房地产投资的动态经济指标计算

i1——当财务净现值为接近于零的正值时的折现率； i2——当财务净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1——采用低折现率时的净现值正值； NPV2——采用高折现率时的净现值负值。
NPV
NPV1 0
NPV2
FIRR
i1
i2 i
图4 线性内插法求FIRR示意图
5、FIRR指标的特点
优点： （1）考虑了资金的时间价值以及项目在整个寿
销售（含预售）的情况
前期 投资起点
投资期 开发期
建造期
销售期
图2 投资期（计算期）（a）
出租或自营的情况
前期 投资起点
投资期（计算期）
开发期 建造期
经营期
运营期
图3 投资期（计算期）（b）
2、计算公式
n
FN PV(C IC)O t(1iC)t t0
式中：
FNPV ——项目在起始点的财务净现值； Ic ——基准收益率或设定的目标收益率； t ——投资期（计算期）； CI ——现金流入量； CO ——现金流出量。
第三节 房地产投资赢利能力动态分析
一、财务净现值FNPV 二、财务内部收益率FIRR 三、动态投资回收期Pt
该投资方案是否可行？
有一投资者投资100万元购买一商业网点 房用于出租，共出租10年。租约规定每年年 初收租，第一年租金为10万元，每两年租金 增加10%，在租约期满后将物业售出，得到 收益90万元，贴现率为12%。该投资者的目
3、判别标准
将所求出的内部收益率和行业基准收益率或目 标收益率Ic比较，则有
当FIRR≥Ic时，则投资项目在财务上是可行的； 当FIRR<Ic时，则项目在财务上是不可接受的。
4、 FIRR的计算
利用线性插值试算法求取财务内部收益率 的公式:
FIRRi1N NP P11V V N i2Pi12V
标收益率IC为12%。若考虑资金的时间价 值，请你判断一下该方案是否赢利?若能赢利,
那么,该投资者的收益率又是多少?
一、财务净现值
1、财务净现值的定义
将投资期（计算期）内不同时间发生的净现金 流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴 现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现 值相加，所得之和即为净现值。
可以说FNPV=0时的贴现率是一个临界值，称其 为财务内部收益率。
1、FIRR的定义
财务内部收益率(FIRR)，指在整个计算期（t） 内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
其数学表达式为：
n
(CI
CO)
t
(1FIR)tR0
t 1
2、FIRR的经济含义
内部收益率（FIRR）反映的是项目全部投资 所能获得的实际最大的收益率，是项目可以接受 的最高贷款利率。
3、判别标准
（1） FNPV>0, 该投资方案可行。 （2） FNPV=0, 该投资方案可行。 （3） FNPV<0, 该投资方案不可行。
4、净现值指标的特点
主要优点：FNPV考虑了资金的时间价值。 不足之处：贴现率不易确定；没有反映出投资的单
位回报。
5、净现值法案例
[例1] 有一投资项目，投资者投资100万 元购买一商业网点房用于出租，共出租 10年。租约规定每年年初收租，第一年 租金为10万元，每两年租金增加10%， 在租约期满后将物业售出，得到收益90 万元，贴现率为12%，试运用财务净现 值法来判断该方案是否赢利。
900 000
贴现系数
(113%)n
1 0.8850 0.7831 0.6931 0.6133 0.5428 0.4803 0.4251 0.3762 0.3329
0.2946
贴现后租金收入
（元）
100 000 88 496 86 146 76 236 74 212 65 674 63 931 56 576 55 074 48 738 715 083 265 130
900 000
贴现系数
(112%)n
1 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5674 0.5066 0.4523 0.4039 0.3606
0.3220
贴现后租金收入
（元）
100 000 89 28ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 87 961 78 296 76 898 68 659 67 433 60 208 59 133 52 797 740 401 289 776
根据表2，则有：
财务净现值FNPV=售楼收益+租金总收益-投资额 =289776+740401-1000000 =30177（元）
由于FNPV＞0，因此该投资方案可以赢利。
二、财务内部收益率FIRR
FIRR的由来：
项目净现值的大小与贴现率的高低有直接关系， 随着贴现率的增大，净现值将由大变小、由正变负。
命期内的经济状况； （2）能够直接衡量项目真正的投资收益率； （3）不需事先确定一个基准收益率，只需知道
基准收益率的大致范围。
不足：需要大量的与投资项目有关的数据，计算比 较繁琐。
6、 FIRR法案例
[例2] 在表2中，当贴现率为12%时， FNPV=30177>0。再假设贴现率为 13％时，通过计算FNPV，求该投资 项目的内部收益率FIRR。
简言之，投资期（计算期）内各期净现金流量 现值之和。
这里的贴现率，即为基准收益率。公 式为 ：
ic=i +（r-i）β
式中： i——无风险利率； r——资金市场平均收益率； β——风险系数。
第1计息周期
第4计息周期
0
1
2
0期期末 1期期初
1期期末
3
4
图1 现金流量的时间标度
投资期（计算期）确定的规则
解：根据题意，计算出各年的租金收入，并 将其按13%的贴现率贴现（见表3）。
表3 贴现率为13%时的净现值
年份 投资额
（n ） （元）
0 -1 000 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ∑ 10年末售出
租金收入
（元）
100 000 100 000 110 000 110 000 121 000 121 000 133 100 133 100 146 410 146 410
解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其 按12%的贴现率贴现（见表2）。
表2 各年租金收入表
年份 投资额
（n ） （元）
0 -1 000 000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 ∑ 10年末售出
租金收入
（元）
100 000 100 000 110 000 110 000 121 000 121 000 133 100 133 100 146 410 146 410