课堂例题

第二章例题

例1：在对某设备进行评估时，评估人员在市场上找到一类似设备，其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估。搜集到的相关资料如下：

（1）被评估设备和参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件。该类设备功能与价值呈线性关系。

（2）已知该类设备功能与价值不呈线性关系，年生产能力同上，x为0.68。

（3）已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%。

则评估值分别是多少？

例2：某房地产在评估前5个月成交，交易价格为3000元/m2。已知该地区同类房地产价格指数在此期间分别：

（1）累计上升4％；

（2）平均每月上升1％；

（3）每月递增1％；

（4）每月比上月分别+2％、-1%、+1％、-2％、+1％

（5）交易时为110％，评估时为116％.

则现在的价格分别是多少？

例3：某被评估企业的净现金流量为1500万元，评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司，改公司的股价目前为20元/股，每股净利润为0.8元。则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为（）万元。

A.37500

B.30000

C.1875

D.无法计算

例4：已知某企业属正常纳税企业，2010年净利润为100万元。据查，2010年该企业成品库曾发生火灾，因此而记入“营业外支—非常损失”项目的金额为10万元。评估基准日为2010年12月31日。预计从2011年起，该企业收益将在2010年正常净利润基础上每年递增1％。则2011年的收益额是多少？

例5：经预测，被评估资产预计未来收益年限为5年，预期各年的收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率为10%。计算其评估值。

例6：承上例，设被评估资产未来收益期为12年，经预测，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例7：被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上：（1）增长2%后保持不变；（2）按2%的比率等比递增。设折现率为10%，资本化率为11%。计算在上述两种情形下该资产的评估值。

例8：被评估企业未来5年的预期收益分别是为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，设折现率和资本化率均为10%。

要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。

例9：某房地产拟出租。合同规定，出租期10年，前5年租金以第一年租金8万元为基础，每年按2％的比率等比递增，后5年租金按每年15万元固定不变。设折现率为10％。计算该房地产10年租期内的收益现值。

例10：某设备2004年购进，账面原值200万元，购进时的定基价格指数是102％，2012年对其进行评估。已知2006、2008、2010、2012年各年的定基价格指数分别是110%、118%、125％和120%。计算该设备的重置成本。

例11：某被评估设备在评估基准日已投入使用10年,按设计标准,在10年内累计使用时间应为24000小时。但是实际上该设备一直未被充分利用,若按每年300个工作日计算,在此期间该设备平均每天只工作4小时。经评估人员鉴定,若正常使用,该设备尚可使用15年,该设备的成新率为多少？

例12：被评估资产为2008年购置的一台设备，账面原值33000元，2012年评估。已知购置时同类资产价格指数为110％，评估时的为125％。据查，该设备设计日工作时间为8小时，实际为12小时。经检测，该设备尚可使用8年。计算其评估值。

例13：被评估资产为三年前购置的一条生产线，尚可使用8年。其数控装置需 5个人操作。目前市场上同类生产线的数控装置只需3人操作。设人工成本每人每年10000元，折现率为10％，所得税税率33％。计算其功能性损耗。

例14：评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：

（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；

（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：请帮助评估人员计算

（1）该生产线的经济性贬值率；

（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）

例15：被评估甲设备于2004年5月20日购置并投入使用，账面原值150万元，2009年5月20日对其进行评估。有关资料如下：

1.从2004年5月—2009年5月，设备类价格指数情况是：2005年5月比2004年5月上升了2%，06比05上升了1%，07比06下降了1%，08与07持平，09比08上升了2%；

2. 从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，甲设备利用率仅为设计能力的60％，估计评估基准日后将达到设计要求的70%；

3.经检测，甲设备尚可使用7年；

4.与市场上同类设备相比，甲设备年运营成本超支额约4万元；

5.折现率为10％，规模经济效益指数为0.6。

要求：试评估甲设备于2009年5约20日的续用价值。

第三章例题

例1：某房地产地处商业区内，占地900平方米，地上200建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币。城市规划中，该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少。说明评估依据和理由。

例2：某住宅楼总建筑面积为7200m2，其中应分摊的公共部分建筑面积为900 m2，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120 m2的住宅的建筑面积应是多少？

例3 ：（1）已知可比实例A的交易价格为每平方米4500元，经查，该价格比市场上同类房地产的平均价格大约高2%。

（2）可比实例A的交易日期为2004年5月，成交价为每平方米4500 元。评估基准日为2005年3月。已知，该地区同类房地产价格指数在此期间平均每月上涨1.2％。

（3）被评估建筑物与可比实例A相比，其室内装修稍好一些，经评定，实例A的价格应比被评估建筑物的价格低5%，

（4）现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级。以待估房地产为基准（100），污染程度每上升一个等级，地价下降0.5%。已知待估房地产与可比实例A的污染程度分别是污染小、污染严重。

（5）待估宗地容积率为1.2，可比实例A容积率为1.4。

（6）待估宗地土地使用权剩余年期为40年，可比实例A的为35年，设r为7%。

在上述条件下，各差异因素修正率分别是多少？

例4：某不动产的正常成交价格为2500元∕m2,卖方、买方应缴纳的税费比率分别为正常成交价格的7％和5%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格计算如下：设双方合同规定，买方付给卖方2325元∕m2，交易中涉及的税费均由买方负担。则买方实际支付的价格和该宗不动产的正常成交价格计算如下：

合同规定，买方付给卖方2625元∕m2，交易中涉及的税费均由卖方负担。则该宗不动产的正常成交价格计算如下：

例5：有一待估宗地甲，土地使用权年限为45年，土地还原利率为7%，现搜集到与其

确定的数值。已知，2000年到2004年，该市土地价格每年递增1%；另据查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.5时的地价增加3%。

要求：根据上述条件，评估待估宗地在2004年1月的价格（结果取整）。

例6：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似写