年度财务指标计算方法

某公司战略规划项目新增成果：

年度财务指标计算方法举例说明

1 财务测算逻辑说明

2 财务测算假设条件

2.1 利润每年以15%的速度递增 2.2 公司净利润率保持为15%

2.3 08年销售单价为5000元/㎡，以后每年增加10% 2.4 项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束 2.5 项目销售进度：第一年0%，第二年50%，第三年50%

2.6 项目开发投资进度（现金）：第一年20%，第二年40%，第三年40% 2.7 每年初的土地储备能满足随后三年新开工面积的需要，并留20%余量 2.8 单位土地成本为单位销售收入的35%

2.9 08年项目单位开发成本为单位销售价格的30%，以后每年增长5% 2.10 其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）占销售收入的20%

3 财务测算过程 3.1 假设利润目标（A ）

假设基年（2007年）公司利润额为4亿元，利润每年以15%的速度递增

3.2 计算每年业务收入目标（B ）

业务

假设公司净利润率为15%，B=A/15%：

3.3计算年结算的销售收入（C）

年结算的销售收入与年业务收入目标相同，C=B

3.4计算年竣工面积（D）

假设08年销售单价为5000元/㎡，以后每年以10%速度增长

则为保证每年的结算销售收入目标完成，需要竣工的面积为：D=C*10000/每年的销售单价

（注：假设当年竣工的住宅当年交付，则结算面积等于竣工面积）

3.5计算年新开工面积（E）

假设项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束。则第三年的竣工面积D=第一年的新开工面积E，由此推出每一年的新开工面积。

3.6计算年销售面积（F）

假设项目三年销售完毕，销售面积的进度为：第一年0%，第二年50%，第三年50%；第一年的新开工面积，将在第二年，第三年销售，由此类推，每一年的销售面积应该是前面第二年新开工面积的50%加上前面第一年新开工面积的50%

3.7计算年初土地储备（建筑面积，下同）（G）

要求每年初的土地储备能满足随后3年新开工面积的需要，并留20%余量

3.8计算年新增土地储备面积（H）

新增土地储备面积=年末土地储备—年初土地储备之差+年新开工面积

3.9计算年销售现金流入（销售回款）（I）

假设08销售单价为5000元/㎡，以后每年增加10%，I=销售面积F*销售单价/10000

3.10计算年土地获取现金流出（J）

假设单位土地成本占单位销售收入的35%，J=新增土地储备面积H*销售单价*35%/10000

3.11计算项目开发现金流出值（K）

项目开发周期为三年，则开发投资也分为三年完成，假设项目开发投资进度（按面积）：第一年20%，第二年40%，第三年40%；

假设2008年项目单位开发成本为单位销售价格的30%，即1500元/㎡，以后每年以5%的速度增长

以2008年为例说明每年的K值计算过程：

●2008年的新开工面积导致的投资将在2008、2009、2010年分三年完

成，每年导致的K值：

✧2008年：(67*20%)*（5000*30%）/10000=2.01亿元

✧2009年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%））/10000=4.22亿元

✧2010年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%）²）/10000=4.22亿元

●2008年总的项目开发现金流出值=2006年新开工面积的40%在当年产

生的开发投资额+2007年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额

+2008年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额

3.12计算土地成本外的其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）现金流

出（L）

假设其费用占销售收入的30%，L=F*20%：

3.13计算净现金流（M）

M=现金流入—现金流出=销售收入（销售回款）—新增土地现金流出值—开发投资现金流出值—其他费用

附件：测算表格