资产评估习题(有答案)

第二章资产评估的程序与基本方法

估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为 1万元。假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件

(1) 估测该机组的现时全新价格； (2) 估算该机组的成新率； (3) 估算该机组的评估值。

解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为 24万元：30X 80%=24(万元)

(2) 该机组的成新率=[8 *(5+8)] X 100%=61.54% (3) 该机组的评估值=24X 61.54%=14.77 (万元)

解：

前5年企业税前净收益的现值为：

40 45 50 53 , 53

(1-hlO%)3 0+10劇)*

(1+10坯尸 181.47 (万元)

稳定期企业税前净收益的现值为： 55/10%/ (1+10% 5=341.51 (万元) 企业税前净收益现值合计为： 181.47+341.51=522.98 (万元) 该企业的评估值为：522.98 X( 1-40%) =313.79 (万元)

3

1时

的地价增加5% 要求：

(1) 计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数

(2) 计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 (3) 计算参照物修正后的地价 解： (1)

A 宗地容积率地价相关系数为

105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110

10口

1£3 WO

(2)

交易情况修正系数为 1」1或者0.99 ;交易时间修正系数为 X -或者1.06 ;区域因素修正系数为二或者1.02 ;

个别因素修正系数为」…「或者1;容积率修正系数为-1 -或者0.95

第四章 机器设备评估

(3)参照物修正后地价

LOO 10U

100 105

=1 .

I HR 102

(万元)

1 •机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4

万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费

分别比3年前上涨了40%、30%、20%。求该设备的重置成本。（保留两位小数）

解：重置成本=9.5+0.4 X（1+40% +1X（1+30% +0.6 X（1+20% =12.08 （万元）

2 •被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解

到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得

价格的20%被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生

产线的续用价值。

解：根据题意计算如下：

（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：

30X（1 —20% =24 （万元）

（2 ）设备的成新率为：

[7 -（3+7 ）] X100%=70%

（3）设备的评估值为：24X70%=16.8（万元）

3 .被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

解：据题意计算如下：

（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：工（帐面原值X价格变动率）

所以，30000X2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250 （元）

（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本X已使用年限

所以，30000X2.6 X 10+3000X1.61 X5+2000X1.21 X2=808990 （元）

（3）设备的加权投资年限=工（加权更新成本）*工（更新成本）

=80899085250=9.5 （年）

（4）设备的成新率=[8 -（9.5+8 ）] X100%=45.7%

第五章房地产评估

每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元

2 •待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过

程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

已知以下条件：

（1）交易情况正常；

（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:

注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%

（5）折现率为8% 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07

交易实例B交易时间修正系数=105/100= 1.05

交易实例C交易时间修正系数=104/100= 1.04

（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100/86= 1.163

交易实例C区域因素修正系数=100/93= 1.075