万科《景观成本控制与景观成本配置最优化》
万科成本管理规划：成本前置与设计阶段的成本规划及优化 (2)-文档资料
土建扩初
施工图
产品配置建议
施工图设计指引
模型研究
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
景观概念方案设计
景观方案设计
景观施工图设计
销售示范区设计
设计阶段业务流程图
通过优化流程管理，提 高设计管理阶段的成本 管理水平
主体工程设计 模型推敲研究 部品研究和定板 详勘和基础设计 景观工程设计 集团相关部门配合 销售示范区设计 项目部配合工作 营销专业配合工作 财务专业配合工作 项目成工本程专部业配合工作 物业管报理批配报合建工配作合工作
结算
说明及图例：
：代表关键里程碑
：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
：配合专业的任务。
规 析
1.2 项目策划阶段的成本管理：
依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦 合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计 和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益 最大化。 为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。 提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方 案）。
销售及入伙配合
预算、标底、合同价
进度款、工程
变更、招标采 购
结算
说明及图例：
：代表关键里程碑
：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
：配合专业的任务。
房地产业务流程中的成本管理节点
项目初判 城市及市场 评审时点
投资决策论证管理阶段
项目投资 决策时点
实施方案 时点
可行性研究报告
论证阶段
景观设计成本优化与控制
景观设计成本优化与控制The manuscript was revised on the evening of 2021景观设计成本优化与控制概念、规划设计阶段成本控制重点：1.充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质。
a不同景观与建筑产品的合理搭配。
b不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。
2.明确景观单位控制成本。
公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。
3.明确软硬景控制比例。
统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。
通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。
方案设计阶段成本控制重点：1.下发目标成本控制指标，实行限额设计。
2.提供材料规格型号单价。
a提供常用软硬材料规格型号及估价。
b铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。
c根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择。
1)压顶50mm厚2)非行车道地面20mm厚（荔枝面采用20mm厚）3)行车道地面30mm厚4)立面20mm厚；5）踏面20mm厚。
3.软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。
4.选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。
5.材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。
6.控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)。
7.绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。
扩初（初步）设计阶段成本控制重点：1.考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。
万科景观成本总结分析(1)
各项目园林环境成本汇总及分析
成本汇总及分析 优化流程及阶段 数据 常用石材及苗木 园建结构做法 案例共享
园林环境工程中软硬景面积所占比例
70%
60%
59%
57% 55%
63% 57%
50% 40%
41%
52% 48%
42%
45%
52% 43%
4570%%
41%
4580%%
34%
30%
花城1 花城2 花城3 花城4 花城5 城花1 城花2 蓝山1 万科城1
各项目园林环境成本汇总及分析
成本汇总及分析 优化流程及阶段 数据 常用石材及苗木 园建结构做法 案例共享
园林环境工程中乔木的单方造价
60
50
40
32
33
30
20
10
20
30
29
24
24
51 37
0
花城1 花城2 花城3 花城4 花城5 城花1 城花2 蓝山1 万科城1
各项目乔木单方造价 乔木平均单方造价
成本汇总及分析 优化流程及阶段 数据 常用石材及苗木 园建结构做法 案例共享
园林环境工程的单方造价
400
350
344
300
250 200
194
196
196
216
242
217
220
206
150
花城1 花城2 花城3 花城4 花城5 城花1 城花2 蓝山1 万科城1
各项目曲线 平均曲线
1、单方造价=景观成本÷景观面积； 2、花城系列：景观单方造价208元/平米（未含山、湖景观改造费用）； 3、城花系列：景观单方造价219元/平米； 4、蓝山系列：景观单方造价344元/平米； 5、万科城系列：景观单方造价206元/平米(软景比率达到63％）。
景观成本优化(景观)
泳池
软景
前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致 策略：根据客户关注点加大重点投入 优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本
不同产品的景观成本投入重点应不同！
景观成本的优化配置
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
现状成本：硬景单方造价 X 49% + 软景单方造价 X 51% = 305元/平米 优化成本：硬景单方造价 X 30% + 软景单方造价 X 70% = 258元/平米
甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper™ Bed） 福适之床（Four points Comfort Bed™）
热爱交流的年轻人
社会客厅 socializing in the Living Room
明星、时尚人士
特色W床（Signature W Bed™ ）
产品景观定位—万科集团产品分类
成本现状配置：景观成本分析小结
最有效成本优化：控制硬景比例
景观成本优化配置
前提：保证景观效果同时降低景观成本 措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木
基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比） 基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%
其他设施 8%
架空层5%
泳池3% 水景 2%
15% 10% 50%
25% T2
儿童人口 青少年人口 成人人口 老人人口
活动场地的功能配置
泳池面积统计 P
4000
3500
G2 C
万科城1-4期 C MIN: P=0.7x+500
泳池面积
3000 2500 2000 1500 1000
500 0 0
园林景观成本构成及成本优化措施
园林景观成本构成及成本优化措施文章来源于网络，胖栋对文章再编辑并有所删除！01待研究绿城项目的选取1.1.选取项目地理位置上海绿城位于浦东陆家嘴金融贸易区内，杨高路与浦建路交界处，距浦东世纪公园约1000米，项目占地约18万平方米，地块为梯形。
小区东邻东绣路；西邻杨高南路（为城市交通主干道）及杨高南路立交桥；南邻锦和路；北邻浦建路（为城市交通次主干道）。
1.2.选取项目总体规划小区占地面积为18万平方米，总建筑面积约47万平方米，园区绿化率约50%，由32幢10层 ~ 28层的小高层、高层住宅楼组成。
开发建设分三期，其中：一期（西南块）建筑面积约18.87万平方米，1079户，于2004年10月交付；二期（东南块）建筑面积约13.7万平方米，737户，于2005年11月交付；三期（北块）建筑面积约14.7万平方米，815户，于2007年8月交付。
每期带一地下车库，车位比例一期较低，约为50%，二、三期较高，约为100%，统算车位比例约为70%。
1.3.选取项目布局概述整个小区围绕中心广场（含会所、游泳池），共分为5个独立组团，即：风荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉兰苑。
组团高出地坪约1.7米，错落出3个层次、功能用途不同的立体自然空间。
组团四周由沥青车道、景观消防车道与主入口、次入口及地下车库入口（共10个出入口）相连，车辆进出便利畅通。
每幢住宅均设2个自行车库入口，入口做法与汽车库基本类似，只是尺寸略小。
考虑到车辆可能随时经过住宅楼时，带来躁音、尾气污染等问题，开发商在设计上采取三个措施：① 住宅楼高出道路约1.7米；② 与道路之间用乔木、灌木、绿地相隔约3米；③ 车库入口架设钢化玻璃顶，四周及顶面用可伸展的灌木、植物覆盖，增加美观、隔离效果。
组团各自的中心位置布置有或大或小的中心景观休息区，如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游乐健身器材组成，方便住户使用。
中心广场经新月形坡面和隐形轴围绕串联，整个小区的中心景观广场低于地面约5米，会所、花园、游泳池、网球场掩映于绿林水景之中，为全体住户提供一个交流、休憩、娱乐健身的理想场所，而且周围的业主在家里即可欣赏其景。
万科景观成本总结分析 (1)_0.doc
万科景观成本总结分析 (1)广州万科园林环境工程成本总结,编制：杜延杰,各项目园林环境成本汇总及分析园林环境工程优化流程园林环境工程各阶段优化措施常用石材及常用苗木名称及单价园林环境工程中园建结构统一做法案例共享,园林环境工程成本总结,各项目园林环境成本汇总及分析,,成本汇总及分析优化流程及阶段数据常用石材及苗木园建结构做法案例共享,,1、景观单方造价包括软景、硬景及水景工程造价；2、花城系列未含山、湖景观改造费用；3、城花系列、蓝山系列及万科城系列包括所有费用；4、软景比例=软景面积÷景观面积；5、硬景比例=硬景面积÷景观面积；6、水景比例=水景面积÷景观面积。
,各项目园林环境成本汇总及分析,,1、单方造价=景观成本÷景观面积；2、花城系列：景观单方造价5.1开盘，营销部决定将影湖居对面C湖沿岸黄土进行临时绿化以改善销售环境，此处绿化面积约1万平米，最初方案为种植草皮，单价8.5元/平米，总造价约8.5万元。
案例解决：在讨论过后，认为此处为临时性绿化，经过 5.1开放后基本就浪费了，于是就又找了二个方案。
方案一：播种草籽：此方案单价为3元/平米，但此方案成效果时间较长，约需2个月，无法满足5.1开盘需要。
方案二：用花城现有澎蜞菊进行剪枝扦插移植，此方案单价为3元/平米，总造价约3万元且成效果时间约为15天，也能满足5.1开盘需要。
经验总结：方案优化不一定是要“减数、取消”，关键是取得最佳性价比。
,案例共享,,成本汇总及分析优化流程及阶段数据常用石材及苗木园建结构做法案例共享,,案例三：景观成本控制前置案例描述：园林环境成本是比较难控制的成本，广州万科深蓝项目占地137334平方米，建筑物用地94745平方米，政府规划要求的容积率1.5，绿地率30％。
该项目为广州万科的高端产品，对景观有较高要求，如何取得最佳性价比就成为关键。
案例解决：在概念设计阶段，设计部提供概念图纸给成本部，成本部将jpj图纸导入CAD系统中进行了测算，主要测算了软景、硬景、水景的面积比率，并根据经验造价测算出了概念设计阶段的景观成本。
《景观成本控制与景观成本配置最优化》
《景观成本控制与景观成本配置最优化》产品定位决定景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。
目前有很多低端楼盘在景观上投入很大，因为产品受众局限，园林投资达不到预期溢价效果，有部分高端楼盘，过分追求建筑品质，漠视景观投入，也影响了产品的整体形象，换言之，景观必须与建筑匹配也......在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。
今天就邀请X科集团的研发人员分享《景观成本控制与景观成本配置最优化》第一部分：景观成本配置标准1、万科控制景观软景硬景水景比率2、万科铺装材料造价控制3、万科软景造价控制第二部分：万科景观设计造价控制分析1、硬景、软景、水景面积比率高低，决定硬景成本高低2、石材所占比率高低，决定了硬景成本高低3、乔木造价高低，决定了软景成本高低4、控制灌木面积比率是降低软景成本有效途径第三部分：万科景观造价控制措施硬景部分1：控制石材面积1.1:主入口使用石材，其余部分使用可以使用效果达标的替代材料1.2: 造价较低的项目，道牙不用石材（一般花岗岩路牙造价45-60 元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35 元/米左右），花池景墙立面少选石材。
立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择2：控制石材规格2.1：所有尺寸必须符合300模数，尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗,石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）2.2: 避免使用超规格板及石材异形加工。
2.3：根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:3：控制石材种类3.2：硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。
（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）3.2：石材中自然面、拉沟、龙眼、仿古、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；4：控制材料铺贴方式4.1：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)5：控制材料的档次5.1：按项目的成本要求选择不同档次的材料。
深圳万科景观设计及成本控制共108页
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
END
深圳万科景观设计及成本控制
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 பைடு நூலகம்，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
万科景观成本控制研究
一、景观概况
编号 景观内容 Content 用地总面积 Total Base Area 道路 Road Material 建筑占地总面积 Total Architecture Area 景观总面积 Total Landscape Area 绿化总面积 Total Green Area 绿地率 Green Ratio 道路面积 Total Road Area 铺装面积 Paveing Area 地面停车位面积 Surface Parking Area 景观水景 Water Feature 儿童活动场地 Children's Playground 老年健身场地 Activity Area for Seniors 康体活动场地 Children's Playground 社区出入口（门卫和安保点） Guard House 门卫 Guard House 标识系统 Signage 地面停车数量 Surface Parking 对景矮墙 A18 18 Landscape Wall A19 19 A20 20 A21 21 A22 22 装饰花钵 Flower Pots 生活垃圾箱 Residence Only Trash Bins 社区围墙 Bourdary Wall 室外家具（座椅） Outdoor Furnishings Y 有 Y 有 Y 有 Y 有 Y 80个 27 套 1525m 74个
费用比例 90% 70% 60% 40% 30%
比例 10% 30% 40% 60% 70%
小区周边围墙及 局部区域需设置 高绿篱估算量为 总面积的10％。
为达到乔灌草有一个比较合适的比 例选择矮灌木40％，草坪50％。
按常用大乔木 （胸径15cm 香樟）每株 3700元计算
万科44个成本优化点
万科▪44个成本优化点万科在设计阶段就选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不单纯追求效果，也不片面追求低成本。
万科要求，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
一.万科前期规划成本优化点1.产品组合实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
2.成熟产品选用实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。
成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3.建筑体形优化实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式;地层建筑尽量形体简单;考虑抗震及成本要求。
4.土方工程优化实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
5.山地建筑优化实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型;(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
6.万科建筑组团优化实施原理：组团大小对成本的影响要点是：(1)每个组团一般需要1-2个出入口;(2)每个组团均有围墙;(3)每个组团均要考虑消防要求;(4)每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加;如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
万科集团设计阶段成本控制
万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m （即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
建筑平面功能：1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:--防护面积过少造成单元增多.---相邻单元未连接造成临空墙过长.---一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）---室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下） ---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）---平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•----室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上1200mm 左右,大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
万科成本优化与控制作业指引
成本优化与控制作业引导1.流程要素1.1 流程目标：创立性价比最高的产品，提升产品竞争力，动向成本及时调整与反响。
流程主要责任部门 :成本经管部。
流程要点业绩指标 (KPI):流程 KPI责任部门 /岗位数据本源推行成本与目标成本比值成本经管部各部门成本经管部 /公司本1.4 流程要点点 (CP):流程要点点要点点说明支持文件经验数据库的建立参照 5及时供给测算数据及优化建议参照 5动向成本反响参照 52.合用范围 :2.1 万科各工程设计阶段、施工阶段方案优化与成本反响工作。
3.术语与定义4.职责权限4.1. 成本经管部：编制计划并检查计划执行情况，进行详尽测算并依照测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核宣布，每个月动向成本调整并反响。
4.2. 设计经管部：供给各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、构造、外电、智能化系统方案的优化选择。
4.3. 工程经管部：负责特种设计的优化选择。
5.工作程序：5.1. 方案优化流程方案优化流程算测据数进改程过收集资料依照测算范本表格进行测算并编制报告更正测算数据并编制测算报告优化负责人复核测算数据优化人员当面与优化相关责任人沟通并达成一致优化建议发送校正后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导结总例案及馈反果结优化负责人复发送校正后的测算报告给优化相关责任人及该责任核测算数据人领导、设计小组优化人员存放优化报告及案例于公司案例库优化人员编制案例优化负责人复核案例5.2. 方法与过程控制5.2.1. 设计先期A）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地解析）市场定位三方面信息。
政府规划要点：依照政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据：土地属性：经过勘查现场，咨询发展部、工程部等相关部门，对土地属性信息解析，得出《土地属性信息统计解析表》：市场定位：经过咨询营销 /设计部，清楚认识工程市场定位，产品组成，得出产品组成表：B）以上信息整理完成后，成本需要关注的要点是：第一：场所内的特别地形，若是出现河流、箱涵。
万科设计阶段成本优化与控制
房地产设计阶段成本优化与控制（Ⅳ）【Ⅰ】目标与措施‡基本原则【Ⅱ】设计管控关键路径‡概念设计‡实施方案‡初步设计与施工图【Ⅱ】启示与建议基本原则：基于客户细分省钱等于赚钱成本控制不等于省钱合理规划有效成本严格控制无效成本之一：成本规划①确定盈利模式②可售比③产品附送率④停车率与停车方式⑤商业及业态⑥会所及配套⑦人防及分区之二：成本级配①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块之三：成本对标①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例‡概念设计‡实施方案‡初步设计与施工图【设计前期】1权设计部“1/2 主角”；但工作量繁重项目事务部项目部2事核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计预测成本2事在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标产品定位指标2、方案确定规划草案事2•确定指标•盈利模式•确定规划结构•预估成本•目标客户•预估利润•营销策略人三步骤1基础分析2强排方案34两大前提一、项目：土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销：项目定位及户型配比商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。
两个案例：分解强排方案盈利模式选择？精准定位；预测成本①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化1 1.1.竞品选择标准标杆楼盘：3个“最”区位社区竞争楼盘：3个“同”户型装修1.2竞争格局分析细分市场的竞争格局：‡清晰市场及竞争事态‡精准定位‡总价及产品结构两个分类要素1.3竞品分析表：主力产品信息分析竞品名称销售情况户型面积单价总价项目优势项目劣势楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E2重视设计前提土地要点项目定位政府政策？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化强排方案三步法第一步第二步第三步Google ★草模1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论2、强排方案的目的确定盈利模式①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案？④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化【掏干挖净】容积率建筑密度①用足容积率：用足“高货值”产品容积率②用足建筑密度：用足溢价空间①景观资源最大化：②拉高拍低③丰富产品形态塑造高端形态①锦上添花--赠绿规划、底层挖掘②雪中送炭--底商寸土寸金③政策红利--抬高车库？①精准市场分析②重视设计前提③做好强排方案④掌握基本盈利模式⑤注意积累固化5拿来主义“走出去！引进来！‡从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化案例分解【实施方案】权营销部项目事务部项目部事规划方案道路地下室与停车景观意向户型与意向立面物业管理模式成本测算指标一、规划结构深化‡规划‡结构‡物业模式二、主要产品确定‡立面风格选择‡精装修级配确定‡景观风格初选案例分解①可售比②产品附送率③停车率与停车方式④商业及业态⑤会所及配套⑥人防及分区1可售比‡架空层：被遗忘的角落‡地下室：定时炸弹or地下黄金‡寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊2产品附加值1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例2、高地价一般采取高附加值、高售价策略低地价一般采取低附加值、平均售价策略3停车率与车库形式A. 营销定位‡各种产品车位配置比例B. 规划要点：数量测算C. 停车方式‡地上/地下比例‡架空？‡半地下？‡地下？4…商业面积与位置…业态：租or售；主力店…餐饮？…层高：4.5？5？…商业地下室应用5【削减龙套】‡严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积‡会所配置、架空层设置要和项目定位一致6人防人防地下室面积、等级及布置方式充分考虑报建及分区充分利用人防规范：2000平米防护单元①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块案例说明标准化产品线整合为成本及配实施提供标准平台案例说明产品线整合。
万科景观成本规划
万科景观成本规划(能省几千万)第一部分景观目标成本编制一、景观目标成本管理规定要点a.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。
b.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。
c.主体工程施工图设计完成后，分公司负责编制（或委托咨询公司编制）施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。
d.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后，组织战略投资部、规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书》。
e.①可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过30%；②规划方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过15%；③项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%。
二、园林景观成本构成2.满足顾客需求a.在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。
b.在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。
3.竞争策略要求a.在项目选择的项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。
b.在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。
4.倒逼成本（1）通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。
（2）用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标。
（3）用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。
a.方案设计形成的目标成本≤景观总目标成本-成本预备费（一般为景观总目标成本×8%）。