“小产权房”成因与对策的研究

“小产权房”成因与对策的研究

小产权房因其价格优势受到众多中低收入阶层的热捧，引起社会的广泛关注。本文从小产权房形成的原因入手，针对由于其产生而暴露出的一些问题，提出了“小产权房”的解决途径与措施.

标签：小产权房土地制度

1 小产权房的概念

所谓小产权房，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。农村小产权房虽无正当的合法身份，但其对我国整个房地产市场的影响却是举足轻重的。以北京为例，根据中大恒基不动产营销市场研究中心对北京城区400余个在售北京房地产调研数据显示：目前在售“小产权房”楼盘约占市场总量18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。近日一家网站在关于“你会购买农村小产权房吗？”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75％的人表示“如果价格合适，也可以接受”。农村小产权房已在官方和市场的“冷漠”中，默默生长了十余年，在半公开和监管空白的状态下热销。

2 小产权房出现的原因

2.1 价格低廉是大量购买小产权房的直接原因

近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。

小产权房楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，由于不存在土地出让金，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其成本较低，售价仅为同区域商品房的40％——60％。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米。

2.2 城市房地产开发过程中的的制度原因

2.2.1 政府对房地产建设用地供应的垄断

这种垄断地位在让城市政府大获其利。一方面是政府利用行政手段压低征用环节的补偿标准，以低廉的价格把农民集体所有的土地征用为政府国有并将大部分征用土地用于商业目的。另一方面，是出让土地时热衷于市场化的手段。巨额土地出让金最终由购买房屋的城市居民承担。

2.2.2 政府对城市土地的供应垄断

事实证明，土地出让的程序越市场化，有能力从政府处获得土地的开发商的数量就越少，市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化，消费者可选择范围日趋缩小，议价能力越来越弱。

“两个垄断”的直接后果是城镇房地产价格的飞涨，大批城镇居民买不起合法的商品房，只能依靠非法的“小产权房”解决居住问题。

3 小产权房暴露出的问题

3.1 土地征收制度不健全

“小产权房”是农民将集体所有制土地用于房地产开发，并且是由村民委员会办理房屋产权证，而改变农村集体所有制土地用途，必须要按照法律程序办理审批手续，小产权房这种变相转让土地使用权的行为，显然是违法的，然而另一方面，政府却通过征收补偿的方式，先将农村集体土地转为国有土地，再出让给开发商用于商品房开发，以获得高额财政收入。这明显是对农民权利和利益的剥夺，也暴露出目前我国农村土地征收制度的缺陷。

3.2 农村土地流转制度不完善

现行农村土地流转制度的不完善，主要表现在相关法律法规制度的不健全。尽管我国现有的法律制度也规定了农村的土地使用权可以依法转让，但对于转让的具体范围、形式、程序、价格等等，都缺乏专门的法律法规约束。如果有规范的土地流转程序，有科学的土地价格评估机制，有对政府行为的监管机制，那么在农村集体建设用地的流转和征用过程中，农民的利益就会得到有效保护，就不会出现那么多小产权房问题。

4 解决小产权房的途径与措施

4.1 完善土地征用法规，保障农民土地财产权

正当、公平、公正、合理的行政征用补偿原则是现代市场经济国家普遍遵循的原则。而现实中在一些地区一些部门以“公共利益需要”为旗号低价征用农民土地后再转让获取增值收益，实际上保护了一些企业、单位甚至个人的利益群体的小团体利益。不是以工补农、以城促乡，而是以农补工、以乡补城。因此，应明确界定公共利益、完善征地程序，确保在征用农民土地过程中土地权利人有充分

的知情权和参与权，把征用农民土地的过程变成一个平等财产权利主体交易的过程。合理分配政府、开发商、农民的利益，保障农民在征地过程中应获得的增值收益。

4.2 构建合理、有序的农村土地流转机制

在产权明晰的前提下，按照市场经济规律进行农地合理流转，是建立现代商品化农业以及进行农业规模经营的需要。为此，一方面应通过政策、法规的调整，较少对农地流转的种种限制；另外应加快农地流转的市场化进程，根据各地区的不同情况采用租赁等不同的形式的流转方式，建立合理的价格机制和补偿机制，减少目前农地流转过程中国家和地方政府的行政性色彩，培育从事农地流转的专门性中介机构建设，大力加强流转所需的各项经济、法律环境建设。

4.3 尽快解决现存小产权房问题

4.3.1 严格禁止新开发建设小产权房。在新的法律和政策出台之前，必须严格禁止新的小产权房开工建设，以确保现行法律的有效落实。如果一边解决现存问题，一边又出现新的小产权房，那么这一问题将永远解决不了。只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。

4.3.2 对符合条件的小产权房确认发证。对符合城市发展规划，建筑质量合格的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。购房人在申请办理产权证书时应当补缴土地出让金的差价。

综上所述，小产权房的存在是对我国现行土地制度存在的某种不合理的现实批判和否定，体现了在土地利用方面存在着城乡不平等现象。根据《物权法》规定，对于物权应给予平等的保护，应当尊重农民集体对土地的所有权，也就是在符合法定程序条件下，尊重农村集体对土地使用权的处置，而不是简单地依据具有内在缺陷的法律来对“小产权房”进行否定。

参考文献：

[1]潇琦.小产权房走在钢丝上未来之路在何方[J].北京房地产，2007(5).

[2]张丽娟.解题小产权[J].城市开发，2007(14).

[3]王建军.农村集体建设用地流转制度研究[D].武汉:华中农业大学，2007.

孔德军:(1973-)，男，包头职业技术学院，硕士研究生，研究方向:工商企业管理、物业企业管理。