建设工程规划许可

办理建设工程规划许可证常见问题
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1、未带项目卡片的。 2、资料不齐全； 3、建设工程规划许可证申请表的3个盖章齐备，建筑面 积等内容与施工图载明面积不一致； 4、公司公章上名称与土地使用证上的名称及立项批文 主体三处并不一致； 5、立项批文超过有效期； 6、土地使用证复印不完整，或提供错误土地使用证； 7、总平面图无签字及盖章，未审批通过； 8、施工图无设计公司出图章或仅为复印件，不完整， 有掉页，施工图内容及审批通过的规划设计方案严重不 一致；
联合预审
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1
无土建的情况：租赁厂房、自有用地的技改项 目。
有土建的情况：新建、改建、扩建项目。
2
联合预审
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符合镇区规划，通过联合预审。
3、地块的规划用地红线。 注意说明文字:图示红线为青园路东侧友谊东路北侧地块的规划用 地红线，用地面积为10000平方米。 地形图原件，用红笔勾界址线。 图名请勿写XXX公司用地地形图，应为青园路东侧友谊东路北侧 地块地形图。至于图纸来源请注意。
地形图使用提示
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办理建设用地规划许可证要件
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1、建设用地规划许可证申请表（建设单位及所在镇区盖章）
2、取得立项批文（备案、审批、批准）
3、土地使用权出让合同（复印完整，含规划条件及宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、项目地形图（测绘公司出图蓝章）
3
与国土局衔接，做 好土地拍卖前的各 项准备工作。
土地挂牌前出现的情况
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勘界、成本
用地指标 招商推荐
欧贸南侧
项目成熟
商务中心 黄河路北侧
地方政府主导、净地出让
房地产企业摘牌后的四个同步走
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城乡规划确 定的建设用 地范围：规 划行政许可 的范围，城 乡规划主管 部门管辖的 责任范围。
行政区域：城乡 规划参与管理的 范围
规划区：城乡规划 覆盖的实体范围， 城乡规划主导的范 围，规划主管部门、 政府其他部门共同 管理的范围
A
第四十二条 城乡规划主 管部门不得 在城乡规划 确定的建设 用地范围以 外作出规划 许可。
B C
第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 第三条 ……城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。
开发意见书研制前的一些工作
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4
招商推荐
3
方案推演
2
项目开发成本测算
1
现场勘测定界
办理建设工程规划许可证要件
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1、建设工程规划许可证申请表（所在镇区盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用证（复印完整含宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、施工图（设计公司出图专用章）
国土
发改委
规划
政府
出让合同 签订后交 地等手续。
取得立项 批文。
进行规划 设计方案 设计。
地块周边 情况熟悉， 施工围墙 砌筑等。
规划设计方案审查过程比较长
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规划设计方案审查过程比较长
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报送方案、方案比选
涉及局内
规划 •拆迁 •房管 •市政 •物管 •审图 •供水 •……
•
涉及局外
开发商变化多 群众意见多 审查人员少
人防 •消防 •供电 •弱电 •环保 •城管 •镇政府 •……
•
取得方案批复
规划设计方案
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建设工程规划许可管理
About urban-planning
2011年8月
规划管理贯彻项目推进整个过程
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项目洽谈、选址意向
涉及部门
属地政府 •发改委 •（经贸委） •国土局 •住建局 •环保局 •安监局 •消防 •气象局
开发意见书研制
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1
规划、市政、房管、 拆迁、物管等多部 门参与，反复修改 论证。
2
明确用地规划性质、 用地面积、建筑面 积、容积率、建筑 密度、绿地率、开 发周期、退距、出 入口、停车场地、 公建配套等等内容。
过渡阶段
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施工图设计 土地使用证 方案审查
建设工程规划许可
工程规划许可
办理建设工程规划许可证要件
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1、建设工程规划许可证申请表（建设单位及所在镇区 盖章） 2、取得立项批文（备案、审批、批准） 3、土地使用证（复印完整，有宗地图） 4、审批通过的总平面图（签字及盖章） 4、施工图（设计公司出图专用章）
详见ppt外展示
（工业项目）规划设计方案审定
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1、取得立项批文（备案、审批、批准）。
核实有效期，批准总建筑面积。
2、土地使用权出让合同（无土地指标的项目提供土地综 合条件审批表及地块的规划用地红线图）。
总平面图的用地范围，四至尺寸，经济指标的确认。
房地产项目开发管理流程-1
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房地产项目开发管理流程-2
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年度开发建设计划
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•
联合预审 方百度文库审查 规划用地许可 工程规划许可
涉及单位
测绘 •设计
•
竣工投产
联合预审及土地综合条件审查
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联合预审
综合条件审查
实质是审查落户地点是否符 合镇区相关规划。 针对的是项目。
审查规划设计条件，仅含用 地规划性质、用地面积、建 筑面积、容积率、建筑密度、 绿地率、出入口。复杂地块 可以另附件要求。 针对的是土地。
常见问题
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9、总平面图中的建筑尺寸与施工图中不一致。 10、项目内隐瞒非生产用房，偷逃规费。
11、非生产性用房比例超过15%且不能说明理由。
12、工业项目内设置居住及商业性建筑。 13、建筑外观过于标新立异，不能与周边建筑环境相协调。如屋顶设 置老虎窗等，高度颇高的尖屋顶。 14、项目附近（县城50米内、其他地区30米范围内）有居住建筑，应 公示，公示完成后方可办理。 15、建筑物总高度(含屋顶装饰物及其他设施）超过出让合同的竖向界 限。 16、建筑物内部功能未明确标注，一般应为车间、仓库、办公、单身 宿舍（结合中心新规定）。 17、超标建设宿舍（只能建单身宿舍），面积过大，设施超标。
土地综合条件审查的要件
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1、地块符合镇区规划，土地规划性质为工业（不再兼容其他用地 类型）。 2、镇区填写土地综合条件审查表（盖章）。
1、基地建设规模：该地块总用地规模 平方米(附地块区位图和地形图，并由当地建设所签署意 见、盖章)； 2、建设用地性质为工业性质； 3、规划技术指标，建筑密度≤45%，容积率0.7-1.1，绿地率12%-20%； 4、建筑层次：根据该地块功能要求，建筑层次低层为主；建筑限高24米。（化工、特殊工艺30） 5、出让宗地的竖向界限以标高﹢24米[1985年国家高程系统（黄海高程）]为上界限，以标高-6米 [1985年国家高程系统（黄海高程）]为下界限，高差为30米。 6、基地出入口应设置在用地 侧； 7、其它要求在办理用地建设规划许可、总平方案、施工图设计阶段明确。
3、规划设计方案。 含说明、效果图、总平面图（所在镇政府（区管委会）签 字盖章）、单栋建筑的各层平面图、立面图、剖面图。
审查建筑物退界，景观，功能、非生产性建筑面积比例等。
常见问题
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1、批文过期或严重超立项建筑面积。 2、总平面图的四至与用地规划红线或土地出让合同后宗地图不一致， 用地面积不一致。 3、经济指标不符合土地综合条件中规划设计要点，或土地出让中载 明规划设计要求。 4、无效果图，缺少临路效果图。 5、所属镇区没有签署明确意见及盖章。 6、建筑退距不符合要求。建筑退围墙5米以上，建筑物间距符合规划、 消防等要求。建筑物退道路红线按交通局文件及镇区规划文本控制。 7、围墙退界。一般临路退1-2米，2家企业共用围墙的，可压界建设。 临路标注镂空围墙。标明围墙与用地界的关系。 8、总平面图的建筑物应为建筑外包尺寸（外墙面）。
A
B
不符合镇区规划的驳回或由单独签呈县政府认 可后予以通过。
联合预审------使用图件注意事项
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有效性
准确性
适用性
1、规划有 县政府批 复过 2、未被新 规划替代
示意范围准 确，有参照 物，不冲突， 如道路、河 流、周边重 大项目
建设用地规划许可证资料常见问题
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1、资料不齐全； 2、建设用地规划许可证申请表的3个盖章齐备，用地面积，用 地四至等内容填写遗漏或错误； 3、公司公章上名称与土地出让合同的主体或立项批文主体三 处不完全一致； 4、立项批文超过有效期； 5、土地使用权出让合同复印不完整，少规划条件或宗地图 6、总平面图无签字或盖章，未审批通过； 7、地形图无测绘公司出图蓝章或为复印件。 8、地形图用地范围与土地出让合同后附图不完全一致； 9、未带办事卡片的。
规划设计方案
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正式开工前的几个手续
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建设过程中不可忽视的几个手续
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规划
符合城市总体规划或是镇总体规划中近 期建设规划。地块的规划用途符合总体 规划。
国土
符合土地利用总体规划。地块为建设用 地，或有用地指标
招商
符合产业发展需求及地方经济需要。
城市规划管理范围的三个层次
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第一条 为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续 发展，制定本法。
1、如有多个 规划有效， 请慎用图件 2、使用规划 用地图，勿 用现状图及 土地规划图
联合预审中在用的规划文本
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联合预审使用图件
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