-碧桂园成本控制解析
碧桂园项目成本管控要求及注意事项--成本管理部
项目成本管控要求及注意事项成本管理部 符东升2019年12月全过程管理投资策划阶段过程管控阶段交楼阶段p前置成本可研策划，项目多位一体会前召开，尽职调查，前置风险管控；p多部门联动，客户成本敏感排序，做实成本适配，精准投放；p科学合理编制项目投资测算成本，重视项目责任成本包干。
p重视策划阶段方案落地，落实管理动作，提标需实现溢价，超支需制定整改措施；p重视成本优化及落地，结合《优化100条》持续优化，并跟踪落地情况，确保优化成效。
p管理预警及时整改落实；p严禁资料作假，保证成本数据真实性；p严格费用管理，避免转移支付；p控制无效成本；p及时处理交楼问题，实现完美交楼，避免群诉造成成本失控；p结算后评估，数据沉淀，完善数据库更新，指导投资测算，落实拿地竞争力。
科学策划，成本做准，确立经营目标贯彻成本意识，强化方案落实完美交楼，实现口碑相传，以终为始序号期区7类合同实际/预计全部完成结算时间结后评估区域内控完成时间1郑州碧桂园-二期2020-2-292020-4-292郑州中牟刘集碧桂园一期2020-4-12020-5-313郑州中牟学苑碧桂园-一期2020-4-12020-5-314新乡碧桂园凤凰湾二期2020-4-202020-6-195碧桂园．归德府项目-一期2020-5-12020-6-306碧桂园．应天府项目-一期2020-5-12020-6-307郑州荥阳碧桂园龙城-一期2020-5-302020-7-298新乡碧桂园．凤凰湾-一期2020-6-302020-8-299郑州碧桂园龙城-二期2020-10-302020-12-2910郑开碧桂园首期2020-11-152021-1-1411郑州经开区碧桂园一期2020-12-312021-3-12、合理制定招标计划、注意项目立项前提1、招、议标工作相关规定招标管理（1）总承包工程只允许与集团发文的白名单中的总包单位及执行经理议标；（2）对于其他专业工程，各片区每个季度至少有一单是以公开招标的形式定标；（3）桩基础工程（单独分包）必须以公开招标的形式定标；（4）一、二类工程，新单位原则上不建议议标。
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产本钱控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企与的。
而这种产业模式带来的首先是本钱控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了本钱控制优势。
净利润猛增 1.72倍——碧桂园本钱控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策与高效的本钱控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的本钱控制优势得到全面表达，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的本钱魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢？本文将从以下五大层面进展详细分析：一、低本钱拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以到达降低土地本钱的效果，其在##增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价那么是每亩6.8万元。
2007年上半年，碧桂园土地本钱占平均销售价格的比例有2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
下列图所示即为碧桂园最近的低成外乡地储藏项目：：以##为例，土地本钱往往是房地产开发企业最主要的本钱构成。
在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，##一些大型开发企业的土地本钱大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地本钱往往占据整个开发本钱的30%~40%。
最近两年，##市区拍出的局部住宅地块，其土地本钱甚至到达总本钱的50%。
对于能够将土地本钱控制在总本钱的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式严密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，防止高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊与二、三、四线城市开展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广阔普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济开展和政府对城市区域规划的需要。
碧桂园集团全成本的管与控
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。
模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。
砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm ？结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
碧桂园成本管控方案
碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。
因此，成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。
碧桂园成本管理控制
碧桂园成本管理控制什么是成本管理控制成本管理控制是指企业为了达到理想的经济效益，对企业的所有成本进行有效的管理，实现成本与效益的平衡。
成本管理控制不仅包括成本预算与监控，还包括成本分析与控制，通过有效的成本管理控制，企业可以实现有效的资源利用和企业利润的最大化。
碧桂园成本管理控制的成功经验碧桂园作为中国房地产业的龙头企业，其成本管理控制的成功经验值得借鉴和学习。
严格的成本预算制度碧桂园制定了严格的成本预算制度，对于每一个项目都进行了详细的成本预算和监控。
通过预算的制定和监控，碧桂园能够及时发现项目成本的问题，及时采取措施进行调整和控制，有效地保障了企业项目的经济效益和利润。
合理的供应商管理碧桂园注重与供应商的合作和管理，与优质供应商建立长期稳定的合作关系，不断推动供应商降低成本、提高质量。
同时，企业会对供应商进行评估，对于不符合要求的供应商将及时更换，保障项目工程的质量和经济效益。
多元化的品牌战略碧桂园在品牌战略方面实现了多元化，针对不同市场和不同地区，制定不同的品牌战略，以满足不同客户的需求。
同时，在成本管理方面，企业通过以色列和日本的长期战略合作，引进先进的技术和管理模式，降低生产成本，提高企业效益。
健全的成本分析和控制体系碧桂园建立了科学的成本分析和控制体系，对企业的每一个环节进行了详细的成本分析，通过对成本分析的结果进行控制和调整，实现了成本合理化和企业利益的最大化。
碧桂园的成本分析和控制体系得到了广泛的认可和赞誉，是企业成本管理的典范。
碧桂园成本管理控制的启示碧桂园成本管理控制的成功经验提供了一些启示：1.成本管理控制是企业经营管理的重要环节，需要制定科学的成本预算和监控体系，及时发现成本问题并采取措施进行调整和控制。
2.与供应商的合作和管理是重要的成本管理手段之一，需要建立长期稳定的合作关系，并进行评估和监控。
3.品牌战略需要多元化，根据不同市场和不同地区制定不同的品牌战略，以满足不同客户的需求。
碧桂园方案版目标成本基准
碧桂园方案版目标成本基准碧桂园是中国房地产开发企业之一，在过去的几十年中，通过不断创新和发展，已经成为中国房地产市场的领军企业。
作为国内知名的房地产公司，碧桂园注重成本管理的核心原则是以客户为中心、以资源优化为基础、以提升效益为目标。
首先，以客户为中心是碧桂园成本管理的核心原则。
公司坚持以满足客户需求为目标，通过提供高品质的产品和优质的服务，来满足客户的购房需求。
在成本管理上，公司注重合理配置资源，有效利用资金，以提高项目的经济效益。
通过节约成本，降低购房成本，使更多的客户能够享受到优质的产品和服务。
其次，以资源优化为基础是碧桂园成本管理的核心原则之一、公司通过对项目进行全面规划和设计，利用先进的建筑技术和先进的施工方法，实现资源的优化配置和利用，达到成本最优化的目标。
在项目开发过程中，碧桂园注重对供应商的选择和管理，通过与供应商合作，实现资源的共享和协同，提高供应链的效率和成本控制。
再次，以提升效益为目标是碧桂园成本管理的核心原则之一、公司注重对项目的绩效评估和管理，通过对项目的监控和分析，实现成本控制的有效和科学。
碧桂园致力于提高项目的投资回报率，通过提高项目的销售额和利润率，实现公司的增长和发展。
通过提升效益，公司能够更好地满足客户的需求，提高公司的竞争力和市场地位。
在实施碧桂园方案版目标成本基准的过程中，公司需要充分利用成本管理工具和技术，建立科学的成本管理体系。
公司需要通过成本预测和成本控制，及时发现和解决项目实施过程中的成本问题，确保项目的顺利进行。
同时，公司还需要注重团队的建设和培训，提高员工的专业水平和管理能力，提高公司的整体绩效和竞争力。
总结起来，碧桂园方案版目标成本基准将成本管理作为核心目标，坚持以客户为中心、以资源优化为基础、以提升效益为目标的管理原则。
通过合理配置资源，优化项目规划和设计，提高项目的投资回报率，公司能够实现成本最优化的目标，提高客户满意度和市场竞争力。
为了达到目标，公司需要建立科学的成本管理体系，提高员工的专业水平和管理能力，从而实现项目的高效运作和最大利润。
碧桂园地产成本控制解析
碧桂园地产成本控制解析Revised as of 23 November 2020碧桂园地产成本控制解析碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本控制优势。
净利润猛增倍——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
如下表所示：近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析：一、低成本拿地土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩万元。
2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的％降为%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：链接：以广州为例，土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。
在过去土地未通过公开途径招拍挂之前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。
最近两年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的50%。
对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：(一)推行郊区化战略，避免高价拿地碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。
(企业利润管理)以速度赢取利润——碧桂园的成本控
（企业利润管理）以速度赢取利润——碧桂园的成本控碧桂园以大盘开发为主。
其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。
这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。
壹、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1．碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不壹定赚钱，老婆多了不壹定幸福。
”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。
过去俩个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万㎡——仅仅于15天前，这壹数字为4500万㎡，而统计至6月30日止的中期业绩方案则显示，当时的数字是2950万㎡。
这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。
毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之壹。
中银国际甚至预计，壹年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万㎡。
对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚于意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。
上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每㎡不超过200元。
7～8月份新增的2000多万㎡土地储备，壹共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区壹幅地块，楼面地价每㎡高达18700元。
2．碧桂园的低价拿地策略碧桂园的低价拿地策略：（1）第壹招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之壹；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式壹举俩得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。
碧桂园成本核算制度
碧桂园成本核算制度一、概述碧桂园作为中国房地产行业的知名企业，自创立以来一直致力于成为中国房地产行业的领军者。
在碧桂园的经营管理过程中，成本核算制度被视为核心管理工具之一，对企业的经营决策和客观评价具有重要意义。
本文将从以下几个方面介绍碧桂园成本核算制度：1.碧桂园成本核算制度的基本概念。
2.碧桂园成本核算制度的体系架构。
3.碧桂园成本核算制度实施细节。
4.碧桂园成本核算制度对企业经营管理的作用。
二、基本概念成本核算是指对企业经济活动所发生的费用进行计算、分析和归集的过程。
在房地产行业中，房屋的开发不仅涉及到商品房的销售和物业管理、保修等因素，还涉及到土地的开发、建设、工程、融资等多个环节。
因此，需借助成本核算对不同环节的成本进行分析和管理，以便企业合理配置资源，增强竞争优势。
三、体系架构碧桂园的成本核算体系包括以下部分：1.成本管理人员：负责成本核算系统的管理和维护，确保数据准确性。
2.成本核算制度：以企业的财务制度为基础，制订贴合企业业务的核算机制，明确各项费用标准以及核算流程。
3.成本核算程序：指实现成本核算的计算机软件，以及负责管理各类数据、统计各类指标的信息系统。
在具体实施中，碧桂园的成本核算体系主要由系统设置、数据录入、费用核算、成本分析、预算编制等环节构成。
其中，系统设置和数据录入环节主要由成本管理人员负责，其他环节则由财务部、项目管理部等参与。
四、实施细节碧桂园的成本核算体系的实施流程如下：1. 系统设置系统设置是成本核算的第一步，对系统设置的质量和正确性对后续成本核算的准确性至关重要。
在该环节中，成本管理人员需要根据实际需求，对系统的各项参数进行设定、修改和更新，包括成本项目、收入项目、成本中心等。
2. 数据录入数据录入是成本核算的第二步，主要是将各项实际业务数据输入成本核算系统中。
成本管理人员需要合理分配各项业务数据到对应的成本中心，确保系统能够准确计算各项费用。
3. 费用核算费用核算是成本核算的重要环节，通过核算各项费用来对企业的经济活动进行分析。
企业成本控制存在的问题及对策——以碧桂园控股有限公司为例
企业成本控制存在的问题及对策——以碧桂园控股有限公司为例摘要：近年来，市场经济发展迅速，对于经济活动的主要参与者来说，在经济的大潮中，企业获得了更多的发展契机和发展空间。
然而不可否认的是，企业也在当下的市场环境中也形成了激烈市场竞争，这对于企业的发展来说起到了更好的推动作用。
也正因如此，各个企业也纷纷将主要的精力用于自身综合竞争力的形成上，特别是企业的内部管理优化成为了现代企业管理建设的重中之重。
本文以碧桂园控股有限公司为研究对象，深入的对企业内部成本控制进行研究，本文主要分为四个部分，第一部分是针对企业成本控制进行相关理论的概述，第二部分是对碧桂园控股有限公司成本控制现状的阐述，第三部分是根据前文的企业现状进行存在问题和问题成因的探究，第四部分则是针对碧桂园控股有限公司存在的问题以及产生的原因提出针对性的对策。
关键词:成本控制；问题；对策；碧桂园引言目前，市场经济竞争已经进入了白热化的阶段，很多企业已经意识到加强成本控制，提升企业的核心竞争价值才是企业生存、发展、获得利润的有效竞争手段。
我国经济正处于双重压力之下，中小企业是市场上数量较多、活跃度较大的企业，由于中小企业自身经营、管理存在的问题较多，本文以碧桂园控股有限公司为例，来了解企业面临的窘境。
碧桂园控股有限公司是我国国内知名的房地产开发企业，从企业成立至今始终坚持房地产开发工作，其开发的项目在市场中广受好评，进入21世纪，房地产行业市场经历的多番的变化，房地产项目开发环境也更加复杂，因此让很多房地产项目开发企业发展进入了瓶颈。
另外，一方面对于房地产企业来说，成本控制的质量关系到企业是否能够稳定的持续发展，另一方面为了实现房地产企业项目的成本控制的有效控制，展开相对系统的研究更具有实际意义。
1 房地产企业成本控制的相关概述1.1 成本控制的含义成本控制，顾名思义就是对项目产生的各项成本进行在预算范围内的管理。
事实上，成本控制是成本管理的重要内容。
碧桂园成本管控思路
陕西区域成本优化管控思路及案例汇编起草碧桂园集团陕西区域成本管理部编辑赵伟审核窦亚航时间2019年1月1目录第一章成本优化的意义及要求 (4)1.1成本优化工作的意义 (4)1.2成本优化工作要求 (4)第二章设计类优化管控思路 (6)2.1设计规划类优化 (6)2.1.1竖向设计优化 (6)2.1.2消防道路设计优化 (8)2.1.3地下车库优化 (8)2.1.4人防异地建设费优化 (11)2.1.5室内避难间优化 (11)2.1.6公共配套优化 (12)2.2设计建筑类优化 (12)2.2.1标准层层高优化 (12)2.2.2门窗优化 (13)2.2.3砌块优化 (15)2.2.4节能优化 (15)2.2.5外立面优化 (16)2.2.6车库装修 (17)2.2.7建筑构造优化 (17)2.2.8其他建筑做法优化 (19)2.3其他设计优化 (20)2.3.1精细化审图成本优化 (20)2.3.2临时围挡优化 (20)2.3.3地下室筏板厚度优化 (21)2.3.4设计协助开发报建前期优化 (21)第三章成本适配优化管控思路 (22)3.1装修类优化 (22)3.1.1装修标准优化 (22)3.1.2装修材质品牌优化 (22)23.2园林绿化优化 (23)3.2.1示范区体量优化 (23)3.2.2货量区绿化及园建优化 (24)3.2.3道路优化 (24)3.3智能化优化 (24)第四章过程管控中成本优化思路 (26)4.1土方平衡方案优化 (26)4.2桩基选型方案优化 (26)4.3基坑支护方案优化 (26)4.4关注其他成本优化做法 (27)附件一：《关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知》 (28)附件二：《陕西区域产品标准配置清单》 (28)3第一章成本优化的意义及要求1.1成本优化的意义面对市场变化，各项目应对目标成本重新梳理，挖掘成本优化空间，推进优化措施落地，提升项目成本竞争力，保障项目经营目标达成。
碧桂园动态成本管理
碧桂园动态成本管理背景碧桂园集团成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
作为中国房地产领域的知名企业，碧桂园集团主要从事房地产开发与销售、物业管理等业务，目前已在海内外拥有多家上市公司。
在房地产开发行业中，成本控制是企业运营的重要一环。
针对碧桂园集团中的动态成本管理，本文将从以下几个方面进行阐述：1.动态成本管理的概念和作用2.碧桂园集团的动态成本管理实践3.动态成本管理的优势和挑战动态成本管理的概念和作用动态成本管理是指在企业生产经营过程中，按照不同的活动和流程，对成本进行动态管理和控制的过程。
在房地产开发行业中，动态成本管理主要应用于项目管理、经营活动、材料采购等方面。
动态成本管理的主要作用在于提高企业的经营效率，降低企业的生产成本。
通过对不同环节的成本进行精确的测算、分析和控制，企业可以针对成本较高的环节加以优化，从而实现成本的节约和利润的提高。
碧桂园集团的动态成本管理实践作为中国房地产行业的领先企业，碧桂园集团一直致力于完善自己的成本管理体系。
目前，碧桂园集团的动态成本管理主要依靠以下几个方面：1. 成本预算控制碧桂园集团在项目实施前，会进行详细的成本预算和控制，从而确保项目的收益目标得以实现。
项目实施过程中，还会根据项目实际情况进行动态调整和管理，保障项目的顺利实施。
2. 定量管理碧桂园集团在项目实施中，会进行精细化的定量管理。
每个环节的成本将会根据活动和流程进行测算和分析，从而精准掌握成本情况，实现成本的优化和控制。
3. 供应链管理碧桂园集团在采购和物流方面，积极引入供应链管理，从而优化企业的采购和物流环节。
通过实时监控和调整，实现成本的最优化。
4. 外包管理碧桂园集团在外包业务实践中，会进行成本与收益的权衡，根据实际情况进行外包决策。
同时，还会根据外包服务商的服务质量和成本进行选择，保障企业在外包过程中的利益。
动态成本管理的优势和挑战动态成本管理可以带来诸多优势，包括：1.精确的成本掌控：通过动态成本管理，企业可以精确掌控每个环节的成本情况，实现成本的优化和控制。
碧桂园分析报告
碧桂园分析报告一、核心竞争力：成本控制和高周转（1）成本控制碧桂园的成本控制优势非常明显，主要反映在拿地成本低、融资成本低、全产业链把控（几乎各个环节上都有子公司）。
其中全产业链的把控几乎是其他开发商无法企及的优势。
++++++++++++++++++++++++++++下图是关于碧桂园融资成本的分析。
从上面的图表可以发现：近年来碧桂园主要是通过美元优先票据和公司债券进行融资。
平安集团的引入使得碧桂园的融资成本大大降低。
在引入之前，碧桂园的最低成本也在年利率7.5%左右，而引入之后基本维持在5%的低水平周围。
+++++++++++++++++++++++++下图是关于碧桂园土地成本的分析（数据来自于历年年报）8.16%6.20%5.66%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%201420152016加权平均借贷成本从上图中可以看到：碧桂园历年拿地的平均成本极低，如2014年甚至只占物业平均售价的12.69%。
（2）高周转高周转其实也是成本控制的内涵，这里将其专门独立出来讨论。
碧桂园主要是通过开发流程前置（摘牌即开工）以及各个环节的标准化操作来保证高周转的。
碧桂园主要是通过“摘牌即开工”，“快速开发”，“快速销售”三个方面来保证高周转的，具体见下图。
二、近两年的发展策略（1）拿地新策略：并购之前碧桂园在三四线的开发模式基本如下图所示之所以这种开发模式能持续进行下去是因为在三四线比较容易拿到低价地。
而碧桂园在2015年开始进军一二线城市，这种拿地策略无法进行。
为此，碧桂园改变策略，通过并购才得以顺利进入一二线城市，其中主要的并购方式时股权并购。
上图是整个2016年碧桂园新增的土地，从表中可以看到目标为一二线的土地占比已经达到了48%。
可以说碧桂园进军一二线城市比较顺利，且集团已经达到了一二线和三四线土储基本平分的态势。
另外据不完全统计，碧桂园在2016年通过并购拿地布局的城市如下：由上表可以发现不仅在一二线，在三四五线城市，碧桂园也是通过并购入局。
碧桂园总部成本管理
碧桂园总部成本管理碧桂园是一家专业从事大型综合开发的房地产公司，总部位于广州市。
作为一家企业，成本控制是非常重要的管理工作之一。
在此，我们将探讨碧桂园总部成本管理的实践经验，分享一些有效的成本控制策略和方法。
成本管理的重要性成本管理是企业管理的核心工作之一，对企业的盈利能力和市场竞争力有着至关重要的影响。
尤其对于房地产企业，成本管理更是至关重要，因为房地产开发涉及的成本种类较多，包括地价、建材、人力、装修、销售等。
如果成本控制不到位，将直接影响企业的盈利能力和市场竞争力。
在碧桂园总部，我们注重成本管理，采取了多种有效的控制措施，使碧桂园得以在激烈的市场竞争中获得成功。
成本控制的目标成本控制需要明确的目标，我们需要根据企业的战略目标和运营状况，制定出适合自己的成本控制目标。
碧桂园总部的成本控制目标主要包括：•节约成本，优化利润。
通过各个方面的成本控制举措，节约成本，达到优化利润的目的。
•提高运营效率。
通过成本控制提升企业的运营效率，提高市场竞争力。
•保持企业的可持续发展。
成本控制需要与企业的可持续发展相结合，帮助企业更好地实现长期发展。
成本控制的策略和方法1. 采用科学的成本核算方法成本控制开始于成本核算。
在碧桂园总部，我们采用权责成本法进行成本核算，通过制定科学合理的标准成本和控制成本差异等措施，保证成本核算的准确性和可靠性。
在成本核算上的科学严谨，为后续的成本控制奠定了基础。
2. 精细化管理通过精细化管理，实现对各个管理环节的控制，从而节约成本。
在碧桂园总部，我们实行各项制度化、规范化管理，建立有效的监督机制。
例如：•采用节流器和节电器等能效设施，对能源进行精细管理，降低能源消耗和费用开支。
•通过自主设计、自主生产等方式，降低材料和设备的采购成本。
•优化生产流程，提高生产效率，降低人力成本。
3. 采用经济批量和集中采购通过采用经济批量和集中采购的方式，减少采购成本。
在碧桂园总部，我们建立了成熟的供应商管理制度，与供应商建立长期稳定的合作关系，利用规模和信誉为碧桂园的采购行为提供有利条件。
碧桂园变动成本管理
碧桂园变动成本管理1. 背景碧桂园是中国房地产开发和管理公司之一，成立于1997年。
通过房地产开发和销售业务，公司已成为全球最大的房地产开发商之一。
然而，碧桂园面临着一个管理挑战：如何有效地管理变动成本。
变动成本，也称为直接成本，是指一个企业开展业务时可直接归属于产品或服务的成本。
例如，原材料成本、劳动力成本、运输成本等。
对于碧桂园来说，房地产开发和销售业务需要大量的人力、物力、财力资源，这些资源都对应着成本支出。
由于市场竞争的加剧和行业规范的不断完善，碧桂园需要更好地管理变动成本，以提高企业的盈利能力和竞争力。
2. 问题碧桂园的变动成本管理存在一些问题，主要表现在以下几个方面：2.1 缺乏定量分析碧桂园在变动成本控制方面缺乏定量分析，难以准确测量和控制成本。
例如，在劳动力成本方面，碧桂园通常采用定员制度，即规定每个项目的工人人数，但却没有详细测算工人的人均产值、效率等指标，也没有根据不同项目的需求进行精细化分析和调整。
这种粗略的管理方式导致了成本的不稳定和效率的低下。
2.2 信息不透明碧桂园在变动成本管理方面存在信息不透明的问题，即企业内部信息流通不畅，部门之间缺乏协调和沟通。
例如，在原材料采购环节，不同的采购员从不同的供应商购买原材料，面对不同的报价和质量，却缺乏对比和协商，导致采购成本过高，浪费了大量的资金和资源。
2.3 缺乏专业化管理碧桂园在变动成本管理方面缺乏专业化管理，即缺乏成本管理专业人才和管理体系。
虽然企业内部成立了成本控制部门和精益管理小组，但却缺乏实践经验和深入的理论知识，无法为企业提供有效的解决方案。
同时，缺乏严谨的成本管理体系，导致企业难以进行科学合理的成本管理和控制。
3. 解决方案针对碧桂园在变动成本管理方面存在的问题，可以从以下几个方面提出解决方案：3.1 引入成本管理专业人才碧桂园应该引进成本管理专业人才，建立专业的成本管理团队和管理体系。
这个团队需要具备深入的理论知识和丰富的实践经验，能够为企业提供系统化的成本管理方案和创新思路。
碧桂园：基于产业链整合的“战略成本管理”
碧桂园成本管控的精髓在于其宏观视野上颠覆传统外包模式、通吃地产产业链条各阶段利润，以上下游业务链高效整合的“战略成本管理”。
1、如何看待当前中国房企的成本管理现状和问题？整个国内房地产的整体管理水平而言都还处在比较粗放的阶段。
由于房地产真正市场化进程也就十多年时间，加上整个行业的“高利润”特性，国内诸多房地产商还处在群体追逐于土地溢价和房产交易溢价，而真正“向管理要效益”的“管理溢价”还处于被忽视或“非核心关注”阶段。
2、如何看待战略成本管理？碧桂园基于产业链条整合的战略成本管理模式的理念和背景？国内房地产成本管理更多着眼于基于房地产项目的全生命周期、以过程管控、聚焦合同、全员参与主旨的成本管理理念，以此来减少建筑材料和人工成本等各类成本浪费，高效实现成本管理的充分“节流”。
房地产战略成本管理更多是立足企业战略高度、审视所有成本产生原因，力图站在房地产整个产业链条之上跳出成本看成本，以此在更高视野和战略高度优化企业的成本管理模式。
它颠覆了地产外包经营模式，“一条龙”开发模式实现了项目从拿地、规划、方案设计、建筑施工、装修到销售和物业管理整个作业链条完美整合，在此基础上碧桂园最终缔造了“规模拿地、3个月快速开发、平均售价仅仅4582元\平米的楼盘开发传奇。
碧桂园也因为这一点，被媒体评价为地产价值链条的“通吃者”，房地产产业链的“整合专家”。
碧桂园大规模拿地和多项目同时开发，让碧桂园从客观上具备了产业链条整合的必要性和可行性。
通过“中央集权为主、局部放权为辅”的严格管理模式，碧桂园充分保证了“碧桂园模式”在各地的精准复制，碧桂园有自己的一套产品标准，大到设计方案、小到装修材料都有严格规定，而集团总部则掌握了这个标准的制定和创新，地区公司的职能就是严格执行。
在这样一种高效垂直管控体系下，碧桂园在广东乃至全国各个项目出品实现了高度的一致，也顺理成章的加快了项目执行速度，使得碧桂园在短时间内大范围连锁扩张成为现实。
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地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之
前，广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右；而近年实行土地
公开出让之后，土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两
年，广州市区拍出的部分住宅地块，其土地成本甚至达到总成本的
50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞
(三) 参与土地一级开发，截取土地升值利润
碧桂园2007年上半年开始进入土地一级开发领域。上半年，碧桂园 参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为4.3亿元。碧桂 园相支 持，进而直接参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌 的价格收购土地”。由于一般缺乏直接竞争，碧桂园有能力以政府挂牌 的价格收购土地，所以它的土地收购成本较低。
五、 高速率周转
单方造价
1500—1800 3000—3900 4000—5000
碧桂园的开发速 度非常惊人。在项目 选址和土地收购阶段 就开始进行规划研究
多层高标准 1500—1800
高层一般标准 1500—1600
高层高标准 2000—2300
办公楼出租写
旅游酒店
字楼
2000—2300 多层一般标准
四、 低密度建筑
碧桂园一直致力于开发低密度住宅， 其主要产品以别墅及联体洋房为主，相对
五邑碧桂 园
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2027 6422
于开发高层住宅而言别墅及低密度洋房的 建筑成本较低。以2006年为例，广州高层 住宅的建筑成本为2000元/平方米左右， 多层洋房(无装修)的建筑成本则在1000 －1200元/平方米左右，而别墅由于往往
碧桂园凤 凰城
顺德碧桂
9242 4495
化营销，开辟了大盘时代。这是碧桂园强 大的综合开发实力、资源整合及调配能力 的表现，也是碧桂园长期以来坚持规模开 发模式创造的奇迹。从顺德碧桂园开始，
园
碧桂园集团几乎没有低于1000亩的项目，
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而碧桂园凤凰城更是过千亩的用地规模， 如下表所示。
数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工。获得土地使用权证后，立
即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到
结算约8到10个月。
一体化运营模式及规模化成本优势，使碧桂园的项目销售具有巨大 的价格优势，从而实现了其快速开发、快速销售的发展战略。而这一过 程，不但是节约成本、创造效益的过程，更有效的提高了碧桂园的项目 开发速度及资金周转效率，提升生产资源的单位利用效率从而缩减其单 位利用成本。
本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。如此周而复始、滚动开发， 保证了碧桂园迅速发展壮大。
◆ 快速开发节约时间成本
碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手上，利于协调、统一 管理，从而实现持续施工、缩短工期，保证集团“快速开发、快速销 售、滚动发展”战略目标的实现。为了能够保持高速，碧桂园尽可能地 节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计，待项目获批后 便马上进行施工建设。碧桂园有成熟的产品模式，可以在三个月内完成 一个项目的开发运作，因此能以极具竞争力的价格销售房子。
同时，碧桂园也顺势截取了土地升值所产生的溢价收益，并将其转 化成巨大的土地成本优势，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收 益的目的。下图所示即为某市各种物业类型2007年度的土地增值幅度。
二、 一体化运营
由于拥有一套自主的房地产开发链，碧桂园几乎亲自扮演了房地产 开发程序中的各个角色。从项目的设计、建筑、装修、销售直至到项目 建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。往后，碧桂园仍将巩固及 优化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效的控制综合开发成
多层一般标准 3000—3400 高层一般标准
多层高标准 3100—3500 三星级
高层一般标准 4800—5600 五星级
高层高标准
2700—3000 3500—4100 4200—4700 5600—6500
初步设计，设计师和 工程师一起考虑营销 中心对产品的构成、 项目地点、前景的建 议，并相应的完善计 划。一般项目概念设 计一天就可完成，多
争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的 土地运作方式：
(一) 推行郊区化战略，避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配 套完善的高质素物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民 对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的 需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10 —30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线 城市的中心地带，购地价格远低于市区的水平。 如下所示即为万科、碧桂园、雅居乐、富力四大开发商近4年的房屋平 均销售价格，从中可以发现，以郊区化为主导的万科、碧桂园、雅居乐 其房价相对较低，而拥有大量城中心物业的富力则售价较高。而其在房 价上及房价增长上的巨大差别，也就体现了郊区化房地产企业在土地成 本上的优势。
一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，由于时间缩短，企业 的管理成本、利息成本等都大幅降低。目前广州房地产前30强的平均资 产负债率达到了70%，个别企业可能更高。碧桂园操作如此大规模的房 地产项目，银行资金、债券资金等负债资金占据着巨大数量及比重，但 得益于“快速开发、快速销售”，碧桂园的各类成本都得以最大限度的压 缩。
碧桂园最近的低成本土地储备
土地所在城 土地面积（万㎡） 土地成本（亿元） 平均地价（元/㎡） 市
韶关芙蓉新
430
4.5
104
城
张家界地块
69
1.2
171
内蒙古地块
266
1.6
30
安徽池州地
112
2.4
214
块
链
天津塘沽地
27
2.4
889
接：
块
以广
重庆长寿湖
40
2.3
570
州为例，
地块
土地成本
往往是房
四大房企近4年房屋平均售价（四舍五入取整） 平均售价
2004 2005 2006 2007 平均售价
万科地产 5592 6018 6577 8532 6680
碧桂园 5080 5589 5280 6383 5583
雅居乐 4542 5581 6117 7313 5888
富力地产 6612 7843 9865 10496 8704
三、 规模化操盘
碧桂园主要楼盘占地面积
碧桂园在其2007年招股书中，将自身
的竞争优势界定在土地、项目、大规模和
项目名 占地面积（亩） 一体化运营、客户价值和驰名商标五个方
称
面。杨国强也曾这样定义碧桂园的成
华南碧桂 园
2150
功，“大规模、快速生产、价廉物美的房 屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快 速销售”。碧桂园实行规模化生产、规模
碧桂园成本控制解析
碧桂园以大盘开发为主，其产业链条之长，是其它房地产企业无法 企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，其次是生产过 程的可控制性，从而使得整个生产节奏加快，而这又进一步提高了成本 控制优势。
净利润猛增1.72倍
——碧桂园成本控制解析 在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的 财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控 制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。 而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实 现了和万科相去不远的利润。如下表所示：
(二) 以五星级酒店满足政府需求获取低价优惠 碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地，就是因为 其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规划需求，因而也能得
到各地政府的偏爱与照顾。
链接：
2007年7月10日，湖北随州推出一幅2600亩土地。公告规定，取得竞 买资格的开发商应是“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具 备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司 （或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发 公司和酒店项目公司需是同股东”，同时规定“竞得人须在该宗地范围内 建设一座建筑面积不少于20000平方米的五星级酒店及配套学校”， 最 终，碧桂园毫无悬念的以每亩34.8万元的低价竞得该宗地块。而这一情 况以碧桂园在湖南张家界“零低价”拿地最为著名，如下图所示：
决策观点：
碧桂园这样的开发模式，已经超出一般的房地产商，其利润来自两 块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值。由 于在开发模式、项目资源、规模运作、运转速度、社区配套等各环节的 巨大优势，碧桂园在开发过程中具有得天独厚的成本及竞争优势。
近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年三 年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打 破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的 呢？本文将从以下五大层面进行详细分析：
一、 低成本拿地
土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常 善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在 广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园 的地价则是每亩6.8万元。2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售 价格的比例有2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的 背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目：
韶关碧桂 园
3490
以毛坯房的标准交楼，故其建筑成本往往 低于500元/平方米。下表所示即为某地不 同建筑类别的工程造价：
长沙碧桂 园
2589
工程类别 单方造价 工程类别
住宅