第五章 房地产市场结构

第五章房地产市场结构一、市场结构类型•请回忆并回答，有哪些主要的市场结构类型？•在房地产市场上不存在完全竞争市场，只有垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构，此外，在房地产市场存在环形竞争。

市场结构类型和特征1. 垄断竞争市场结构2. 寡头市场结构3. 垄断市场结构4. 房地产市场的环形竞争1. 垄断竞争市场结构2. 寡头市场结构①含义：寡头市场是少数几家厂商控制整个市场产品的生产和销售的一种市场组织。

②形成的主要原因：③每个寡头厂商的利润都要受到行业中其它厂商决策的影响3. 垄断市场结构4. 房地产市场的环形竞争•对一个城市而言，无论城市的布局是否是环形的，房地产开发商的竞争总是一种环形竞争。

这是因为房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。

而对其它产业来说，其产品是可移动的，这样厂商就能在更大范围内开展竞争。

在环形竞争条件下，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。

房地产市场的垄断特征•房地产市场是非完全竞争的市场；•非完全竞争的房地产市场的特征；•完全竞争市场与典型的房地产市场的比较房地产市场市场势力了解概念•市场势力的含义•公式•勒纳的垄断势力度•勒纳指数L L=(P-MC)/P=1/e d•L在0-1之间•总体来说，房地产的需求价格弹性是缺乏弹性，勒纳指数在0.4-0.6 ，房地产开发商具有较强的市场势力。

意味着：提高房地产价格所增加的收益会大于价格上涨导致销售量下降所减少的收益，房地产开发商一般倾向于提高价格来增加自己的总收益。

房地产市场进入壁垒重点掌握1.市场进入壁垒理论•重点了解结构学派的进入壁垒理论2. 房地产市场的进入壁垒①资金壁垒②规模经济壁垒③广告形成结构性进入壁垒④在位开发商对稀缺的土地资源的先行垄断占有⑤政策壁垒通过本章可以知道：•房地产市场是非完全竞争市场；•房地产厂商从一定程度上可以影响房地产产品的市场价格；•房地产商进入面临一定的资金门槛、产权门槛和规模门槛；•房地产商具有较强的市场势力，一般会倾向于提高价格来增加自己的总收益。

第六章房地产制度引例-小产权房•“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释。

一、房地产制度简介（一）房地产制度的内涵•①房地产制度是指围绕着土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。

•②从根本上说，房地产制度从属于整个国家和社会的经济体制，要受到一个国家基本经济制度、基本经济政策和经济体制的制约，构成了国家“制度网络”中的一个环节。

•③从内容上看，房地产制度主要包括土地产权制度和土地管理制度、房地产开发投资制度、房地产经营制度、住房供应制度、住房分配制度、住房社会保障制度和房地产税收制度、房地产管理制度等多个方面。

•④在一系列的房地产制度中，土地产权制度和住房制度对于资源配置和人们的利益影响最大，是通常要深入研究的基本制度。

（二）房地产制度体系1. 房地产法•房地产法是由国家强制力保证执行的房地产方面的行为规范。

•国外经验作为房地产制度的房地产法主要包括三个层面：①综合法②住房法③土地法•举例2. 房地产政策•①房地产政策体系是国家或政府为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权而制定的一整套方针、政策和具体措施，是一个国家房地产制度的重要组成部分。

•②两个层次：中央政府的住房政策和地方政府的住房政策。

举例•③房地产政策的基础：效率性、公平性和社会政治性•④房地产政策既可以是一般原则和政策目标，也可以是政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等具体政策体系。

举例3. 房地产管理规定•第一个层面：房地产企业的内部管理规章制度•第二个层面：房地产行业的自律规则•第三个层面：政府对房地产产业的行政管理其中，第三层面对房地产经济运行的影响最大•中国的情况具体来讲，房地产行政管理规定包括：①产权产籍管理规定②城市规划管理规定他③城市土地管理规定④房地产交易管理规定4. 非正式房地产制度规则二、土地制度分析（一）土地制度的内涵•土地制度应当包括产权制度、管理制度、利用制度等能够影响到土地资源配置的作用规则。

在土地制度中，土地产权制度是最基础的制度。

•土地所有制和土地使用制是土地产权束的核心内容。

（二）土地制度的主要模式1. 土地私有制为主体的模式•尽管土地并非全部由私人所有，但其土地所有制无论从名义上看还是从实际内容看都以私有制为主体。

•美国•法国和德国2. 土地公有制为主体，但土地使用制差异较大•英国，加拿大，瑞典（三）中国的土地所有制①2004年修正的《中华人民共和国》对我国的土地所有制作出明确规定②《土地管理法》的规定③农村和城市郊区的土地中国现行的城市土地制度安排1. 国有土地使用权出让制度（1）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权制度（2）协议出让国有土地使用权制度2. 土地收购储备制度3. 土地市场交易制度我国现行农村土地产权制度安排和制度创新•2003年3月1日起开始执行的《农村土地承包法》•制度创新，如“两田制”，“土地股份合作社”征地制度•征地的含义《宪法》的规定《土地管理法》的规定征地制度存在的问题案例-河南村民在温总理考察走后遭遇“三无”式征地2012年3月23日，北京晨报“温总理刚刚在河南深入农田考察结束，20日上蔡县蔡都镇景庄村绿油油的麦田便被推土机铲平”。

•无公告无协议无补偿目前已停工“温总理刚刚在河南深入农田考察结束，20日上蔡县蔡都镇景庄村绿油油的麦田便被推土机铲平”。

该村村民向记者证实“麦田已经被铲了50-60亩，而且多数农民未签协议未获补偿”。

上蔡县委、县政府已责成国土、监察等部门立案调查，依法追究相关人员责任。

村民称遭遇“三无”式征地某村民介绍，20日上午，其家中耕地被推土机铲平，事先并未看到任何征地公告，亦未签订任何征地协议，没有获得任何补偿。

记者调查发现，许多村民都遭遇了这种“无公告、无协议、无补偿”的情况。

有部分村民“签名、按手印”后，领取了33000元/亩的补偿。

但大多是在村支书以“宅基地、计划生育、子女上学”等名义，在胁迫下签的字。

另有一位村民被出所带走，家属签名后才得以释放。

而村民所签的“卖地协议”，仅为一表格。

村民并不清楚协议的另一主体为何。

据周大福介绍，他曾向当地芦岗派出所报警，但民警并未制止铲地行为，反欲以“拍照侵犯肖像权”的名义对其进行逮捕，最后迫于村民们的压力才作罢。

引资建学校是幌子？“工地概况”照片显示，上蔡县欲新建一所“上蔡中学”，总用地面积231216平方米（近350亩）。

多位村民表示，他们怀疑“政府打着招商引资建学校的名义在非法征地，然后再卖给开发商建房”。

有村民透露，一家来自郑州的开发商参与其中。

上蔡县教育局办公室亦明确表示，当地“并没有建设上蔡中学的计划，也没有相关的招商引资项目”。

暂时停工为安抚村民？上蔡县已召开协调会，决定暂时停工，并安抚村民。

随后，记者多次拨打上蔡县县委书记、县长及相关部门电话，但要么回应“没听说”，要么手机一直无人接听。

21日晚间，周大福向记者证实“确实有官员与他协调，并表示会尽量满足他的要求”。

他还告诉记者，两天来，麦田已经被铲了50-60亩，推土机都走了，而且“工地概况”的牌子也拆了，准备举行奠基仪式的台子也拆了。

据《南方日报》2004年修订的中华人民共和国土地管理法中相关规定•第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

•省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

•在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。

•在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

•本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

•第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

•征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批……•第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

•第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

•第五十二条建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

•第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

政策动态-农村土地征收条例有望年内出台2012年03月24日 08:31 华夏时报•遏制农村征地乱象将很快有法可依。

•国务院日前批转的发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，今年制定出台农村集体土地征收补偿条例。

此前的2月15日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上表示，今年改革的重点工作之一，就是制定出台农村集体土地征收条例。

•《农村集体土地征收补偿条例》(以下简称征地条例)草稿由国土部耕保司起草，已转交国土部政策法规司后上报国务院，有望年内出台。

•“该条例最大的亮点就是强调对农民享受土地增值收益，保证农民的长远生计。

”•如果征收条例出台，那是农村集体土地征收制度的重大变革，对于农民的土地承包经营权、宅基地使用权这两项财产性权利，主要是一个公平补偿的问题。

•1999年以来，64.7%的失地农民得到一次性征地补偿，平均金额为每亩18739元，而征地卖地平均价格每亩达到778000元，是征收价格的40多倍。

•我国被征用土地收益的分配格局大致是，地方政府占20%至30%，企业占40%至50%，村级组织占25%至30%，农民仅占5%至10%。