【地产城市进入报告】镇江城市准入研究报告

上海市
杭州
1.1 城市站位
l 南京都市圈核心城市之一
镇江在苏南五市区位
镇江市
镇江市地处江苏省西南部，位 于长江下游南岸、长江三角洲顶端。 东南接常州市，西邻南京市，北与 扬州市、泰州市隔江相望。
高速和铁路路网较为成熟，高
镇江
铁20分钟可到达南京、1小时可到
无锡、苏州等城市；高速1小时可
宁镇扬Biblioteka Baidu市圈与苏锡常都市圈位置图
镇江城市研究专题报告
研究范围：镇江市区、句容市
目录 CONTENTS
（一）城市基本面分析 （二）城市格局分析 （三）市场分析 （四）竞争分析 （五）投资策略
第一章 城市基本面分析
1.1城市站位 1.2基础经济面分析 1.3人口分析 1.4购买力研究 1.5土地财政依赖度分析 1.6板块小结
1.1 城市站位 l 镇江是江苏长江经济带的重要组成部分
位于长江中下游沿江城市地带核心地区，是长 三角带动中西部地区发展的重要传导区域，在 国家长江经济带发展战略中具有重要地位，其 中镇江定位为发挥港口和产业优势，建设全国 重要的先进制造业和战略性新兴产业基地以及 区域性物流中心。
宁镇扬同城化是江苏省首个区域同城化
第二章 城市价值分析
2.1城市区位价值分析 2.2规划分析 2.3城市基础面分析 2.4交通分析 2.5产业分析 2.6资源分析 2.7发展空间研究 2.8板块小结
2.1 城市区位价值分析
南京都市圈城市发展规划
镇江市
l 是南京都市圈的核心城市之一；宁镇扬同城化的增长极之一。
宁镇扬一体化发展规划
南京经济圈以南京为中心的经济区域带，
江苏省城镇化率在全国排名靠前（江苏仅宿迁、盐城两市低于全国57.35%平均城镇化率）；江苏省中苏南五市城镇化率 位居前列，呈现“南京领先，苏南前列，苏北发展空间较大”的局面，镇江城镇化率位列江苏各地级市第五，处于中上水平， 属于第二梯队。
1.4 购买力分析—人均可支配收入及存款
l 居民富裕程度位于江苏前列，整体消费习惯偏向于积极
镇江在江苏省区位
南京市
镇江市
镇 江 在 环 南 京 都 市 圈 区 位
南京
滁州市
扬州市
南京市
镇江市
镇江市
马鞍山市
镇江在长三角区位
常州市 无锡市
苏州市
上海
镇江位于中国东部， 江苏省南部，是江苏长 江经济带的重要组成部 分，也是南京都市圈核 心层城市之一。
镇江古称“润州”， 民国时曾为江苏省省会， 长江和京杭大运河在此 交汇，素有“天下第一 江山”之美誉。
1.6 板块小结
1.镇江是江苏长江经济带的重要组成部分，也是南京都市圈核心层城市之一； 2.镇江由于人口较少，GDP总量在江苏省处于下游水平，人均GDP处于上游； 3.人口总量上在江苏省中居于末位，但人口吸引力全省排名第五，属于人口流入城市； 4.城镇化水平处于江苏省第二梯队，城镇化程度较高； 5.居民富裕度在江苏省位居前列，年末住户存款不高，说明居民整体消费习惯偏向于积极； 6. 土地财政占比较低，房地产市场活跃度一般。
到达南京、常州、扬州、泰州等城
市；
镇江市
南京都市圈（八市）： 南京、镇江、扬州、淮安、芜湖、
马鞍山、滁州、宣城
苏南五市：南京、苏州、无锡、常
州、镇江。
1.1 城市站位
合肥
l 城市规模：中等城市
盐城
南京
扬州 泰州
南通
无
镇 江
常
锡苏 州
州
上海
杭州
根据2016年6月份《长三角城市群发展规划》，镇江城市规模
1.2 基础经济面分析—产业结构
l 镇江三产占比在江苏省位于中游水平，产业分类相对健康
镇江16年三产占比为1.71:48.48:49.81，主要以二产、三产为主导。镇江第三产业虽已略微超过第二产业,但城市 总体还处于“退二进三” 过程，产业有待进一步升级。
1.3 人口分析—常住及户籍人口
l 人口总量在江苏省中排末位，属于人口导入型城市
在近六年平均人口增长率中，苏南整体高于苏北；16年连云港、苏州、淮安等苏北城市常住人口增长率较高，说明苏南对苏北 的人口吸附力降低，苏北城市发展后劲逐渐显现。镇江近六年平均人口增加率在江苏处于前列，排第六位，近年来常住人口增长率 略有放缓，2016年镇江市常住人口增率为3.25%。
1.3 人口分析—城镇化率 l 城镇化水平处于江苏省第二梯队，城镇化程度较高
镇江的可支配收入位列江苏各地级市第六，说明居民富裕程度在江苏省靠前列；但年末住户存款较低，排江苏省 第十位，说明镇江市居民整体消费习惯偏向于积极。
1.5 土地财政依赖度—土地出让金与公共财政支出
l 土地财政占比较低，房地产市场活跃度一般
镇江市土地出让金与一般公共财政收入的综合占比不到30%，土地财政依赖度偏低，江苏省排名第11位，仅高于宿迁市、无锡市。 镇江市相对于南京、扬州、无锡等地土地成交价较低，是“价值洼地”，因此土地出让金占比较少。
镇江由于人口较少，经济体量总体不高但人均GDP相对较高，2016年镇江GDP为3833.84亿元，江苏省排名第 十，人均GDP为80138元，江苏省排名第五，城市经济基础较好；2016年GDP增速为9.6%，处于全国领先地位。
1.2 基础经济面分析—经济水平
l 镇江工业增加值在江苏位列下游
工业增加值在一定程度上反映了城市的产业体量，镇江2016年工业增加值位列江苏省第十，城市总体产业体量不高；2016年 拥有规模以上工业企业2710家，实现工业总产值9066.19亿元，比上年增长7.2% ，完成规上工业增加值1870亿元。
2016江苏省各市人口变化呈两极态势：苏南五市属于人口流入区，苏北各市属于人口流出区。镇江市2016年户籍人口271.98万 人，常住人口318.13万人，人口净流入46.15万人，在苏南五市中人口吸引力相对不强；且镇江市常住人口、户籍人口均为江苏省 末位。
1.3 人口分析—人口增长率
l 人口增长速度放缓，近六年平均常住人口增长率位列江苏省中上游
等级定位为中等城市，低于南京、苏州、扬州、泰州、常州等城
市的层级，与马鞍山、湖州、嘉兴等并列。
城市近期发展规模：2020年中心城区常住人口133万，城市建
设用地146.5平方公里。
长 三 角 城 市 群 各 城 市 规 模 等 级
1.2 基础经济面分析—经济水平
l 镇江GDP总量在江苏省处于下游水平，人均GDP处于上游