可售商务公寓调研报告

前言（特征）：

第一部分：分布区域

第二部分：交通布局

第三部分：规模比较

第四部分：产品类型

第五部分：地产企业

第六部分：物业年限

第七部分：销售时间

第八部分：销售状态

第十部分：售价比较

第十一部分：营销分析

前言（特征）：

2011年房地产宏观调控政策持续严厉，，大量资金从住宅市场溢出转而流向商业地产，“弃宅从商”潮全国各地蔓延，并在2011年上半年形成了一股高潮。据中原数据显示，2011 年上半年，国内一线城市甲级写字楼租金呈现全面上涨态势，其中深圳以19%的涨幅领涨全国。

█ 2011深圳商业地产：商务公寓销量最大

与之同时，商业地产中的“低调王者”——商务公寓，尤其是城市综合体的商务公寓因为同时具备住宅以及写字楼的特征，商住两用，而且不限购不限贷，属于“无限”产品，成为了市场的投资热点。可惜，市场上类似产品十分稀少，一直处于“有市无货”的状况。而2011年楼市呈现出“90㎡以下1-2房中小户型推1套抢1套”的现象，中小户型产品成为了当前最为紧俏的热卖商品。2011年下半年，深圳黄金轴线从西到东共3个商务公寓：田厦国际中心－都会轩－瑞思国际中心，三大同时具备“不限购+地铁物业+综合体+商住两用”等优点，而且三者目前同期面市，全城关注。

█2011“流行”整层购买商务公寓

近段时间，深圳商务公寓屡遭豪客大资金“围猎”，不少新上市的商务公寓项目被大客户整层购买。

９月１７日，天健Ｗ开盘，第２５层整层单位由一买家全部买走，总共１０套单位，按照３万多元／平方米左右的均价，该豪客此次斥资应该接近２０００万元；

同样的场景发生在９月１３日开盘的瑞思国际，有港资客户整层购买欲做深圳公司写字楼；

８月２５日，有温州籍商人在都会轩公开发售之前，一次性购入整层，总面积约１１００平方米，总价约６０００万元。

动辄数千万的投入、整层购买，商务公寓成为现在深圳楼市的热点产品。

█ 2011深圳商务公寓创造30年第一高价

住宅的投资功能受到限制，写字楼和商铺价格持续走高，于是商务公寓这种另类投资品种成为资金近期的主要投入点。

中原地产统计数据表明，８月份深圳市一手写字楼市场中，小户型商务公寓成交旺盛，为成交量最大的物业类型。全市商务公寓成交面积约１．２６万平方米，一手写字楼成交１．６８万平方米，成交占比超过七成，环比增幅达１２７．０８％，创造30年第一高价。

█ 2011年1－9月商务公寓销态看走势

由于写字楼销售和租赁价格一路飞涨，众多中小企业纷纷表示成本压力太高，很多企业都考虑转租较为便宜的办公楼，部分企业直接租赁或者购买可注册办公的商务公寓。当中，邻近地铁沿线周边配套成熟的可注册办公商务公寓成为了“香饽饽”。中原地产分析认为，1－9月商务公寓销态看走势都稳步向前。

自９月开始，写字楼市场陆续供应更多的商务公寓，如田厦国际中心、都会轩、瑞思国际、保利上城、港澳８号等，这些商务公寓将会带动下半年一手写字楼的成交量，随着今年下半年“限购限贷限价”政策继续深入，商务公寓无疑继续充当市场成交量的“先锋”。

第一部分：分布区域

目前比较明确在售可售商务公寓包括以下6个楼盘：

南山：田厦国际中心

福田：都会轩

罗湖：瑞思国际港澳8号

龙城：保利上城珑瑜

田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心三个商务综合体布局深南大道黄金轴线西、中、东三个黄金点。而且，三个楼盘皆包括商务公寓、写字楼、商业三大产品类型，另外所谓众多品牌项目如保利上城、港澳8号、珑瑜都包含有商务公寓，以惊人的相似性而互为影响。深圳此后“不再”有如此“壮观”的景象。

无论市场处于一个什么样的背景，产品品质好的企业永远都处于行业较安全的位置。“相对于一阵风产品的毫无生命力，品牌产品建立于口碑之上，而口碑建立于产品之上，互为影响力”。保利上城应该是最值得说道的商务公寓之一：保利上城获得leed金奖的第6栋商务公寓＝龙城30年+地铁口+70年产权+不限购+不限贷+精装修+享受大社区豪宅配套＝30年龙城最值得投资品种。另，瑞思国际、都会轩、田厦、港澳占据深南大道黄金线，价值天成。

备注：可注册办公的商务公寓深圳历年罕见，因为商务公寓面积小、总价低、投入少、功能全，所以备受欢迎。尤其是“综合体商务公寓”更是少之又少。

第二部分：交通布局

田厦国际中心、世纪汇都会轩、瑞思国际中心三大商务综合体都属于地铁物业，其中瑞思国际中心3条地铁线通过：2、5、8号线地铁沿线物业；世纪汇都会轩4条地铁线通过：地铁1、2、3、7号线，地铁沿线物业；田厦国际中心2条地铁线通过：地铁1、5号线，而且也是唯一地铁上盖+地铁换乘站物业。保利上城和珑瑜挨着地铁3号线的爱联站和吉祥站，地铁沿线物业；港澳8号地铁1号线经过，是地铁沿线物业。

第三部分：规模比较

由于保利上城有住宅+商务公寓规划，美亨统计，三个地铁商务综合体合计占地面积38766.6㎡，合计总建面456934.71㎡，其中商务公寓总建面待定###㎡，预计合计提供3207套商务公寓.

第四部分：产品类型

6个商务公寓共同特性：

地铁物业

商务综合体

不限购不限贷

商务公寓商住两用

其中，值得说道的是瑞思国际、都会轩、田厦国际中心都是50年产权的标准商务综合体，而保利上城、珑瑜、港澳8号都是住宅区内规划部分商务公寓。其中，保利上城为36万建面的大盘，其中1栋商务公寓，是所有商务公寓中“享受最大社区”的商务公寓。

第五部分：地产企业

瑞思国际中心开发商是京广，地王大厦的开发商，是深圳早期“最牛”的开发企业，至今令人记忆犹新；

世纪汇都会轩开发商是长江实业、和记黄埔地产集团、深圳中航集团，三者中最有国际实力的品牌企业，中航城是深圳政府6年前已经确立的“深圳名片”，“天生出身优越”，备受关注；

田厦国际中心的开发商田厦股份是21世纪必须关注的黑马开发商，在深南黄金轴线、桃园地铁商圈100米范围同时开发2个综合体项目。深圳30年首创。而且田厦国际中心位于1、5号线地铁上盖，与万科56万南苑新村旧改综合体合计形成100万建面的超大规模城市中心综合体，千万不要忽视后期发展力。

保利上城保利上城为中国保利集团公司在深圳全力打造的都市豪宅项目，主打名校物业，高端生态大盘。

港澳8号港丰房地产开发（深圳）有限公司开发，项目位于深圳的金融中心、消费中心—罗湖东门，完美地理位置。

珑瑜由深圳市金海港实业有限公司开发，集商住楼、高尚住宅、酒店式公寓、为一体的综合性公寓，以大运新城为依托，有增值潜力。

第六部分：物业年