商圈评估

后湖加盟申请店铺评估报告

地理环境小区规划：优

停车条件：优

店铺条件店铺面积：满足要求

租金条件：低

转让费用：低

竟争分析竟争店铺：无

竟争产品：无

顾客分析陌生顾客流动性：差

熟悉顾客流动性：优

顾客增长趋势：正增长

盈利分析盈亏临界点：每月销售收入2万元

亏本风险：低

盈利可能上限：7万元

月利润分析预算表

h一、商圈定位

“泰来牛肉面馆”的商圈定位的基本原则是：一级城市的一、二类商圈，二级城市的一类商圈。

1、面积规定

A级店（面积为100平方米的店铺）：商圈半径为1公里范围内，周边流动人口需达到日平均10000 人或居民区的常住人口需达到10000人。

B级店（面积为60平方米的店铺）：商圈半径为0.8公里范围内，周边流动人口需达到日平均6000人或居民区的常住人口需达到20000人。

C级店（面积为30平方米的店铺）：商圈半径为0.5公里范围内，周边流动人口需达到日平均3000人或居民区的常住人口需达到30000人。

2、店铺房型的要求

“泰来牛肉面馆”是开放型厨房，它的大开面操作间使其具有与众不同的特色。因此在选址时，房型应以整体单房、少柱、少间隔、层高不低于2.8米为好，门面多以长方形、正方型为最佳，沿街门面越宽越好。

3、基础设施的要求

A级店

具备给水、排水、380V电源、电话、管道煤气。电源的容量不少于30KW,煤气的供气量不少于30立方。

〃可安装排水蒸气设备（绝对非油烟气）。

〃适合于小型餐饮店的环保、卫生和消防的基本要求

B级店

〃具备给排水、380V电源、电话、管道煤气或液化气钢瓶。电源的容量不少于25KW,煤气的供气量不少于30立方。

〃可安装排水蒸气设备（绝对非油烟气）。

〃适合于小型餐饮店的环保、卫生和消防的基本要求

C级店

〃具备给排水、220V电源、电话、管道煤气或液化气钢瓶。电源的容量不少于20KW,煤气的供气量不少于20立方。

〃可安装排水蒸气设备（绝对非油烟气）。

〃适合于小型餐饮店的环保、卫生和消防的基本要求。

二、商圈调查

所谓商圈是指店铺吸引顾客的地理区域，或者说来店顾客居住的地理范围，它是以店铺所在地为中心，沿一定距离向四周扩散所形成的店铺吸收顾客的辐射范围。

商圈分为一、二、三级商圈。

一级商圈是指以店铺为核心，周边一公里范围。这一商圈为核心商圈，是店铺的主要及经常消费群体。

二级商圈是指一级商圈以外两公里范围。这一商圈为辅助商圈，是偶尔消费群体。

三级商圈为流动商圈，是指店铺周边的流动消费群体。基本上是一次性消费。

商圈调查是店铺选址的一个重要环节，它是判断店铺质量的重要依据。

1、商圈形态：

〃商业区：消费习性为快速，流行，娱乐，冲动购买及消费金额比较高等。

〃住宅区：消费习性为消费群稳定，便利性，亲切感，家庭用品购买率高等。

〃文教区：消费习性为学生居多，消费金额不高

〃办公区：消费习性以便利性，外食人口多，消费水准较高等

〃混合区：属多元化的消费习性

2、商圈分析：

商圈分析的主要内容有：人口规模、消费水平、商业特征、租金比较、必要的公交车便利条件、竞争情况、市政规划调查等。

三、选址的基本原则

好店址是店铺兴旺的基础，一定意义上说选择到一个好店址你的事业就成功了一半。店铺选址的原则是：一定要根据自己项目的市场定位来选择，不一定市口越旺越好，因为还要考虑租金因素，性价比很重要。

一般来说，每个城市都有五种基本的地域类型：中心商业区，次级商业区，专业商务区，居民街坊区和以车站、医院、学校、机关、工厂、大型超市等产生的聚客点区域。以下几种情况通常在选址中要注意。

1、可选择同行密集的地区；

2、可选择拐角的位置；

3、可选择三岔路口路段；

4、可选择交通便利，接近人们聚集的场所；

5、可选择人口增加较快的地方；

6、可选择较少横街或障碍物的地方；

7、可选择选取自发形成某类市场的地段；

8、可选择有“大品牌”开店地段；

9、选择由冷变热的区位。

10、坡路上开店不大可取；

11、路宽车流量大的马路边不容易聚集人潮、人气，不易开店。

四、选址的基本方法

1、扫街

先选择开店的目标区域，然后进行地毯式访问，询问是否有门店出租或转租，进行记录和整理，要有主动性，这是能找到好的店铺的最好途径，一个好的店铺不可能等到贴出转租告示。

2、通过中介

与专业做商铺中介的中介公司保持良好的联系，进行登记，以便及时反馈信息。

3、查看报纸和专用媒体

多看商铺出租和转让的报纸专版，了解是否有适合我们要求的店铺。

4、发布广告

可上网把我们求租店铺的消息发布在网上，或在报纸上发布广告。

以上都是有效的寻店法，这些方法有时要综合运用。

五、房屋租赁合同及注意事项

1、房东必须能够提供房屋产权证原件（复印件留档），如果是店铺转租，则必须要能够提供产权所有人提供的同意转租证明。

2、合同签订前，应该前往各个相关部门了解所租赁店铺的基本情况，是否有历史遗留问题。要调查清楚房东基本情况，防止租赁关系不清楚，防止一房两租或二手租房。餐饮店的店面有特殊要求，房屋要能够满足后期各种证照办理的基本条件。

3、一定要确保店铺的各项基础设施，包括房屋结构、给排水、排烟、电力、安全、消防设施等情况，如果目前不健全而房东同意解决的，在合同签订时一定要将房东的承诺