1.物业企业监督检查要点详解及要求

2014年度物业企业监督检查要点详解及有关要求

一、要求企业有固定的办公场所

二、资质证书、营业执照正副本原件

（一）资质证书

1、在2011——2013年间是否存在未经监督检查的情况：

①已参加年度监督检查的，资质副本上盖有“经监督检查合格”印章，没有此章的，说明没有参加年度监督检查，检查情况中进行记录。

②资质准予时间（见副本的“准予从事物业管理时间”）不满一年的三级（暂定）资质的企业，根据实际情况酌情检查：

情况1：尚无管理项目的，进行物业管理相关业务指导，可不报材料；但需按要求录入唐山市物业管理系统；

情况2：有管理项目的，按本年度要求进行检查；

情况3：将要满一年的，指导企业重新核定资质等级；

2、资质等级是否是三级（暂定）已超期：

即超出资质准予时间一年以上，未转为三级的。有的副本上写有“暂定三级”、“三级（有效期一年）”、三级（暂定）字样。分辨不清的情况与物业处联系。

3、公司名称是否规范：应含“物业服务”，有的含有“物业管理”即为不规范。

（二）营业执照

必须核对正、副本原件，避免有的企业已经被吊销执照，蒙混过关。查看执照是否已经年检合格或抽查合格。

三、人员管理

（一）资质要求的人员情况（物业管理专业人员及专业技术人员）

按资质管理规定，物业管理专业人员及专业技术人员符合要求：查看《物业管理专业人员及专业技术人员花名册》，核对人员及证书。物业管理专业人员指物业师（持中华人民共和国物业管理师资格证书的人员）；专业技术人员指持专业技术资格证书（通常指持职称证书）的人员。专业不要太单一，人员配置合理。相关专业包括土建/工民建/土木工程，给排水、暖通、机电、园林绿化、会计、管理、经济、统计等相关专业。

***三级（暂定）及三级资质要求如下：

物业管理专业人员及专业技术人员不少于10人，中级以上职称（包括物业师）不少于5人，其中中级以上至少1人土建工程师和会计师。

***二级资质要求如下：

物业管理专业人员及专业技术人员不少于20人，中级以上职称（包括物业师）不少于10人，其中中级以上至少1人土建工程师和会计师。（不要求物业师）

***一级资质要求如下：

物业管理专业人员及专业技术人员不少于30人，中级以上职称（包括物业师）不少于20人，其中中级以上至少1人土建工程师和会计师。（不要求物业师）

（二）从业人员经理、项目经理等持证上岗情况

从业人员经理、项目经理等持证上岗，要求经理至少1人，部门经理、项目经理应一个项目至少1人。（如经理证、部门经理证、项目经理证等住建系统认可的证书。）（三）电梯、消防等特种设备作业人员持证上岗情况

电梯、消防等特种设施设备作业人员是否到位，根据质量监督、消防等部门的规定，持证上岗，并公开公示。（如电梯、高压管工等）

四、各项基本制度

（一）各项管理制度（上墙明示）

绿化、保洁、维修、公共秩序维护、车辆等管理制度及电梯、监控等设施设备管理制度等，应上墙明示。

（二）报修、投诉等处理制度

报修、投诉，处理及回访记录、台账是否完好，闭合。

（三）管理规约

管理规约应上墙明示

（四）收费制度（公开、公示、明码标价）

是否按物业服务合同或物价局批复明码标价，公开、公示，是否存在多收费。核对收费票据，票据应注明收费标准。

五、主要档案材料

（一）竣工验收档案：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等。

（二）共用设施设备管理档案：设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。

（三）业主资料档案等。

六、物业服务情况（现场）

（一）物业服务合同是否规范、是否存在超期

物业服务合同主要内容应完善：如项目名称、项目概况（建筑面积、竣工时间等）、物业费标准、服务内容、质量标准、服务时限等，核对合同约定时限是否超期。按照签订的物业服务合同，核实物业服务内容是整体项目、还是分项。服务内容是分为整体项目和分项（对项目中的保洁、保安等单项或部分项目进行物业管理的）。是否存在无合同的情况。

（二）履行物业服务合同情况

门卫形象、园区环境、楼道卫生、设备运行等，服务质量是否符合合同约定，依据日常监督检查的结果及本次现场检查进行评判。

（三）共用设备运行情况

检查设备是否运行良好，有无不合格情况。

（四）要求各企业必须设立24小时值班电话，并公示。

七、主要的应急预案及演练

（一）电梯故障、困人等

（二）消防

（三）防汛

（四）治安防范

要求不但有预案，还要落实演练。

八、获奖情况

（一）上年度管理的项目评优情况，有无市优、省优、国优项目。

（二）上年度企业有无住建系统的评先。

九、超资质经营

管理项目分为住宅类和非住宅类，按照不同资质等级及标准，进行评判。面积按照企业所管的同一类项目的面积之和评判。2014年此项检查作为调查内容。

十、其它“十二项”禁止行为

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

对2013年9月1日后新设立的三级（暂定）企业及转正的三级企业（另附名单），要求至少有一人物业师。以前的今年不作要求。

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

此项本次检查只作为调查项目，进行摸底，要求实事求是填报。分包的分项服务不计入物业管理面积。

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

十、业委会评价

有业委会的由业委会进行评议，没有业委会的由居委会或社区办评议，或业主评议。

十一、准确填写监督检查表

（一）企业承诺：由法定代表人签字认可，加盖企业公章；

（二）县（市）、区物业主管部门意见：

现场检查时，做好记录。现场检查人员签署“合格”、“不合格”。对于不合格的提出建议：如限期整（包括时限）、建议降低资质、建议注销资质，并签名，经负责人签署“同意”并签名后，加盖物业主管部门公章（局级公章）。

（三）市物业主管部门意见：由抽查人员签字签署意见并签名后，由负责人签署意见并签名，由主管领导签字，加盖市局公章。

十二、材料提交

（一）企业提交的材料

企业将以下材料按顺序装订（封皮见样本），并严格按规定时间报送辖区物业主管部门，由各物业主管部门统一报市住建局。所有证件复印件均需核对原件，加盖企业公章。扫描件