2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
深圳市商业市场深度调研报告上摘要
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 海岸城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商
业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 天利名城购物中心
主要商业项目分析
心（未来5~10年）商业50万㎡
前海中心（未来5~20年）超级商业中心90万㎡
南山商业文化中心商圈
华侨城—红树湾商圈
蛇口商圈（未来5~20年）新海上世界、太子湾
后海金融区（未来5~10年）商业面积120万㎡
福田CBD中心区商圈
深南大道中商圈
罗湖金三角商圈
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
20世纪80年代—90年代初
20世纪90年代中后期
20世纪90年代末至21世纪初期
第三次扩张？
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
1
主要商业项目分析
主要
商业项目分析
主要
商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析 花园城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
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主要商业项目分析
项目经营特色突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。人文：心灵艺术乐享湾 ：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度，品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂；艺术：奇遇生活畅想地 ：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁徙，在深圳湾，在宝能·all city。时尚：都会中心风尚标 ：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的生活态度，演绎都市乐活族全新动态。
深圳商圈
深圳主要商圈盘点1 华强北商业区华强北商业区(新兴主流型)平均日客流量逾50万人次，是深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。
华强北商圈以华强北路为中心轴线，向振华路、振兴路、振中路及华发北路辐射，成一个“井”字结构，经营范围包括电子产品、服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等，涉及现代商业的各行各业，形成一个多元化格局的现代商业区域中心。
2 人民南商业区人民南商业区位于罗湖区人民南路一带，是品牌商店最集中的商业区。
主要商品：高档名牌服装、皮鞋、金银首饰、化妆品等，其中进口商品占较大比例。
3 东门商业区东门商业区位于罗湖区东门路一带，俗陈“老街”，是深圳历史最悠久的商业街。
它集采购、休闲和旅游观光于一体，为深圳规模最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区。
4 深南中商业区深南中路商业区以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，拥有较为完善的商业网。
主要商品：集购物、休闲为一体，经营商品以中高档为主，中信酒吧街就其区内。
5 南油中心商业南油中心商业区以海雅百货为核心，拥有友谊国际名店、儿童世界、好百年家居广场及南山书城等众多大型购物场所。
6 南油蛇口商业以沃尔玛为核心、拥有百佳超市、新一佳百货、世界品牌服装商业街等购物场所，蛇口酒吧街在其区内。
主要商品：以生活用品、家居购物、娱乐休闲为主。
7 南头商业区南头商业区是南山最早的传统商业街，主要购物场所有家乐福、人人乐、沃尔玛、曼哈商业城、愉康百货、女人世界、西部电子等。
8 华侨城商业区华侨城商业区以旅游和休闲为特色，把购物、度假、旅游、娱乐结合在一起。
主要购物场所有铜锣湾百货、湾畔百货、沃尔玛超市、易家侬家具，周围遍布着特色食街、音像超市、美容会所、酒吧风情街、茶艺馆、儿童乐园等休闲娱乐场所。
深圳商品主要购物点：·服饰皮革罗湖区东门老街、福田区华强北商业街·金饰珠宝水贝国际珠宝交易市场、黄金珠宝大厦·钟表钟表配套中心批发市场数码产品赛格电子市场、万商电脑城、华强北电子世界参茸海味盐田港海鲜街、南澳水头海鲜街、布吉海鲜批发市场农产品福田农产品批发市场、布吉农产品批发市场、布吉禽兽批发市场手工艺品梅园路的艺展中心·服装茂业百货、天虹商场、太阳广场、女人世界名店、友谊名店·美容产品天虹商场、太阳百货、中信城市广场、西武百货、华润万象城、茂业百货土特产盘点1、南山荔枝深圳南山荔枝果实肉嫩如水，洁白透明，滑爽无比，汁多而甜，食后余味无穷。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
研究性学习案例--深圳大型购物中心分布情况及分析
1.大概位置：福田区，靠近卓越时 代广场，信息枢纽大厦，比邻福华 路。 2.交通：公交：3路丶398路丶b612, 丶b686丶64路丶71路丶80路丶109 路丶235路等公车途径中心城 地铁：罗宝线→会展中心站→A出 口 周边住宅:辛诚花园
1.大概位置：南山区，周边显眼的东西有瑞思中 心，世界之窗，欢乐谷，锦绣中华等，邻近深 南大道。 交通：公交：21路，26路，54路，79路， 101,109,113,204,2232,245,72,78等经过益田
成员： 范震宇、蓝建、林众 鑫丶卢键宏、刘剑桥、
深圳市第二高级中学
高一十五班
在国家政策的支持下，深圳从30年前 的小渔村变成了一个现代化的城市，创造 世界少有的深圳速度，成为了中国与世界 交往的窗口之一。随着深圳经济的发展， 越来越多的大型购物中心被建立了起来， 这些购物中心虽然多，但从分布的地理位 置上看存在一些特征。
1.大概位置：罗湖区，临近地王大厦，大剧院。周边标志建筑有木 棉花酒店丶宝轩酒店。 2.交通： 公交：352丶7路、207路等都经过万象城的车。 地铁：罗宝线或蛇口线→大剧院站→C出口 周边住宅：嘉丰阁丶帝廷峰丶万德居丶滨河新村
1.大概位置：罗湖区，周边比较显眼的建筑有发展中心大厦，钻石商业 广场等，邻近南湖路。 2。交通：公交：2路、11路、14路、17路、82路、102、205、229、 306、307、381、386等公交都经过金光华。 地铁：罗宝线→国贸站→A出口 周边住宅：周边无住宅区
研究内容：深圳大型购物中心分布情况及分析 研究目的：了解深圳大型购物中心分布情况。
通过分析调 查的购物中心所在地的人流量、交通丶住宅等方面情况，得出各 大型购物中心分布的特点，制定出一个小型的深圳部分大型购物 中心分布说明。
深圳打造高端购物天堂 十大知名商场推荐
深圳打造高端购物天堂十大知名商场推荐摘要：深圳商贸流通行业的“十二五”规划，明确提出将深圳打造成为国际消费中心城市。
罗湖区提出在未来的5至10年里，投入2500亿元打造国际消费中心。
在业内人士的眼中，“从人均收入、整体经济总量、零售增长趋势这三方面来看，深圳都具备了打造奢侈品消费之都的条件。
”中心城广场：坐拥双城地铁人流■推荐理由：中心城广场是深圳最早的双地铁上盖物业，早在深圳地铁一期通车时起，其就是罗宝线和龙华线换乘站的上盖商业体，地铁为其带去了滚滚人流。
而现在随着深圳地铁5条线路的全线开通，中心城更是占据了相当有利的条件。
作为罗宝线和龙华线的交汇点，中心城不仅可以顺畅地通达整个深圳，还可以借助龙华线与口岸衔接的优势，顺畅地与香港连接。
现在，在深圳地铁即将全线开通之际，中心城也在与港铁强强联盟，在地铁相关刊物以及地铁灯箱进行广泛宣传。
同时借助场内最大的美食优势，与港铁集团合作，回馈更多消费者。
力求将其坐拥双城的优势发挥到极致。
地铁沿线布局：罗宝线(原1号线)、龙华线(原4号线)会展中心站，不用出站可直接进入场内。
线路推荐：南山到中心城：乘蛇口线(原2号线)至世界之窗，换乘罗宝线(原1号线)，至会展中心站下车即可。
福田口岸至中心城：乘龙华线(原4号线)至会展中心站下车即可。
深圳地铁沿线购物地图攻略十大知名商场推荐茂业百货：紧跟地铁而走的“时尚策源地”■推荐理由：很多深圳人在接待外地来的亲朋好友时，必去逛茂业百货，因为他们觉得茂业是展示深圳都市时尚风采的最好窗口;同样，对于深圳的时尚人群来说，每一季也会必逛茂业百货，因为这里汇聚了众多时尚品牌，可以第一时间看到当季新品。
从东门到华强北，再到南山商业文化中心区，茂业百货每到一处，都将时尚的魅力带到这里，是深圳名副其实的“时尚策源地”。
而现在随着地铁的全线开通，茂业百货在深圳的6家分店都位于地铁站口附近，对于热爱时尚的深圳人来说，到这些“时尚策源地”感受时尚魅力就变得更为便捷。
深圳商圈调查报告
深圳商业地产市场调查报告一、概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。
深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。
2012年常住深圳人口数量达到1046.74万人，其中非户籍人口778.85万人，。
深圳2011年GDP位列全国第四，地方财政全国第三。
2011年GDP增长10.0%，人均GDP为1.8万美元。
二、交通1、公路运输深圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市。
至2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。
截至2011年底，全市“快、干、支”三层次公交线网共有公交线路851条，公交车辆15956台，公交中途站9297个，全市公共交通日均客流量突破900万人次；福田、罗湖、南山、盐田500米公交站点已实现全覆盖，宝安、龙岗公交覆盖率达85%。
2、铁路广九（广深）线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）等。
贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。
至2011年底，广深铁路股份有限公司日开行旅客列车231对。
3、公交目前深圳现有公交线路近1000路，目前深圳公交有干线（Main line）、支线（Branch line）、快线（Express）三种类型，不同类型的公交其车身颜色不一样。
4、港口港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头、下桐沙渔涌码头、大铲湾码头——截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个，其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个，港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱，深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。
中国10大城市MALL商业模式研究
兴隆大家庭
20
兴隆百货
5
武汉
武广摩尔商业城
20
武汉广场、世贸广场、武汉商场
*
我国MALL排行榜 (3) 已开业或即将开业的 MALL 部分
名次
城市
MALL名称
规模 （万平方米）
主力店
5
长春
*
MALL 是什么？
Mall全称 Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸” Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态 西方国家也称为 Shopping Center，即“购物中心” 但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致 Mall （购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受
*
正大广场体验点
汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心——美国Jerde 公司为项目总建筑师 迪斯尼乐园的形象设计者之一Selbert Perkins ，在形象设计中以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题 顾客可以领略各种最流行的娱乐活动 6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国情调 推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者介绍健身、食品、近期电影及上海动态
14
沈阳
沈阳新玛特
10
14
昆明
金鹰百货购物中心
10
14
长春
影城购物中心
10
14
广州
江南城广场
10
深圳市商业市场深度调研报告(下)
主要商业项目分析
楼层
层面积（㎡）
业态/业种
商户 数量
品牌列举
L2
3万
男装/女装/ 鞋/包/银行/服务/展示中心/钟表/珠宝/饰品/主力店 名牌服装、鞋、包、饰品、停车场、RéEL百货
29
Max & Co、PATRIZIA PEPE、iBLVES、Sammy、COLLECTIONS、Kang jin young、NOVO、CO11、PRADA、PINKO、ck Calvin Klein、 Juicy coature、PENNYBLACK、 MINIMUM、CLUB MONACO、 MISS SIXTY、AB/SOUL、GUCCI、 ALEXANDRE ZOUARI、Foeei foeeie、UNIR VOGUE、DKNY、BROOKS BROTHERS、 D’URBAN、Just cavalli、DE.SOUL、MC CHOICE、LOTTUSSE、HSBC汇丰银行、Reel
万象城
主要商业项目分析
项目概况
物业类型
购物中心
发展商
深圳市金光华实业集团有限公司
建筑形态
独栋（地上7层，地下3层）
地理位置
罗湖区人民南路2028号
周边交通
途经公交车：2, 11, 14, 17, 82, 102, 205, 229, 300a线, 300b线, 300区, 306, 307, 309, 335, 336, 351, 381, 386, 387, b307, b705, k307, n14夜, n15夜, n16夜, n19, n7夜, 高峰专线2
开业时间
2004年11月
建筑指标
总建筑面积
120000㎡
商业建筑面积
深圳南山区商业分析报告
深圳南山区商业分析报告目录序一、南山概况二、区域商业历史概况三、区域商业状况分析一、南山区商业现状总述2、区域繁华道路商业状况3、区域次级商圈对照状况4、区域商铺调研有关数据统计分析四、南山区域消费者的分类及其购物行为方式、消费适应状况分析A、此报告为南山区商业分析。
B、报告数据来源于对商场的实地调研。
C、调研对象（商场物业规模）在500平米以上。
D、部份资料来源于《房地产年鉴》。
一、南山区概况：一、行政概况：南山区于1990年1月经国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一，下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海和桃源共八个街道办事处。
二、地理概况：南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港隔海相望。
南山区东部以侨城东路与福田区相隔，西部以二线关与宝安区相隔。
3、政策计划：南山区的功能定位是以“一个中心三个基地、”，即高新技术产业基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心为进展方针。
随着深圳特区建设重心西移，南山区作为深圳高新技术基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势、产业优势、人材优势更为突出。
藉此南山区将进一步进展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸，珠三角经济圈与国际间人流、物流、资金流、信息流互动的重要枢纽，高层次人材的培育基地，高水平的科研开发基地，高素养人群的聚居地。
4、进展潜力：南山区作为深圳高科技区域，现时拥有３００万平方米的高贵社区，现有人口约１００万。
在现有人口中，拥有中、大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上。
而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士。
随着急剧飙升的人气指数、商业指数和无可比拟的时尚都市魅力，使得南山商业中心，与罗湖的东门商圈、福田的华强北商圈三足鼎立；有关资料显示，政府的计划中，南山商业中心区将设有大商场、星级酒店、金融大厦、信息中心、地铁站、娱乐城和休闲广场等，目前这一区域内已经有岁宝百货、顺电、国美、友谊城百货、儿童世界等商家纷纷进驻，衣饰一条街、美食一条街、家私一条街不断形成，南山中心区商业圈正在慢慢形成。
深圳各区域分析罗湖福田宝安南山光明龙华龙岗规划盘点
市政管网缺乏完整系统，旧管道不堪重 荷，排污难、环境差；供电明线架设乱， 有碍观瞻，存在严重的消防隐患
罗湖涅槃
✔ 推进城市更新改革试点、城市功能再造
✔ “二线插花地”棚户区改造
旧✘
✔ 推进蔡屋围、湖贝、笋岗-清水河、水 贝-布心、莲塘五大区更新
✔ 建设完善交通路网
✔ 建设大梧桐新兴产业带，建设“一校三 谷多园区”，努力打造深圳东部高新区
最昂贵的 地价和租
金
最好的城 市公共服
务资源
最好的文 化
福田
最重要的 社会活动
和机构
最时尚新 潮的消费
最集中的 建筑地标
最便利严 格的交通
管理
区域之心
不同于罗湖蔡屋围CBD自然形成，福 田CBD是由深圳市政府规划形成的
范围 北起红荔路 东起彩田路 南至滨河路 西到新洲路
医疗
医疗配套完善，且深圳医疗口碑 最好的市一医院在罗湖，代表着 深圳最高的医疗水平
教育
包括深圳中学、螺岭小学、翠竹 小学、翠园中学等优质教育资源。 多年教育的基础沉淀，高水准的 整体的教学水平
罗湖已“老”
无系统性城 市规划
罗湖是深圳最先开发的地区，当时没有太多系统性 的城市规划概念，因此成为了深圳唯一一个没有中 心区和整体城市规划的区
“水贝-布心”珠宝时尚产业集群及旅游购物目的地
集旅游、文化、购物为一体的时尚产业总部和设计营销中心，打造 旅游购物目的地。
莲塘互联网产业园和口岸服务区
充分利用市、区两级创业中心“孵化器”， 积极扶持中小企业发展、 中小型科技企业的发展，维持并强化该区“互联网产业技术企业总部 及工业开发、科研基地”功能。
口岸
福田口岸、亚洲最大陆路口岸—皇岗口岸
深圳市区商业商圈发展及分析(23页)
深圳市区商业商圈发展概况及分析一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。
接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。
单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。
2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。
时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。
在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。
因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
老商圈：东门、人民南、华强北次新商圈：南山（分南头、南油中心区、南油蛇口）、深南中、华强城、宝安、龙岗新兴商圈：皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田各商圈的特点及竞争优势（一）东门商圈东门商圈由东门老街沿变而成，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。
东门商圈的形成、繁荣和发展，得益于东门步行街的改造，改造后东门商业步行街区由12条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米，是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，因此吸引了大量顾客前来东门购物，目前日均客流量达35万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额逾50亿元。
宝安区主要商圈现状分析
深圳宝安区主要商圈现状分析一、主要商圈分析新安、西乡的商业比较分散，主要以沿街小商铺为主，现已经发展起来的主要的商业街主要包括以下部分：1、翻身路商业街沿线（1）基本情况街铺租金约为100——150元/月.㎡（若进深长，则租金会低些），该路段由于宝安新中心区住宅开发的影响，为宝安区特有的五金建材一条街，因此铺位十分紧俏，且无人放铺出售，其转租多收取7-8万元的过户费；由于天虹商场和宝安电子城的进驻和带动，该区域商业业态开始发生变化，正在由五金建材转向百货的发展。
（2）商业个案理想居共出售商铺15个，在内部认购期均已抢购一空，当时售价18000元/㎡，其中2个为香港投资客，其余均为本地投资客，现临街商铺租金为：150元/月.㎡。
据现场销售人员介绍，现新城这边商铺均在图纸阶段就已抢购一空。
宝安电子城位于新安路与翻身大道交汇路口石鸿花园站，由石鸿花园三层商业裙楼组成的电子专业市场，总面积约10000平方米，主要以电子元器件和电子仪表、通讯产品配件为主。
经营状况较好，人流较旺，租金一楼在300元/平米左右（含空调管理费用），二、三楼在150——200元/平米。
出租率98％。
面积分隔柜台在5平米左右，铺位在30——45平米左右。
由于电子城的影响，周边街铺业态以IT业为主，如联想，复印机专店，方正电脑等。
天虹商场位于创业一路与翻身大道交汇路口，由富源商贸中心四层裙楼组成，面积在20000平米左右，主要以超市和百货为主，装修档次较好，经营状况良好，一楼引进有肯德基和面点王、银行。
本商场开业时间不长，周边街铺受影响还不明显，但人气越来越旺，人流急增，周边街铺经营业态纷纷开始响应。
2、创业路沿线（1）基本情况街铺租金约为70——100元/月.㎡，以广深高速为界以西经营种类多以五金水暖建材为主；以东多以电器灯饰为主。
（2）商业个案天虹商场一楼内铺面积：29+68.8售价：102万元，现天虹每月返租租金为5800元宝安41区紧临107国道街铺面积；86㎡（发展商另附赠一小商铺）售价：80万元现街铺租金：30——50元/月.㎡翻身路紧临天虹商场街铺面积：160——170㎡售价：350万元（业主于92年购入价约为120万元）租金：22000元/月3、翻身路广深公路以北，上川路沿线（1）基本情况人气较旺，客户群主要以工厂打工一族为主，临街商铺经营多以服装、文化用品为主。
深圳各大商圈的特点和发展趋
4、中心区商圈的特点和发展趋势 • 特点：中心商务区东起彩田路， 西至新洲路，北临深南大道， 南接滨河大道，总占地2.33平 方公里。商业设施完善、业态 业种齐全，与地铁优势结合后， 将更具有吸引力。如星河 COCOPARK、怡景中心城、晶岛 国际购物中心以及天虹购物广 场等大型高档购物商场，能满 足消费者购物、餐饮、娱乐、 休闲等多种需求的商业区。 • 发展趋势：中心区将从“居住 地产”向“商务地产”的转 变，尤其是四号线的开通，将 会带来大量人流,商业环境将 日趋成熟、完善，以及未来的 投资气氛更加高涨。
7、蛇口商圈的特点和发展趋势
•
特点：蛇口商业的发展以海上世界为龙头，随着海上世界二期的开发、南海玫瑰 园500米临街休闲商业街的推出、7万平方米花园城购物中心落成，形成有滨海特 色的景观休闲、旅游功能的商业圈 。 发展趋势：西部通道、未来地铁2号线的开通，将为蛇口带来更多的人流、物流 ， 商圈的商业氛围将日趋浓郁。
2、(国贸-人民南)商圈的特点和发展趋势
• 特点：国贸商圈东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。 交通十分便利，吸引了大批港人及中外旅游者前来购物，人流量非常大，人 口居住密度相当高。商圈定位主要以中高档商品为主，并以国贸为中心形成 了高档的商业消费中心，商业的种类和数量也非常多，汇集了众多国内外大 中型商场、服务和娱乐行业，国贸商圈的业态主要是综合百货(国贸、钻石 广场、友谊城百货、国商等)和批零商场。 • 发展趋势：人民南改造工程进一步落实，灯光夜景、连廊天桥等市政工程 改造完成，海雅百货进驻东门，香港女人城、航诚艺都等主题商场启动招商； 华润万象城二期综合体正式面向全球招商，蔡屋围金融中心的启动，都将进 一步改善和巩固商业圈的市级商业地位。
3、华强北商圈的特点和发展趋势
深圳布吉万象汇案例分析报告
深圳布吉万象汇目录1. 项目简介2. 项目十大看点1 项目简介1.1 项目概况 1.2 项目区位 1.3 项目周边1.1 项目概况：罗湖区布吉片区首家商业综合体• 万象汇是华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业空白。
• 建面达12万㎡的精品商业项目，超过300家商铺，打造成为集潮玩快耍、亲子趣玩、轻奢体验、美食寻觅等多元业态为一体的购物体验中心。
建筑面积 12 万 ㎡ 楼层 5 层， B 1 - L 4 开业时间 2018 年 4 月 26 日 位置深圳市龙岗区布吉翔鸽路 2 号• 地铁： 5 号 线 — 百 鸽 笼站 • 公交：白鸽笼公交接驳站、罗岗 居委会 站、翔鸽路口站、 百丽物流中心站交通1.2 项目区位：罗湖区与龙岗区交接处，辐射罗湖、龙岗双区年轻群体•项目位于布吉中心区，布吉翔鸽路段，与地铁5号线百鸽笼站无缝接驳，周边多个大型住宅生活区，日常生活消费需求巨大。
•华润置地商业管理服务事业部对原万家商业资产重组后新开的第一个项目，也是和信义地产合作开发的第一个项目，对商服事业部探索新商业模式具有里程碑意义；•作为华润置地精心打造的区域型商业标杆项目，将填补布吉片区商业领域的空白，引领该片区近百万居民生活品质的提升。
项目开发背景1.3 周边物业/环境：周边开发成熟，基本为生活区，相关生活配套齐全•项目周边基本为住宅生活区，周边地产项目以项目业主方信义地产集团项目为主，与项目相连的是信义金御半山项目，项目附近的是信义荔山公馆山景住宅。
信义金御半山（项目相连）金稻田学校（项目附近）资料来源： U retail 研究项目相 连住宅旧改楼盘、 生活配套 、学校万科 楼盘万象汇住宅区住宅区、 生活配套百鸽笼地铁站科技 园区1.4 楼层分布：主要以餐饮+服装+生活配套的形式出现• 各楼层多以餐饮+服装+生活配套的形式出现，业态种类配备齐全，体现出了购物中心休闲、体验、购物融合的理念。
深圳海岸城购物中心案例分析报告(44页)精品PPT课件
2020/10/24
6 物业顾问
美国凯里森建筑事务所 深圳市城脉建筑设计有限公司（负责深化设计）
日本船场设计公司 姜峰室内设计（负责深化设计）
广州高力国际物业服务有限公司
2020/10/24
7
项目基本概况-基本参数
占总面积比(估算) 12.66% 0.60% 3.09% 0.80% 0.57% 1.73% 2.90%
2020/10/24
17
业态分析-铺数
海岸城商铺总数为250间，其中服装和童装/玩具的占比超过4成，生活/百货类型占比6%，餐饮占 14%，剩下银行/服务类型占5%，精品/配饰类型占比26%。
服装：男装13间，女装62间，流行便装19间， 运动系列服装4间；占比40%；
精品/配饰 26%
银行/服务 6%
餐饮 14%
餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；
生活/百货：包括数码、个人护理 药品以及大型 百货超市吉之岛共22间；占比9%；
童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；
生活/百货 9%
公共空间与辅助 18%
其他商店 15%
娱乐 2%
餐饮 6%
地下总面积 45%
大型租户 14%
大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影 城和顺电； 餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅， 美食广场/座位区，大型酒楼；
娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；
公共空间与辅助：面积22655平方米；
个。
2020/10/24
8
海岸城-区域价值分析
2020/10/24
9
配套分析-南山中心区商业配套
深圳商圈报告
东门人民南商圈
东门天虹 太阳百货
东门茂业 九龙城
和平茂业 天安动感国际
西武百货
南洋商业城
金光华广场
友谊城
佳宁娜广场
罗湖商业城
传统商圈 再现辉煌
东门商业区： • 历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，
几大百货镶嵌其中的商业格局； • 时尚、潮流是东门经久不衰的秘笈； • 平时30万，节假日50－70万的客流实现年
业态 超市、电器、数码 化妆品、皮鞋皮具、钟表首饰 少女装、饰品、化妆品、餐饮 淑女装、精品女装、餐饮 成熟女装、皮具、内衣、美容院 男装、皮具、餐饮
休闲装 运动服饰、运动器材、文体用品
童装、儿童用品、儿童乐园 家居用品、酒楼、电影院 美食广场、电影院
茂业华强北店位于华强北路中段，占地 1.1万平方米，营业面积近8万平方米，拥有 11层商用楼面，是一个以百货为主的购物中 心。
• 每日客流量50万人次，年营业额280亿元； • 消费群主要主是25~35岁的白领阶层，总
体层次高过东门商圈； • 已经成为媲美北京王府井，上海南京路，
广州上下九的超级商业中心；
华强北茂业百货
购物 85%
餐饮 12% 娱乐休闲 3%
楼层 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 L7 L8 L9 L10
货
圳商业更加趋于国际化。
深圳商圈
宝安商业文化中心区
东门人民南商圈
福田中心区商圈
华强商圈
南山商业文化中心区
深南中路沿线商圈
深圳是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，呈现出自东向 西滚动发展的态势。商业发展亦不例外，从80年代的东门人民南商圈到90年代末华强商 圈的崛起和深南中路沿线点状商业的不断丰富，都见证了深圳商业强大生命力。福田中 心区商圈、南山商业文化中心区、宝安和龙岗新商业的成熟也必将在不远的将来证实深 圳人的高瞻远瞩。
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人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈分析
福田商圈调性
❖档次——
以中高档商业为主，主要消费群是国内外商务游客以及福田区中高收入居民。优质 商业代表项目cocopark，，汇聚initial（深圳首店）、TEXTURE（深圳首店）、 QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、bubble、ED Hardy、Moussy等年轻时尚品 牌和潮牌，以及Simply Life、探鱼、喜茶、美奈小馆、姜虎东烤肉、Vita味塔、 wagas等特色餐饮。国际轻奢品牌主要集中在华强北茂业天地，汇聚Coach、 Michael Kors、Max&Co、Love Moschino等国际品牌。
2010年4月28日
消费群 中产阶层以及CBD白领一族
出租率 超过95%
停车位 850个
销售额 /
租金水平 BI层零售类租金范围为800-1000元/㎡/月；L2层餐饮类租金范围为400-600/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约5-7万人次左右，周末日均客流约6-8万
项目分析
位于福田CBD，毗邻皇庭广场、福田COCO PARK等项目。近十年经历了两次调整，在引入的 品牌上更显“亲民范”。餐饮品牌如杂咔、大家乐、堂本家等，服饰美妆品牌上，尽管引入了 诸如Lily、Ochirly等轻淑女装品牌，但ZARA、UNIQLO等快时尚品牌仍为主导。在品牌落位上， 地上一层、地下二层的临街店面其放置的均为餐饮品牌，在地铁入口、临街入口等处则设置的 是零售品牌，而其几个大型的主力店如ZARA、UNIQLO、反斗乐园、顺电等则都在中庭。
福田商圈属于深圳的核心商圈，主要包括华强北商圈和福田CBD商圈。 华强北商圈以电子专业市场、主题商城为主体、多种业态组合，代表项 目有茂业百货、华强北商业街等。福田CBD是核心商业区，伴随商务区 的成熟而发展，代表项目是cocopark等体验式购物中心。未来预计2017 年底全球第六、中国第二高建筑平安金融中心PAFC MALL将建成开业。
消费群 福田中心区商务人士以及时尚年轻群体、观光客
出租率 超过90%
停车位 800个
销售额 2016年销售额为3.26亿元，2015年销售额为2.68亿元
租金水平
B1层零售类租金范围为1000-1500元/m2/月；L1层零售类租金范围为400-600元/m2/月；餐饮类 租金范围为200-500元/㎡/月
❖业态——
华强北电子商圈：中国电子交易第一街，CBD商圈、中心区地下商圈、泰然天安商 圈、保税区商圈构成了一个新型的国际化立体消费港。 车公庙片区：集办公、商贸、展示、居住于一体的综合科技工贸园区 八卦岭片区：片区以包装印刷、装饰材料市场、陶瓷专业市场以及美食街等市场业 态为主，未来将打造金融科技为主导产业的新中心 香蜜湖·东海片区：集商业、居住、办公为一体的综合功能区，重点引进高端商业品 牌。
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——COCO Park（福田购物公园）
体量 定位
85,000平方米（B3-L3） 为国内首创情景式公园版休闲购物体验中心
品牌列举
百老汇影院、永辉Bravo（全国第三家“精标店”）、西西弗书店、无印良品、UNIQLO、Bubble、QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、星巴克、Simply Life、探鱼、喜茶、Vita味塔、wagas、美奈小馆、姜虎东烤肉等
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——怡景中心城
体量 140,000平方米站式满足”为核心理念的纯美式生态型休闲购物中心。
UNIQLO、家乐福、金逸影城、喜茶、AOJO、星巴克、ZARA、Hotwind、西堤厚牛排、胡桃 里、Emoi、开饭餐厅、必胜客、奈雪的茶、麦当劳、肯德基等
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 （未来 5-20年 ） 超级商业中心90万平方 米、配套商业服务业180 万平米
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
后海商圈 花园城中心2006 海岸城2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈
14 14
5
7
10
8
12 11
93
15 1 2 4
6
13
深圳市商圈研究
商圈名称
商圈项目
福田商圈
① COCO PARK购物中心 ② 皇庭广场 ③ 怡景中心城 ④ 君尚百货 ⑤ 佐阾虹湾购物中心 ⑥ 卓越·INTOWN购物中心 ⑦ 岁宝百货(景田店) ⑧ 彩德城 ⑨ 连城新天地 ⑩ 华强茂业天地 ⑪ 茂业百货（深南店） ⑫ 华强北九方购物中心 ⑬ kkone ⑭ 卓悦汇购物中心 ⑮ 平安金融中心PAFC MALL（未来开业）
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——卓越Intown
体量 50,000平方米（B1-L4）
定位 INTOWN以“悠享·优活·由心”为定位打造福田 CBD丰盛生活的缤纷体验场
品牌列举
无印良品、smart精品生活馆、胜记、汉堡王、丽江人家、海底捞火锅、喜茶热卖、奈雪的茶、70 后饭吧、探鱼、poke-doke、芭依珊、超级猩猩、汇丰银行
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——皇庭广场
体量 104,000平方米（B2-L4）
定位 中高端商务社交型购物中心
品牌列举
博纳国际影城、寇莎百货、H&M、元气寿司、星海Show、暹罗泰、6IXTY8IGHT、蓝蛙、九龙冰 室、星巴克、六福珠宝、ASICS等
开业时间 2013年12月25日
人流量 工作日日均客流约6-8万人次左右，周末及节假日日均客流约10-12万人次左右
项目分析
福田COCO Park凭借CBD核心区域位置，打破常规业态组合，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时 尚” 四大主题式消费中心，目前仍为福田区标杆优质项目。开业十年来，在2014-2015年间调整了44个品牌， 通过不断的调整优化，整体业绩的上升明显；餐饮品牌中业绩破百万门店也增多，如西贝、美奈小馆、元气、 和民、星美乐等。整个项目2015年销售额同比2014年增加了近12%，租金收入也较2014年递增了11.3%。未来 的调整方向，将进一步强化潮流定位，提升整体品牌档次，硬件设施也开始进行升级优化；
类型：购物中心、百货
档次：中档至中高档
消费者特征：西部区域 的本地居民
光明新区
龙华商圈 龙华Coco City2014 龙华九方2014 缤果空间购物广场2014
类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：中北部区 域的本地居民
龙华新区
龙华
商圈
龙岗区
华侨城-红树湾商圈 波托菲诺纯水岸商业 2007 益田假日广场2008 京基百纳广场2008 欢乐海岸2013
福田商圈汇聚众多国际品牌和中高档购物中心，同时存 在中低档商业广场和步行街
据统计，2016年福田拥有7家全球500强企业、18家规 模百货、19家大型综合超市；商业和社会服务业网点 25361个，商业网点占17319个，营业总面积达251.47 万平方米。
福田CBD商圈将依托总部经济圈打高端时尚牌，华强北 商圈依托创新电子产业打智能创新牌，天安金沙商圈重 点打配套服务牌。以商圈联动为重点，引进国际商贸流 通企业中国区总部、国内企业区域总部，重点引进国内 外高端时尚品牌产品；重点建设平安大厦国际购物中心、 天元国际购物广场等国际性综合商业体，支持打造地标 性建筑，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、 餐饮和娱乐服务。鉴于福田区雄厚的购买力，福田区将 会吸引更多优质品牌入驻，随着优质商业项目的入市， 商圈整体档次将会提升
开业时间 2006年9月30日
消费群 福田中心区商务人士以及时尚年轻群体