2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究

深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——卓越Intown
体量 50,000平方米（B1-L4）
定位 INTOWN以“悠享·优活·由心”为定位打造福田 CBD丰盛生活的缤纷体验场
品牌列举
无印良品、smart精品生活馆、胜记、汉堡王、丽江人家、海底捞火锅、喜茶热卖、奈雪的茶、70 后饭吧、探鱼、poke-doke、芭依珊、超级猩猩、汇丰银行
类型：购物中心、百货
档次：中档至中高档
消费者特征：西部区域 的本地居民
光明新区
龙华商圈 龙华Coco City2014 龙华九方2014 缤果空间购物广场2014
类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：中北部区 域的本地居民
龙华新区
龙华
商圈
龙岗区
华侨城-红树湾商圈 波托菲诺纯水岸商业 2007 益田假日广场2008 京基百纳广场2008 欢乐海岸2013
福田商圈汇聚众多国际品牌和中高档购物中心，同时存 在中低档商业广场和步行街
据统计，2016年福田拥有7家全球500强企业、18家规 模百货、19家大型综合超市；商业和社会服务业网点 25361个，商业网点占17319个，营业总面积达251.47 万平方米。
福田CBD商圈将依托总部经济圈打高端时尚牌，华强北 商圈依托创新电子产业打智能创新牌，天安金沙商圈重 点打配套服务牌。以商圈联动为重点，引进国际商贸流 通企业中国区总部、国内企业区域总部，重点引进国内 外高端时尚品牌产品；重点建设平安大厦国际购物中心、 天元国际购物广场等国际性综合商业体，支持打造地标 性建筑，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、 餐饮和娱乐服务。鉴于福田区雄厚的购买力，福田区将 会吸引更多优质品牌入驻，随着优质商业项目的入市， 商圈整体档次将会提升
❖业态——
华强北电子商圈：中国电子交易第一街，CBD商圈、中心区地下商圈、泰然天安商 圈、保税区商圈构成了一个新型的国际化立体消费港。 车公庙片区：集办公、商贸、展示、居住于一体的综合科技工贸园区 八卦岭片区：片区以包装印刷、装饰材料市场、陶瓷专业市场以及美食街等市场业 态为主，未来将打造金融科技为主导产业的新中心 香蜜湖·东海片区：集商业、居住、办公为一体的综合功能区，重点引进高端商业品 牌。
人流量 工作日日均客流约6-8万人次左右，周末及节假日日均客流约10-12万人次左右
项目分析
福田COCO Park凭借CBD核心区域位置，打破常规业态组合，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时 尚” 四大主题式消费中心，目前仍为福田区标杆优质项目。开业十年来，在2014-2015年间调整了44个品牌， 通过不断的调整优化，整体业绩的上升明显；餐饮品牌中业绩破百万门店也增多，如西贝、美奈小馆、元气、 和民、星美乐等。整个项目2015年销售额同比2014年增加了近12%，租金收入也较2014年递增了11.3%。未来 的调整方向，将进一步强化潮流定位，提升整体品牌档次，硬件设施也开始进行升级优化；
开业时间 2011年11月28日
消费群 福田区商务人士及年轻客群
出租率 超过90%
停车位 2000个
租金水平 L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约4-6万人次左右，周末及节假日日均客流约7-9万人次左右
项目分析
卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体 卓越世纪中心，以“爱”为主题，以“时尚”为宗旨，突破现有购物中心建筑布局，开放式经营， 营造街区感和视觉震撼，被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆 之作，更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”，开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813 芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。
开业时间 2006年9月30日
消费群 福田中心区商务人士以及时尚年轻群体
出租率 停车位 销售额 租金水平
超过95%
B2、B3层共计600个车位。 2016年销售额为17.9亿元，2014-2015年进行品牌调整后，2015年相较于2014年销售额递增12％，2016年比 2015年递增5.3%
B1层零售类租金范围为800-2000元/m2/月；L1层餐饮类租金范围为600-800元/m2/月；
福田商圈属于深圳的核心商圈，主要包括华强北商圈和福田CBD商圈。 华强北商圈以电子专业市场、主题商城为主体、多种业态组合，代表项 目有茂业百货、华强北商业街等。福田CBD是核心商业区，伴随商务区 的成熟而发展，代表项目是cocopark等体验式购物中心。未来预计2017 年底全球第六、中国第二高建筑平安金融中心PAFC MALL将建成开业。
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈分析
福田商圈调性
❖档次——
以中高档商业为主，主要消费群是国内外商务游客以及福田区中高收入居民。优质 商业代表项目cocopark，，汇聚initial（深圳首店）、TEXTURE（深圳首店）、 QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、bubble、ED Hardy、Moussy等年轻时尚品 牌和潮牌，以及Simply Life、探鱼、喜茶、美奈小馆、姜虎东烤肉、Vita味塔、 wagas等特色餐饮。国际轻奢品牌主要集中在华强北茂业天地，汇聚Coach、 Michael Kors、Max&Co、Love Moschino等国际品牌。
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
消费群 福田中心区商务人士以及时尚年轻群体、观光客
出租率 超过90%
停车位 800个
销售额 2016年销售额为3.26亿元，2015年销售额为2.68亿元
租金水平
B1层零售类租金范围为1000-1500元/m2/月；L1层零售类租金范围为400-600元/m2/月；餐饮类 租金范围为200-500元/㎡/月
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——皇庭广场
体量 104,000平方米（B2-L4）
定位 中高端商务社交型购物中心
品牌列举
博纳国际影城、寇莎百货、H&M、元气寿司、星海Show、暹罗泰、6IXTY8IGHT、蓝蛙、九龙冰 室、星巴克、六福珠宝、ASICS等
开业时间 2013年12月25日
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 （未来 5-20年 ） 超级商业中心90万平方 米、配套商业服务业180 万平米
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
后海商圈 花园城中心2006 海岸城2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈分析
福田商圈
福田的城市中心地位毋庸置疑， 它的地段、城市功能、发展历程 以及它提供的城市功能奠定了其 城市中心的地位。
福田拥有着 丰 富 的城市公共服务 资源， 优 质 的文化娱乐配套，最 重要的社会活动和机构，最便利 严格的交通管理，最集中的建筑 地标，最时尚新潮的消费，最昂 贵的地价和租金，最优裕便捷的 都市生活圈。
2010年4月28日
消费群 中产阶层以及CBD白领一族
出租率 超过95%
停车位 850个
销售额来自百度文库/
租金水平 BI层零售类租金范围为800-1000元/㎡/月；L2层餐饮类租金范围为400-600/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约5-7万人次左右，周末日均客流约6-8万
项目分析
位于福田CBD，毗邻皇庭广场、福田COCO PARK等项目。近十年经历了两次调整，在引入的 品牌上更显“亲民范”。餐饮品牌如杂咔、大家乐、堂本家等，服饰美妆品牌上，尽管引入了 诸如Lily、Ochirly等轻淑女装品牌，但ZARA、UNIQLO等快时尚品牌仍为主导。在品牌落位上， 地上一层、地下二层的临街店面其放置的均为餐饮品牌，在地铁入口、临街入口等处则设置的 是零售品牌，而其几个大型的主力店如ZARA、UNIQLO、反斗乐园、顺电等则都在中庭。
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈
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深圳市商圈研究
商圈名称
商圈项目
福田商圈
① COCO PARK购物中心 ② 皇庭广场 ③ 怡景中心城 ④ 君尚百货 ⑤ 佐阾虹湾购物中心 ⑥ 卓越·INTOWN购物中心 ⑦ 岁宝百货(景田店) ⑧ 彩德城 ⑨ 连城新天地 ⑩ 华强茂业天地 ⑪ 茂业百货（深南店） ⑫ 华强北九方购物中心 ⑬ kkone ⑭ 卓悦汇购物中心 ⑮ 平安金融中心PAFC MALL（未来开业）
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——华强茂业天地
体量
80,000平方米（B2-L9）
定位 品牌列举 开业时间
原为全客层百货，正在“去百货”化转型中，定位为购物中心化的精品百货
博纳国际影城、UNIQLO、Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino、Benefit、植村秀、 Giorgio Armani、SK-II、Jurlique、雅诗兰黛、CPB、Sisley、Dior、翠华餐厅、海底捞火锅、星 巴克、麦当劳等
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——COCO Park（福田购物公园）
体量 定位
85,000平方米（B3-L3） 为国内首创情景式公园版休闲购物体验中心
品牌列举
百老汇影院、永辉Bravo（全国第三家“精标店”）、西西弗书店、无印良品、UNIQLO、Bubble、QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、星巴克、Simply Life、探鱼、喜茶、Vita味塔、wagas、美奈小馆、姜虎东烤肉等
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——怡景中心城
体量 140,000平方米（B2-L1）
定位 品牌列举 开业时间
以“生态休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的纯美式生态型休闲购物中心。
UNIQLO、家乐福、金逸影城、喜茶、AOJO、星巴克、ZARA、Hotwind、西堤厚牛排、胡桃 里、Emoi、开饭餐厅、必胜客、奈雪的茶、麦当劳、肯德基等
大鹏新区
类型：写字楼底商及购物中心 档次：中高档 消费者特征：本地中高端消费人 群，周边办公的白领人群
罗湖金三角商圈 万象城 2004 金光华广场 2004 KK Mall 2010 东门步行街1998-2001
类型：街铺、百货、购物中心 档次：东门、人民南：中低档； 蔡屋围：中高档至高档 消费者特征：国内及港澳游客、 本地中端消费群体 、本地外国中 高端消费者