战略布局因地制宜全力推动国民经济——专访地产开发运营专家周鑫

战略布局因地制宜全力推动国民经济——专访地产开发运营专家周鑫

地产开发是房地产业的重要组成部分，是中国的新兴行业，虽然出现的时间并不长，但

是已经迅速成长为中国国民经济的支柱产业，而这都源于中国城镇化的进一步推进。据数据

统计，2011年是中国城市化发展史上具有里程碑意义的一年，城镇人口占总人口的比例将首

次超过50%，这标志着中国城镇化发展到了一个新的阶段。在这样的阶段下，城镇居民对于

住宅、休闲、社会生活等一系列社会活动的需求也在不断增加，城市住宅、商业、科教地产

等地产开发项目也在此契机下迎来了发展热潮。近年来，随着市场的变革，房地产行业大环

境也发生了显著的改变，这种情况对房地产的开发、投资、销售，甚至对金融环境的稳定也

影响较大。如何在市场环境变革后存活下来并且能在经济复苏的趋势下发展，是每一个地产

开发企业都要面对的问题。作为中国著名的地产开发运营专家，周鑫一直十分重视地产的新

型运营模式以及价值营销方式，他充分运用自己十多年专业且丰富的地产开发运营经验，结

合不断的突破创新，为保证中国地产开发运营行业的可持续发展过程中，贡献出了巨大的力量。

博观而约取，厚积而薄发

周鑫的本科和硕士均毕业于中国高等学府复旦大学。硕士毕业之后，周鑫就进入了红星

美凯龙家居集团。众所周知，红星美凯龙家居集团致力于推动整个中国家居行业的发展，通

过打造线上线下一站式购物平台，满足消费者家居购物极致体验，多年来一直保持家居行业

的龙头地位，在家居连锁商场的份额比重更是多年蝉联TOP1。这是周鑫的第一份工作，初入

职场的他像一块海绵，尽其所能地吸收着新鲜知识，从谈判技巧到业务拓展，从控股战略到

项目运营，他做到了比任何一个人都要拼，都要敢。也正是这样的工作态度，让他累积了更

多的知识与技能，为他日后在行业内的发展打下了坚实基础。周鑫一步一步脚踏实地，从一

开始的管培生，一直做到了发展中心总经理的职位。在这期间，他以“拓品类、重运营”为

企业战略，持续推进企业运营精细化，不仅完成了红星首个产业城市更新项目——与宏泰产

业集团合作开发廊坊综合体项目，还开创了红星轻资产模式，以及红星双mall战略（家居mall+百货mall）模式。而他的这些创新成就，更是成为红星内部乃至整个行业学习的榜样。

而后，周鑫又陆续在新城控股集团、中梁控股集团以及深圳市星河商置集团有限公司担

任重要职务，这些公司都是中国大型综合性房地产集团，多年来实力一直位居中国市场前列。

而他在任职期间，不仅完美地完成了自己的本职工作，更不断帮助公司开拓整合了各类平台

资源，提升了其商业运营能力和资本运作能力，为公司的战略开发布局做出巨大贡献，更为

中国地产事业的发展进步起到了巨大带动作用。

金鳞岂是池中物，一遇风云便化龙

据了解，截止到2021年，从企业存量来看，中国现存房地产相关企业58.51万家，从

中我们不难发现品牌的价值已经日益凸显，各头部地产企业，不断强化所属商业品牌。例如，万达地产的“万达广场”，凯德置地的“凯德茂”，龙湖地产的“龙湖天街”，恒隆地产的“恒隆广场”，太古地产的“太古汇”“太古里”，东方伟业投资（集团）的“东方伟业广场”等，这些以公司名称推出的商业地产品牌，对该地产商商誉的强化远远大于其所投资住

宅及质量的影响。

虽然目前领军房企依旧保持以住宅销售为主导的营收模式，但其战略目光已逐步转向租

赁及物管等运营型业务。据了解，10家领军房企的重点项目商业地产业态占比在3年内平均

增长18.1%，部分房企正在进行从开发商到运营商的角色转变，积极深化商业地产领域布局，包括城市综合体、长租公寓、工业地产等板块，以形成规模化的产业链模式。而周鑫早在新

城控股集团任职期间，就开创了针对全国轻资产、收并购及对外合作类业务的战略方向，更

促成了公司历史首单商业广场收购项目，从0到1实现了新城商业的轻资产转型。

而后，周鑫在事业上更是愈加腾飞，他在中梁控股集团任职期间，不仅成功与美国哥伦

比亚养老公司、中国汽摩联协会等多个公司达成了项目签约，同时他还提出了一大批新型思

路与创新模式。其中他首创的社区商业模型——“泛邻里”模式、中西医养结合养老社区地

产模式，系统地完善了的投资管理、资产管理以及开发建设管理体系；同时他还提出了产城

融合模型——未来动力城（节能建筑、智慧办公、智能社区、教育医疗、商业酒店），而中

梁也通过这个模式，成功打造出了徐州中梁百悦城，这是一项融合总部经济、新材料新能源

产业大厦、研发中心、院士工作站、技术成果转化中心、科研实验室于一体的首创行业内商

业地产合伙跟投方案，对中梁业务的突破做出了巨大贡献。当时作为战投研并联盟执行总裁

的他，仅仅一年时间，就达成了当年600亿整体投资的目标。在专业方面，他孵化商业不动产、园林景观精装等两个拟上市板块，对标美国企业丹纳赫；运用DBS工具成立产业投资并

购基金投资地产与相关行业，对标星河world打造出中梁未来科技城；在统筹组织方面，周

鑫也成果斐然，他不仅顺利筹办了2020年四届一次的上海市浙江商会产城发展联合会会长

会议，还成功与均瑶集团、一兆韦德、星月集团签署战略合作协议。鉴于周鑫在地产开发运

营行业的领先地位，他在中梁控股集团工作期间，还受邀参加了第三届全国中小城市商业创

新发展论坛等重要会议，并在会议上发表了精彩的演讲。

满眼生机转化钧，天工人巧日争新

周鑫不仅依靠自身丰富的地产开发运营经验，达成了数项成就，同时他还积极探索先进技术的开发与创新。随着信息时代的来临，人机互动成为了当下主流的生活和工作模式，周鑫也立刻意识到了科研对于地产开发运营领域的积极促进作用。他提前布局，迅速投入到了科研技术成果的研发工作当中，并于2019年研发出了一项以SAP与数据融合技术为主体的

地产运营管理系统。SAP平台以其高集成性、高灵活性、高扩展性成为了周鑫在平台选择的

首选。该系统包含了启动会管理子系统、年度运营计划管理子系统、经营过程管理子系统、全周期盈利能力分析子系统和管理层报表子系统，可以以目标数据为基础建立项目年度运营计划，再以年度运营计划为标准规范项目运营过程，根据项目运营过程中的实际业务数据对年度运营计划进行实时调整，最后通过管理层报表子系统对核心运营数据进行综合追踪分析,及时进行风险预判并调整项目决策，实现方案从启动、计划、运营到盈利分析过程的一体化管理目标。该系统极大地减少了对数据采集、数据分析、结果整理、数据制图等基础性工作量，在能够保留对地产研究自由性的同时，还极大地提升了对地产数据研究的工作效率。除此之外，周鑫还自主研发了多项创新技术成果，为地产开发运营行业带来了更加便捷高效的发展，同时也促进了科研技术与地产开发运营的融合进程，为行业的智能化发展带来了崭新的思路。

如今地产开发运营行业挑战与机遇并存，作为地产开发运营行业的佼佼者，周鑫身上的压力只增不减。但是每当他提起自己的工作时，眼神中总是充满神采，他认为当下正值地产开发行业的智能化转型阶段，打造商业地产成为城市名片，改善城市功能，创造精神文明，科学和谐发展，增强城市吸引力，提高城市商业、旅游业档次，和国际接轨，是创造城市新的投资机遇，而眼下的发展现状对于他来说正是一个十分重要的机会。而我们也相信，周鑫将会继续推进地产开发运营的创新模式和技术研发，为地产行业的发展指明道路，为中国未来社会的经济腾飞做出更多的贡献。