案例：某小区房地产项目投资
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二期工程160729平方米于2006年7月底正式 开工，目前正在进行桩基工程
三期工程计划于2007年5月开工建设，预计 项目于2010年全部建设完工
❖ 2 政治风险
该项目98年立项，后来证明时年恰逢1991～1997年 的房地产周期结束，商品住宅业重新进入了一个新 的上升通道。立项当年国家出台的文件有《城市房 地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设的通知》。
结论：销售价格风险较小
❖ 运用模糊综合评判模型进行项目风险分析
模糊数学：可由专家小组采用层次分析法 （AHP）或Delphi法
结论： 该小区在未来发生较高风险的可能性 最大。因此其系统风险度等级评定为较高风 险。
居住小区投资项目风险对策
❖ 风险处置策略有：回避，转移，控制，自留， 利用和这些策略的组合 风险回避策略应用
B：土地熟化风险 该项目在土地熟化方面走了弯路。该项目总占地358亩，
需拆迁3100户居民，企业事业单位9家。2000年4月 ～9月， 顺利完成一期1093户居民和1家企业单位拆迁，投入资金1.7 亿元，购买了近10万平方米的外迁安置房，2001年8月～ 2002年8月，完成了二期670户居民和3家企业单位拆迁，投 入资金1.7亿元，2003年11月～2004年8月三期拆迁，拆迁 820户居民和1家企业单位，投入资金1.7亿元，感到拆迁难 度加大，2005年6月至今的四期需拆迁居民356户，企业事 业单位2家，现已完成230户居民和两家企业单位，仅剩余 126户居民尚未搬迁，拆迁难度极大。四期拆迁政策为市政 府第208号令。该小区项目原计划2000～2002年完成土地熟 化，结果拆迁历时6年，产生了项目进度风险，先仅完成13 万平方米的东区工程建设，16万平方米的西区工程刚刚打桩， 同时，土地熟化拓企业产生了费用风险，原预计土地熟化费 用4.8亿，现预计突破6.2亿，这还不包括利息支出。
市场销售价格预测模型
通过对商品房售价样本数据进行处理，并使用 神经网络计算软件，经过计算和调试，得到 二期工程商品房销售均价为4751元/平方米。 再结合房地产市场周期进行微调，考虑到历 史数据不能体现新出台的房地产政策，结合 市场分析，确定而且房屋价格修正系数为 1.08，最终确定房价为4751X1.08=5131
1 放弃某项可能引起风险损失的房地产开发活 动
2 改变居住先去投资开发活动的性质，地点或 工作方法
❖ 风险转移 1 合同风险转移 工程承包合同 材料设备供销合同 预售预租合同 租赁合同 出售合同 标准化制度化规范化的程序作业
2 保证 （担保） 定金 第三方保证 银行保函
3 期货 套期保值 对冲
❖ 风险控制 1 找出敏感因素进行目标性管理 2 缩短开发周期，减少不确定因素 3 多种合同形式，固定风险变量，减轻风险 损失
二是02～06年 该省市政府重新审视省会城市的总体规划， 更加重视从城市群，产业布局，社会发展角度研究城市发展 问题，明确了该市东拓，西进，南控，北跨，中疏的总体概 念，提出了建设发展新区，新城的构想，在具体步骤上，首 先建设西部大学城，坚决停止政府南迁工程，停止东迁西迁 之争，考虑到西部军用机场搬迁时间跨度大，确定政府机构 及生活设施东迁并立即启动。至此，该小区项目在城市规划 方面风险进一步加大。
❖ 二期工程商品房销售价格风险估计
二期工程商品房销售价格风险估计：
销售价格风险损失强度=（预算价格X销售面 积-待估售价X销售面积）/预期收入/销售面积 X100%=（预算价格-待估价格）/预算价格 X100%，该项目中预算价格5200，待估价格 5131，则销售风险损失强度=（5200-5131） /5200X100%=1.32%
某小区房地产投资项目案例
一 项目概述
❖ 该项目总占地358亩 规划总建筑面积59万平 方米
❖ 项目总投资 25.34亿元，预计总销售收入 27.17亿。
❖ 该项目自1999年10月2日开发运营，当时项 目已完成土地熟化338亩，尚有20亩土地正 在熟化。
❖ 工程分三期
一期工程11.9万平方米，于2005年2月竣工并 交付使用，商品房已全部销售完成
❖ 传统算法 空置率指房地产开发商持有的尚未出售的住 房单元除以过去3年里开发商建筑的总面积这 种算法下，该案例商品住宅空置率为：
❖ 高盛算法：
根据高盛研究中心统计办法，存货定义为工 程开工以来完工面积和已售住房面积的累计 差额，空置率等于累计存货除以累计完工面 积。该案例商品住宅空置率为：
❖ 就该小区而言，其供给风险主要指的是市场 周期的影响和同档次项目商品房的供应量影 响，从下表可知，该小区周边房地产供应量 基本比较稳定：
❖ 4 管理风险
开发商对内外影响因素的敏感性，决策，执行的科 学度及效率决定了管理风险程度。体现项目运作策 略的合同签订是管理风险的重要环节，换句话说， 管理风险的出现大量存在于经济合同的订立。
该小区建设过程中，开发商急于完成拆迁，贸然接 受了政府有关部门提供的近70000平方米的安置房， 购房资金约9000万，虽然这一行为加快了工程进度， 但也带来了后患。由于安置房质量较差，地下室渗 水，墙体开裂，pvc下水管道使用三年就出现渗水， 沙眼，屋面漏雨，散水塌陷，加之不能顺利办理房 产证，造成大批居民上访。
❖ 竖向设计中该小区10号楼曾出现室外雨水倒灌楼房 地下室现象，业主投诉要求赔偿。
原因在于楼房室内外标高，楼房散水和小区道路楼 间绿化未能有机结合，缺乏信息支持，设计有缺陷。
地槽开挖达到室外自然地坪下8M，而地下水位较高， 因此需要在开挖地下工程施工期间采取降水措施。 但该地槽东侧17M处三栋楼因为降水出现了宽达 1cm的斜向裂缝，居民因此要求桩基工程停工。此 举会立即导致地下水灌槽，开发商为次投资的5000 万将会化为泡影。
❖ C：区域竞争风险
❖ D：公众干预风险
外迁安置房建设手续不齐全，质量不过硬致使拆 迁居民就质量，房产证上访，个别闹事，因回迁楼 拖期造成了影响，施工过程中砌筑临时围墙却因碾 坏附近小学门口的道路影响
❖ E：政府管制风险
该小区由于拆迁受托单位拆迁办属于政府管制下 的半市场，半政府单位，导致市场服务意识差，具 体到拆迁工作，效率低下，业务不规范，给开发商 严格控制拆迁成本，明确拆迁权利，业务带来了较 大困难，直接影响了拆迁进度。
4 妥善及时的处理施工中的索赔和反索赔
❖ 风险自留 自留的情况： 1 对风险认识不足，认为不会发生该类风险 2 该风险无法回避或转移 3 各种方案利弊分析比较，慎重考虑后决定自己 承担
❖ 风险利用 1 可能性和价值 2 分析利用代价和承担风险的能力 3 分析并确定风险利用策略 4 严格风险监控
❖ 和工程有关的保险 1 建筑wk.baidu.com安装）工程一切险及第三者责任险 2 工程质量保修保险（2004） 3 人身意外伤害险 4 住房消费信贷保证保险
❖ 房地产经济风险
1 市场风险
2 A 供给风险
3
该市2005年房地产市场显示供给风险不大
第一张图图显示出两点问题：
I 2005 年该市现楼空置量远小于销售量 II 2005 年销售量和空置率都略小于2004年 但销售量降幅远小于空置量降幅。
说明了市场吸纳速度大于供应速度，该方面风 险不大。
--存货和空置率--
• 投资和投机性购房需求原因： 住房政策性原因 圈地运动 地方政府与商品住宅业利益相关 楼房预售制度 信息监管滞后 市场预期盲目 投资渠道狭窄
❖ 该市房地产发展情况如下：
05年房地产投资121.1亿，增长9.9%，住宅 建设是投资主体，全年投资96.7亿，同比增 长10.6%，占房地产开发总投资的79.8%
❖ 行业环境分析资料如下：
2 财务风险：
3 影响小区财务风险的因素有：利率变化， 通货膨胀，税率变化，资金变化，开发成本 等。
4 开发费用应得到特别重视，包括土地费用， 前期费用，建筑安装，区域配套，财务费用， 营销费用，管理费用等。该小区的情况是： 土地费用从2000年的116万/亩上升到2003 年的150万/亩，再上升到2006年的220万/ 亩，建筑安装费用每平米造价一直处于同类 工程的高价，如该小区2001年竣工的6层砖 混结构住宅每平米造价高到1005元/平米， 营销费用占销售收入8%。
上述措施的确起到了加快销售进度的效果，起
到了化解产品定位风险的作用，但实施起来
也花费相当高的成本：仅改建会所的装修费 就40余万，拆除费4万元，还有物管人员工资，
该居住小区风险应对
❖ 市场定位
由于16号楼住宅户型面积定位不准，导致面 积过大，单套售价较高，一定程度上影响了 销售速度。但工程已经接近竣工，变更设计 已不可能，为解决这一问题，开发商决定：1 将该楼1层近300平米的三居室改为会所，内 设棋牌室，桑拿房，游泳池等专供该楼业主 使用，增加该楼卖点。2 开展促销活动，拿 出十套不同楼层的房子按一口价销售。
❖ 2 施工人员缺少上岗前的基本培训，只能熟 练掌握普通砖砌体结构施工方法和技术，不 了解新型墙材的砌筑技术和标准要求。
❖ 3 开发商采用新技术新材料积极性很高，但 忽视了对其实践效果和佩刀技术的分析研究， 从而出现盲目决策。
❖ 1999年后建设部大力推广框架结构异形柱设计，随 后在天津发现有安全问题，该技术被叫停。说明该 技术还很不成熟。
政策影响下：房地产开发投资增长14%，销售额增 长40%，99年后中国房地产迎来黄金期，03年人行 向房地产公司发出预警，04年出台政策宏观调控。 05，06年国家出台紧缩政策
❖ 3 社会风险 A：城市规划风险 98年～06年 该小区所在市发展方向有过2次重大变化 一是该居住小区项目立项指出，该市确定的近期城市规划 指导思想是向东，西两翼带状展开，其间该市东西部推进步 伐差距不大，而该小区项目在城市总体规划方面风险不大， 但同时，由于该战略实施方针不明确，实施不到位，使得这 一战略越来越模糊，而向南部山区发展的呼声曾在2001年达 到高潮，一次主张市政府南迁的呼声占了上风，该小区项目 在城市总体规划风险方面出现了难以预计的风险。
3 融资风险 4 1 投资收益率和贷款利率的相对变化 5 2 预售融资 6 3 房地产按揭风险 4 竞标风险 5 主要影响因素有土地竞标风险，工程竞
标风险
该剧小区投资项目风险估计和评价
❖ 运用BP人工神经网络进行商品房市场价格预测 1 影响售价的因素： 2 销售价格预测模型 BP人工神经网络模型 形成神经网络结构后，在利用它来预测动态元件的输出 之前，必须通过误差反向传播算法（Back Propagation BP 算法），来确定权值和阈值。其原理是先根据输出层的误差 值调整输出层与隐层间的权重和阈值，再将部分误差分配到 隐层，调整隐层和输入层的权重和阈值，不断重复计算，使 网络的实际输出与样本输出之间的误差降到规定精度的过程。 BP网络算法
1999年 该小区被建设部批准为康居工程项目 计划，根据要求需要减少土地浪费，减少能 耗，墙体需采用新型墙体材料，一期四栋多 层住宅要求使用黄河淤泥多孔承重砖代替传 统的黏土红砖。交付使用后，住户反应墙面 开裂要求赔偿。经调查发现，有以下几方面 原因：
❖ 1 生产设备水平导致承重砖质量不稳定，废 品率高。
PVC管道问题开发商投入近100多万资金重新 更换。
当地负责小区卫生安全垃圾水电供应的居委会 要求承揽维修工程，但报价明显太高。于是 拒绝，但由于具体项目具有连带性，应此被 迫接受居委会将小区安全卫生垃圾水电供应 移交开发商的无理要求，每月水电差价管理 人员费用约1.5万。
❖ 技术风险
包括设计风险，建材更新风险，施工技术革 新风险，设备故障风险，和施工事故风险。
B 需求风险
考虑几个基本需求：
中高收入阶层壮大，城镇化的加速和城市 建设改造，住房投资需求
• 中高收入阶层人数加速扩张
2005年 本外币存款余额27.51亿，国内51% 居民储蓄集中在20%的富裕阶层
• 城镇化加速和城市建设改造
90年我国城镇化水平26.4 04年40% 城镇人 口每年1000万的速度增加是支持商品住宅业 的重要动力。
三期工程计划于2007年5月开工建设，预计 项目于2010年全部建设完工
❖ 2 政治风险
该项目98年立项，后来证明时年恰逢1991～1997年 的房地产周期结束，商品住宅业重新进入了一个新 的上升通道。立项当年国家出台的文件有《城市房 地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设的通知》。
结论：销售价格风险较小
❖ 运用模糊综合评判模型进行项目风险分析
模糊数学：可由专家小组采用层次分析法 （AHP）或Delphi法
结论： 该小区在未来发生较高风险的可能性 最大。因此其系统风险度等级评定为较高风 险。
居住小区投资项目风险对策
❖ 风险处置策略有：回避，转移，控制，自留， 利用和这些策略的组合 风险回避策略应用
B：土地熟化风险 该项目在土地熟化方面走了弯路。该项目总占地358亩，
需拆迁3100户居民，企业事业单位9家。2000年4月 ～9月， 顺利完成一期1093户居民和1家企业单位拆迁，投入资金1.7 亿元，购买了近10万平方米的外迁安置房，2001年8月～ 2002年8月，完成了二期670户居民和3家企业单位拆迁，投 入资金1.7亿元，2003年11月～2004年8月三期拆迁，拆迁 820户居民和1家企业单位，投入资金1.7亿元，感到拆迁难 度加大，2005年6月至今的四期需拆迁居民356户，企业事 业单位2家，现已完成230户居民和两家企业单位，仅剩余 126户居民尚未搬迁，拆迁难度极大。四期拆迁政策为市政 府第208号令。该小区项目原计划2000～2002年完成土地熟 化，结果拆迁历时6年，产生了项目进度风险，先仅完成13 万平方米的东区工程建设，16万平方米的西区工程刚刚打桩， 同时，土地熟化拓企业产生了费用风险，原预计土地熟化费 用4.8亿，现预计突破6.2亿，这还不包括利息支出。
市场销售价格预测模型
通过对商品房售价样本数据进行处理，并使用 神经网络计算软件，经过计算和调试，得到 二期工程商品房销售均价为4751元/平方米。 再结合房地产市场周期进行微调，考虑到历 史数据不能体现新出台的房地产政策，结合 市场分析，确定而且房屋价格修正系数为 1.08，最终确定房价为4751X1.08=5131
1 放弃某项可能引起风险损失的房地产开发活 动
2 改变居住先去投资开发活动的性质，地点或 工作方法
❖ 风险转移 1 合同风险转移 工程承包合同 材料设备供销合同 预售预租合同 租赁合同 出售合同 标准化制度化规范化的程序作业
2 保证 （担保） 定金 第三方保证 银行保函
3 期货 套期保值 对冲
❖ 风险控制 1 找出敏感因素进行目标性管理 2 缩短开发周期，减少不确定因素 3 多种合同形式，固定风险变量，减轻风险 损失
二是02～06年 该省市政府重新审视省会城市的总体规划， 更加重视从城市群，产业布局，社会发展角度研究城市发展 问题，明确了该市东拓，西进，南控，北跨，中疏的总体概 念，提出了建设发展新区，新城的构想，在具体步骤上，首 先建设西部大学城，坚决停止政府南迁工程，停止东迁西迁 之争，考虑到西部军用机场搬迁时间跨度大，确定政府机构 及生活设施东迁并立即启动。至此，该小区项目在城市规划 方面风险进一步加大。
❖ 二期工程商品房销售价格风险估计
二期工程商品房销售价格风险估计：
销售价格风险损失强度=（预算价格X销售面 积-待估售价X销售面积）/预期收入/销售面积 X100%=（预算价格-待估价格）/预算价格 X100%，该项目中预算价格5200，待估价格 5131，则销售风险损失强度=（5200-5131） /5200X100%=1.32%
某小区房地产投资项目案例
一 项目概述
❖ 该项目总占地358亩 规划总建筑面积59万平 方米
❖ 项目总投资 25.34亿元，预计总销售收入 27.17亿。
❖ 该项目自1999年10月2日开发运营，当时项 目已完成土地熟化338亩，尚有20亩土地正 在熟化。
❖ 工程分三期
一期工程11.9万平方米，于2005年2月竣工并 交付使用，商品房已全部销售完成
❖ 传统算法 空置率指房地产开发商持有的尚未出售的住 房单元除以过去3年里开发商建筑的总面积这 种算法下，该案例商品住宅空置率为：
❖ 高盛算法：
根据高盛研究中心统计办法，存货定义为工 程开工以来完工面积和已售住房面积的累计 差额，空置率等于累计存货除以累计完工面 积。该案例商品住宅空置率为：
❖ 就该小区而言，其供给风险主要指的是市场 周期的影响和同档次项目商品房的供应量影 响，从下表可知，该小区周边房地产供应量 基本比较稳定：
❖ 4 管理风险
开发商对内外影响因素的敏感性，决策，执行的科 学度及效率决定了管理风险程度。体现项目运作策 略的合同签订是管理风险的重要环节，换句话说， 管理风险的出现大量存在于经济合同的订立。
该小区建设过程中，开发商急于完成拆迁，贸然接 受了政府有关部门提供的近70000平方米的安置房， 购房资金约9000万，虽然这一行为加快了工程进度， 但也带来了后患。由于安置房质量较差，地下室渗 水，墙体开裂，pvc下水管道使用三年就出现渗水， 沙眼，屋面漏雨，散水塌陷，加之不能顺利办理房 产证，造成大批居民上访。
❖ 竖向设计中该小区10号楼曾出现室外雨水倒灌楼房 地下室现象，业主投诉要求赔偿。
原因在于楼房室内外标高，楼房散水和小区道路楼 间绿化未能有机结合，缺乏信息支持，设计有缺陷。
地槽开挖达到室外自然地坪下8M，而地下水位较高， 因此需要在开挖地下工程施工期间采取降水措施。 但该地槽东侧17M处三栋楼因为降水出现了宽达 1cm的斜向裂缝，居民因此要求桩基工程停工。此 举会立即导致地下水灌槽，开发商为次投资的5000 万将会化为泡影。
❖ C：区域竞争风险
❖ D：公众干预风险
外迁安置房建设手续不齐全，质量不过硬致使拆 迁居民就质量，房产证上访，个别闹事，因回迁楼 拖期造成了影响，施工过程中砌筑临时围墙却因碾 坏附近小学门口的道路影响
❖ E：政府管制风险
该小区由于拆迁受托单位拆迁办属于政府管制下 的半市场，半政府单位，导致市场服务意识差，具 体到拆迁工作，效率低下，业务不规范，给开发商 严格控制拆迁成本，明确拆迁权利，业务带来了较 大困难，直接影响了拆迁进度。
4 妥善及时的处理施工中的索赔和反索赔
❖ 风险自留 自留的情况： 1 对风险认识不足，认为不会发生该类风险 2 该风险无法回避或转移 3 各种方案利弊分析比较，慎重考虑后决定自己 承担
❖ 风险利用 1 可能性和价值 2 分析利用代价和承担风险的能力 3 分析并确定风险利用策略 4 严格风险监控
❖ 和工程有关的保险 1 建筑wk.baidu.com安装）工程一切险及第三者责任险 2 工程质量保修保险（2004） 3 人身意外伤害险 4 住房消费信贷保证保险
❖ 房地产经济风险
1 市场风险
2 A 供给风险
3
该市2005年房地产市场显示供给风险不大
第一张图图显示出两点问题：
I 2005 年该市现楼空置量远小于销售量 II 2005 年销售量和空置率都略小于2004年 但销售量降幅远小于空置量降幅。
说明了市场吸纳速度大于供应速度，该方面风 险不大。
--存货和空置率--
• 投资和投机性购房需求原因： 住房政策性原因 圈地运动 地方政府与商品住宅业利益相关 楼房预售制度 信息监管滞后 市场预期盲目 投资渠道狭窄
❖ 该市房地产发展情况如下：
05年房地产投资121.1亿，增长9.9%，住宅 建设是投资主体，全年投资96.7亿，同比增 长10.6%，占房地产开发总投资的79.8%
❖ 行业环境分析资料如下：
2 财务风险：
3 影响小区财务风险的因素有：利率变化， 通货膨胀，税率变化，资金变化，开发成本 等。
4 开发费用应得到特别重视，包括土地费用， 前期费用，建筑安装，区域配套，财务费用， 营销费用，管理费用等。该小区的情况是： 土地费用从2000年的116万/亩上升到2003 年的150万/亩，再上升到2006年的220万/ 亩，建筑安装费用每平米造价一直处于同类 工程的高价，如该小区2001年竣工的6层砖 混结构住宅每平米造价高到1005元/平米， 营销费用占销售收入8%。
上述措施的确起到了加快销售进度的效果，起
到了化解产品定位风险的作用，但实施起来
也花费相当高的成本：仅改建会所的装修费 就40余万，拆除费4万元，还有物管人员工资，
该居住小区风险应对
❖ 市场定位
由于16号楼住宅户型面积定位不准，导致面 积过大，单套售价较高，一定程度上影响了 销售速度。但工程已经接近竣工，变更设计 已不可能，为解决这一问题，开发商决定：1 将该楼1层近300平米的三居室改为会所，内 设棋牌室，桑拿房，游泳池等专供该楼业主 使用，增加该楼卖点。2 开展促销活动，拿 出十套不同楼层的房子按一口价销售。
❖ 2 施工人员缺少上岗前的基本培训，只能熟 练掌握普通砖砌体结构施工方法和技术，不 了解新型墙材的砌筑技术和标准要求。
❖ 3 开发商采用新技术新材料积极性很高，但 忽视了对其实践效果和佩刀技术的分析研究， 从而出现盲目决策。
❖ 1999年后建设部大力推广框架结构异形柱设计，随 后在天津发现有安全问题，该技术被叫停。说明该 技术还很不成熟。
政策影响下：房地产开发投资增长14%，销售额增 长40%，99年后中国房地产迎来黄金期，03年人行 向房地产公司发出预警，04年出台政策宏观调控。 05，06年国家出台紧缩政策
❖ 3 社会风险 A：城市规划风险 98年～06年 该小区所在市发展方向有过2次重大变化 一是该居住小区项目立项指出，该市确定的近期城市规划 指导思想是向东，西两翼带状展开，其间该市东西部推进步 伐差距不大，而该小区项目在城市总体规划方面风险不大， 但同时，由于该战略实施方针不明确，实施不到位，使得这 一战略越来越模糊，而向南部山区发展的呼声曾在2001年达 到高潮，一次主张市政府南迁的呼声占了上风，该小区项目 在城市总体规划风险方面出现了难以预计的风险。
3 融资风险 4 1 投资收益率和贷款利率的相对变化 5 2 预售融资 6 3 房地产按揭风险 4 竞标风险 5 主要影响因素有土地竞标风险，工程竞
标风险
该剧小区投资项目风险估计和评价
❖ 运用BP人工神经网络进行商品房市场价格预测 1 影响售价的因素： 2 销售价格预测模型 BP人工神经网络模型 形成神经网络结构后，在利用它来预测动态元件的输出 之前，必须通过误差反向传播算法（Back Propagation BP 算法），来确定权值和阈值。其原理是先根据输出层的误差 值调整输出层与隐层间的权重和阈值，再将部分误差分配到 隐层，调整隐层和输入层的权重和阈值，不断重复计算，使 网络的实际输出与样本输出之间的误差降到规定精度的过程。 BP网络算法
1999年 该小区被建设部批准为康居工程项目 计划，根据要求需要减少土地浪费，减少能 耗，墙体需采用新型墙体材料，一期四栋多 层住宅要求使用黄河淤泥多孔承重砖代替传 统的黏土红砖。交付使用后，住户反应墙面 开裂要求赔偿。经调查发现，有以下几方面 原因：
❖ 1 生产设备水平导致承重砖质量不稳定，废 品率高。
PVC管道问题开发商投入近100多万资金重新 更换。
当地负责小区卫生安全垃圾水电供应的居委会 要求承揽维修工程，但报价明显太高。于是 拒绝，但由于具体项目具有连带性，应此被 迫接受居委会将小区安全卫生垃圾水电供应 移交开发商的无理要求，每月水电差价管理 人员费用约1.5万。
❖ 技术风险
包括设计风险，建材更新风险，施工技术革 新风险，设备故障风险，和施工事故风险。
B 需求风险
考虑几个基本需求：
中高收入阶层壮大，城镇化的加速和城市 建设改造，住房投资需求
• 中高收入阶层人数加速扩张
2005年 本外币存款余额27.51亿，国内51% 居民储蓄集中在20%的富裕阶层
• 城镇化加速和城市建设改造
90年我国城镇化水平26.4 04年40% 城镇人 口每年1000万的速度增加是支持商品住宅业 的重要动力。