房地产篇计划运营管理

然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题
从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题 计划本身不能解决业务模式和流程的问题 影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因 计划解决不了激励的问题 。。。。。。
所以，更多的企业开始关注综合运营管理
世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理 龙湖：最早提出运营概念之一的企业 万科：总经办最早设立运营管理岗 更多中小企业开始关注运营 。。。。。。
说法一：或者我们不能按时完成 进度、或者我们虽然完成了进度 ，但是用日夜赶工换来的、或者 我们虽然按时完工了，可是留下 了很多隐患
说法二：在进度和质量、成本的 选择中，我优先考虑的一定是进 度
为什么房地产企业会关注进度？---进度本质上是现金流的问题
•由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大 •进度时间，决定管理费和财务费用的增加——“一天一辆奥迪？” •影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金 •地测算低于15%的不考虑拿地，万科测算要求16％以上，龙湖测算低于19%不考 •虑拿地；所以三边工程是一个常态 •内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂 •计划管理是管理人员的必备工具
•初步产品定 位
•组织项目策划/ 产品、市场及 客户定位研究
•营销策划、项目推广方案策划、项目前期推 广及销售前准备
•销售管理阶 段 •销售事务管 理
•设 计
•规划要点/规划草
案
•工 程
•客 服
•概念规划设 计
•方案设 •扩初设 •施工图设
计
计
计
•工程施工配合、销售配合及入伙配合
•设计配合、供应商考察及招标 、施工准备及桩基等工程施工
•14
•内容
房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理
•影响公司快速周转的因素
✓组织与项目管理模式----决策速度与决策方式是影响效率的关键因素 ✓业务流程的合理性----是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准 是否明确决定工作的质量；计划运营体系
所以，更多的企业开始关注综合运营管理
• 计划管理体系 •－计划管理
•
管理型运营体系 •
专业型运营体系
•－营运绩效管理 •－运营计划管理 •－阶段成果管理 •－关键决策管理 •－信息与知识管理 •－流程管理
•－投资决策管理 •－运营绩效管理 •－运营计划管理 •－阶段成果管理 •－关键决策管理 •－资金预算管理 •－目标成本管理 •－信息与知识管理 •－流程管理
•从万科均好中加速所看到的－难的不是快，而是又快又好
✓案例：万科“在均好中加速”
•我们为什么有流程还是会效率低？
•公司流程 •框架
•业务模型
wenku.baidu.com
•策划 •规划 •工程 •营销 •客户 •定位 •设计 •管理 •管理 •服务
•行政 •财务 •ＩＴ •人力资源
• 办理房地产预 售许可证
•合同备案 、按揭办 理
•产权初 始登记
•：代表关键里程碑
•：代表某个阶段的主导的专业任务，即 其输出会成为本阶段其他专业开展活动 的输入条件。
•：配合专业的任务。
进度本质上是现金流的问题—提速带来的价值
•某公司提速6个月带来的收益
■内部收益率提高5个百分点，销售净利率提高0.7个百分点 ■集团净资产每年多周转0.2次，净资产收益率提高3个百分点 ■同等资金峰值条件下，集团平均开发规模可提高20% ■项目平均占用降低25%，资金成本降低60元/平米
•主体结构施工 至具备预售条 件
•工程施工 至竣工验 收
•销售及入伙配合
•设计配合
•工程施工配 合
•销售配合
•入伙事务管理
•成 本
•估算
•测 算
•预算、标底、合同 价
•进度款、工程 变更、招标采 购
•结算
•报 建
•建设用地规划许可证 、 •签订土地使用合同
•设计方案及施工图报建、初 步设计报建、基础提前开工报 建
✓产品与管理的标准化程度
✓项目本身的因素----政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面积、改 规划）
✓是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制
•案例：客观原因背后的因素
案例：某项目A区桩基础选型与施工 某项目A区别墅去年12月开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩 3月份初施工单位进场施工 发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩 但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部门同意 3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意） 4月份已经开始施工 4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（ 计要重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间 7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天） 9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工 另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩 月又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案， 6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部 桩采用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预 效果 本来今年希望今年年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。
产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已
进度本质上是现金流的问题—从碧桂园的选择中看到的
•项目论证阶 段
•项目立 项 •项目策划阶 段
•设计管理阶 段
•土地获 取 •采购管 理
•主体结构开 工
•开盘销售
•工程管理阶段
•竣工
•入伙 •客户关系管 理阶段
•拓 展
•组织项目论 证
•营 销
房地产篇_计划运营管理
2020年5月31日星期日
•内容
房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理
在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度
领导忙
策划看领导 规划等策划
报建待图纸
工程量清单编制和目标成本等 图纸审核
投标等工程量清单和目标成本
招标定标和材料采购