抵押物风险分析与防范措施

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为银行、小额贷款公司、典当行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，小贷公司一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，小贷公司仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证小贷公司贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。

一、小贷公司抵押物潜藏的主要风险

小贷公司处置抵押物遭遇两大风险

在借款人无力归还小贷公司抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是小贷公司以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，小贷公司受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：

1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，小贷公司在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的小贷公司就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保

责任。

2、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于小贷公司对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，小贷公司就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，小贷公司就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托小贷公司处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，小贷公司作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。

上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重

则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实

际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。

除上述两大风险外，还存在以下风险：

1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值

若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个

租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。

长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物小贷公司在处置时

将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。

2、处置难导致抵押资产贬值

大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低；对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的债权人，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；工业企业分幢

分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。

车库抵押风险：

（1）根据物权法规定，业主对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，可能会带来贬值风险。

（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。

集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。

3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值

（1）土地基本情况未详细核实

房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确；

存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。

（2）待开发土地未按期动工或改变用途

根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。

若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。

4、司法处置不利导致抵押资产贬值

（1）权利瑕疵导致无法处置

有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。

有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行——商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。

另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。

（2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回

法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。

特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我司的权益受到较大的损失。

（3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。

二、加强风险防范的措施

1、任何机构或个人不得干涉评估机构的独立执业

为保证抵押物评估工作的独立、客观性，任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。

公司应建立评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报《抵押资产评估情况反馈表》向上一级管理机构反映。

2、慎重选择抵押物

在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。

房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积

大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。

（1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为我司贷款的抵押物。

（2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。

（3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。

（4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。

（5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。

（6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。

（7）公建用房不能作为抵押物。

3、详细核实拟抵押资产的基本情况

（1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。

（2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。

（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。

（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。

4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值

鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，公司应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他人的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。

正确确定抵押率，目前公司确定的抵押率是一般的系数，要根据不同的地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。

5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记

每笔抵押登记必须由经办人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。

6、加强对抵押物的贷后监控

（1）抵押资产的用途

定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给公司债权带来不利影响，应立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。

（2）抵押资产出租情况

抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。

（3）抵押资产的存在与价值情况

定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。

（4）商业房产

关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。

（5）在建工程或待开发土地

适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。

拟抵押资产的价值由经办部门确认，各经办人应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我司权益的异常情况应立即采取措施降低风险

（转自中国金融联盟）

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。 1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险 1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, 抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”房, 地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示”。而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。 1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但

风险评估与预防措施

风险评估与预防措施 Prepared on 22 November 2020

风险评估与预防措施 1．目的建立并维持程序以鉴别与评估所有作业或活动的安全卫生风险，并对鉴别出的安全卫生风险以登录和区分，列出重点和优先次序，以便采取相应的措施（包括技术和管理两个方面）对风险加以控制。 2．范围一切具安全卫生风险的作业或活动，生产过程中存在的尘毒、噪声、触电、腐蚀、燃烧、爆炸、打击、坠落、碰撞、铰辗、刺割等危险因素,以及可能的对供应商的要求。 3.权责由安全主任会同各部门安全负责人定期对危险因素进行评估,并针对性地制定预防整改措施; 各部门相关人员给予协助、配合；相关部门负责落实预防整改措施；安全主任对各项预防整改措施的落实情况实施监督、检查,并评核其有效性; 社会责任委员会进行稽查，并对不符项提出整改要求。 4．程序 4．1成立鉴别与评估小组 4.1.1安全卫生风险的鉴别与评估由社会责任及安全卫生管理代理人负责。 4.1.2成立由社委会、该作业或活动的部门主管、直接参加人或代表组成的安全卫生风险鉴别与评估小组。 4.1.3小组成员需对该作业或活动有深入的认识或经验，以及具备对风险和作业有一定的分析能力。 4.1.4对具重大风险和影响者，如公司内部缺乏合适的分析评估人员时，需聘请或咨询外部有关专业人士。 4．2确定鉴别与评估风险的准则

4.2.1根据公司生产经营实际情况，确定适宜的鉴别与评估风险的准则。 4.2.2安全卫生风险不仅针对人员健康伤害，也包括造成生产、财产损失及环境冲击。 4.2.3在鉴别与评估安全卫生风险的过程中，须考量下列各相关项： a.化学性危害，包括吸入、皮肤吸收、误食或错误注射有毒害之烟雾、蒸气、液体、粘液等。 b.物理及机械性危害包括噪声、振动、辐射、温度、压力、雷射、微波、紫外线、坠落、撞击、机具切割、夹、卷等。 c.生物性危害，包括病毒、细菌、原生虫、昆虫等。 d.人体工学性危害，包括疲劳、作息周期的影响、超时工作的负荷、单调重复性的工作、在固定的速率中工作、精神性和其他的压力。 4.2.4在执行鉴别与评估安全卫生风险时，必须考虑下列事项所导致的不利情况： a.正常操作条件。 b.异常操作条件，包括停、开车的情形。 c.突发事件、意外事件以及潜在的紧急状况。 d.过去、现在以及规划的活动。 4．3先期安全卫生审查 4.3.1审查的目的，在于涵盖所有的安全卫生风险，了解公司安全卫生状况，以做为建立安全卫生管理系统的基础，同时提供明确的数据与结果，作为日后持续改善安全卫生绩效的基准。 4.3.2审查必须涵盖五类关键课题： a.法令规章之要求事项。 b.重大安全卫生风险之鉴别。 c.所有现行社会责任及安全卫生管理措施与程序之检视。 d.以往突发事件调查结果回馈之评估。 e.利害相关者（员工、工会等）之观点。 4．4鉴别与评估的方法

动火作业15种风险分析和安全措施

动火作业15种风险分析和安全措施。 1风险：易燃易爆有害物质安全措施 ①将动火设备、管道内的物料清洗、置换，经分析合格。 ②储罐动火，清除易燃物，罐内盛满清水或惰性气体保护。 ③设备内通（氮气、水蒸气）保护。 ④塔内动火，将石棉布浸湿，铺在相邻两层塔盘上进行隔离。 ⑤进入受限空间动火，必须办理《受限空间作业证》。 2风险：火星窜入其他设备或易燃物侵入动火设备安全措施切断与动火设备相连通的设备管道并加盲板块隔断，挂牌，并办理《抽堵盲板作业证》。 3风险：动火点周围有易燃物安全措施 ①清除动火点周围易燃物，动火附近的下水井、地漏、地沟、电缆沟等清除易燃后予封闭。

②电缆沟动火，清除沟内易燃气体、液体，必要时将沟两端隔绝。4风险：泄漏电流（感应电）危害安全措施 5电焊回路线应搭接在焊件上，不得与其它设备搭接，禁止穿越下水道（井）。 6风险：火星飞溅安全措施 ①高处动火办理《高处作业证》，并采取措施，防止火花飞溅。 ②注意火星飞溅方向，用水冲淋火星落点。 7风险：气瓶间距不足或放置不当安全措施 ①氧气瓶、溶解乙炔气瓶间距不小于5m，二者与动火地点之间均不小于10m。 ②气瓶不准在烈日下曝晒，溶解乙炔气瓶禁止卧放。 8风险：电、气焊工具有缺陷安全措施

动火作业前，应检查电、气焊工具，保证安全可靠，不准带病使用。9风险：作业过程中，易燃物外泄安全措施动火过程中，遇有跑料、串料和易燃气体，应立即停止动火。 10风险：通风不良安全措施 ①室内动火，应将门窗打开，周围设备应遮盖，密封下水漏斗，清除油污，附近不得有用溶剂等易燃物质的清洗作业。 ②采用局部强制通风。 11风险：未定时监测安全措施 ①取样与动火间隔不得超过30min，如超过此间隔或动火作业中断时间超过30min，必须重新取样分析。 ②做采样点应有代表性，特殊动火的分析样品应保留至动火结束。 ③动火过程中，中断动火时，现场不得留有余火，重新动火前应认真检查现场条件是否有变化，如有变化，不得动火。

大危险作业风险分析及控制措施

八大危险作业风险分析及控制措施动火作业风险分析序号 1易燃易爆有害物质：①将动火设备、管道内的物料清洗、置换，经分析合格。 ②储罐动火，清除易燃物，罐内盛满清水或惰性气体保护。 ③设备内通（氮气、水蒸气）保护。 ④塔内动火，将石棉布浸湿，铺在相邻两层塔盘上进行隔离。 ⑤进入受限空间动火，必须办理《受限空间作业证》。 2火星窜入其它设备或易燃物侵入动火设备切断与动火设备相连通的设备管道并加盲板＿＿＿块隔断，挂牌，并办理《抽堵盲板作业证》。 3动火点周围有易燃物①清除动火点周围易燃物，动火附近的下水井、地漏、地沟、电缆沟等清除易燃后予封闭。 ②电缆沟动火，清除沟内易燃气体、液体，必要时将沟两端隔绝。 4泄漏电流（感应电）危害电焊回路线应搭接在焊件上，不得与其它设备搭接，禁止穿越下水道（井）。 5火星飞溅①高处动火办理《高处作业证》，并采取措施，防止火花飞溅。 ②注意火星飞溅方向，用水冲淋火星落点。 6 气瓶间距不足或放置不当①氧气瓶、溶解乙炔气瓶间距不小于5m，二者与动火地点之间均不小于10m。 ②气瓶不准在烈日下曝晒，溶解乙炔气瓶禁止卧放。 7 电、气焊工具有缺陷动火作业前，应检查电、气焊工具，保证安全可靠，不准带病使用。 8 作业过程中，易燃物外泄动火过程中，遇有跑料、串料和易燃气体，应立即停止动火。 9 通风不良①室内动火，应将门窗打开，周围设备应遮盖，密封下水漏斗，清除油污，附近不得有用溶剂等易燃物质的清洗作业。 ②采用局部强制通风； 10 未定时监测①取样与动火间隔不得超过30min，如超过此间隔或动火作业中断时间超过30min，必须重新取样分析。 ②采样点应有代表性，特殊动火的分析样品应保留至动火结束。 ③动火过程中，中断动火时，现场不得留有余火，重新动火前应认真检查现场条件是否有变化，如有变化，不得动火。 11 监护不当①监火人应熟悉现场环境和检查确认安全措施落实到位，具备相关安全知识和应急技能，与岗位保持联系，随时掌握工况变化，并坚守现场。 ②监火人随时扑灭飞溅的火花，发现异常立即通知动火人停止作业，联系有关人员采取措施。 12 应急设施不足或措施不当①动火现场备有灭火工具（如蒸汽管、水管、灭火器、砂子、铁铣等）。 ②固定泡沫灭火系统进行预启动状态。 13 涉及危险作业组合，未落实相应安全措施若涉及下釜、高处、抽堵盲板、管道设备检修作业等危险作业时，应同时办理相关作业许可证。 14 施工条件发生重大变化若施工条件发生重大变化，应重新办理《二级动火作业证》。进入受限空间作业风险分析序号 1 隔绝不可靠①与该设备连接的物料、蒸汽、氮气管线使用盲板隔断，并办理《抽堵盲板作业证》。 ②拆除相关管线。 2 机械伤害办理设备停电手续，切断设备动力电源，挂“禁止合闸”警示牌，专人监护。 3 置换不合格置换完毕后，取样分析至合格。 4 氧气不足设备内氧含量达18～21％。 5 通风不良①打开设备通风孔进行自然通风。 ②采用强制通风。 ③佩戴空气呼吸器或长管面具。 ④采用管道空气送风，通风前必须对管道内介质和风源进行分析确认，严禁通入氧气补氧。 ⑤设备内温度需适宜人员作业。 6 未定时监测①作业前30min内，必须对设备内气体采样分析，合格后方可进入设备。 ②采样点应有代表性。 ③作业中应加强定时监测，情况异常立即停止作业。 7 触电危害①设备内照明电压应小于等于36V，在潮湿容器、狭小容器风作业应小于等于12V。 ②使用超过安全电压的手持电动工具,必须按规定配备漏电保护器。 8 防护措施不当①在有缺氧、有毒环境中，佩戴隔离式防毒面具； ②在易燃易爆环境中，使用防爆型低压灯具及不发生火花的工具，不准穿戴化纤织物； ③在酸碱等腐蚀性环境中,穿戴好防腐蚀护具扒渣服耐酸靴耐酸手套护目镜。 9 通道不畅设备进出口通道，不得有阻碍人员进出的障碍物。 10 监护不当①进入设备前，监护人应会同作业人员检查安全措施，统一联系信号； ②监护人随时与设备内取得联系，不得脱离岗位； ③监护人用安全绳拴住作业人员进行作业。 11 应急设施不足或措施不当①设备外备有空气呼吸器、消防器材和清水等相应的急救用品； ②设备内事故抢救时,救护人员必须做好自身防护方能进入设备内实施抢救。 12 涉及危险作业组合，未落实相应安全措施若涉及动火、高处、抽堵盲板等危险作业时，应同时办理相关作业许可证。 13 施工条件发生重大变化若施工条件发生重大变化，应重新办理《受限空间作业证》。 14 设备内遗留异物设备内作业结束后，认真检查设备内外，不得遗留工具及其它物品。

银行抵押物风险分析与防范措施[2]

房地产（含土地、在建工程）因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵

押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险： 1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。 2、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法

风险分析与防范措施

自1998 年5 月9 日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来，通过按揭购房已被广大消费者接受和认同，按揭既是开发商销售楼盘的必要手段，同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是，作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探索和积累经验阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其风险也逐渐显现。一、银行按揭的风险银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。 1. 按揭及其涉及的法律关系所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。

按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。 2. 银行按揭的风险分析银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融发展的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些问题，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发企业的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例计算的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80 ％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。

JSA风险分析危害辨识及安全控制措施

JSA风险分析、危害识别及安全措施河北瑞鹏建筑装饰工程有限公司

目录一、范围与应用领域二、参考文件三、术语和定义四、成立小组各成员职责五、管理要求六、程序流程 1、成立JSA小组 2、工作准备 3、危害辨识 4、风险评价

5、风险控制一、范围与应用领域 1、目的为规范工作安全分析，识别工作中每个工序、每个环节、每个阶段的风险因素，提出保护措施以消除风险或将风险降至可接受的程度，确保作业人员健康和安全，制定本程序。 2、适用范围本程序适用于河北瑞鹏建筑装饰工程有限公司（以下简称“公司”)，所属的各施工项目部、临时施工现场、以及各施工班组。二、参考文件 1、公司工作安全分析管理程序

2、GWDCD1/EMS205-2008 环境因素识别和评价控制程序 3、GWDCD1/HSEMS206-2008 对危害因素识别、风险评价和风险控制的策划控制程序 4、GWDCD1/HSEMS237-2008 健康安全与环境管理方案控制程序 5、GWDCD1/HSMS3023-2008 “两书一表”管理规定三、术语和定义 1、工作安全分析（Job Safety Analysis简称JSA）注：以下正文中均使用该简称。指：事先或定期对某项工作任务进行风险评价，并根据评价结果制定和实施相应的控制措施，达到最大限度消除或控制风险目的的方法。 2、暴露频率每单位时间某事件发生的(或估计发生）次数。 3、严重性可能引起的后果的严重程度。 4、可能性后果事件发生的概率。 5、危害能引起人员的伤害或对人员的健康（环境）造成负面影响的情况。（危害＝暴露频率×严重性） 6、风险事件后果严重程度和发生的可能性的综合度量。（风险＝危害×可能性）四、成立小组各成员职责 1、公司安全管理科组织制定、管理和维护本办法，其他职能部门和所属单位组织推行、实施本办法，并提供资源保障。

我国房地产抵押物风险分析及防范对策

【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析（一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房

风险分析及预防措施

风险危害因素分析及控制措施一、重大风险的确定对矩阵法不可忍受区域内风险危害或作业风险系数法风险系数值160分以上的风险危害制定和实施必要的应急准备和响应预案；对矩阵法引进风险削减措施区域内风险危害或风险系数法风险系数值在70—160之间的风险采取必要的削减措施；对矩阵法加强管理不断改进区域和风险系数法70分以下的风险危害，加强日常的监督管理，定期考核评价其动态变化，采取相应措施予以改进。二、风险削减控制措施（一）物体打击管理措施： 1、做好防物体打击的宣传教育工作。 2、工作现场作好防护措施，严禁双层作业，必要时要设专人监护。 3、施工作业人员穿戴好劳动防护用品。 4、施工过程中专人指挥，规范手势、旗语等指挥信号。 5、施工作业过程中认真执行安全操作规程。预防措施： 1、高空往地面运输物件时，应用绳捆好吊下。吊装时，不得在构件上堆放或悬挂零星物件。零星材料和物件必须用吊笼或钢丝绳、保险绳捆扎牢固后才能吊运和传递，不得随意抛掷材料物体、工具，防止滑脱伤人或意外事故。 2、物件必须绑扎牢固，起吊点应通过构件的重心位置，吊升时应平稳，避免振动或摆动。 3、起吊物件时，速度不应太快，不得在高空停留过久，严禁猛升猛降，以防物件脱落。 4、物件就位后临时固定前，不得松钩、解开吊装索具。物件固定

后，应检查连接牢固和稳定情况，当连接确定安全可靠，才可拆除临时固定工具和进行下步吊装。 5、风雪天、霜雾天和雨天吊装应采取必要的防滑措施，夜间作业应有充分照明。 6、起重工必须熟悉起重方案、设备性能、操作信号和安全要求，起吊前起重人员必须明确分工，交底清楚； 7、起吊时要有专人指挥，指挥人员应站在能够照顾全局工作的位置，若指挥者与起重设备操作手中间有障碍物使其不能清晰辨认信号，应设专人传递指挥信号，所发信号必须准确、清楚； 8起吊物件时，严禁操作人员和行人在起吊物下方，防止坠落伤人； 9风力大于五级（含五级）时禁止起吊作业。 2、防磨光机打磨时的飞屑伤害人体： 1）磨光机操作人员按规定穿戴防护用品和护目镜； 2）磨光机打磨焊缝时，操作人员应警告飞溅方向人员避让，以防飞溅伤人； 3）磨光机换砂轮片时，应先将磨光机电源关闭，以防误操作砂轮片转动伤人。 3、防材料搬运、装卸时发生机械打击： 1）认真贯彻文明施工，材料堆放整齐、平稳，作业场所及时清扫，每天做到工完场地清； 2）进行交叉作业时，应事先采取隔离防护措施； 3）为了防止坠物伤害头部，安全规程明确规定；进入施工现场所有人员，必须带好符合安全标准、具有检验合格证的安全帽，否则不得进入施工现场； 4）搭设和拆除临时设施时，必须在作业区域设置警戒区，并由专人负责警戒，严禁无关人员穿越警戒区。拆除的材料必须堆放整齐，统—运到安全场地，严禁从高处投掷；

战略风险分析及控制措施

一、战略实施的风险企业战略风险的构成因素作为风险发生的必要条件是风险机理模型中的前提要素，是企业战略风险管理中的基本问题。Baird根据企业内外部系统的层级特征将战略风险划分为两个层次：产业风险、企业风险。Budd提出战略风险产生于创业风险、运作风险、竞争风险。杨华江从公司的环境、资源、能力和战略主题四个方面探讨了集团公司的战略风险的影响因素。本文从战略理论和系统的角度对企业战略风险构成因素进行分析。战略风险是伴随企业战略的始终和企业发展的全过程，不仅仅是单一在战略制定过程中产生的。因而对战略风险的因素可以分为内外两方面。对于来自企业外部环境的风险因素可以概括为战略环境。对于企业内部因素的分析从对战略的影响因素方面进行分析，企业的资源和能力是决定战略的主要因素和竞争优势的来源。因而可以认为企业的战略资源，竞争能力是企业的重要风险因素。此外，企业的战略定位是企业的战略实施的关键因素。企业的战略制定，战略的实施又是与企业的领导者密切相关。所以，战略环境、战略定位、企业的资源和竞争能力、企业领导者构成了企业的战略风险形成因素。五个因素之间以战略定位为核心。 1．公司的外部竞争压力很大。企业战略环境是指对企业战略可能产生重大影响的外部环境因素。环境是适应性因素，环境的变化不仅要求与其相适应，同时也会引起关键资源和竞争能力的变化。企业战略环境包括政治经济环境、技术环境、行业市场环境等。云岭茶叶科技有限公司经过多年发展，应经积累了丰富经验以及一系列现代化生产工艺，主打产品“永川秀芽”在局部地区也颇具知名度，但与西湖龙井，洞庭碧螺春，黄山毛峰，庐山云雾茶，六安瓜片，君山银针，信阳毛尖，武夷岩茶，安溪铁观音，祁门红茶等名茶相比，从大的市场范围看，无论公司技术水平还是茶叶知名度方面都存在相当大的差距，因而市场的战略环境处于相对弱势的地位，这就要求云岭茶叶科技有限公司尽量避开直接与其他知名茶叶公司竞争，走出一条自己独特的发展道路。 2．企业的战略资源相对不足。企业的战略资源一般包括管理资源、技术资源、市场资源、资产资源、人力资源等。作为支持战略的要素，企业的战略资源是有形资产和无形资产的结合。企业的运行模式、专利知识产权及组织结构等都是企业的有效运行不可缺少的资源。管理资源是指有助于组织实施，调控企业达到其所确定战略目标的管理性资源。管理资源的短缺可能会导致战略执行的不统一，以及信息流动不畅，从而影响企业决策质量能及资源的分配，给战略的实施带来风险。市场资源是保证企业价值链传输实现的最重要资源。市场资源的弱化，会导致企业产品竞争力的下降，销售业绩降低和市场开发落后，丧失企业可持续发展的产品优势，从而形成企业战略风险。技术资源是保持企业技术优势和竞争优势的基础。技术资源能否支持企业战略的要求和市场需求并建立起竞争的优势，是企业的战略风险需要考虑的重要方面。资金、资产对企业战略的影响主要表现在资金资源对企业战略目标的支持性程度及资金资源的短缺对企业战略目标的发展可能带来的战略风险。云岭茶叶科技有限公司近年来发展迅速，与此同时，一些管理上的问题也暴露出来，控制茶园面积过度扩张，提高茶园的单产成了一个很紧迫的问题，另外，与其他的知名公司相比，在公司资产、人力资源等方面上，也没有什么优势，公司在战略资源上处于一种相对不足的弱势地位。 3．企业的竞争能力不强。企业的竞争能力包括管理控制能力、技术创新能力，市场营销能力、战略管理能力等。企业的战略资源和战略能力之间存在着对应关系。企业的战略资源在一定的机制下会形成企业的竞争能力。企业的竞争能力在与市场的相互作用的过程中产生竞争优势。企业的管理控制的能力和管理水平达不到企业的要求，就会成为薄弱环节，构

抵押物风险分析

抵押物风险分析 2015-05-14 房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险： 1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。 2、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银行处置抵押物后，抵押物在拍卖

动火作业风险分析及安全对策

编号：AQ-JS-08518 ( 安全技术) 单位：_____________________ 审批：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑动火作业风险分析及安全对策 Risk analysis and safety countermeasures of hot work

动火作业风险分析及安全对策使用备注：技术安全主要是通过对技术和安全本质性的再认识以提高对技术和安全的理解，进而形成更加科学的技术安全观，并在新技术安全观指引下改进安全技术和安全措施，最终达到提高安全性的目的。序号风险分析安全对策 1 易燃易爆有害物质 1)将动火设备、管道内的物料清洗、置换，经分析合格。 2)储罐动火，清除易燃物，罐内盛满清水或惰性气体保护。 3)设备内通（氮气、水蒸气）保护。 4)塔内动火，将石棉布浸湿，铺在相邻两层塔盘上进行隔离。 5)进入受限空间动火，必须办理《受限空间作业证》。 2 火星窜入其它设备或易燃物侵入动火设备切断与动火设备相连通的设备管道并加盲板可靠隔断，挂牌，

并办理《抽堵盲板作业证》。 3 动火点周围有易燃物 1)清除动火点周围易燃物，动火附近的下水井、地漏、地沟、电缆沟等清除易燃后予封闭。 2)电缆沟动火，清除沟内易燃气体、液体，必要时将沟两端隔绝。 4 泄漏电流（感应电）危害电焊回路线应搭接在焊件上，不得与其它设备搭接，禁止穿越下水道（井）。 5 火星飞溅 1)高处动火办理《高处作业证》，并采取措施，防止火花飞溅。 2)注意火星飞溅方向，用水冲淋火星落点。 6 气瓶间距不足或放置不当

作业风险分析及控制措施

动火作业风险分析及控制措施序号风险分析安全措施 1 易燃易爆有害物质①将动火设备、管道内的物料清洗、置换，经分析合格。 ②储罐动火，清除易燃物，罐内盛满清水或惰性气体保护。 ③设备内通（氮气、水蒸气）保护。 ④塔内动火，将石棉布浸湿，铺在相邻两层塔盘上进行隔离。 ⑤进入受限空间动火，必须办理《受限空间作业证》 2 火星窜入其它设备或易燃物侵入动火设备切断与动火设备相连通的设备管道并加盲板＿＿＿块隔断，挂牌，并办理《抽堵盲板作业证》。 3 动火点周围有易燃物①清除动火点周围易燃物，动火附近的下水井、地漏、地沟、电缆沟等清除易燃后予封闭。②电缆沟动火，清除沟内易燃气体、液体，必要时将沟两端隔绝。 4 泄漏电流（感应电）危害电焊回路线应搭接在焊件上，不得与其它设备搭接，禁止穿越下水道（井）。 5 火星飞溅①高处动火办理《高处作业证》，并采取措施，防止火花飞溅。 ②注意火星飞溅方向，用水冲淋火星落点。 6 气瓶间距不足或放置不当①氧气瓶、溶解乙炔气瓶间距不小于5m，二者与动火地点之间均不小于10m。 ②气瓶不准在烈日下曝晒，溶解乙炔气瓶禁止卧放。 7 电、气焊工具有缺陷动火作业前，应检查电、气焊工具，保证安全可靠，不准带病使用。 8 作业过程中，易燃物外泄动火过程中，遇有跑料、串料和易燃气体，应立即停止动火。 9 通风不良①室内动火，应将门窗打开，周围设备应遮盖，密封下水漏斗，清除油污，附近不得有用溶剂等易燃物质的清洗作业。②采用局部强制通风； 10 未定时监测①取样与动火间隔不得超过30min，如超过此间隔或动火作业中断时间超过3 0min，必须重新取样分析。 ②做采样点应有代表性，特殊动火的分析样品应保留至动火结束。 ③动火过程中，中断动火时，现场不得留有余火，重新动火前应认真检查现场条件是否有变化，如有变化，不得动火。 11 监护不当①监火人应熟悉现场环境和检查确认安全措施落实到位，具备相关安全知识和应急技能，与岗位保持联系，随时掌握工况变化，并坚守现场。②监火人随时扑灭飞溅的火花，发现异常立即通知动火人停止作业，联系有关人员采取措施。 12 应急设施不足或措施不当 ①动火现场备有灭火工具（如蒸汽管、水管、灭火器、砂子、铁铣等）。 ②固定泡沫灭火系统进行预启动状态。 13 涉及危险作业组合，未落实相应安全措施若涉及高处、抽堵盲板、管道设备检修作业等危险作业时，应同时办理相关作业许可证。 14 作业条件发生重大变化若作业条件发生重大变化，应重新办理《*级动火作业证》。作业人员签字：监护人员签字:

个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析

个人住房信贷业务中的抵押物风险及其对策分析一、我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况和发展前景中国商业银行房地产信贷伴随房地产市场2010年来的高速增长而快速扩张，使不断累积和叠加的房地产开发贷款和个人住房贷款已经占银行贷款总量相当大的比重，风险隐患也在积聚和孕育，未来中国房地产信贷将面临很大风险：房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升。因此，在房地产周期处于下行的过程中，商业银行应根据各地房地产市场的不同状况高度关注房价变动对个人住房按揭贷款不良率的影响，防患于未然。（一）我国商业银行个人住房信贷业务的发展状况我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期:第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期,是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段。这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款,住房消费信贷进入初步探索尝试期。第二个阶段为1997～1999年,是我国住房消费信贷业务的试点阶段。1997年,中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》,开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。1999年2月,中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》,正式要求各金融机构,开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三个阶段是2000年至今,我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善,目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5％,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。 2007年9月，由于房价持续上升，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申

风险分析控制程序

1、目的：辨识及判定本公司医疗器械及其附件有关的危害，估计和评价风险，控制这些风险，并监控控制的有效性。 2、适用范围：适用于本公司医疗器具的寿命周期的所有阶段的风险分析、评估和管理工作。 3、职责： 3.1管理代表负责风险辨识与评价的组织领导工作。 3.2质检工程部负责风险辨识与评价和控制工作。 3.3各部门参与风险辨识与评价和控制工作。 4.作业程序 4.1风险分析技术方法：风险分析可用的技术方法：YY/T 0316:2016/ISO 14971:2007 附录G、FMEA、HACCP危害分析法等，本公司常用技术方法为附录G和FMEA法进行风险分析,使用附录G按以下程序执行。 4.2风险分析的时机： --- 新类型医疗产品投入时； ---产品交付发生严重质量事故时； ---产品发生以下变更时：材料、产品结构、性能功能的变更； 4.3风险管理小组： 4.3.1所有新产品项目都应成立风险管理小组，风险管理小组以工程部责任工程性主作主导，根据需组织生产部、质检部、生产计划部、采购部等部门参与。 4.4风险的管理要求（运用附录G风险分析管理要求） 4.4.1 风险管理策划：质检工程部工程师编写风险管理计划，计划内容包括：目的、范围、产品的预期用途、产品寿命期、参与风险管理的人员和职责、风险评审的日程安排、风险评审的输入要求、风险可接受的准则等。 4.4.2风险分析程序： 4.4.2.1对医疗器械及其附件，由质检工程部明确描述产品的预期用途、预期目的和其它可以预见的误用；由质检工程部将影响医疗器械安全性的定性、定量特征列出清单；产品定性及定量特征归纳如下：

1)预期用途是什么和器械如何使用？ 2)医疗器械是否预期和患者或其它人接触？表面接触、有创接触、植入接触及接触的时间和频次？ 3)医疗器械中装入或使用了什么材料和/或部件？ 4)是否有能量给予患者或由患者身上获取？ 5)是否有物质进入患者体内或由患者身上提取？ 6)是否由医疗器械处理生物材料然后再次使用？ 7)产品是否以无菌形式提供或准备由用户灭菌或可用其他微生物控制方法处理？ 8)医疗器械是否预期由用户进行常规清洁和消毒？ 9)产品是否用以改善患者的环境? 10)医疗器械是否进行测量？ 11)医疗器械是否进行分析处理？ 12)产品是否用以控制其它器械或药物与其相互作用？ 13)有没有不希望产生的能量或物质输出？ 14)产品是否对环境影响比较敏感？ 15)产品是否影响环境？ 16)是否有伴随产品的基本消耗品或附件？ 17)是否需要维护和校准？ 18)产品是否含有软件？ 19)产品是否有限定的贮存寿命？ 20)是否有延迟和（或）长期使用效应？ 21)产品承受何种机械作用力？ 22)什么决定产品的寿命？ 23)产品预定是一次性还是可重复使用？ 24)是否需要安全的退出运行和处置？ 25)医疗器械的安装或使用是否需要专门的培训？ 26)是否需要建立或引入新的生产过程？ 27)是否人为因素决定了器械的成功使用？ 28)医疗器械是否预期为机动式或可携带式？

抵押物风险分析与防范

备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。 4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。 5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。 6、加强对抵押物的贷后监控（1）抵押资产的用途定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。（2）抵押资产出租情况抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。（3）抵押资产的存在与价值情况定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。（4）商业房产关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。（5）在建工程或待开发土地适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。拟抵押资产的价值由经办支行确认，各经办行应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我行权益的异常情况应立即采取措施降低风险。

危险源与风险分析及采取防范措施标准范本

解决方案编号：LX-FS-A70617 危险源与风险分析及采取防范措施标准范本 In the daily work environment, plan the important work to be done in the future, and require the personnel to jointly abide by the corresponding procedures and code of conduct, so that the overall behavior or activity reaches the specified standard 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑

危险源与风险分析及采取防范措施标准范本使用说明：本解决方案资料适用于日常工作环境中对未来要做的重要工作进行具有统筹性，导向性的规划，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 2.1 危险源：空压机、压缩空气管道、储气罐风险分析⑴ 设备、设施缺陷：维护保养不良、高压空气泄漏，对人员造成机械伤害。预防措施：及时维修保养，定期检验压力容器，使之处于受控状态。风险分析⑵ 防护缺陷：无安全阀或安全阀失灵造成压力容器超压，产生物理性爆炸。

预防措施：定期检验安全阀，使之处于受控状态。风险分析⑶ 其他危险：保养维修时未停气、压力容器、管道内存在压力或未采取相应保护措施造成物体打击，对人员造成机构伤害。预防措施：维修保养时停气并根据实际情况加强保护。 2.2 危险源电器设备设施风险分析⑴ 电源开关、插座：电源开关、插座电线裸露，漏电造成人员触电。预防措施：定期进行检查，加装漏电保护器。风险分析⑵