堂要求宽敞挑高10米架高台超15厘米；标准层净高2.7米公共走廊通道宽度2米；停车位配置：一百五十比一比例配置即150平方米配置至少1车位停车场设置计费防盗安全系统；升降系统：根据5万总面积计算每部客梯服务面积应低于4，000平方米等待间低于30秒配备先进智能控制系统客梯与货梯区至少2部货梯营业式：整写字楼项目单产权仅外租外售1至2内入住率低于百分之七十安保系统：24监控安保服务配套：专用货运通道及残疾通道满足条件才能称作写字楼等级顶级写字楼等级：顶级B：甲级写字楼相关标准办公面积：总办公面积超20，000平方米单层建筑面积1000平方米；结构设计：写字楼堂要求宽敞挑高10米架高台超15厘米；标准层净高2.7米公共走廊通道宽度2米；停车位配置：150至二百比一比例配置即150至200平方米配置至少1车位停车场设置计费防盗安全系统；升降系统：根据2万总面积计算每部客梯服务面积应低于5，000平方米等待间低于40秒配备先进智能控制系统客梯与货梯区至少1部货梯入住率：1至2内低于百分之六十五；安保系统：24监控安保服务满足条件才能称作写字楼等级甲级写字楼等级：甲级C：写字楼等级低乙级写字楼入住率：低于百分之五十；办公面积：总办公面积超10，000平方米单层建筑面积800平方米；结构设计：标准层净高低于2.5米公共走廊通道宽度2米；停车位配
置：三百比一比例配置即三百平方米配置至少1车位升降系统：根据2万总面积计算每部客梯服务面积应低于六千平方米速度低于三米每秒；安保系统：24监控安保服务写字楼等级标准给企业选址参考怕忽悠。
上海甲级写字楼标准层面积研究
海 甲级 写 字楼 标 准 层面 积 的整 体 分布 情 况 比较 一 致 。 主要 是 由于 当前 甲级 写字 楼 在
１ ９ 年 一 ２０ ９７ ０ ２年期 间建 成 的数量 占到 了
上 海 甲级 写字 楼 总 数 的 ７ ％ 左右 。 ４
其 次 是 ２ ０ ０ ４年 一 ２ ０ 年 间建 成 的 ０５
域 所 占 的 比 例 较 大 ． 而 人 民 广 场 和 南 京
面 积 段 仅 占 了很 少 的 一 部 分 。
通过 以上 两个 时 间 段 内建 成 的 甲级 写
六 大 聚 集 区 域 的 标 准 层
面 积 的 分 布
目前上 海 主 要 的 甲级 写 字楼 聚 集 区 域
有 ６个 ．但是 它们的发 展 年 限却 不尽 相 同 ．
甲级 写字 楼 它们 的 面积 段 较 之 整体 面 积
３８ ｆｅｕ ‘ Ｏｆ ｉＢ ｃ
维普资讯
段 分 布 情 况就 有 所 不 同 了 。其 中 ２ ０ — ０ ０ ２０ ５ ０平 方 米的 面 积段 的成 为 了绝 对 主 力 ， 而 １０ ０— ２ ０ 平 方 米的 面积 段位 居 次席 ． ５ ００ １０ ０ ０— １０ ０平 方米和 ２ ０ 平 方 米 以上 的 ５ ５０
标 准 层 面 积 的 分 布 情 况
统 计 结果 显 示 ． 目前 上海 甲级 写字 楼 的标 准 层 面积 分 布较 为 广 泛 ． 占市场 主 流 的是 １０ ０— ２ ０ ５ ０ ０平方 米 面积 段 的 ．其次
是 １０ ０ ０— １０ ０平 方米 面积 段 的 。 ５
从 落 成 时 间 看 标 准 层 面
况 、落成时 间不 同的 甲级 写字楼 的标 准层分
国际甲级写字楼 顶级写字楼参数概要
国际甲级写字楼顶级写字楼标准参数概要顶级：办公部分需超过50000平方米参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。
建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。
构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。
安保：“产权只租不售，实行单一产权。
”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。
顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。
甲级：电梯等候时间不超过40秒建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。
1-2年内的入住率不低于65%。
电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。
构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
乙级：24小时内提供维修服务“目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。
”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。
建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。
甲级写字楼标准层面积
甲级写字楼标准层面积
甲级写字楼是指设施完备、管理规范、租户结构优良、办公环境一流的写字楼。
在选择甲级写字楼时，很多公司会考虑到办公空间的面积，因为面积直接关系到办公环境的舒适度和工作效率。
那么，甲级写字楼的标准层面积是多少呢？
一般来说，甲级写字楼的标准层面积在1000平方米到2000平方米之间。
这个
面积范围是根据市场需求和建筑设计的最佳实践得出的。
在这个面积范围内，办公空间既能够满足企业的办公需求，又能够提供舒适的办公环境。
甲级写字楼的标准层面积设计考虑了很多因素。
首先，办公空间的布局需要合理，能够满足企业的办公需求。
其次，办公空间的通风采光要好，员工在办公的过程中能够感受到自然光线和新鲜空气，有利于提高工作效率。
此外，办公空间的设施设备也需要齐全，比如空调、网络、安全系统等，这些设施设备的齐全能够提升办公环境的舒适度和便利性。
在选择甲级写字楼时，企业需要根据自身的实际情况来确定所需的标准层面积。
一般来说，大型企业会选择较大面积的写字楼，因为他们需要更多的办公空间来容纳员工和设备。
而小型企业则会选择较小面积的写字楼，因为他们的办公空间需求相对较小。
总的来说，甲级写字楼的标准层面积在1000平方米到2000平方米之间，这个
面积范围是根据市场需求和建筑设计的最佳实践得出的。
在选择写字楼时，企业需要根据自身的实际情况来确定所需的标准层面积，以提供舒适的办公环境和提高工作效率。
甲级写字楼的评价标准是什么
甲级写字楼的评价标准是什么来源：写字楼网 2006年12月14日 00:58对于寓意“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA （楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA （安保智能化）。
过去也有3A级写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。
如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。
在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。
上海市 A甲级写字楼行业标准评估报告
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
外立面 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 玻璃幕墙 铝单板+石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙
大堂层高(单位：米）
16 14 12 10
8 6 4 2 0
大堂层高(单位：米）
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座
绿地中心二期
龙峰大厦
办办层高指数 ★★★★☆ ★★★ ★★★★★ ★★★
★★★★☆
★★★★
项目名称
办办层高指数
静安嘉里中心
★★★★
东海商业中心
★★★
长风国际大厦
2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统。
3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字化用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。
物业公司 浦东世纪花园物业管理有限公司 上海招商局物业管理有限公司 第一太平戴维斯 仲量联行 长城物业 上海龙峰物业公司 上海众行物业管理有限公司 商维物业 永南物业管理有限公司 高力国际 中国港中旅集团 第一太平戴维斯 中远物业
甲级5a写字楼建筑标准
甲级5a写字楼建筑标准
甲级5a写字楼建筑标准
甲级5A写字楼建筑标准是指建筑物等级为甲级，办公空间等级
为5A的写字楼建筑标准。
以下是甲级5A写字楼建筑标准的主要要求：
1. 建筑面积不少于5000平方米，具备完善的设施和服务。
2. 外墙采用高档建筑材料，如玻璃幕墙、大理石饰面等，颜色
和款式要符合城市规划要求。
3. 办公区域布局合理、灵活，办公室空间深度不超过18米，通风、采光良好，视野开阔，办公家具应符合人体工学原理。
4. 建筑内设有中央空调、新风系统、消防设施、电梯、停车位
等配套设施，保证正常使用。
5. 办公楼内设有高级商务中心、餐厅、咖啡厅、会议中心等配
套服务，方便租户办公和生活。
6. 电力系统配备高质量的发电机组和变压器，保证正常用电需求，可靠性高。
7. 建筑物内外装修符合环保要求，无毒无异味，人性化设计。
以上是甲级5A写字楼建筑标准的主要要求，希望以上内容能够
帮助您了解该标准。
最新甲级写字楼标准
最新甲级写字楼标准（第一太平，上海）写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。
随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。
日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。
解读甲级写字楼与国际甲级写字楼的标准现在，上海写字楼有上千栋之多，分布在浦东浦西的各个区域。
写字楼按一定的标准可以划分为甲级写字楼、乙级写字楼等，今天我们来着重探讨下，关于甲级写字楼与国际甲级写字楼的基本标准。
1. 开发商的背景甲级写字楼的开发商要求有有良好的市场声誉，而国际甲级写字楼的开发商除了有良好声誉之外，还需具备丰富的商业地产发展经验和在目标客户群的口碑。
2. 写字楼的位置甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统直接相连；国际甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统及地铁直接连接。
3. 物业管理的品质前者要求是国际化的物业管理公司，有丰富的甲级写字楼管理经验；后者在前者的基础之上，还需要有丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准。
4. 写字楼的体量前者需要在3万平米以上，而国际甲级写字楼的体量需要在5万平米以上。
5. 楼层的平面甲级写字楼要求整层可出租使用面积超过1,000平米，使用率超过70%，房型方正，采用无柱形设计；而国际甲级写字楼的整层可出租使用面积超过2,000平米，使用率超过75%，考虑可拆卸楼板的设置。
6. 室内净高前者不低于2.6米，后者不低于2.8米7. 客梯系统前者要求客梯分区设置，平均等候时间不超过40秒，梯速2.5-4.0米/秒；后者要求平均等候时间不超过30秒，梯速3.5-5.0米/秒。
8. 停车位甲级写字楼不低于0.9个/平方米，后者不低于1.2个/平方米。
上海商务写字楼评定标准
上海商务写字楼评定标准包括以下几项：建筑规模和品质：甲级写字楼的建筑面积通常在5万平方米以上，建筑品质较高，具备独立产权和5A智能化系统。
地理位置：甲级
写字楼通常位于城市主要商圈或交通枢纽地区，交通便利，基础设施完善。
配套设施：甲级写字楼通常配备有现代化的会议设施、商务中心、高档商务会所、咖啡吧、银行等，提供全天候、全方位、一站式服务。
内部装修：甲级写字楼的内部装修达到三星级标准以上，有中央空调系统，提供舒适的办公环境。
租金水平：甲级写字楼的租金相对较高，但通常会提供较高的租金回报率，是投资性客户考虑的主要因素。
增值空间：甲级写字楼通常位于城市主要商圈或交通枢纽地区，具有较高的增值空间。
物业管理：甲级写字楼通常由专业物业公司进行管理，提供高质量的物业管理服务。
国际甲级写字楼顶级写字楼参数概要(精)
国际甲级写字楼顶级写字楼标准参数概要顶级：办公部分需超过50000平方米参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。
建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。
构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。
安保：“产权只租不售，实行单一产权。
”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。
顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。
甲级：电梯等候时间不超过40秒建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。
1-2年内的入住率不低于65%。
电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。
构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。
停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。
乙级：24小时内提供维修服务“目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。
”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。
建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。
上海市闸北区人民政府办公室关于转发区规划局《闸北区甲级办公楼建设标准指导性意见(试行)》的通知
上海市闸北区人民政府办公室关于转发区规划局《闸北区甲级办公楼建设标准指导性意见(试行)》的通知文章属性•【制定机关】上海市闸北区人民政府及其他机构•【公布日期】2008.08.18•【字号】闸府办发[2008]20号•【施行日期】2008.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文上海市闸北区人民政府办公室关于转发区规划局《闸北区甲级办公楼建设标准指导性意见（试行）》的通知（二○○八年八月十八日闸府办发（2008）20号）区政府各部门、各街道办事处、彭浦镇政府、区管重点企业：经区十四届政府第70次常务会议讨论同意，现将区规划局《闸北区甲级办公楼建设标准指导性意见（试行）》转发给你们，请认真按照执行。
特此通知闸北区甲级办公楼建设标准指导性意见（试行）为提升我区办公楼宇品质，大力发展楼宇经济，依据国际及行业通行的办公楼评估标准，结合我区办公楼的发展现状和特点，制定闸北区甲级办公楼建设标准指导性意见。
一、适用范围闸北区行政区域内甲级办公楼的建设管理。
二、标准控制硬件设施、装饰装修、商业配套、软件服务等。
三、建设标准1、硬件设施--地理位置：位于主要商务区，具有完善的基础和配套设施、交通便捷；--建筑规模：单体建筑面积不小于1万平方米；--办公空间：标准层面积不小于1200m2；单体建筑面积大于3万平方米的，标准层面积不小于1500m2；能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；--标准层高：室内净高2.7m以上（楼层铺装、吊顶后净高）；--大堂：空间宽敞，风格独特，光线充足；--得房率：不小于70%；--空调系统：国际知名品牌中央空调系统，宜选用节能环保空调系统，具有分区、分项控制能力，新风量在30立方米/人小时以上；--电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积不大于4000平方米/吨台，候梯时间不超过30秒钟；--停车位：至少每100平方米有一个停车位，并实现智能化高效管理；--供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在80W/m2以上；--供水系统：24小时冷热水供应，并有中水处理系统；--智能化系统：达到5A级标准，即办公智能化（OA）、楼宇自动化（BA）、通讯传输智能化（CA）、消防智能化（FA）、安保智能化（SA）。
甲级写字楼基本标准
业内人士认为，目前市场上通行的对于办公楼产品的分类标准，是以一些机构报告中的甲级和乙级来作为参照，不过，真正关于什么是甲级写字楼或者是其他级别的写字楼，在分类标准和体系上目前并没有统一的、经有关方面明文规定确认的权威说法。
对甲级写字楼的判断主要还是一种项目规划、策划和推广中的参考性指标。
如目前比较通行的甲级写字楼的条件主要有以下几点，但这些所谓约定俗成的标准，主要还是一些条件性的列举，与一个严格的标准和定义要求是有距离的。
1.位于中央商务区的涉外办公楼，楼层净高不低于2.6米，单层面积1000平方米以上且可以自由分隔区域。
配有开水间及公用卫生间。
2.设有前后大堂，大堂挑高且面积较大。
配备中央空调和足够的电梯，在高、中、低楼层分区设置。
配置先进的智能化管理系统和数据通讯系统。
3.拥有充足的停车位，周边邻近大型购物中心或商场等。
4.在写字楼的租户中有国内外知名的大型企业和机构，并且有专业化、高素质的物业管理机构，等等。
伴随信息革命、知识革命和经济全球化的浪潮，大量外资企业涌入，加之本土企业的不断成长壮大，对写字楼的需求不断增大，办公型物业从火爆、迷茫、逐步走向成熟，对于办公物业的等级评定标准更是纷繁混乱，“甲级”、“5A”“第四代”等字眼迷花人眼，本文旨在从理性角度解释不同评定标准的含义。
一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
二、“甲级”标准不不是最高级别“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。
上海甲级商务楼发展研究(最终稿)
资料来源:上咨数据库 11
MARKETING
第２章 上海市甲级商务楼市场研究
第１节 行业发展机会研究（2）
• 行业进入壁垒分析
– 资金 开发商务楼需要大量的资金。一幢高度约为200米(40层左右)的甲级商务楼每平方米的建筑工程 造价约为8,500元，而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10,000元 以上。而且，商务楼的建设周期较长，资金回收慢。这些都要求开发商具有强大的资金实力。
第5章 新希望集团内部资源分析………………………………………………………………………
105
பைடு நூலகம்
第6章 新希望集团商务楼策划方案…………………………………………………………………………….106
第1节 功能定位……………………… …………………………………………………………………..106
第2节 市场定位方案…………………… …………………………………………………………………109
第2章 上海市甲级商务楼市场研究…………………………………………………………………………….11 第1节 行业发展机会研究……………………………………………………………………………………11 第2节 上海市甲级商务楼市场基本情况……………………………………………………………………13 第3节 上海市甲级商务楼租赁市场…………………………………………………………………………20 第4节 上海市甲级商务楼销售市场…………………………………………………………………………27 第5节 上海市甲级商务楼市场综合分析…………………………………………………………… ..30 第6节 上海市甲级商务楼市场前景预测………………………………………………………… ……..40
甲级办公楼乙级办公楼尺寸快题
甲级办公楼乙级办公楼尺寸快题一、引言办公楼是现代城市中不可或缺的建筑，为企业提供了办公、生产和交流的场所。
在办公楼建设中，甲级办公楼和乙级办公楼是常见的两种分类。
本文将探讨甲级办公楼和乙级办公楼的尺寸问题，包括建筑面积、楼层高度、空间布局等方面。
二、甲级办公楼尺寸1. 建筑面积甲级办公楼通常具有较大的建筑面积，以适应大型企业的需求。
一般来说，甲级办公楼的建筑面积应在5000平方米以上。
这样的面积可以容纳更多的办公区域、会议室、休息区等功能空间，提供更好的工作环境和舒适度。
2. 楼层高度甲级办公楼的楼层高度通常较高，以满足企业对空间的需求。
一般来说，每层楼的净高度应在3.6米以上。
这样的高度可以容纳更多的设备、家具和人员，同时也可以提供更好的通风和采光条件。
3. 空间布局甲级办公楼的空间布局通常更加合理和灵活，以适应企业的不同需求。
一般来说，甲级办公楼应具备以下功能区域：•办公区域：包括办公室、工位、会议室等，提供员工工作和交流的场所。
•公共区域：包括接待区、休息区、茶水间等，提供员工和访客的休息和交流场所。
•辅助区域：包括洗手间、储藏室、设备室等，提供必要的支持和服务设施。
三、乙级办公楼尺寸1. 建筑面积乙级办公楼的建筑面积通常较小，适用于中小型企业或创业公司。
一般来说，乙级办公楼的建筑面积在1000-5000平方米之间。
这样的面积可以满足较小规模企业的办公需求，同时也更加经济实惠。
2. 楼层高度乙级办公楼的楼层高度相对较低，但仍需满足基本的使用要求。
一般来说，每层楼的净高度应在2.8米以上。
这样的高度可以满足办公设备和人员的基本需求，但相对于甲级办公楼来说稍显局促。
3. 空间布局乙级办公楼的空间布局相对简单，但仍需要合理规划。
一般来说，乙级办公楼应具备以下功能区域：•办公区域：包括办公室、工位等，提供员工工作的场所。
•公共区域：包括接待区、休息区等，提供员工和访客的休息和交流场所。
•辅助区域：包括洗手间、储藏室等，提供必要的支持和服务设施。
上海甲级办公楼市场调研报告
前言上海的办公楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，上海市甲级办公楼目前主要分布于五大区域，即：虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。
本报告将着重围绕这五大区域中的75栋甲级以及次甲级办公楼，来分析上海目前办公楼市场现状。
一.办公楼市场综述1.上海甲级办公楼历年供应量及空置率由上图可以看出，上海甲级办公楼的的供应急速增长，而在需求增量速度跟不上的情况下，导致了到1998年上海甲级办公楼空置率突破50％的恶果。
从1995年起，甲级办公楼的供应量逐年上升，而市场消化量也相应逐年上涨，在供应量自1996年、1997年、1998年三年连续大幅增长后，办公楼新增量走势逐渐趋缓；而市场消化量自1999年后开始大幅上涨，使得办公楼的空置率大幅下降，整体市场趋好。
2.上海甲级办公楼历年价格、租金及资金回报率分析合理的投资收益对超额回报率的打压，使得上海甲级办公楼的回报率在1994年达到24.2％的顶点之后，连年持续走低。
回报率的走势基本与空置率保持相反的步调，办公楼整体市场环境趋弱导致其回报率长期居低不上。
而自1999年始，租金、价格的上升，办公楼的热租，使近三年的办公楼投资回报率不断上升，由数据显示，2000年和2001年的办公楼投资回报率分别为8.5％和9.5％，办公楼市场开始呈现升温。
从甲级办公楼的价格走势看，在1995年达到顶峰，但随着办公楼供应量的大幅上升，1995-1999年间，甲级办公楼的价格也随之大幅下降，到2000年随着入住甲级办公楼的公司增多，空置率下降，价格有所回升。
租金的走势同价格的走势基本相近，1995年达到最高点，随后办公楼供应量上升，租金逐年下滑。
1999年以后亚洲经济复苏，大量的外资开始涌入上海市场，甲级办公楼升温，租金开始节节上涨。
3. 办公楼的未来区域发展热点中国的入世和近几季度的强势供应共同缔造了近期办公楼市场繁荣的这一局面。
上海甲级办公楼定义
不同市场的办公楼具有不同的特点，关于甲级办公楼的定义一般因市场的不同而异。仲量联行采用下列标准来对上 海、北京等一线城市办公楼的等级进行评定。在单一产权或大部分单一产权的前提下，符合下列15项标准中12项的办 公物业便可被定义为甲级办公楼。
类别
位置 • 主要办公商务区的中心位置
楼层净高（楼层地面至天花吊顶的高度）不低于2.7米 有架空地板 达到国际水平的高品质建筑外观和材质 大堂：至少两层挑高，净高不低于5米；达到国际水平的内部装修及公共区域 中央空调、VAV、或多管风机盘管系统 知名物业管理公司 充足的电梯配置 充足的停车位配置
1
超甲级办公楼定义
除满足甲级办公楼标准外，超甲级办公楼还需满足：
超甲级办公楼 标准层面积（建筑面积） 楼层净高 舒适性 所有权 空调系统 架空地板 电梯密度 临近地铁站 便利性 临近零售及餐饮场所 电力/备用电力系统 临近主干道 物业管理 环境与健康 可持续特征 无 LEED 认证 必须包括 >= 1300 平方米 >=2.7米 产权集中 非分体式 配备 0.13台/1,000平方米 <=1公里 <=600米 双重电力运输 <=600米 富有经验的物业管理公司 最好包括 >=1800 平方米 >=2.8米 单一业主 VAV系统中央空调 配备 0.20台/1,000平方米 <=750米 <=500米 备用电力系统供租户使用 <=600米 国际知名物业管理公司
标准 • • • • • •
• • • • • • • •
交通可及性 可视性 楼龄 建筑体量 标准层面积 得房率
楼层净高 架空地板 建筑外观 建筑内部 空调系统 物业管理 电梯 停车位
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当前上海甲级写字楼标准层面积基本在ｌ５００一
２０００平方米之间，今后５年内绝大多数新建甲级
写字楼标准层面积将维持在ｌ５００—２５００平方米
之间，并且标准层面积有逐渐增大的趋势，但以
２５００平方米为限。
上海甲级写字楼标准层面积研究
标准层面积是判定写字楼物业等级的硬性指标之，但它并不是一个恒量．随着
上海写字楼市场的发展以及企业需求的不断
变化，标准层面积也在不断的变化，而且它
的变化呈现出逐渐变大的趋势。
因此．笔者
着重从上海甲级写字楼的标准层面积分布情
况、落成时间不同的甲级写字楼的标准层分
布情况以及不同标准层面积在上海甲级写字
楼集聚的六大板块的分布情况进行分析．并
从中得出现阶段上海甲级写字楼在标准层面
积上的些共性特点．以期实现对日后甲级
写字楼的开发提供可行的借鉴价值。
标准层面积的分布情况
统计结果显示，目前上海甲级写字楼的标准层面积分布较为广泛．占市场主流
的是１５００一２０００平方米面积段的．其次
是１０００—１５００平方米面积段的。
从落成时间看标准层面
积分布
在调查过程中，笔者发现，上海甲级写字楼在标准层面积方面存在着时段性特
点．因此我们将针对其中的两个比较显著
的时间段进行分析。
首先，看一下１９９７年～２００２年间建成的甲级写字楼．它们的标准层面积与上
海甲级写字楼标准层面积的整体分布情况
比较一致。
主要是由于当前甲级写字楼在
１９９７年一２００２年期间建成的数量占到了
上海甲级写字楼总数的７４％左右。
其次，是２００４年一２００５年间建成的甲级写字楼．它们的面积段较之整体面积
３８ｌＯｆｆ．ｃ２８ｕｎｄｉｎ窖ｌ
２００６／９
文／鞠波
万方数据
段分布情况就有所不同了。
其中２０００—２５００平方米的面积段的成为了绝对主力，而１５００一２０００平方米的面积段位居次席．１０００一１５００平方米和２５００平方米以上的面积段仅占了很少的一部分。
通过以上两个时间段内建成的甲级写字楼的标准层面积的比较，我们可以看出，上海新建甲级写字楼的标准层面积有一个增大的过程。
并且从新建的一些甲级写字楼来看．１５００—２０００平方米的面积段依然被广泛采用，而１０∞１５００平方米面积段有减少的趋势．其将逐渐被面积稍大的标准层设计所取代．甚至有可能不再符合甲级写字楼对于标准层面积的硬性指标要求。
但是另一方面．２５００平方米以上的面积段始终不是市场的主流．且所占比例一
直较少．这表明过大面积段的甲级写字楼
标准层还很难成气候。
六大聚集区域的标准层
面积的分布
目前上海主要的甲级写字楼聚集区域
有６个．但是它们的发展年限却不尽相同，
因此不同时期对于甲级写字楼标准层面积
的要求在不同的区域有着不同的表现。
首先，从标准层面积在１０００—１５００
平方米的甲级写字楼分布来看．淮海中路
板块所占比例最大．其次为南京西路。
人
民广场和陆家嘴．所占比例最少的是虹桥
开发区和徐家汇。
从标准层面积在１５００２０００平方米
之间的甲级写字楼分布来看，陆家嘴区
域所占的比例较大，而人民广场和南京
西路区域紧跟其后．虹桥开发区和徐家
汇所占比例最少。
通过对标准层面积在１０００—２０００平方
米的甲级写字楼分布情况的统计，我们得
出，这个面积段的甲级写字楼基本分布在
淮海中路、南京西路、人民广场、陆家嘴等
区域。
这主要是因为这些甲级写字楼基本
在１９９７年一２００２年间建成，而这一时间基
本是淮海中路、南京西路等板块写字楼开
发的高峰时期．是人民广场和陆家嘴区域
写字楼开发的起步时期。
面积段特征符合
当时甲级写字楼市场的需求特征。
而徐家
汇和虹桥开发区的写字楼开发较早．目前
的一些物业指标已经达不到甲级写字楼的
标准．因此其所占比例呈逐步下滑的趋势。
其次．从标准层面积在２０００一２５００
平方米之间的甲级写字楼分布来看．人民
广场区域所占比例位居第一，淮海中路区
域位居第二．徐家汇区域无例该面积段
的甲级写字楼。
从标准层面积在２５００平方米以上的甲
级写字楼分布来看，陆家嘴区域占据了较
大比例，而淮海中路区域位居第二，其它区
域的甲级写字楼都没有该面积段的标准层。
通过对标准层面积在２０００平方米以上
的甲级写字楼分布情况的统计．我们得出，
这个面积段的甲级写字楼基本分布在陆家
嘴、人民广场．淮海中路等区域。
这主要
是因为．这些甲级写字楼基本在２００４年一
２００５年间建成．这段时间正是陆家嘴、人
民广场区域写字楼开发的高峰时期，是淮
海中路区域写字楼开发的后期。
面积段特
征符合当时甲级写字楼市场的需求特征。
从以上可以看出，当前上海甲级写字
楼标准层面积基本在１５００一２０００平方米
之间．今后５年内绝大多数新建甲级写字
楼标准层面积将维持在１５００—２５００平方
米之间．并且标准层面积有逐渐增大的趋
势．但以２５００平方米为限。
今后绝大多数
２０００平方米以上标准层的甲级写字楼将分
布在陆家嘴区域．这是因为陆家嘴作为金
融贸易区．其客户群体对于甲级写字楼的
需求量极其庞大，而且热衷于整层办公，
乐于接受大面积的标准层。
阿
（作者系上海中原研究咨询部高级研究主任）
兰雠篱型掣粼｜３９
ＳＥＰＴＥＭＢＥＲ２００６
Ｉ一一 万方数据
上海甲级写字楼标准层面积研究
作者：鞠波
作者单位：上海中原研究咨询部
刊名：
上海商业
英文刊名：SHANGHAI BUSINESS
年，卷(期)：2006，(9)
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本文链接：/Periodical_shsy200609014.aspx
下载时间：2009年9月14日。