科技园区专业化-运营管理初探讲课稿

科技园区（科技地产）正在成为中国经济结构调整和产业升级、中国经济和社会可持续发展的新引擎。与之相适应，科技园区（科技地产）投资主体对专业化服务的需求也日益增长，针对科技园区（科技地产）的专业化运营管理服务已经开始破题。

一、科技园区（科技地产）的迅猛发展，给专业化服务带来机会

科技园区（科技地产）是在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以高新技术产业研发及孵化用房、生态写字楼、居住及商务休闲配套为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。

进入本世纪，随着国家和各级地方政府产业转型升级和结构调整步伐不断加快，以科技园区为载体推进科技创新，以科技园区为抓手，提升城市形象，促进结构调整，打造经济增长极，成为工作的常态。

随着房产形势的调控，房产开发商也进入科技园区的开发投资，科技地产成为开发商应对调控的一种手段；一些高科技集团也凭借自身的优势及地方政府的支持，进入科技园（科技地产）开发的行列。另外，一些著名的科技园区也加快了对外开拓科技地产项目的步伐。如此种种，不胜枚举。正如蓬勃的房地产业催生了专业的房地产服务链条一样，迅猛发展的科技园（科技地产）正在呼唤专业化的运营管理服务。

二、从科技园开发运营生命周期看专业化科技园运营管理服务的内涵

（一）一个科技园开发运营的生命周期主要包括以下环节：园区开发建设、招商运营、产业发展、再建设，每个阶段需要的关注点也有所不同。

（二）从网新长城及业内的实践看，专业化的科技园招商运营管理服务主要收益可来自多个方面。

1、咨询的收益。主要通过为项目提供产业定位研究、项目策划等咨询活动产生的收费。

2、物业收益。主要是与园区内房屋租赁、销售收益相挂钩，即房屋租金、销售额的提成会成为科技园区运营者的基础收益。

3、税收分享。由于科技园区往往带来新增的税收，相关的政府往往乐意与园区运营者在一定年限内分享不同比例的税收地方留成部分。这部分收益有可能会成为科技园运营管理的主要收益。

4、增值服务。科技园区运营者还可以通过为入园企业提供项目申报、人才资源服务、财务服务等增值服务获取收益。

5、其它收益。通过优质的服务，科技园区运营者往往有可能从政府获取一些政府采购项目，优先转包给入园企业，从而获取一些收益；政府也乐意给成功的科技园运营者以带优惠条件的地块，鼓励其投资开发科技园（科技地产）项目；由于科技园区入园企业已经经过一轮或几轮的筛选往往会成为风险投资重点关注的对象，因此对这些企业进行风险投资成功的几率会较高。

三、网新长城团队在实践中，已经可以针对不同的阶段，提供相应的服务和解决方案

网新长城的管理团队由科技园的运营、招商、工程和地产开发的专业人士组成，核心成员来自新加坡腾飞集团（亚洲领先的商务空间解决方案提供者）、浙大网新集团（浙江大学旗下的高科技集团，拥有三家上市公司）、浙大科技园，主导

或参与过长三角区域多个著名科技园的规划开发、招商运营，总建筑面积超过200万平方米。

网新长城成立至今，就确立了专注于提供科技园（科技地产）整体解决方案的发展方向，受到了政府和开发商的欢迎。服务过的项目包括宁波国际智慧物流软件及信息服务外包产业园、浙大网新淮安科技园、淮安“中国声谷”、浙江数字医疗产业园、中以水处理环保创新产业园（中国水谷）、武义县科技园、宁海慧谷等。其服务内容主要包括：

（一）顾问咨询类

为国内进行科技地产投资的企业提供服务。网新长城可为其提供前期项目谈判与策划、政策咨询，前期调研，可行性研究，项目选址，现金流、投资偿还期等财务分析，及其他一揽子咨询服务，以帮助客户在同等条件下获得最有利的谈判位置。

为政府部门主导的科技园区提供市场供需调查，合理的园区规划，恰当的及有竞争力的产业定位等战略性研究，使之与区域协调发展相适应。

（二）招商运营服务类

通过契约合作的模式，网新长城可为园区投资开发方进行招商运营托管服务。根据所服务园区的特定条件与网新长城的成熟招商运营服务体系，为园区招商运营建立政策体系、基本服务体系以及增值服务体系；通过组织与策划招商活动、派驻招商团队、网新长城现有的招商渠道与资源，为园区进行招商服务；通过各个服务体系的打造，为园区企业成长及园区产业发展提供各项服务。

（三）投资类

同开发投资主体形成多种直接投资模式。通过土地出让、收购或引入投资机构参与项目的直接投资。

四、网新长城在科技园开发、招商、运营方面的部分认知分享。

1、网新长城对科技园区（科技地产）投资主体需具备能力的认知。

在实践中，网新长城观察到，优秀的科技园（科技地产）开发主体往往具有以下能力，这些能力即使其不全部具备，也能够通过整合来达到。主要是六个能力：1)、在科技园（科技地产）的投资开发上，有长期经营的战略考虑，是投资不是投机，讲品牌；

2)、有房地产开发建设的能力，这是基础的能力；

3)、有招商、运营能力，产业招商能力是核心能力，是科技园（科技地产）特有的能力；

4)、有实现政府意图的理念和能力，政府是科技园区最大的需求者，也是包括政策在内的相关资源的给予者，满足政府对产业的需求、招商引资的需求，这是科技园（科技地产）项目必须考虑到的；

5)、运作优势资源的能力。为提高招商运营能力提供支持，没有这个能力，招商运营将是无源之水，无本之木；

6)、资本运作能力。科技园（科技地产）的投资开发，属于中长期的投资，具有良好的筹资能力、资本运作能力，将为项目开发提供持续的动能。

网新长城认为上述能力全部具备的机构甚少，往往需要通过整合来达到能力的提升，这也给专业服务机构带来机会。

2、网新长城对科技园区（科技地产）盈利模式的认知。

网新长城认为科技园区（科技地产）的盈利模式主要由以下几个方面组成：一是短期现金流，主要通过园区内房屋的销售获得，这部分收益往往成为项目可行性的主要依据；二是长期现金流，主要通过对持有物业的经营产生并不断提高租金水平来获得；三是与政府分享园区内企业产生的税收地方留成部分的税收；四是增值服务，为园区内企业提供其需要的服务获取收益；五是也可以对园区内企业进行风险投资，与企业分享成长的收益。由此，可以看到科技园区（科技地产）有盈利模式具有复合性，这也是其区别于一般房地产的重要标志。

3、网新长城对政府投资的园区运营方式的认知。去年以来网新长城为多个政府投资的科技园改善运营管理提供了咨询。网新长城提出“政府主导，企业专业化运营”的科技园区托管运营的思路，得到不少政府的认同，有的地方已经付诸实践。