房产测绘方案

房产测绘方案

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

房产测量技术设计书

1.任务概述

1）任务来源

2012年06月08日我单位受某公司的委托，承接其B区房产测绘工程，共有建筑31栋，规划建筑面积约万平方米，涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种建筑形式，本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记测绘。

2）测区范围

该项目位于长春市××区，其东起××路，西至××路，北临××街，南至××街。3）任务量

B区31栋建筑约万平方米的测绘任务，包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。

2．测区自然地理概况和已有资料情况

1）测区自然地理概况

该项目为城区周边新建小区，四周均为市政道路，周边权属简单清晰。地势平坦，交通方便，控制点分布均匀，密度适中。

2）已有资料情况

（1）本测区已有控制成果资料；

（2）本项目的房屋用地文件；

（3）各建筑的规划审批、验收文件；

（4）各建筑的设计文件（含施工图电子文档）；

（5）各建筑的房屋预售文件；

（6）建设工程竣工测量成果报告及其控制导线资料。

3.引用文件

（1）《房产测量规范》（GB/T179862000）;

（2）《市工程测量技术规程》；

（3）《测绘产品质量评定标准》（CH100395）；

（4）《市地籍测绘规则》；

（5）《市地籍图图式》；

（6）国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。

4.成果内容和规格

本市房产测绘成果内容和规格见表1

5.设计方案

1）精度指标

《房产测量规范》（GB/T179862000）将房屋面积的测算精度分为三级，本工程按二级房产面积测量精度执行，它的适用范围在大城市的市区、中小城市的中心区的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求见表2

2)仪器设备

（1）2"级全站仪；

（2）手持测距仪；

（3）钢卷尺；

（4）数码照相机；

（5）记录设备。

3）房产平面控制测量

校核利用竣工测量的平面控制测量成果资料。

4）房产调查

由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查的重点应放在房屋调查方面。房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

5）房屋要素测量

（1）准备外业底图

外业记录一般以建筑施工图为底图，记录前对电子版建筑施工图进行必要的整理，要求底图界线完整明确、图面简洁清晰；

对于只有纸质建筑施工图的工程可以将复印件作为底图；

对于无图纸的工程可以现场绘制底图，现场绘制底图以单线表示墙体；

底图应以A4或A3幅面，对于占地面积较大，图形复杂的工程可适当增大幅面。

（2）外业实测

建筑外围测量要求如下：

建筑物外围测量需要测出各层范围线和各层上空范围线；

建筑首层外围必须完整，不能因为建筑具有对称性或有相同单元拼接组合而成而省略；不得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层草图中；

如果楼层外部尺寸有变化，地上部分只需测量首层外部尺寸；

如果楼座外部尺寸有变化，应在相应层测量退层或悬挑尺寸，并注明“其他尺寸同某层”；

地下部分的外部尺寸可通过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得；

现场无法实测的数据（如无孔洞的墙厚），可抄录设计数据并注明数据来源；

对于屋顶为坡面且有不够的部位，现场找出线的位置，并测量其与相邻墙面的相对关系；

对于层高不足的部分，应记录净空尺寸；

对于空间、顶层附属用房要测量其相对位置。

建筑内部测量要求如下：

对于需要分户的工程，外业数据应能基本反映出建筑平面图；

非标准层需层层测量；标准层测量其起止层，其中一层可采用检测通长的方法。

记录草图要求如下：

外业记录一般用红色签字笔记录，字头向北向西，靠墙注记，字迹工整，图面清晰；

记录在室内的为内部尺寸，记录在室外的为外部尺寸，以米位单位；

墙厚尺寸以厘米位单位，外围画圈，记录在墙体线上；

适当测量内、外通长以避免误差过度积累，可用起止线显示通长两端；

适当增加文字说明，如“所有阳台均封闭”、“飘窗落地”、“室外楼梯无上盖”、“空间”等；

每张草图必须记录测量人、记录人、测量日期、仪器号、坐落、指北针和所测楼层。（3）拍摄建筑物实景照片。

由于房产测绘要求的数据太多，为防止遗漏，本工程要求对每个建筑要都要拍摄建筑物四面八方的实景照片，一则作业人员计算时利用，二则检查人员在检查时参考。

6）房产图绘制与房产面积测算

（1）房产面积测算。执行《房产测量规范》（GB/T179862000）第8条“房产面积测算”之规定。

（2）利用相关软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。本工程执行二级房产面积测算精度，作业中注意调尺分寸和限差。

（3）共有共用建筑面积分摊计算公式为:δSi=K×Si,K=∑δSi/∑Si

式中：K为面积分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，单位为平方米，δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，单位为平方米，∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，单位为平方米，∑Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位为平方米。

（4）出具报告书、房屋登记表和上传数据。

7）权属备案

（略）。

8）分户房表

（略）。

6.产品检验和验收

（1）执行《房产测量规范》（GB/T179862000）第10条之规定。

（2）验收评定产品等级。