昆明项目市场调研报告书

昆明呈贡工程调研报告

第一章工程简况

1、昆明城市规划

依据《昆明城市总体规划修编(2008-2020)》，昆明城市定位为中国面对南亚、东南亚的国际大通道上的枢纽门户。

目前，昆明市辖5区1市8县，即五华、盘龙、西山、官渡、东川区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸县,其中部分区县环滇池而设置。总面积2.1万平方公里，主城区面积达到180平方公里，城市绿化覆盖率30%，人均公共绿地面积7.8平方M。总人口578万人。

总规中对昆明的市域总人口按规划2010年控制在706万人，2020年控制在850万人，基础设施配套按照1000万人校核；中心城区人口在2020年内，规划建成区城市人口规模不超过洁净水和土地两项环境资源承载能力的下限，即不应超过450万人，到规划期末城镇人口达430万人。中心城规划建设用地到2020年城镇建设用地控制在430平方公里左右，人均规划建设用地规模100平方M。

规划里，将呈贡新城区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。”即：昆明主城区为商业金融中心、呈贡新区商业金融次中心，巫家坝机场搬迁后的商业金融次中心。成为了主城、呈贡新区、空港经济区为核心的开放式网络城市空间结构。

对于交通，突出公交优先的原则，将形成以轨道交通（轻轨和地

铁）和BRT（快速公交巴士）为核心，常规公交与出租车等其他方式为有效补充，形成线网布局合理，换乘方便、乘坐舒适快捷的经济高效的现代化公共交通系统。建立包括15分钟中心城区快速交通圈，45分钟都市区快速交通圈和60分钟城市快速交通圈在内的快速交通体系，保障市民方便出行。

2、昆明经济状况

昆明2008年GDP总量为1605.39亿元（2007年：1405.05亿元），比上年增长12.0%，位列全国337个地级行政区第53位。地方财政收入453.25亿元，增加25%；固定资产投资首次超过1000亿元，达到1050亿元。

其中：主城六区（占全市的83%）盘龙区181.7亿元，13.1%；五华区444.6亿元，13.5%（最多）；官渡区362.8亿元，13.8%；西山区191.3亿元，13.01%；安宁市115.5亿元，17.3%（最快）；呈贡县54.7亿元，15.2%。

城镇居民可支配收入及增速平均14482元，增长13.3%。主城六区盘龙区16099元，8.1%；五华区13068元，9.1%；官渡区15894元，29.7%（最快）；西山区12943元，10.2%；呈贡县16301元，22.1% ；安宁市17417元，11.7%（最多）。

发展经济学的观点提出，人均GDP在400-2000美元为一个地区经济起飞的阶段，而超过2000美元，将进入加速成长的阶段。昆明市走进了2000美元，走进了发展经济学所提出的一个加速成长的阶段。

随着澜沧江－湄公河次区域合作的日益深入，特别是中国－东

盟自由贸易区建设的启动，昆明作为中国对东南亚、南亚对外开放的通道地位日益明显，昆明在整个东南亚、南亚的辐射能量也将日益加强。2005年，大湄公河次区域经济合作第二次领导人会议在昆明成功召开，《昆明宣言》的签署，全面升级了“10+1”各国的合作；207年，第14届昆交会和第三届泛珠论坛同期进行，在泛珠省区和东盟之间架起了合作的金桥。昆明的国际影响力正变得越来越大。

3、工程位置

工程位于呈贡新区，紧临昆明主城区与呈贡新区连接的主干道彩云路旁。周遍环绕兴呈路、昆玉高速等主要交通道路，交通便利。属呈贡新城斗南片区龙城区。是从云南东面和北面进入目前云南主城区的门户。

详细路况、土地现状及周遍规划见昆明十四冶金建设集团公司《龙城总部花都概念规划技术方案》，2009年6月。

同时，据刘总介绍，本工程享受《城中村改造工程——一村一策》的优惠政策

第二章昆明房地产市场状况

1、2008年土地市场

2008年昆明启动了城中村改造计划，计划在5年内完成336个城中村的改造，在册人口76万人，面积19.5平方公里。城中村改造计划使2008年昆明土地交易格局发生巨大变化，在储备土地供应大副减

少的情况下，土地交易更多集中在两个新区，呈贡区和经开区。

2008年，昆明市发布了《昆明主城区住房建设规划（2008---2012）》，2008年计划供应商品住房用地3150亩，供应量大于计划量。2008年昆明共成交土地91宗，主要集中在呈贡新城和经济技术开发区。12160亩，同比2007年增长74。6%。

地价分析

受房地产大市和供求关系的影响，土地地价下降明显，土地整体交易价格从2007年的72.8万元/亩下降到38万元/亩。土地成交楼面地价为552元/平方M，同比2007年下降了39.5%。呈贡新城的土地拍卖地价为14万元/亩，其中地价底的共建配套和工业用地占52.7%。

城中村改造

2008年2月，昆明市政府提出了5年内改造所有的城中村，这是在呈贡新城建设后有一个房地产投资热点。

城中村改造用地供地方式主要采用“毛地公开交易”方式，积极吸引社会资本参与城中村改造，施行土地开发的一、二级联动运作，目前昆明主城区城中村改造的建筑面积3800万平方M。

以3.5的容积率计算，336个城中村5年改造放量为6839万平

方M。不包括新出让土地的商品房供应量，而“一村一策”的城中村改造政策是拆迁难度相对减小。

2、2008年商品房市场

2008年，受全国房地产环境影响，昆明楼市也陷入观望局面，全年成交量明显下降，回落到2004年水平。价格涨幅回落，但随着国家出台的一系列优惠购房政策，加上开发商主动降价，部分自主需求被激发，市场成交量有一定回升。

3、2009年6月昆明房地产市场分析

房地产市场在经过“小阳春”出人意料的逆转之后，迎来了新的契机。《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；另一方面，为助推“保增长、扩内需、调结构”而实施的固定资产投资工程资本金比例调整，普通商品住房工程投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%。，国家对房地产的政策是一以贯之的，那就是保普通住宅，压豪宅建设；保自住需求，压投资投机需求；保楼市平稳健康发展，压