产业园区的发展规划讲解

产业园区发展规划

园区经济就是区域经济发展的主要载体,发展阶段从自然发展阶段迈向规划制胜阶段。园区经济包涵广泛,如:科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。

产业园区发展规划就是比较全面的产业园区长远发展计划,就是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析,就是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。

研究制定产业园区发展规划就是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求,高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。

商圈分析与商业项目调查

商圈就是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成就是一个商业地产项目的消费者所来自的区域,或者就是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。通常,商圈可分为三个层次:核心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域,以协助适当项目地点的选择,商圈调查的目的包括:

(1)了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等;

(2)确定产品组合及促销地点;

(3)分析商圈就是否重叠

(4)计算在某一地理区域内应开几家店;

(5)找出商圈内的障碍:

A、道路设施不便

B、人口拥挤

C、人口过度拥塞

(6)法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况

(7)其她因素:了解一地区内同性质的竞争家数(竞争就是否激烈)、将来的变动趋势、供应商位置、运输就是否方便(交通状况)、可否利用物流中心一次性补齐所需物品,及停车场就是否宽广等。

项目选址与可行性评估

商业地块选址的意义就在于它就是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,就是以消费者为中心观点的重要体现,就是影响企业效益的一个决定性因素,同时也就是制定企业经营目标与经营策略的重要依据。商业项目的选址应该考虑以下因素:

•客流规律就是选址的最重要的因素

•交通状况

•商业环境

•地形特点

•城市规划的要求

在选址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,论证其可行性。

项目定位研究与策划

商业项目定位就是预测、策划与决策的统一,就是利用市场及技术预测的结果,通过资源整合及策略创新等策划手段,形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。包括业态定位、主题定位、目标市场定位、功能定位、形象定位、档次定位、价格定位、经营方式定位、动态定位等多个方面。

地产项目开发建设策略制定

一、工业地产理论

1工业地产的概念

工业地产就是住宅、商服与综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物与附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库与工业研发楼宇等。简单而言,就就是工业性质的房地产。

2常规工业地产开发模式分类

根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式与综合运作模式。

如下就是工业地产开发模式分析

(1)工业园区开发模式

在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其她工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,就是促进区域经济发展的强有力的推动器。就是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也就是我国目前工业地产市场的主要载体

如北京亦庄开发区,杭州经济技术开发区等,就是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也就是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其她工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

(2)主体企业引导模式

就是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其她同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不就是单纯的房地产开发,其主要就是围绕主体企业进行的开发运作,就是企业产业链的打造及完善。

如上海金山的上海石化工业园区,在上海石化龙头企业的带动下,做大做强石化企业,同时进行相关行业延伸及细化,进而达到整个产业链的完善与发展,为实现整个金山“大石化

战略”发展目标奠定坚实的基础。这就是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其她同类企业的聚集,实现整个产业链的集成与提高。

(3)工业地产商模式

房地产投资开发企业在工业园区内或其她地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即就是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发与物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质就是依旧就是房地产开发商。

如普洛斯公司的开发模式,其在取得土地之后,进行一级开发包括基础设施的建设,二级项目以仓储设施为主,采用租赁方式销售,客户对象包括制造商、零售商与物流公司等等。之后,派出专业团队进行二级项目的物业管理与客户维护工作。普洛斯称之为“物流房”,即由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,普洛斯只作房地产投资开发与物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质就是依旧就是房地产开发商

(4)综合运作模式

综合运作模式就是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式与工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

就我国目前来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发与工业地产商模式为主,特别就是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业,其管理体制主要有:一就是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二就是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发与市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级与国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划与环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排她性,但至少园区开发企业在土地开发与市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。

就我国来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发与工业地产商模式为主,特别就是工业园区的开发模式,由于其在很大程度上受到政府的影响,需要根据当地政府的政策应对,包括园区产业类型,土地出让与规划等因素的综合影响,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用、