第4章 房屋租赁

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第二节
房屋租赁管理规定
一、房屋出租的条件 根据《商品房屋租赁管理办法》规定，下 列房屋不得出租： 1.属于违法建筑的房屋 2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标 准的房屋 3.违反规定改变房屋使用性质的 4.法律、法规规定禁止出租的其他情形的
未依法取得《房屋所有权证》的； 共有房屋未取得共有人同意的；
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（三）租赁房屋装修纠纷处理 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者 合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装 饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的 ，承租人应当恢复原状。
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承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对 已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按 照下列情形分别处理： 1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿 剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿 剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人 同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； 3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修 残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； 4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁 期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法 律另有规定的，适用其规定。
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二、房屋转租条件 转租的房屋必须合法，禁止出租的房 屋的情形也适用于转租的房屋 需经出租人书面同意 转租期限不得超过原合同规定的期限 原承租人与出租人之间的房屋租赁合 同继续有效
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三、房屋租赁合同备案 1.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当 事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政 府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。 房屋当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交 的材料： （1）房屋租赁合同； （2）房屋租赁当事人身份证明； （3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明； （4）直辖市、市、县人民政府（房地产）主管 部门规定的其他材料。
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第四章 房屋租赁
教学内容：
1、房屋租赁市场概述 2、房屋租赁管理规定 3、房屋租赁价格 4、房屋租赁环节的税收
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第一节
房屋租赁市场概述
一、房屋租赁市场的概念、类型 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租 给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的 行为。 1.按房屋用途划分 住宅租赁市场 非住宅租赁市场 2.按照租赁目的划分 自住租赁市场 转租用于投资租赁市场 2017/12/4
4、出租人的义务



(1)按租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使 用。如果出租人因故确实需要提前收回房屋，应 事先征得承租人同意，如果因此而给承租人造成 损失的，应给予赔偿。 (2)按合同的约定及时修缮房屋，保证承租人的 正常使用和安全。如果因出租人不及时修复而造 成承租人的财产损失或者人身伤害的，应当承担 赔偿的责任。 (3)在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人。在 同等条件下，保证承租人的优先购买权。
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（五）房屋租赁双方当事人权利和义务
1.承租人的权利

(1)在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期 间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。 (2)按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住 宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非 住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。 (3)经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转 租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转 租人可以从中获得经济利益。 (4)出租人如出卖房屋，应提前3个月通知承租人。在 同等条件下，承租人享有优先购买权。 (5)在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆 迁，承租人有获得安置的权利。 2017/12/4 15
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五、处理房屋租赁纠纷的规定
（一）租赁合同无效的认定 1、三种情形认定
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2.当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规 定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，人民法 院不予支持。 3.当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同 生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要 任务，对方接受的除外。 4.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的 租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予 支持。
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（二）承租人的禁止行为 1.保障性住房转租（购买经济适用住房和限价房 不能用于出租，公共租赁住房和廉租住房承租人也不 能转租）； 2.违反租赁用途和使用要求使用房屋； 3.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施； 4.不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租 人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承 租人应当负责修复或者承担赔偿责任； 5.严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。
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（三）签订房屋租赁合同的注意事项 1.房屋租赁合同的主体合格 2.房屋租赁合同应为书面合同 3.合同标的物依法能够出租 4.合同对转租应进行特别约定
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（四）租赁合同的终止
1、合同的自然终止 (1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继 续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并 经出租人同意，重新签订租赁合同； (2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款 的； (3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。

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2、人为终止
(1)将承租的房屋擅自转租的； (2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使 用的； (3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用 用途的； (4)无正当理由，拖欠房租6个月以上的； (5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； (6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的； (7)故意损坏房屋的； (8)法律、法规规定的其他可以收回的。
房屋租赁市场有多大？
万亿市场空间 国家卫计委《中国流动人口发展报告2016》数据 显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人 ，而2015年我国平均家庭规模为3.1人/户，故 2016年末全国流动人口总户数为0.79亿户（ 0.79=2.45/3.1）,假设70%需要租房，测算出我国 年均租赁市场规模为1.33万亿。 （1.33=0.79*0.7*0.2*12）
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四、房屋租赁的禁止行为 （一）出租人的禁止行为 1.违反规定分割出租，出租住房的，应当以原 设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积 不得低于当地人民政府规定的最低标准；（广州 ，承租人人均使用面积不得低于5平方米） 2.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租 供人员居住； 3.严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租 给他人使用； 4.在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随 意提高租金水平； 5.严禁企事业单位、个人将非居住用房出租给 2017/12/4 他人居住使用。 房地产经纪
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（四）房屋租赁转租处理：
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3.按住宅性质划分 商品住房租赁市场 保障性住房租赁市场 4.按租赁期长短划分 短租租赁市场 长租租赁市场
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二、房屋租赁市场的特点 租赁价格相对稳定 季节性变化明显 交易更为频繁 属地区性市场
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三、房屋租赁经纪业务流程
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2.所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门 应在3个工作日内办理房屋租赁登记备案。 3.房屋租赁登记备案内容发生变化，当事人应当在 三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁 登记备案的变更、延续或者注销手续。
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4.房屋租赁登记备案效力 1）租赁合同不以备案登记为生效条件。当事人 以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记 备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予 支持 2）优先承租权。出租人就同一房屋订立数份租 赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行 合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外已经办 理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在先的房 屋租赁合同的。 “一房数租”的处理原则，顺序：已经合法占 有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合 同成立在先的。
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增量空间巨大 1）2016年，我国常住人口城镇化率为57.4%，发 达国家80%的平均水平。 2）流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需 要租房，占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占 比35%，英国租赁人口占比37%，日本租赁人口占 比27%。
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住房租赁市场政策
1、2016年5月17日《国务院办公厅关于加快培育 和发展住房租赁市场的若干意见》 2、2017年7月10日广州市人民政府办公厅关于印 发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知） 3、国务院九部委联合（2017.7.18）：关于在人 口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通 知(建房〔2017〕153号) 4、2017.9.16上海最新出台了《关于加快培育和 发展本市住房租赁市场的实施意见》，共6个部分， 26条措施。 5、10月29日晚间，北京市多部门联合起草的《关 于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》 正式发布，将于2017年10月31日起实施。
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（一）存量房租赁居间业务 1.客户接待环节 2.房屋租赁价格谈判及租赁 合同签订环节
（二）存量房出租和承租代理业务
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四、房屋租赁合同 （一）房屋租赁合同的特征 1.房屋租赁合同是不动产租赁合同
3.期限最长不得超过二十年
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（二）房屋租赁合同的主要内容 1.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所 2.标的物（房屋基本情况） 3.租金和押金数额、支付时间、方式 4.租赁用途和房屋使用要求 5.房屋和室内设施的安全性能 6.租赁期限 7.房屋维修责任 8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳 9.争议解决办法和违约责任
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案例思考：张三和房东签下租赁期为二年的租
赁合同.现在合同已有半年,由于预期房价要下跌,房 东想把房屋出售.试问: 1)该房东是否有权将租赁期未到期的房屋卖出? 2)如果该房屋被卖出,张三是否有权继续住满二 年? 3)张三在租赁期是否有权将房屋转租给其他人?
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3、出租人的权利
(1)按照合同的规定收取房租。 (2)有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。 (3)可以决定是否允许承租人将房屋转租。 (4)因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人 负责修复或者赔偿。 (5)承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终 止合同、收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的 损失，出租人有权要求承租人赔偿。 （6）如果出租的是公有住宅，而承租人没有正当的 理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前 2017/12/4 17 终止合同，收回出租的房屋。
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（二）房屋租赁合同的解除 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承 租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查 封的； （2）租赁房屋权属有争议的； （3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房 屋使用条件强制性规定情况的。
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2.承租人的义务



(1)按期交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支 付违约金。 (2)按照房屋的性能合理地使用承租的房屋，不能 擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施，如 果确实需要变动的，应当事先征得出租人同意， 并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋 损坏的，应负赔偿或修复的责任。 (3)应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规 定。