资产评估习题(有答案)

第二章资产评估的程序与基本方法估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为 1万元。

假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件(1) 估测该机组的现时全新价格； (2) 估算该机组的成新率； (3) 估算该机组的评估值。

解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为 24万元：30X 80%=24(万元)(2) 该机组的成新率=[8 *(5+8)] X 100%=61.54% (3) 该机组的评估值=24X 61.54%=14.77 (万元)解：前5年企业税前净收益的现值为：40 45 50 53 , 53(1-hlO%)3 0+10劇)*(1+10坯尸 181.47 (万元)稳定期企业税前净收益的现值为： 55/10%/ (1+10% 5=341.51 (万元) 企业税前净收益现值合计为： 181.47+341.51=522.98 (万元) 该企业的评估值为：522.98 X( 1-40%) =313.79 (万元)31时的地价增加5% 要求：(1) 计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数(2) 计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

(3) 计算参照物修正后的地价 解： (1)A 宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为 11010口1£3 WO(2)交易情况修正系数为 1」1或者0.99 ;交易时间修正系数为 X -或者1.06 ;区域因素修正系数为二或者1.02 ;个别因素修正系数为」…「或者1;容积率修正系数为-1 -或者0.95第四章 机器设备评估(3)参照物修正后地价LOO 10U100 105=1 .I HR 102(万元)1 •机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。

该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。

经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。

求该设备的重置成本。

（保留两位小数）解：重置成本=9.5+0.4 X（1+40% +1X（1+30% +0.6 X（1+20% =12.08 （万元）2 •被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。

解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30X（1 —20% =24 （万元）（2 ）设备的成新率为：[7 -（3+7 ）] X100%=70%（3）设备的评估值为：24X70%=16.8（万元）3 .被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：工（帐面原值X价格变动率）所以，30000X2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 （元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本X已使用年限所以，30000X2.6 X 10+3000X1.61 X5+2000X1.21 X2=808990 （元）（3）设备的加权投资年限=工（加权更新成本）*工（更新成本）=80899085250=9.5 （年）（4）设备的成新率=[8 -（9.5+8 ）] X100%=45.7%第五章房地产评估每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元2 •待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%（5）折现率为8% 解：（1）进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100/86= 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

）（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）:交易实例A及C使用年限修正系数=[1 — 1 /（1+8%）30]-[1 — 1 /（1+8%）35] = 0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03 X 0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03 X0. 9659 = 0.995（5）计算待估土地初步价格。

A=1500X 1X1.07 X 1X0.995 = 1597 （元/平方米）B=1400X 1X1.05 X1.163 X1.03 = 1761 （元/平方米）C=1400X 1X1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613 （元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/ 3= 1657 （元/平方米）待估地块总价评估值=1657X600= 994200 （元）因此，这一地块的评估值为994200元。

4 •有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价=2000X2.5 X9000= 45,000,000 （元）（3）计算建筑费和专业费建筑费=3000X2000X2.5 = 15,000,000 （元）专业费=建筑费X 10% = 15,000,000 X10%= 1,500,000 （元）（4）计算销售费用和税费销售费用=45,000,000 X2.5 %= 1,125,000 （元）销售税费=45,000,000 X6.5 %= 2,925,000 （元）（5）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）X 10%=（地价+16,500,000 ）X 10%（注:16,500,000 由15,000,000+1,500,000 取得.）（6）计算利息利息=地价X [ （1+6%）2- 1]+ （15,000,000+1,500,000 ）X [ （1+6%）1- 1]= 0.1236 X 地价+990，000（注：地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价=45,000,000 - 16,500,000 - 1,125,000 -2,925,000 -0.1 X地价-1,650,000 -0.1236 X地价-9,900,000地价=21,810,000 / 1.2236 = 17,824,452 （元）（8）评估结果单位地价=17,824,452 / 2000= 8912 （元/平方米）楼面价格=8912/2.5 = 3565 （元/平方米）第六章流动资产评估1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为 30万元。

根据上述资料，计算确定：(1)该制药生产全套技术的重置成本净值;的评估值是多少？ 解：根据题意；采购成本=50X 4000= 200000 (元) 自然损耗=200000X1%^ 2000(元) 运费及入库费=50X( 100+40)= 7000 (元) 评估值=200000-2000+7000 = 205000 (元)本题是流动资产评估中的材料的评估。

要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。

2. 现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下： (1)评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费500元，根据原始记录和清查盘点，评估 时库存材料尚存15公斤。

(2)截止评估基准日，企业库存商品实有数 30件，每件实际成本200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为 80%和20%,据目前有关资料，材料费用综合调整系数是 1.36，工资、其他费用的综合调整系数是1.05。

(3)截止评估基准日，在用低值易耗品原价 1300元，预计使用1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价 900元。

根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。

解：根据题意，产成品材料的评估值=15X( 200+500/50 ) =3150 (元) 库存商品的评估值=30X 200X(80%< 1.36+20%X 1.05) =7788 (元)低值易耗品评估值=900X( 1-4/12 ) =600 (元) 三项合计为11538元。

近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成本法，也 可采用市场法。