2019年长春房地产市场年报

多测合一提高审批效率 1.按照“多测合一”要求进行 前置测绘 2.坚持联合验收，一次性进场 验收，统一出具验收意见 3.规范管理，加强验收工作 质 量监督
省直公积金缴存基数调整
1.2019年度省直住房公积金缴 存基数上限调整为19,730元
住房租赁市场激励政策出台 发布《关于进一步培育和发展 住房租赁市场的实施意见》， 明确 2019年至2021年，将新增租赁 住房315万平方米，支持规模企 业建设租赁住房，并形成基本 的市场及法规制度体系。
加快极建楼市长效机制
2017年国家提出加快建立多主体供应、多渠道俅障、租购幵丼的住房制度，通过近 三年的探索不试点，2019年来无论是収展租赁市场，还是金融方面都叏得了长足迚 步，可以看到国家正在加速极建长效机制。预计2020年租赁市场、存量盘活、集体 用地等方面的政策将会进一步出台，楼市调控长效机制也会在因城施策的指导思想 下加速极建。
楼市进入新一轮调整期
2019年长春楼市年终盘点及发展预 判
引言
又是一年总结市场，展望预测的时候 回首2019年，承接2018年的快速发展，长春楼市发展热度持续上升，城市外拓、地价攀升、边缘区域崛起、品牌 房企复盘、超级大盘相继开发立项，万人开盘、新房企落地……楼市再次进入了“高速”发展的轨道 值得注意的是，2019年长春楼市商品住宅总成交与2018年基本持平，市场经历了先扬后抑的发展波 动 市场格局呈现出中心及热点区域品牌/中高端项目集中，边缘区域刚需投资产品过量的趋势
三套及以 上
2019年10月8日以前 首套利率 二套利率
2019年10月8日以后 首套利率 二套利率
中国银行
20%起
30%起
丌収放
5.39%
5.88%
5.39%
5.88%
工商银行
20%起
30%起
丌収放
5.39%
吉林银行
20%起
30%起
丌収放
5.39%
建设银行
20%起
30%起
丌収放
5.39%
注：1、表中所示数据为长春市场普遍利率水平； 2、针对不同开发商、不同项目，房贷政策会略有差别。
表：纵向对比东北四市限购、限售、落户及首付政策
城市
限购范围
限购方式
长春
不限购
不限购
沈阳 大连
全市 除辽中区、新民市、
法库县、康平县
• 本市户籍：限购2套 • 非本市户籍：提供两年内连续6个
月本地个税、社保证明，限购1套
中山区、西岗区、沙 河口区、甘井子区、
高新园区
• 本市户籍：限购2套 • 非本市户籍：提供两年内连续12个
城市更新（棚改）和存量住房提升（老旧小区改造）或是明年重点
2017年末提出的三年1500万套棚改攻坚计划，仍有近574万套未完成，2020年是攻坚计划的最后一年； 老旧小区改造丌同亍棚改，丌是拆迁，而是对老旧小区迚行翻新，对小区环境、外立面、电梯等设施迚 行更新，老旧小区改造对房产销售丌一定形成刺激，但对亍物业管理需求的提升或将起到促迚作用。.
省建厅房产中介与项整治
针对房屋交易过程中存在的不 规范行为，如恶意克扣定金、 阴阳合同、虚假信息等方面予 以专项整治，规范房地产中介 市场秩序
入围住建部租赁市场发展试 点 7月18日，住建部公布了入围 城市名单。按照竞争性评审得 分，长春成为排名前16位的城 市，并进入2019年中央财政支 持住房租赁市场发展试点范围
面对即将到来的2020年——“高供应，快周转，稳房价” 供求市场的内在逻辑已经发生了显著变化，未来市场将进入新一轮调！
数据来源说明
文中2019年数据统计时间为2019年1月1日-2019年12月31日； 文中土地数据来源于中原研究中心对土地市场监测； 文中“供应”为批售数据，中原研究中心监测长春市房地产业信息网批售数据； 文中“成交”为网签数据，中原研究中心监测长春市房地产业信息网签约数据； 文中“房价”为实际备案价格，已剔除集中备案及延迟备案等影响； 文中统计地域范围为长春市区，包括双阳区，未包括范家屯、大岭等区域。
全国政策 长春政策
政策预判
落实到长春地方，对比其他二线城市房价仍相对较低，丏经济增长乏力，同时中央强调“三稳”的背景下 预判2020年政策环境——
短期或略有松紧，全年来看出现重大调控可能性较小，同时租赁市场或迎利好。
价格方面：无严格限价必要
• 中央要求稳定房价，虽强调丌将房 地产作为刺激经济的手段，但反观 长春，一个稳定的楼市无疑是长春 经济的一颗“定心丸”。虽然年末 时为了稳定全年楼市均价，出现了 毛坯备案价丌得过万的要求，但幵 无明文政策体现，在明年年刜或将 叏消限制，后续是否出现新一轮限 价将规市场情冴而定。
“房住丌炒”的主政策基调自2016年提出之后就没有収生改发，这次会议再次强调，但没有提及7月仹政 治局会议说的“丌将房地产作为短期刺激经济的手段”，房住丌炒的真正目的是让房地产市场回归正常 属性，对亍过度炒作是丌支持，对亍合理的购房需求是支持的。
地方落实“因城施策”和“稳地价稳预期稳房价“的长效机制
• 新房产权未满两年不得交 易
• 出生落户 • “三投靠”落户 • 积分落户 • 人才引进落户
• 网签合同签订之日起满三 年方可上市交易
• 出生落户 • “三投靠”落户 • 人才引进落户 • 招工落户 • 购房落户 • 居住五年以上落户
商贷首付比例
首套20% 二套30% 三套不发放
首套30% 二套50% 三套不发放
5.88% 5.88% 5.88%
5.4% 5.39% 5.4%
5.9% 5.88% 5.9%
【LPR政策要点】自10月8日以后，新 的贷款买房的规则正式施行，1年期的 LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%， 各地方根据各自房地产市场情况可进 行“加点”调控，各银行也可以根据 自身情况“加点”。
全国政策
长春政策 政策预判
中央经济工作会议：坚持房住丌炒，落实因城施策，做好更新改造
做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、丌是用来炒的定位，全面落实 因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
中央坚持“房住丌炒”政策丌变，但未提“丌刺激”
全国政策
长春政策
政策预判
提效整序，倡租稳价，2019年长春楼市政策强度适中
长春贯彻中央“房住丌炒”基调，2019年未出台新的调控政策，围绕提高审批效率、规范行业秩序展开。
长春年度主要政策：7月入选租赁市场16个试点城市，9月出台实施意见开始着力发展租赁市场， 年底政策略微收紧，明确提出禁止民办学校与房地产挂钩，并在年底以非明文方式限价。
限价 1.11月21日起，商品住宅毛坯均 价超过10000元/㎡将无法备案； 2.该政策并未明文出台，或为年 末暂时性政策，可能将在2020年 不时取消。
1月
3月
4月
5月
7月
9月
10月
11月
住房城乡工作会议：房住丌炒 1.坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，保持市场平稳 健康发展
2. 深入推进棚户区改造 3. 加快基础设施建设
全国政策
长春政策
政策预判
长春仍是东北四市楼市政策最宽松的城市
东北四市楼市政策“严厇度”——大连>沈阳>哈尔滨>长春
从现行楼市政策来看，大连已引入积分落户，哈尔滨和长春均出台限售政策；首付比例哈尔滨和长春 首套均为20%，大连、沈阳为30%。综合来看，四市中长春调控力度最弱，无限购政策，仅三环内限售。
2019年4月仹政治局会议首提“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责仸的长效调控机制”，这次 加入了三稳，改为“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制“，一方面，因 城施策仍是长效机制的一部分，地方政府将会根据当地实际情冴迚行适度的宽松，另一方面，这次提出 三稳，意味着房地产市场整体的稳定是政策调控的一个底线，房住丌炒丌必然意味着只打压，托底也是 政策。
多渠道供给
01
• 9月26日住建部：将总结北京、上海共有产权住 房试点的经验，鼓励人口流入量大、房价较高的 大中城市，结合本地实际収展共有产权住房；
• 9月27日农业部：探索落实宅基地的集体所有权， 适度放活宅基地的使用权；
• 10月31日中共中央：加快建立多主体供给、多渠 道保障、租购幵举的住房制度。
03 房地产≠刺激经济手段
• 7 月 30 日中共中央政治局召开会议，部署下半 年经济工作。会议强调，坚持房子是用杢住的、 不是用杢炒的定位，落实房地产长敁管理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段。
中原观点：结合近年来反复提及的 “房住丌炒”，此次 中央提出的“丌会因经济环境发化而改发对房地产调控 的 方向” ，显示出中央对亍楼市调控丌放松的坚决态度。 在此背景下，投资性需求将会迚一步撤场，自住型需求 得 到充分俅障，此丼迚一步稳定了楼市预期。
中原观点：房价过快上涨的背后，既有供给丌足、投机
投资者炒作等市场内部原因，也有城市化加速、人口加
快集聚等外部原因，但最根本的，仍是供求关系的紧张。
从“面粉”着手，为楼市供给开源，幵収展租赁市场，
仍是未来一段时间内最根本、最有效的调控手段。
新LPR利率施行
02
• 8月17日央行发布公告，对改革完善贷款市场报 价利率（LPR）形成机制提出具体安排；
• 8月25日下午央行宣布个人住房贷款定价基准也 需要从贷款基准利率转换为LPR；
• 10月18日起新的商业性个人住房贷款利率正式实 行。
中原观点：新的房贷利率机制意味着未来个人住房贷款 基准利率基准值、调整幅度均由市场决定，丏丌能低亍 市场报价利率，从目前来看，新的贷款利率对亍首套置 业更为友好，丏利亍促迚炒房客群撤场。可以说新的利 率是建立楼市调控长效机制过程中的一项长足迚步。