房地产项目产品定位报告培训课件
合集下载
房地产项目产品定位报告课件
项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
房地产系列培训课件——产品定位培训
创新策略：采用新技术、新材 料、新设计等手段，提高产品 竞争力
调整策略：根据市场变化和客 户需求，及时调整产品定位和 策略
产品定位培训的总结与展望，对企业发展的建议。
01
02
03
04
感谢您的耐心观看
产品定位的营销策略，如何吸引目标客户
确定目标客户群体：分析 客户需求，确定目标客户 群体的年龄、性别、收入
等特征。
制定产品定位策略：根据 目标客户群体的需求，制 定产品定位策略，包括产 品功能、价格、设计等。
制定营销策略：制定营销 策略，包括广告、促销、 公关等，以吸引目标客户
群体的注意力。
1
2
3
0 评估与调整：根据市场反馈，评估产 5 品定位的效果，并进行调整和优化
0 确定目标市场：选择目标客户群，明 2 确产品定位的目标市场
0 实施产品定位：将产品策略转化为具
体的产品定位，包括产品功能、价格、
4 渠道等
产品定位的基本原则与方法
目标市场：明确目标客户群体，了解 他们的需求与偏好
产品差异化：突出产品的独特性，满 足目标客户的特殊需求
产品定位的差异化策略，如何打造竞争优势
确定目标市场：分析市场需求，确定 目标客户群体
确定产品特性：分析产品特点，确定 产品的差异化优势
制定营销策略：制定针对目标市场的 营销策略，提高产品知名度和美誉度
优化产品组合：优化产品组合，提高 产品竞争力
提高服务质量：提高服务质量，增强 客户满意度和忠诚度
持续创新：持续创新，保持产品的竞 争优势
价值主张：强调产品的价值，提供客 户愿意支付的价格
品牌定位：建立品牌形象，提高品牌 知名度和美誉度
市场调研：了解市场趋势，竞争对手 情况，制定相应的产品定位策略
房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座图文PPT课件模板
农资农贸、生活配套、建材、水果蔬菜、 花鸟鱼虫
水果蔬菜、农副产品、禽类、蛋类、调料
租金
/
售价
/
XX世纪 XX广场
125.7万 214万
59.6万 32.4万
餐饮、娱乐、写字楼
婚庆用品、婚纱影楼、婚庆公司为主，百 货为辅
点击此处添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添 加文字
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
XX农副产品中心
（总㎡建面） 开发体量 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了。她的雨跟春雨姑娘相比，多了一份优雅，一份恬静。她常常让农民咧开了嘴，LHJ+FHX为丰收唱起了欢歌。
+LOGO
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
距离本案最近的社区商业项目： ➢ XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
水果蔬菜、农副产品、禽类、蛋类、调料
租金
/
售价
/
XX世纪 XX广场
125.7万 214万
59.6万 32.4万
餐饮、娱乐、写字楼
婚庆用品、婚纱影楼、婚庆公司为主，百 货为辅
点击此处添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添 加文字
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
XX农副产品中心
（总㎡建面） 开发体量 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了。她的雨跟春雨姑娘相比，多了一份优雅，一份恬静。她常常让农民咧开了嘴，LHJ+FHX为丰收唱起了欢歌。
+LOGO
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
距离本案最近的社区商业项目： ➢ XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
房地产商业住宅项目定位报告(ppt 共38页)
园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
某房地产项目分析及产品定位.pptx
90
20000
75
60
14373 14605 13757
45
12657
30 10872 11265
11213
16506
18000 16000 14000 12000
1-9月全市均价起伏较大，8月受 新政影响,成交量下降明显.
15 80.26 59.85 37.02 52.78 51.95 51.94 45.6
？如何在这两者之间寻求平衡点，又或
者是其它的途径解决
本报告需要解决的核心问题：
市场研判
开发方向：项目具有哪些可发展的市场方向？ 市场风险：未来这些发展方向会存在哪些风险？
项目定位
产品规划：如何打造符合市场的需求产品？ 客户分析：我们瞄准中的市场哪拔目标客户？
项目概况
北环
一、项目指标 占地：3449.3㎡ 建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约 41500㎡，商业约3500㎡） 土地用途：办公、培训综合楼建筑用地 使用年限：50年（2004～2054年） 容积率：13 覆盖率：＜45％
8000
20.5 378
4000 2000 0
2007年1-9
07年全市均价飞速上涨， 同时在1997~2007年7月 总供应面积：6747万平米 总销售面积：6632万平米
供求比≈1，供求矛盾急剧加剧
月
2007年1-9月一手商品住宅销售面积及销售价格
销售面积
均价
19413
800 600 400 200
0
5412 557
578 2000年
5531 594
647 2001年
5570 724
961 2002年
5680 812
万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
1、客户来源
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
房地产项目产品定位投标报告PPT课件( 100页)
3 轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系,增加客源，南市区也将持续成为昆明
新盘供应区；
-19-
南市区代表商圈
南亚风 情第壹 城商圈
西贡码 头/金都 商集商
圈
世纪 城商
圈
新亚 洲体 育城 商圈
新螺 蛳湾 商圈
南市区商业发展现状
区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核” 发展，大多数商业氛围较淡
南市区发展：充分发挥城区的历 史文化与自然资源优势，同时大 力发展与旅游观光、休闲度假和 会展产业相配套，以商贸流通、 房地产、金融业和信息产业为核 心的现代服务业。
南市区整体概况 ——区域划分
昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规 模和时间，将南市区分为以下四个板块：
南亚风情第壹城总体概况
• 项目位置：滇池路中段(市中级人民法院旁） • 开 发 商：昆明南亚风情房地产开发有限公司 • 开盘时间：2009年12月6日、2010年4月25
日、2011年5月15日 • 占地面积：282.45亩 • 总建筑面积：97.8万平米
其中：住宅：24.6万㎡ 商业：35万㎡ 商务办公：13.9万㎡ 商务酒店：5万㎡ SOHO公寓：4.3万㎡
区域范围经济运行指标 ——南片区配套情况
南市区整体概况小结
1 南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生
态旅游的打造为主。
2
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇 池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，
新盘供应区；
-19-
南市区代表商圈
南亚风 情第壹 城商圈
西贡码 头/金都 商集商
圈
世纪 城商
圈
新亚 洲体 育城 商圈
新螺 蛳湾 商圈
南市区商业发展现状
区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核” 发展，大多数商业氛围较淡
南市区发展：充分发挥城区的历 史文化与自然资源优势，同时大 力发展与旅游观光、休闲度假和 会展产业相配套，以商贸流通、 房地产、金融业和信息产业为核 心的现代服务业。
南市区整体概况 ——区域划分
昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规 模和时间，将南市区分为以下四个板块：
南亚风情第壹城总体概况
• 项目位置：滇池路中段(市中级人民法院旁） • 开 发 商：昆明南亚风情房地产开发有限公司 • 开盘时间：2009年12月6日、2010年4月25
日、2011年5月15日 • 占地面积：282.45亩 • 总建筑面积：97.8万平米
其中：住宅：24.6万㎡ 商业：35万㎡ 商务办公：13.9万㎡ 商务酒店：5万㎡ SOHO公寓：4.3万㎡
区域范围经济运行指标 ——南片区配套情况
南市区整体概况小结
1 南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生
态旅游的打造为主。
2
该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇 池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，
房地产开发项目产品定位
（1）品牌名称
• 品牌名称是指品牌中能用语言称呼的部分，即可以念出
来的单词、字母、数字、词组等。它主要产生听觉效果。
（2）品牌标记
• 品牌标记是指品牌中能被识别，但不能用语言直接称呼
的部分，包括专门设计的符号、图案、色彩、文字等。 它主要产生视觉效果。
（3）商业特征角色
• 商业特征角色是拟人化的品牌标记。
①工业物业外部装修作一般处理即可，建筑成本相对较低。
②工业物业在结构设计方面技术性、专业性要求高，因而 其适应性较差。 ③工业物业对周围道路交通、电力能源供应、废物废水处 理的保证条件有一定要求。 ④工业物业多采用自建方式，也可采用买卖或出租形式。
PPT文档演模板
房地产开发项目产品定位
5、综合体物业
PPT文档演模板
房地产开发项目产品定位
•（4）商标 • 商标是指按法定程序向商标注册机构提出申请，经商标 注册机构审查，予以核准，并授予商标专用权的品牌或品牌 中的一部分。 • 商标与品牌间既有密切联系又有所区别，严格地说，商 标是一个法律名词，而品牌是一种商业称谓。两者从不同角 度指称同一事物，因此两者常常被混淆。
PPT文档演模板
房地产开发项目产品定位
•（3）新颖性 •对于一个成功的品牌来说，标志独特、新颖比简单明了更 为重要。 •避免一般化和雷同化的标志。 •（4）适应性 •品牌的设计应考虑不同国家、文化背景、宗教信仰和语言 文学的差异，根据不同的时间、空间采取不同的设计方案， 以适应环境的变化，否则会产生沟通障碍。
• 所谓综合体物业，又称“建筑综合体”，是由多
个功能不同的空间组合而成的建筑。
• 根据组织形式的不同，可分为两种类型，即单体
式与组群式。
PPT文档演模板
房地产产品定位(共10张PPT)
规划需求尚未饱和的时尚品在短期内创造高销售率
第五节 产品定位的实用技巧
3. 建筑工期与容积率利用方式的关系 二、三层次产品定位程序
第一节 房地产产品的概念与产品类型
具有实用性质的公共设施的设置
4. 市场接受性与容积率利用方式的关系 对环境有改观的公共设施的设置
写字楼与住宅的取舍
第七章 房地产产品定位
第七章 房地产产品定位
第一节 房地产产品的概念与产品类型
一、房地产产品的现代概念 二、房地产产品的基本类型 三、房地产产品定位概念
第二节 产品定位流程
一、两阶段产品定位程序 二、三层次产品定位程序
第三节 产品定位原则
原则之一：先外后内 原则之二：先弱后强 原则之三：先实后虚 原则之四：先分后合 原则之五：先专后普
第四节 产品定位的目标取舍
一、产品定位的立场 二、产品定位的目标取舍
写字楼与住宅的取舍 写字楼与商业楼宇的取舍
第五节 产品定位的实用技巧
一、容积率配置技巧
1. 空间价值与容积率利用关系 合理利用容积率，以改变传统空间观念
第一节 房地产产品的概念与产品类型
2. 建筑成本与容积率利用方式的关系 具有收益机会的公共设施的设置
4. 尝试领先市场的创新产品，以吸收早期 开创性的市场
五、经济环境变化时的产品定位 1. 通货膨胀压力大时的产品定位 2. 市场不景气时的产品定位 3. 财务压力大时的产品定位
第六节 产品定位方案的分析与评价
一、产品的整体可行性分析 二、产品的规划可行性分析 三、产品的财务可行性分析 四、产品的市场可行性分析 五、管理可行性分析
二、三层次产品定位程序 第五节 产品定位的实用技巧
3. 具有收益机会的公共设施的设置 第四节 产品定位的目标取舍
第五节 产品定位的实用技巧
3. 建筑工期与容积率利用方式的关系 二、三层次产品定位程序
第一节 房地产产品的概念与产品类型
具有实用性质的公共设施的设置
4. 市场接受性与容积率利用方式的关系 对环境有改观的公共设施的设置
写字楼与住宅的取舍
第七章 房地产产品定位
第七章 房地产产品定位
第一节 房地产产品的概念与产品类型
一、房地产产品的现代概念 二、房地产产品的基本类型 三、房地产产品定位概念
第二节 产品定位流程
一、两阶段产品定位程序 二、三层次产品定位程序
第三节 产品定位原则
原则之一：先外后内 原则之二：先弱后强 原则之三：先实后虚 原则之四：先分后合 原则之五：先专后普
第四节 产品定位的目标取舍
一、产品定位的立场 二、产品定位的目标取舍
写字楼与住宅的取舍 写字楼与商业楼宇的取舍
第五节 产品定位的实用技巧
一、容积率配置技巧
1. 空间价值与容积率利用关系 合理利用容积率，以改变传统空间观念
第一节 房地产产品的概念与产品类型
2. 建筑成本与容积率利用方式的关系 具有收益机会的公共设施的设置
4. 尝试领先市场的创新产品，以吸收早期 开创性的市场
五、经济环境变化时的产品定位 1. 通货膨胀压力大时的产品定位 2. 市场不景气时的产品定位 3. 财务压力大时的产品定位
第六节 产品定位方案的分析与评价
一、产品的整体可行性分析 二、产品的规划可行性分析 三、产品的财务可行性分析 四、产品的市场可行性分析 五、管理可行性分析
二、三层次产品定位程序 第五节 产品定位的实用技巧
3. 具有收益机会的公共设施的设置 第四节 产品定位的目标取舍
房地产项目定位报告(ppt 51张)
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应 购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控 制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。 总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万 以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多 层，1：1设置140平米左 右四房120-130的三房，一 楼送半地下室，顶层设置 复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结 合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时 与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对产品形态认可
1/19/2021
客户行为解读
客户解读
落定冲动
来 自 项 目 本 身 的 言 传 身 教
成就感
签约行动
品牌链接
信任感
一种人生标签
样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位
绚烂如花的幸福人生
升级的需求
房地产项目产品定位报告
5
总规平面解析
崧溏河1.6公里的水岸，是 本地块最宝贵的资源。沿 水岸设置步道、休闲广场、 集中绿地，将给居住者提 供了一个自然生态的生活 空间。
土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将
成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价
值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密
度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。
三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。
四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
7
典型组团产品价值分析（建筑篇）
景观轴1
景观轴2
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
景观轴3
8
典型组团（院墅）产品价值分析
院墅地下一层
院墅一层
赠送面积：销售面积250㎡， 赠送地下150㎡，占比60%。
双重庭院：户均南北下沉 150-180㎡两庭园，满足空 间私密性，花园精装修，地 下层入户门廊可加设阳光房。
采光和朝向：每户客厅和至 少三卧室朝南，附送露台。
院墅二层
院墅三层
1/19/2021
叠拼别墅，多层的建筑形 态，别墅的居住感觉。
6
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将
成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。
院落别墅，龙湖的新产品。 不仅为成人提供了私密的 居住环境，也为邻里间的 孩子创造了有趣的交往活 动场所。
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
沿嘉松公路1.2公里20米宽 绿化带，既阻隔了公路噪 音，又创造了良好的视觉 效果。 绿轴，串起整个小区，与 水岸木栈共同构成3km的 休闲环道。
入口广场，包括广场、会 所、绿地、水岸，对公众 开放，将为小区业主，也 为大社区居民，提供最完 美的品质服务。
房地产项目产品定位报告
9
典型组团（叠拼）产品价值分析
底town—
赠送面积：销售面积180㎡，
赠送110㎡地下空间，占比61%。
地 下
一 层
二 层
阳光庭院：50-100
㎡，伸展家庭
一 层
室外活动空间，绝对别墅生活体验。
朝向采光：三主卧及客厅朝南。
三 层
1/19/2021
顶town—
赠送面积：销售面积180 ㎡，赠
送顶楼50 ㎡，占比30%；附送南北
双重露台约50 ㎡，占比30%。
四
五 附赠北园：30-50 ㎡，庭院花园。
层
层
电梯直达：附设电梯直通车库及三
楼入户平台，也可由花园沿室外楼
梯直接入户；完美地下、地上花园、
空中庭院的三重生活体验
房地产项目产品定位报告
10
典型组团立面风格
地中海风格
1/19/2021
活动 （Action）
兴趣 (Interest)
观点 (Opinion)
事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善； 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
4
初步产品定位判断
对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望
1/19ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2021
房地产项目产品定位报告
1
初步产品定位判断
1）首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定会所1000㎡） 别墅产品套数：37308/ 250 ≈ 150套 占地面积：150×100m2=15000m2 建筑面积：150x250=37500㎡ 2）考虑价值其次的产品--叠拼别墅： 建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套 占地面积：588套/2×90m2=26460m2 3) 会所面积约为：1000m2 总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 ≈ 29.6687%<30%
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
2
初步产品定位判断
初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户
一期客户定位
游离客户
重要客户群
3
大上海范围内 的主城生活逃 避者与少量投 资客
核心客
2
户群
1
上海（长宁）西 区内的职业中高 产及海归或父母 （叠拼）
二期客户定位
游离客户
重要客户群
3
大上海范围 内的主城生 活逃避者
核心客 户群
1
2
周边企业及江
浙地区高管层、
生意人；
上海西郊私营企业 主（联排）
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
上海浦西的职业中 高产及海归或父母
3
初步产品定位判断
客户特征提取： ❖对内外环境要求高 ❖有特定圈子 ❖楼盘增值 ❖崇尚人文 ❖交通便利
客户AIO量表
❖口碑传播 ❖显示身份 ❖安静私密 ❖配套齐全 ❖重视下一代教育
房地产项目产品定位报告
11
竞争性物业价值曲线分析
高
中
｀
低
地
中
周
社
规
室
庭
面
段
产
边
区
划
内
院
积
价
生
自
园
形
赠
生
总
值
活
然
林
态
送
活
价
感
配
景
品
创
空
场
比
套
观
质
新
间
景
核心区公寓
郊区别墅（含Townhouse）
龙湖佘山别墅
1/19/2021
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
非机动停车位 0.72辆/户
其他规划要求 基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比 例不小于74%
1/19/2021
客户行为解读
客户解读
落定冲动
来 自 项 目 本 身 的 言 传 身 教
成就感
签约行动
品牌链接
信任感
一种人生标签
样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位
绚烂如花的幸福人生
升级的需求
房地产项目产品定位报告
5
总规平面解析
崧溏河1.6公里的水岸，是 本地块最宝贵的资源。沿 水岸设置步道、休闲广场、 集中绿地，将给居住者提 供了一个自然生态的生活 空间。
土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将
成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价
值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密
度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。
三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。
四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
7
典型组团产品价值分析（建筑篇）
景观轴1
景观轴2
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
景观轴3
8
典型组团（院墅）产品价值分析
院墅地下一层
院墅一层
赠送面积：销售面积250㎡， 赠送地下150㎡，占比60%。
双重庭院：户均南北下沉 150-180㎡两庭园，满足空 间私密性，花园精装修，地 下层入户门廊可加设阳光房。
采光和朝向：每户客厅和至 少三卧室朝南，附送露台。
院墅二层
院墅三层
1/19/2021
叠拼别墅，多层的建筑形 态，别墅的居住感觉。
6
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将
成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。
院落别墅，龙湖的新产品。 不仅为成人提供了私密的 居住环境，也为邻里间的 孩子创造了有趣的交往活 动场所。
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
沿嘉松公路1.2公里20米宽 绿化带，既阻隔了公路噪 音，又创造了良好的视觉 效果。 绿轴，串起整个小区，与 水岸木栈共同构成3km的 休闲环道。
入口广场，包括广场、会 所、绿地、水岸，对公众 开放，将为小区业主，也 为大社区居民，提供最完 美的品质服务。
房地产项目产品定位报告
9
典型组团（叠拼）产品价值分析
底town—
赠送面积：销售面积180㎡，
赠送110㎡地下空间，占比61%。
地 下
一 层
二 层
阳光庭院：50-100
㎡，伸展家庭
一 层
室外活动空间，绝对别墅生活体验。
朝向采光：三主卧及客厅朝南。
三 层
1/19/2021
顶town—
赠送面积：销售面积180 ㎡，赠
送顶楼50 ㎡，占比30%；附送南北
双重露台约50 ㎡，占比30%。
四
五 附赠北园：30-50 ㎡，庭院花园。
层
层
电梯直达：附设电梯直通车库及三
楼入户平台，也可由花园沿室外楼
梯直接入户；完美地下、地上花园、
空中庭院的三重生活体验
房地产项目产品定位报告
10
典型组团立面风格
地中海风格
1/19/2021
活动 （Action）
兴趣 (Interest)
观点 (Opinion)
事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善； 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
4
初步产品定位判断
对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望
1/19ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2021
房地产项目产品定位报告
1
初步产品定位判断
1）首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定会所1000㎡） 别墅产品套数：37308/ 250 ≈ 150套 占地面积：150×100m2=15000m2 建筑面积：150x250=37500㎡ 2）考虑价值其次的产品--叠拼别墅： 建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套 占地面积：588套/2×90m2=26460m2 3) 会所面积约为：1000m2 总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 ≈ 29.6687%<30%
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
2
初步产品定位判断
初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户
一期客户定位
游离客户
重要客户群
3
大上海范围内 的主城生活逃 避者与少量投 资客
核心客
2
户群
1
上海（长宁）西 区内的职业中高 产及海归或父母 （叠拼）
二期客户定位
游离客户
重要客户群
3
大上海范围 内的主城生 活逃避者
核心客 户群
1
2
周边企业及江
浙地区高管层、
生意人；
上海西郊私营企业 主（联排）
1/19/2021
房地产项目产品定位报告
上海浦西的职业中 高产及海归或父母
3
初步产品定位判断
客户特征提取： ❖对内外环境要求高 ❖有特定圈子 ❖楼盘增值 ❖崇尚人文 ❖交通便利
客户AIO量表
❖口碑传播 ❖显示身份 ❖安静私密 ❖配套齐全 ❖重视下一代教育
房地产项目产品定位报告
11
竞争性物业价值曲线分析
高
中
｀
低
地
中
周
社
规
室
庭
面
段
产
边
区
划
内
院
积
价
生
自
园
形
赠
生
总
值
活
然
林
态
送
活
价
感
配
景
品
创
空
场
比
套
观
质
新
间
景
核心区公寓
郊区别墅（含Townhouse）
龙湖佘山别墅
1/19/2021
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
非机动停车位 0.72辆/户
其他规划要求 基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比 例不小于74%