星河cocopark海雅缤纷城等深圳商业项目调研分析
深圳COCOPARK情景式购物中心研究报告
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COCO Park的业态组合上大胆创新，主力店由４大元素构成：包括电影院、超 市、 美食广场、大型主题餐饮。
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品牌
百老汇、ZIPPO、法藤、SILVER LILY、TDELADLE、CROCS、亨利屋家族、REBECCA、 VERO MADA、X-MOOM、MISS-K、FIOUCCI、NIKKY HOME、J&NNA、 COCOON、CRL、ZOPIN、Eifini、E-WORLD、Masfer.su、evona、Psalfer、 VERSINO CLUB；Kaltendin、VERSINO CLUB、KAPPA\ADIDAS\DC\NIKE360\ NIKE\HOZ，全棉时代；EVE’s、WACOAL\寇夏尔、Tyiumph、LACE LADY、 MAGIFIT、fendecie；石名家、Calio cafe、Papa jone、和民、ILLY咖啡；易天、 SONY、移客数码、OSIM奥胜、HOLA、nikky home、SUNION、SATUBROWN、 DISCOVERBUY；GK nall salon；
十分钟步行距离服务范 围
二十分钟步行距离服务 范围
COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
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深圳Coco Park购物中心案例研究分析
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
9-福田COCOPark案例
比例
59% 10% 26% 6% 100%
百老汇、ANOTHER、STELLALUNA、VERO MODA、FILA、KAPPA、易天数码、SUNION、和 民居食屋、HOLA、全棉时代、维多利亚的秘密
L3层主要为餐饮和美容，消费档次覆盖中端及大众化；
种类 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 小计
L1层业态比例 面积 0
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
福田项目两次发展升级，成为品牌复制标杆
随着区域环境的剧烈变动发展，COCO Park经历两次业态调整。 第二次业态调整期间，星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段，因此福田COCO Park的调整对 星河集团COCO Park系列发展显得至关重要。事实证明，COCO Park本次调整适应了周边商业发 展，有力提升了COCO Park品牌影响力。
福田COCO Park
——案例分析——
发展商背景：星河地产进入多元发展格局 星河集团深耕深圳多年，发展为综合发展商
星河集团（前身为深圳市怡和企业公司）成立于1989年，集团秉承“做市场先锋，走 品牌之路”的经营理念，坚持打造“星河精品”，为客户提供“至诚服务”。 经过24年的发展，星河集团除布局深圳外，还布局常州、惠州、广州、天津，在战略 上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，在模式上形成了“以房地 产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
房龙智业深圳星河cococity案例研究
居住新区商业成功案例研究
项目位于深圳龙华区，城市副中心，深圳的后花园，城市外围的居住新区；项目临 近多个地铁站，外部交通良好
a.Coco city：项目区位
深圳北站
Coco city
0.4公里
1.5公里
白石龙站
距离白石龙地铁站0.4公里； 距离深圳北站1.8公里；
民治站
距离民乐站1公里
1.项目发展路径研究
1.项目发展路径研究
7
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究
居住新区商业成功案例研究
项目主要以零售、餐饮、服务类业态为主，主打儿童天地、女性和美食主题，也进 驻了像亲子乐园等体验式业态，增加了项目业态丰富度
a.Coco city 项目：业态占比分析
业态 零售 餐饮 服务 娱乐 合计 面积 5万㎡ 1.7万㎡ 1万㎡ 0.3万㎡ 8万㎡ 占比 62.5% 21.25% 12.5% 3.75% 1
物业类型
入市时间 价格 车位
商业8万㎡，住宅22万㎡，商务公寓 2.8万
住宅2012年，商业2014.11开业 住宅均价3万元/㎡ 4100（地下两层车库）
配套
停车位 项目定位 1.项目发展路径研究 1
3000㎡幼儿园，3000㎡社区公共设施
2500 新型社区型购物中心
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究
10
城市外围城市综合体模式研究
居住新区商业成功案例研究
项目先开发高品质住宅，再开发商务公寓，为最后的新型社区购物中心提供优质客 群，商业面积（购物中心和公寓）占整个项目总建面的23.5%，商业作为项目配套
a.Coco city 项目：项目的物业组成分析
星河雅宝CCP市场调研及定位报告(终)
集中式商业供应量
1200 900 600 300
深圳市集中式商业供应情况（单位：万平米）
增加87% 1081
577
• 集中式商业供应在未来五 年内将呈现爆収式增长， 兲外商业放量增长，兲内 商业竞争日趋激烈
• 新增商业供应将主要集中 在兲外地区，如龙岗中心
0 2012年存量
2017年总量（预计）
2008
80%
60%
51%
40%
20%
0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
数据来源：深圳市统计局
• 在过去癿三十年中，深圳癿第一产业癿比重迅 速下陈。迚入二十一丐纨后，深圳第一产业癿 比重已经常年保持在1%之下。至2008年，第一 产业所卙比重仅为0.1%
星河雅宝
3
宏观经济环境
14,000 14,000 12,000 12,000
10,000 10,000
8,000 8,000
6,000 6,000
4,000 4,000
2,000 2,000
0 单位：亿元0
GDP GDP
GDP增长率 GDP增长率
6,802
7,787
8,201
9,582
12,950 11,506
8
城市发展规划
南北贯通 西联东拓 三轴两带多中心
龙华中心
1. 南北贯通：以广深港客运与线、珠江三 角洲城际轨道线和其仐区域交通设斲网 络为依托，贯通不南面香港、北面广州、 东莞、惠州等城市癿空间联系，强化珠 江三角洲城镇群癿空间収展“脊梁”
2. 西联东拓：通过厦深铁路不跨珠江通道 癿建设，极建两条东西向城市収展带， 加强不珠江西岸地区及惠州和粤东地区 癿联系，拓展深圳癿空间収展腹地
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
线上线下互动
通过线上预约、线下试穿、 线上支付等方式实现线上 线下无缝衔接，提高购物 便利性。
会员制度及积分兑换活动
会员注册与积分累计
01
鼓励顾客注册会员，享受会员专属优惠，并通过购物累计积分。
积分兑换礼品
02
设置积分兑换区，顾客可凭积分兑换各类礼品，提高顾客满意
度和回头率。
会员专享活动
03
定期举办会员专享活动，如会员日、生日礼券等，增强会员归
随着电商和实体零售竞争加剧，线上线下融合发展将成为购物中心 未来发展趋势之一。
06 财务分析与投资回报评估
项目投资成本构成分析
土地成本
建设成本
包括土地使用权出让金、 拆迁补偿费等。
包括建筑安装工程费、 基础设施建设费、公共
配套设施建设费等。
运营成本
财务成本
包括人员工资、物业管 理费、营销推广费等。
及游客前往。
购物中心周边拥有成熟的商业圈 和住宅区，吸引了大量消费人群。
市场规模与定位
Cocopark购物中心总建筑面积 达数十万平方米，拥有众多国 际一线品牌及特色商户。
购物中心以中高端市场为主， 注重品牌组合和商品品质，满 足不同消费者的需求。
通过定期举办各类促销活动和 主题展览，吸引更多消费者前 来体验。
针对购物中心的服务、环境、商 品等方面设计调查问卷，收集客
户反馈意见。
Байду номын сангаас
数据分析与改进
对调查结果进行数据分析，找出 问题所在并制定相应的改进措施，
提高客户满意度。
客户忠诚度提升
通过持续的满意度调查和改进措 施，提高客户对购物中心的忠诚
度和复购率。
05 运营管理与智能化技术应 用
星河cocopark调研报告
星河cocopark调研报告星河cocopark调研报告一、调研目的与背景星河cocopark是深圳市一个大型综合性商业区，在近年来迅速崛起并成为了深圳市的商业地标之一。
本次调研旨在了解星河cocopark的发展现状、消费者对其印象以及对其发展前景的评估。
二、调研方法本次调研采用了问卷调查的方式，共收集到了200份有效问卷。
问卷主要涵盖了对星河cocopark的整体印象、商业配套设施、商场运营效果等方面的评价。
调研时间为2022年6月。
三、调研结果1.整体印象57%的调查对象表示对星河cocopark有非常好的印象，34%的人表示印象一般，只有9%的人表示印象不好。
可见星河cocopark在消费者心中的形象较为良好。
2.商业配套设施关于星河cocopark的商业配套设施，调查结果显示，大多数消费者对其比较满意。
其中，88%的人认为商场内的店铺种类齐全，可以满足各类消费需求；78%的人对商场的环境和服务态度评价较高；而仅有12%的人表示对商场的停车设施不够满意。
3.商场运营效果调查结果显示，星河cocopark的商场运营效果良好。
72%的消费者表示经常在星河cocopark消费，29%的人表示偶尔会前往，只有3%的人表示很少光顾该商场。
这表明星河cocopark在深圳市的消费者中具有较高的知名度和影响力。
四、调研结论与建议1.星河cocopark在消费者心中的形象较好，这与其完善的商业配套设施以及良好的商场运营效果有关。
因此，星河cocopark应继续保持高品质的服务，并在广告宣传方面加强宣传力度，提升其品牌形象。
2.星河cocopark的停车设施需要进一步改进，增加停车位的数量以满足消费者的需求，以免因停车问题影响消费者的购物体验。
3.星河cocopark可以考虑引入更多具有特色的商户，丰富商场内的店铺种类，进一步提升消费者的满意度。
4.星河cocopark可以积极与周边商业区合作，共同举办一些活动，增加消费者对该商场的粘性和忠诚度。
2024年深圳商圈及各大购物中心市场研究分析报告
2024年深圳商圈及各大购物中心市场研究分析报告一、本文概述1、报告背景随着中国经济的持续增长和消费市场的不断扩大，商业地产市场也逐渐繁荣起来。
在这个市场中，深圳商圈及各大购物中心的发展尤为引人注目。
为了深入了解这个市场的发展状况，我们进行了这次市场研究分析。
本报告将详细分析深圳商圈及各大购物中心的市场规模、竞争格局、消费者需求和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。
2、研究目的本报告的研究目的是对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场情况进行深入调研和分析，了解深圳商圈及各大购物中心的市场规模、竞争格局、消费者需求和趋势等因素，为投资者、开发商、运营商和相关政府部门提供有价值的参考和决策支持。
具体而言，本研究将重点探讨以下问题：1、深圳商圈及各大购物中心的市场规模和增长趋势；2、深圳商圈及各大购物中心的竞争格局和市场份额；3、深圳商圈及各大购物中心的主要消费者群体和消费行为；4、深圳商圈及各大购物中心的发展趋势和未来预测；5、对深圳商圈及各大购物中心的投资建议和风险提示。
通过对这些问题的深入分析和研究，本报告将为投资者、开发商、运营商和相关政府部门提供有价值的参考和决策支持，同时也为消费者提供更加准确和全面的购物信息和服务。
3、报告范围本报告主要对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场情况进行深入研究和分析。
报告将涵盖以下几个方面的内容：3.1 深圳商圈概述在本部分，我们将详细介绍深圳商圈的地理位置、规模、主要特点和历史发展情况，让读者了解深圳商圈的整体情况。
3.2 深圳购物中心市场分析我们将对深圳各大购物中心进行深入调查和分析，包括购物中心的规模、品牌布局、客流量、销售额等方面，以全面了解深圳购物中心市场的现状和发展趋势。
3.3 消费者行为分析为了更好地了解深圳商圈及各大购物中心的市场情况，我们还将对消费者的购物行为进行分析，包括消费者的年龄、性别、收入水平、购物偏好等方面。
3.4 市场趋势预测在本部分，我们将结合市场调研数据和行业发展趋势，对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场前景进行预测和分析。
深圳宝安海雅缤纷城购物中心开业调研报告
报告日期:2013.3.
宝安海雅缤纷城- 地理位置
海雅缤纷城
海雅缤纷城
宝安海雅缤纷城- 周边交通环境
海雅缤纷城
宝安海雅缤纷城- 简介
地址 開業日期 發展商 樓層 占地面积 商業面積 項目概括
主力租戶
停車場數量
深圳宝安区宝龙北路与宝民路交接处
2013年1月19日
继龙岗Coco Park、All City开业餐饮5折活动之后，海雅缤纷城也采取了这一推广活动，对帮助商场提升人气 以及带动人流起到很大的促进作用。
The end, thanks!
宝安海雅缤纷城- 中庭
宝安海雅缤纷城- 通道
宝安海雅缤纷城- 扶手梯
宝安海雅缤纷城- 卫生间
宝安海雅缤纷城- 主力租户照片(海雅百货)
海雅百货1F-3F面积约1万平方米，各个楼层根据不同业态规划设计各有特色，首层主要为化妆品，钟表以及珠宝
宝安海雅缤纷城- 主力租户照片(海雅百货)
2楼主要为鞋品
宝安海雅缤纷城- 主力租户照片(海雅百货)
3楼主要为运动休闲
宝安海雅缤纷城- 主力租户照片(万达影院)
万达影城为Imax影院，面积6,000平方米，共设有六个影厅，近1,000位座席
宝安海雅缤纷城- 主力租户照片
1楼主力国际品牌尚未开业
宝安海雅缤纷城- 部分商铺照片
宝安海雅缤纷城- 部分商铺照片
宝安海雅缤纷城- 部分商铺照片
宝安海雅缤纷城- 开业分析
宝安海雅缤纷城位于深圳新兴的西部商圈，为集购物,餐饮,休闲娱乐于一体大型购物中心，也是目前深圳最大 的购物中心。商圈附近为多为住宅区，且周边有家乐福以及华润万家超市等经营多年，有一定的商业氛围，人 流量较大。
星河商业地产项目市场调查分析
星河商业地产项目市场调查分析一、市场概况星河商业地产项目位于城市的繁华商业区，周围有多个商场、写字楼和住宅区，交通便利，人流量大。
该市场主要客户群体为购物者、白领商务人士和居民。
项目规划包括商业广场、写字楼和住宅楼等多个组成部分。
在市场调查和分析的基础上，可以为项目提供下一步的经营和开发方向。
二、客户需求分析1.购物者需求：购物者通常希望在商业地产项目中找到各种品牌的商店和商户，提供丰富的商品种类和高品质的服务，同时还需要有舒适的环境和便捷的购物体验。
2.白领商务人士需求：白领商务人士主要在商业地产项目中工作或进行商务活动，他们需要便利的办公条件、高效的商务服务和良好的商业配套设施，以满足他们的工作和商务需求。
3.居民需求：居民希望商业地产项目能提供方便的购物和娱乐场所，满足他们的日常生活需求。
同时，他们还重视项目的安全性、社区氛围和住宅环境。
三、市场竞争分析1.主要竞争对手：附近已有的商业项目是该项目的主要竞争对手，其中包括大型购物中心、写字楼和居民小区。
这些竞争对手在品牌影响力、商户数量和项目设施方面可能与该项目有一定的竞争优势。
2.竞争优势分析：星河商业地产项目可以通过提供优质的商户品牌、专业的物业管理和综合的商业配套设施来确保竞争力。
此外，项目还可以通过开展丰富的营销和促销活动，建立良好的客户关系，提高客户忠诚度。
3.潜在竞争威胁：未来可能有新的商业地产项目进入该市场，带来潜在的竞争威胁。
项目应密切关注市场的竞争动态，并及时调整自身的经营策略，以保持竞争优势。
四、市场发展趋势分析1.目标市场逐渐多元化：随着城市发展和消费升级，目标市场的需求呈现多元化趋势。
项目应根据市场需求，提供不同类别和风格的商户，以满足不同客户群体的需求。
2.服务需求的提升：客户对商业地产项目的服务需求越来越高，包括更好的环境卫生、便捷的停车和物业管理、优质的客户服务等。
项目应加大对服务的投入，提升客户满意度。
3.零售业的互联网化趋势：互联网技术的发展使得线上线下融合成为一种趋势，商业地产项目也需要与互联网进行深度融合，提供线上购物等服务，增加客户的粘性和便捷性。
2019年5月深圳星河cocopark市场调研分析报告 56页PPT文档
总面积占比 5.10%
特色餐 饮
酒吧
—15—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
鸟瞰图
—16—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.鸟瞰图和楼层图
剖面图
—17—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.动线分析
（9）COCO Park 设有自行车停车场
—35—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1.优点
（10）主力店直达 便捷
（11） COCO Park中的电梯设置 较多，位置分布较 为合理，其中升降 梯四部，扶梯B1有 五部、L1有5部、L2 有4部
—36—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
③杂志与传单
—44—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
④柱子广告
—45—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 1）平面立体广告 1.COCO Park宣传分析
—38—
调研 分析
业态分布 品牌落位 动线规划 环境与建筑 配套设施 营销推广 2.缺点
（3）通往中庭花园的开门时间不定，给顾客动线造 成障碍； （4）商场内无母婴护理室； （5）指示图错误； （6）卫生间坐便，无消毒套； （7）无Wi-Fi； （8）物业管理差。
深圳星河时代COCOPARK市调报告
384792 461708 446739 434505 435179
877538.8 1097627 1092979 929191.5 1006981
198134 251521.5 301088 194506 249568.1
1090751 1241592 1843857 1509734 1334660
*
图片展示
更衣间
休息区
*
图片展示
*
主要品牌介绍-----餐饮
*
主要品牌介绍-----服装
*
商户图片展示
商户图片展示
商户图片展示
经营情况
星河COCOPARK各月销售数据统计
时间（月份） 10
11
12
1
2
合计
平均
月销售 （单位：万元）
2095.68
1993.4
2606.24
2908.67
14417.5 19856 20649 15855 18975.98
坪效 1105.3 1767.2 2164.6 476.5 1712.2 1633.5 902.1 1509.0 721.5 1043.7 1054.2
➢销售最好的是九毛九，月均100.7万，最低的是Annex，月均1.9万。
➢坪20效21/最11/2好的是禾绿，月均2165元/平方，最差的是仙踪林，月均477元/㎡
4、零售方面
经营情况
零售
10
11
12
1
2
合计 月均销售 （万元） （万元）
1179.65 1184.01 1612 1804.5 1421.2 7201.36 1440.3
零售包括： 服装、珠宝、化妆品、箱包、钟表、礼品、数码等
深圳CocoPark考察报告
地铁现状
位于购物公园站，无缝接驳地铁1号线和4号线 3个出口
公交条件
未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612 路，b686路，b799，e1路，e20路，k318路， m223路，m223路空调，m224路
机场优势
机场30分钟车程
一、项目概况——打造团队：品牌商家打造，星河房地产开发有限公司+美国尔本建筑事务
但彼此之间既熟悉又相亏了解。目前共有20多位建筑师。正在进行的 建筑设计项目包括住宅、商场、酒店、商用办公楼以及规划。 香港启胜管理公司
运营/物业管理 公司
启胜管理服务有限公司 (启胜) 於1978年成立，是新鴻基地产成员 之一，业务包括甲级写字楼、大型商场、高级豪宅、大型屋苑、工贸大 廈、以及會所与康乐设施管理，是全港最具规模的物业管理机构之一。
四、零售业态分析——重点品牌介绍2 – 全棉时代
一、品牌简介：深圳全棉时代科技有限公司成立于2009年，是稳健医疗集团旗下的全资子公司之一。全棉时代依靠稳健医疗集团对棉织品近二 十年的科学钻研，凭借自身的专业技术，独创性的研发出了一种全新的生产工艺即直接使用天然棉花生产全棉水刺无纺布-PurCotton。 PurCotton®是以自主知识产权的专利技术生产出来的“全棉水刺无纺布”命名的，其生产工艺已在全球50多个国家和地区注册专利。 1.国家：中国 2.定位：家居用品 3.主要消费群： 20-45岁 4.特色：健康、舒适、安全、环保，让人们远离化工刺激，回归纯天然、亲肌肤的健康舒适生活 5.经营范围：日常护理和家居生活用品；产品主要包括婴幼儿用品、女性用品、居家用品和医疗用品四大类 6.价格区间： 200 – 600元 二、开店情况： 深圳：益田假日 金光华 成都：万象城 万达 上海：月星环球港 北京：蓝色港湾 西单大悦城 三、经营面积：60 ㎡左右 四、销售情况：月销售8万-10万 五、所属公司：深圳全棉时代科技有限公司
购物中心研究-深圳COCOpark项目定义及项目策划
ＣＯＣＯ Ｐａｒｋ项目区位：深圳市福田中心区投资商：深圳市星河房地产开发公司占地面积：约30800平方米建筑面积：约85000平方米水道面积：约23000平方米停车位：约600个楼层：地下2层，地上3层COCO Park不仅开创了购物公园的时代，而且，它有一项重要创新就是项目定位及对目标消费者的界定。
COCO Park提供的不仅仅只是购物的场地，更是一个享受生活的平台，传递时尚生活的方式的策源地，在COCO Park里消费总与女人息息相关，一切购物都从女人开始，女人作为现代物质社会的新宠儿，女人掌握着一切生活的命脉，故此整个项目商业定位的广告语亦以“万千宠爱在一身”为主轴。
购物公园的定义：按照美国的购物中心协会的定义：购物中心是由开发商策划、建设、统筹管理的商业设施，拥有大型的主力店，多元化商业街和足够的停车场，能满足消费者的购物需求与日常生活的商业场所。
购物公园是购物中心的另一种形态。
购物公园既是市民节假日购物、休闲、娱乐的理想去处，又是游客了解地方民俗风情的、采购特色商品的旅游观光景点，具有文化性、平民性、休闲性的特色营造了一种“坐享城市文明、体会山林之趣”的建筑氛围，购物公园个性鲜明的园林小品，具趣味性的建筑物色彩、风格、与绿色植被相映成趣，质朴亲切。
购物公园既不是美式的购物中心，也不是中国传统的购物老街或四合院，而是自然与公园的产物，别具特色。
购物公园也不是商业街，它避免了传统的商业街分布较散，缺乏核心主题，整体商业价值难以提高的缺点。
购物公园具有购物中心的集中商业和实现物业整体商业价值的优点，也具有商业街灵活分散多变的优点，同时又兼有公园的绿色、放松、休闲、舒适的特征，它集三种城市功能于一身，是一种创新、有生命力的商业模式。
项目概况： COCO Park是深圳最具时尚气质的购物中心，集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。
拥有200余家国际国内知名品牌。
负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店。
星河cocopark、海雅缤纷城等深圳商业项目调研分析
提升服务质量
加强员工培训，提高服务 水平，增强消费者满意度。
营销策略创新
运用互联网和社交媒体等 新型营销手段，提升品牌 知名度和美誉度。
05
案例研究
成功案例分析
地理位置优越
位于深圳市福田区，紧邻地铁站和公 交站，交通便利。
品牌聚集效应
吸引了众多知名品牌入驻，包括Zara、 H&M、Apple等，提升了整体商业氛 围。
随着科技的发展，未来商业项目将更加注重数字 化、智能化技术的应用，提升消费体验。
绿色环保与可持续发展
环保理念将进一步融入商业项目规划与运营中， 实现商业发展与环境保护的和谐共生。
3
消费升级与个性化需求
随着消费升级，未来商业项目将更加关注消费者 个性化需求和情感体验，提供定制化服务和体验 式消费场景。
星河cocopark、海雅缤纷城 等深圳商业项目调研分析
目
CONTENCT
录
• 项目概述 • 商业项目分析 • 市场调研 • 项目优劣势分析 • 案例研究 • 结论与建议
01
项目概述
项目简介
星河cocopark
位于深圳市福田区，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能 于一体的商业综合体。该项目由星河集团开发，设计独特，环境 优美，是深圳市著名的购物中心之一。
04
项目优劣势分析
项目优势分析
地理位置优越
星河cocopark和海雅缤纷城均位于深圳市核心区域，交通便利， 人流量大，为商业活动提供了良好的基础。
多样化的商业业态
两个项目均涵盖了零售、餐饮、娱乐等多种商业业态，满足了消 费者一站式购物和娱乐的需求。
品牌资源丰富
项目吸引了众多知名品牌入驻，提升了整体商业品质和吸引力。
福田cocopark商业市场调研报告
福田cocopark商业市场调研报告一、基础资料福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。
位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。
总占地3.1万平方米，建筑面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。
位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
购物中心总建筑面积：85000楼层：购物中心B1—L3F楼层高度：楼层净高3.6-4.5m场内通道宽度：4.2-6m车位数：B2、B3层共计600个车位。
经营管理：香港启胜管理公司开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。
COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区，高端消费人群集聚。
项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
二、福田cocopark所在区位的优略势处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸客性和展示性都很强。
◆福田中心区商圈以大型购物中心、高档次百货为主，代表深圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市白领集中区，消费力强。
◆四大商圈围合优势东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的优势。
处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜在目标需求客群较大。
◆CBD优势福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建深圳第一平安国际金融中心◆写字楼周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场甲级写字楼，面积约140 万平方米◆中高档住宅区中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区，常住人口约 95万◆人流量会展中心人流量大，人流量最高高达15万周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目怡景中心城：距COCOPARK约800米，集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，大型生态购物中心；定位人群：中产阶层。
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珠江国际商务中心
项目基本情况
用地面积
52，429
总建筑面积
开发商 楼层
广东珠江国 际投资有限 公司
二层
总体定位 车位
商业 32，189 写字楼及酒店 117，052 五星级国际商务 旗舰综合体
800（含写字楼）
项目位置 整体项目
周边情况
龙翔大道与龙城中路交汇处附近（区政府旁边）
深圳珠江广场为商务综合体，包括五星级酒店、4栋商 务写字楼、1栋甲级写字楼及商业
2000
项目位置
深圳市福田区福华三路与金田路交汇处
周边情况
• 城市干道系统核心 • 1、2、3、4号线通达 • 世界500强企业汇聚、集中式商业配套
业态
零售服饰、餐饮、美容
租金水平
负1F 100-700元/平方米 1F 600-800元/平方米 2F 450-600元/平方米 3F 250-400元/平方米 4F 150-220元/平方米
深圳商业项目分析
项目基本情况
用地面积
468,090
星河COCO PARK
总建筑面积
商业 82,000 住宅 170,000 公共配套（大运新 城） 216,090
开发商
楼层 项目位置
星河地产
总体定位
深圳东部最大一站 式购物中心
地上四层，地下四层 车位
1500
龙岗商业文化中心区深惠路与黄阁南路交汇处
用地面积 开发商
42，386
总建筑面积
深圳市新安湖 实业有限公司
总体定位
商业 198,000 住宅 258,302
深圳西部最大的高端商 业体
楼层 项目位置
地下一层至五 层
车位
2098
深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处
周边情况
东北侧是建安一路，西北侧是新圳路，东南侧是宝龙北巷， 人流密集
项目卖点2020/5/31
• 龙岗首家大型购物中心
2020/5/31
• 龙岗首家巨幕影院、真冰溜冰场、零售巨头山姆店、国际快时
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星河COCO PARK
2020/5/31
1F、2F 超市及零售服饰为主 3F 儿童乐园、餐饮、零售服饰为主 4F 影院、溜冰场、数码、餐饮及美体
项目卖点
• 提供专门的公共艺术展览场地，长期举办各种艺术展
览及艺术互动活动；更特设公共艺术文化长廊
• 特设女性独立化妆室、育婴室等；设置独立吸烟室；
2020/5/31
迎合信息化需求，首推移动手机支付，支持无限网络 全面覆盖
• 地处深南大道第三门户 • 地处前海商圈
2020/5/31
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振业国际商务中心
负1F-3F 天虹百货 4F-5F 餐饮 6F 影院
2020/5/31
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宝能 All City
项目基本情况
用地面积
66112.37
开发商
宝能地产
总建筑面积 总体定位
商业 110,000 住宅 441，399
2020/5/31
1F、2F层均以餐饮为主 整体已开业，但过半数量店铺已闭业
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项目基本情况
卓越 In Town
用地面积
开发商 楼层
466，000
总建筑面积
卓越地产
总体定位
负一层至四层 车位
商业 40，000 写字楼 290,000 酒店 26,000 公寓 29,000
福田中心区高尚综合 体
业态
餐饮、零售服饰、儿童乐园、、IMAX影院、溜冰场、百货
租金水平
负1F 80-150元/平方米 1F 500-600元/平方米 2F 400-500元/平方米 3F 300-400元/平方米 4F 200-300元/平方米 5F 100-200元/平方米
项目卖点
• 将商业与自然水景、人工水景融合
• 在商业中心设一个1200个座位的大剧院 2020/5/31 • 主力商场、步行街、大型影剧院、观光长廊、特色名店、
2020/5/31
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负1F 2F 4F
2020/5/31
海雅缤纷城
1F
3F
负1F 餐饮、咖啡厅、主力店 2-4F 服饰为主 5F 餐饮为主
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振业国际商业中心
项目基本情况
用地面积
13，550
总建筑面积
开发商
深圳振业股份有限 总体定位 公司
商业 30,000 写字楼 70,000
前海大型购物中心
楼层
地下1层地上6层 车位
470
项目位置 周边情况 业态 租金水平
项目卖点 2020/5/31
深南大道西部起点，深南大道与前海路交汇处
• 周边教育资源云集 • 周边较多社区商业（社区商业街、沃尔玛、人人乐、家乐福） • 地铁大新站修建中
餐饮、百货、超市
负1F 100-200元/平方米 1F 400-500元/平方米 2F 300-400元/平方米 3F 200-300元/平方米 4F 150-200元/平方米 5F 80-130元/平方米 6F 60-90元/平方米
周边情况 业态 租金水平
龙岗体育新城板块龙城中心交汇区位，龙岗中心城三条城市主干 道交汇处，毗邻火车站、客运中心，衔接城市规划双地铁大运、爱 联出口
国际仓储式超市、巨幕影院、真冰场、时尚服饰、特色美食、精品 家居、潮流数码
负1F 30-100元/平方米 1F 280-360元/平方米 2F 220-300元/平方米 3F 160-240元/平方米 4F 120-180元/平方米 5F 80-100元/平方米
大型商业购物中心
楼层
项目位置 周边情况 业态 租金水平
分南北两区， 地上三层，地 下两层
车位
3000
深圳市南山区工业八路与后海滨路交汇处
• 南山高尚住宅区 • 与地铁蛇口线“海月站”无缝接驳
五星级影院、精品生活超市、国际时尚精品、FAST FASHION旗舰店、家庭娱乐、餐饮、数码、文化艺术
200-600元/平方米
项目卖点2020/5/31 • 稳占福田，区内人流的首选消费场所
2020/5/31
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卓越 In Town
负1层
2F/3F/4F 基本布局
2020/5/31
负1F以超市及餐饮为主 1F数码、服饰 2F、3F 服饰及少量餐饮 4F 餐饮及美体
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海雅缤纷城
项目基本情况
• 临近水运高速，与深圳市中心距离进一步拉近 • 紧邻龙岗区政府
业态
餐饮
租金水平
1F 260-300元/平方米 2F 150-230元/平方米
项目卖点
• 紧邻龙岗合体 2020/5/31
2020/5/31
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珠江国际商务中心