中海国际社区邻里中心定位
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苏州娄葑东兴路地块评估报告20120323
挑战2——未来竞争激烈：近三年苏州市区成交土地可建面积达到1211.5 万方，园区成交土地可建面积达到295万方。
项目：中海国际社区 容积率：1.80 产品：高层、联排 楼板价：1500元/平米 当前售价：9500元/平米
项目：水墨三十度 容积率：1.80 产品：高层、小高层 楼板价：1432元/平米 当前售价：9000元/平米
地块：建屋地块 容积：1.80 楼板价：3500元/平米
项目：中茵星墅湾 容积率：2.00 产品：高层、叠加、洋房 楼板价：3554元/平米 当前售价：13000元/平米
机会4——板块规划潜力高：1号线今年通车，2地块都临近3号线
机会5——市场由需求：园区人口稳定增长，在政府深度打压之下，园 2011年区商品房成交依然有所回暖，达到202万方
苏州年度成交走势图：
苏州园区年度成交走势图：
挑战1——政策深度打压：二级市场成交萎缩、降价城市逐月增多，调控效 果显现
2月 3月 4月 5月
区域市场现状
东兴路地块板块市场——板块项目价格
• 政策打压下，板块项目价格都出现一定幅度的下调，中茵在剔除精装后的价格在8000-11000元/m²， 价格实质回归万元之下 • 相比较其他同质板块，本板块的抗跌性稍强
区域市场现状
东兴路地块板块市场——板块产品分析
• 板块项目产品品质表现一般，以毛坯高层物业为主，外立面都以涂料为主要材料，产品力相对较弱
总占地：291亩，总建：330960平米； 整体销售均价1.3万元/平米； 总销金额：430248万元
邻里中心介绍
园区邻里中心简介邻里中心新城大厦——位于园区现代大道158号，1998年5月30日开业运营，建筑面积约21000平方米。
大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通讯、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项居住配套功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。
如世界连锁品牌肯德基、星巴克、赛百味等等。
新城大厦的成功开业标志着借鉴新加坡公共管理经验走出实践的第一步。
邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
邻里中心湖东大厦——位于园区星湖街178号，2004年8月正式运营，建筑面积约30000平方米，园区湖东商业第一家。
湖东大厦拥有规模集聚效应，在保持12项居住配套功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套和为周边两万人的大型组团住宅，为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。
邻里中心玲珑大厦——位于园区玲珑街58号，2006年12月26日落成开业，建筑面积约20000平方米。
大厦的成功开业，是公司在坚持政府引导、企业投入、市场化运作的发展机制下，自行建设发展的首次尝试，成为邻里中心发展史上一个新的起点。
大厦内12项居住配套功能完备，针对周边消费者的特点，功能设置新颖。
大厦二层的邻里家居生活馆是邻里中心公司为园区居民精心打造的专业家居生活广场，使其“足不出户”便可以挑选到琳琅满目的家居用品与饰品，建筑面积约4000平米，22家品牌厅店让园区居民体验“家文化公园”。
大厦还拥有六层，182间客房的邻里假日酒店，成为园区商务旅游、会展配套的理想下榻场所。
平方米，是“小硅谷”的配套服务工程。
翰林大厦由南北两栋大楼组成，北楼为两层框架结构，南楼为九层内廊式结构，一期项目建筑面积2.3万平方米，位于园区独墅湖东岸，距独墅湖隧道2公里，地处仁爱路、林泉街交界处，翰林缘小区、各大知名高校近在咫尺，是独墅湖科教创新区重要的区域商业服务中心。
大亚湾国际社区建设方案
大亚湾国际社区建设方案1. 项目背景和目标1.1 背景大亚湾是位于广东省深圳市东部的一个风景秀丽、人文底蕴深厚的地区。
随着经济的快速发展和人口的增加，大亚湾区域需要一个现代化、国际化的社区，以满足居民的日常生活需求和提供高品质的服务。
1.2 目标本项目旨在打造一个以住宅、商业、文化、教育为一体的综合性社区，提供高品质的居住和生活环境，吸引优秀的企业和个人在此发展，成为大亚湾地区的标志性建筑和城市名片。
2. 社区规划和设计2.1 总体规划大亚湾国际社区的总体规划面积为1000亩，由住宅区、商业区、公共设施区和公园绿地组成。
2.2 住宅区住宅区占地面积为600亩，采用多元化的住宅形式，包括高层公寓、联排别墅和独栋别墅。
住宅区内将建有小型商业配套设施，满足居民的日常购物和休闲需求。
2.3 商业区商业区占地面积为200亩，将引入国际一流的购物中心，以及高端品牌的餐饮、娱乐、文化和体育设施。
商业区将成为社区居民和周边地区的消费、娱乐和社交中心。
2.4 公共设施区公共设施区占地面积为100亩，包括社区中心、学校、医院和体育设施。
社区中心将提供各类公共服务，包括物业管理、社区活动和社交场所。
学校和医院将为社区居民提供教育和医疗服务。
体育设施将满足居民的运动和健身需求。
2.5 公园绿地公园绿地占地面积为100亩，建设多功能的公园和绿化带，提供休闲、娱乐和健身的场所。
公园将种植各类花草树木，打造一个美丽宜人的环境。
3. 社区建设方案3.1 建设阶段本项目的建设分为三个阶段：•第一阶段：开发土地、进行基础设施建设，包括道路、排水系统、供电系统等。
•第二阶段：建设住宅区和商业区，引入商业、餐饮和娱乐设施。
•第三阶段：建设公共设施区和公园绿地，完善社区的公共服务和休闲设施。
3.2 建设要求在建设过程中，需要遵循以下要求：•建筑设计要符合现代化和国际化的风格，注重生态环保和节能减排。
•设施建设要符合城市规划和相关法律法规的要求，确保质量和安全。
新一代邻里中心的发展趋向r——结合苏南地区邻里中心设计实践案例
新一代邻里中心的发展趋向r——结合苏南地区邻里中心设计实践案例胡文衍;王剑【摘要】比较邻里中心在新加坡和苏州工业园的历史建设经验,探索总结新一代邻里中心的发展趋势和发展特点,结合设计实践,分析新一代邻里中心在角色定位、用地规模、空间布局、功能业态、建设管理等各方面的更新变化.【期刊名称】《门窗》【年(卷),期】2017(000)006【总页数】2页(P105-106)【关键词】邻里中心;发展趋势;发展特点;设计实践【作者】胡文衍;王剑【作者单位】苏州工业园区新艺元规划顾问有限公司;东南大学建筑设计研究院苏州分院【正文语种】中文胡文衍苏州工业园区新艺元规划顾问有限公司王剑东南大学建筑设计研究院苏州分院“邻里中心”是基于社区商业概念发展而来的集商业、文化、体育、卫生和教育等多种服务功能于一体的商业形式，是服务于社区的商业。
“邻里中心”的概念源于西方，但邻里中心模式的成功推广则兴起于新加坡。
自上世纪60年代开始，伴随着新加坡新镇建设及组屋计划，邻里中心已成为新加坡社区型商业服务模式的特色名片。
90年代跟随苏州新加坡工业园区的建设，作为新加坡经验的借鉴，邻里中心模式引入了中国。
近20年的发展，邻里中心模式不仅成为苏州工业园区成功的社区商业综合服务模式典范，同时也成为一种品牌概念逐渐在周边城市建设和区域开发中得到越来越多的模式输出和理念借鉴，成为越来越普及的社区商业服务载体。
随着时代的发展变迁，民众生活方式的改变，也推动着邻里中心的不断发展更新。
比较新加坡邻里中心和苏州工业园区邻里中心的发展特点，可以看到邻里中心发展趋势的共通性。
新加坡邻里中心：典型规模：新加坡一般典型的邻里中心，混合用地约4公顷，商业建筑规模约为1万平米，服务人口4000户～6000户（约1.5～2万人），户均建筑面积按1.27m2设置，服务半径约400m。
发展趋向：新加坡城市规划采用的新镇规划模式是影响新加坡社区商业体系规划的核心因素。
中海地产_案例研究房地产集团战略
一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段1992-2001发展期扩张期2002年-至今1988－1991探索期•1988年8月8日，深圳市政府正式批复中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司•1989年4月29日，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外大规模投资内地房地产的开始•1992年8月20日，中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市•1992年10月9日，中海发展（上海）有限公司注册成立•1993年8月9日，中海发展（广州）有限公司注册成立•1998年6月8日，中海发展（北京）有限公司批准成立。
•2001年6月27日，中海兴业（成都）发展有限公司正式挂牌成立，标志着中海地产业务拓展至西南地区•2002年8月8日，深圳中海实业有限公司更名为中海地产股份有限公司，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合•2002年12月，长春公司成立，中海地产业务拓展至东北地区•2003年5月，南京公司成立•2003年10月8，中山公司成立•2004年1月15日，中海地产西安公司举行揭牌成立仪式，标志着中海地产业务拓展至西北地区中心城市•2004年6月8日，中海发展（苏州）有限公司成立•2004年11月22日，正式组建佛山公司•2005年8月26日，成立宁波公司•2005年11月28日,中海地产股份有限公司更名为“中海地产集团有限公司”。
•截至到目前，中海地产进入了内地19个城市一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000200220032004200520062007中海万科“集团将构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。
[江苏]商业文化园区项目定位报告(108页 图文丰富)
![[江苏]商业文化园区项目定位报告(108页 图文丰富)](https://img.taocdn.com/s3/m/4d4d63f3a0116c175e0e4813.png)
高层
高层、别墅、 小高层
80-140 95-170
10500
小高层15000， 大平层18000
毛坯 精装4000
84-147万 142-300万
北极星花园 高层、小高层
90、110、140
高层15000， 小高层17000
精装2500
135-238万
雅戈尔太阳城
高层、小高层、 别墅
80-190、 跃层225-250
5.4%
2011年1月 新国八条（二套房首付比例提高至60%）
政策
后1月
后2月
后3月
5.3%
-53.5%
2.5%
10.5%
2013年3月 北京二套房首付比例提高至70%（同时收20%所得税）
前1月
政策
后1月
后2月
后3月
216.9%
-56.7%
-1.7%
26.3%
数据为楼市成交面积环比变化
苏州市场
苏州市地产市场量价齐升，活跃度较高
构：105㎡以下刚需产品以及135144㎡的改善型产品需求旺盛。
区域市场
园区市场逐渐成熟，改善户型的需求上涨
季度
75以下
2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3
15151元/㎡拍得其中两块；本地块楼面价8899元/㎡。
区域市场
2013年园区供应同比下降，需求同比上涨
供销表现——
› 2013年1-11月份，住宅供应量 200.68万方，同比下降17.74%；
苏州市儿童计划疫苗接种机构
山塘街302号
虎丘街道所辖区域全部
清塘社区、桐星社区、虎丘社区、红星社区、曹杨社区、茅新村、路北村、新益村、虎丘村、茶花村
石路社区卫生服务中心
彩香一村2区2号（小公园内）
石路街道
南区、四区、菱塘、三区、信记、朱家庄、三乐湾
平江区
白塔社区卫生服务中心
平江区西花桥巷26号
整个观前街道东至干将路，南至东中市、西至人民路、北至临顿路
万达广场
桃花坞街道社区卫生服务中心
苏州市平江区桃花桥路9号
阊门社区、石幢社区、桃花坞社区、西街社区
阊门社区、石幢社区、桃花坞社区、西街社区中的小区
桃花坞街道金门社区卫生服务站
梵门桥弄42-1
五个社区（金门、环秀、学士、中街路、养育巷）
通和新村、建筑新村、学士花园、慕家花园、西江花园、中景小区等
平江路街道平江路社区卫生服务站
阳澄湖镇卫生院消泾社区卫生服务站
阳澄湖镇卫生院消泾村
陆巷村
阳澄湖镇卫生院陆巷社区卫生服务站
阳澄湖镇卫生院陆巷村
消泾村
黄桥街道社区卫生服务中心
相城区黄桥街道128号
黄桥街道辖区
黄桥街道辖区
相城人民医院
相城区华元路1060号
蠡口地区
蠡口地区
相城区中医院
望亭镇人民街28号
望亭镇
黄埭镇社区卫生服务中心
相城区黄埭镇春申路西侧底
家怡社区、家乐社区、东港二村、苏安新村、新苏苑
徐家浜社区卫生服务站
娄葑镇徐家浜二村菜场二楼
东环路东、中新路南、苏嘉杭高架桥西，葑门东延路以北
徐家浜一村、二村、夏园新村、徐家浜8号小区、书香苑、金湖阁、宏葑四村、仁文公寓、夏家桥花园
中海国际社区邻里中心定位
中海国际社区邻里中心定位前言：邻里中心概述一、邻里中心概念概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
广义的邻里中心是指邻里单位中的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。
“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，主要表现为小型的shoppingmall或社区商业集中式布局与经营；意即国内所说的社区服务中心；规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。
功能：以组团内居民的日常服务活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。
日常的生活服务可在小区内解决，而商务活动主要集中于城市中心。
二、中国邻里中心起源及发展趋势发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率先引入国内的。
苏州工业园区邻里中心是集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。
苏州工业园的邻里中心也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及管理已面向全国输出。
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，缺乏完整的配置概念。
由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个邻里中心。
趋势：邻里中心将被我国纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
三、中海国际社区的邻里中心概念界定本次研究的邻里中心，即中海的国际社区的邻里中心，是中等意义的概念，即不包括酒店、医院、教堂、中小学、公交总站等大型公共设施，但是包括会所、中小型商业、幼儿园、街道办事处、派出所、酒店式公寓以及其他一些小型公共设施，实际上是一个全新意义上的“社区服务中心”。
济南中海国际社区整体规划设计
20.60 19.47 194700 136290 134890
---------------停车率≥100％， 人均公共绿地 ≥1.5平方米， 同时须按《城 市居住区规划 设计规范》要 求配建居民日 常生活所需的 公共服务设施 及中水等设施。
高层住宅
小高层住宅 TH B、配套公建建筑 面积 C、非配套公建建 筑面积 2、地下建筑面积 地上容积率 地下容积率 建筑密度 绿地率 停车位（个）
24090
---35670 2940
-------------
----
----
40920 0.50 0.3 12.0% 35% 274
OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI
中海国际社区总体控制规划
七、规划指标与实施策略
7.1总指标
总地块 设计指标 比例 备注
总用地（公顷） 可规划用地（公顷） 总建筑面积（平方米） 1、地上建筑面积 A、住宅建筑面积 高层住宅 小高层住宅 TH B、配套公建建筑面积
现 状 图
人文社区、泉水人家
4
概况 / 现状 / 构思 / 布局 / 指标
OVERALL CONTROL PLANNING OF THE INTERNATIONAL COMMUNITY IN ZHONGHAI
中海国际社区总体控制规划
1.3 场地分析
本区域地处鲁中山地北缘单斜山地丘陵与山前倾斜平原 交接地带，地形较为复杂，低山丘陵、山间谷地、洼地和 冲沟等地貌形态交错分布，总体地势中部高南北低，向西 南西北倾斜，受山体影响局部有所差异，造成此起彼伏的 地势。 地块为坡度平缓的峡谷地形，谷底有自然形成贯穿 南北的泄洪沟，山谷用地平均宽度500米左右，东西最大 宽度约1000米，最小宽度约350米，纵深约5公里。 大部分 山体形态较 完整，部分 山体由于开 山采石开发 过度，对小 区影响较大， 应考虑合理 的生态修复。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格报告
中海国际社区碧林一期B区推售策略及价格专题报告一、中海国际社区概况【中海国际社区】位于成都市西北侧，羊西线西延线三环外3公里处，属成都市金牛区规划范围。
项目东、北、西侧分别临土龙路、羊西线西延线和新川路，南接摸底河、两河城市森林公园和清水河生态保护区，具有得天独厚的大抑制了客户的购买信心。
某些楼盘甚至在政策出台后立即出现了交易萎缩的情况，可见消费者对市场信心严重不足，且对后市产生严重观望心理，并且可以预测这种情况还将在短期内持续。
1.2.市场供应面积增长较快，交易面积增势趋缓，供应面积开始超过交易面积成都市商品房市场供应在经过2004年可售面积的短暂下滑后，2005年迅速回升。
商品房新增供应面积增长较快，仅五城区供应面积即超过960万平方米，同比增长33.94％（2004年增幅为4.15％）商品房销售面积848万平方米，同比增长2.25％（较2004年11.92％下降了紧10个百分点）。
同时，“国六条”颁布后，未来两年市场新上市项目更多、更集中。
1.3.商品房销售价格增长放缓2005年成都五城区商品住宅交易均价为3770元/平方米（其中12月份商品住宅均价3872元/平米），同比增长16％，整体呈上半年稳步攀升，下半年在国家宏观政策调控影响下，价格明显盘整波动。
由于宏观政策对房地产市场控制的加强，成都房地产市场的走势在上半年碧林一期B区区位图2.项目概况2.1.项目简介碧林一期B区占地约36730.85平米，住宅部分建筑面积44111.3平米，为8-17栋6＋1纯多层住宅。
商业部分建筑面积为1279.25平米，为16栋、17栋临第一大道一侧的底层商业。
本项目总户数为288户，容积率1.7，建筑密度26％，绿地率27.7％。
小区有地下停车位184个；地面停车位和一层架空车位共44个。
B区住宅均为标准化组团围合，基本为南北朝向。
除转角户型有部分调整外，其他户型基本保持A区标准不变，因此户型具有较强的均好性。
苏州市菜篮子工程地产农产品销售网点名录
猪肉
60
都市苏太肉专卖店
都市花园73幢东-1青青超市
猪肉
61
苏都苏太肉专卖店
苏都花园5幢102-3
猪肉
62
北桥苏太肉专卖店
北桥镇寺泾路车站旁
猪肉
63
陆慕苏太肉专卖店
相城阳澄湖中路陆慕农贸市场内
猪肉
64
水香苏太肉专卖店
水香农贸市场内
猪肉
65
新龙苏太肉专卖店
水香街50号新龙农贸市场内215号
4
国际农产品展销中心（平江店）
白塔西路32号（市立医院东区西）
蔬菜、大米、禽蛋、食用油等
5
国际农产品展销中心（养育巷店）
养育巷139号（苏州国税局对面）
蔬菜、大米、禽蛋、食用油等
6
国际农产品展销中心（干将路店）
干将西路564号（苏州地税局斜对面）
蔬菜、大米、禽蛋、食用油等
7
国际农产品展销中心（园区店）
友联二村63幢502室
猪肉
47
盘溪苏太肉专卖店
盘溪农贸市场内冷冻6号
猪肉
48
金狮苏太肉专卖店
金狮河沿2号金狮农贸市场肉类1号
猪肉
49
葑门苏太肉专卖店
葑门横街83号
猪肉
50
里河苏太肉专卖店
里河农贸市场内6号
猪肉
51
三香苏太肉专卖店
三香农贸市场内
猪肉
52
新升新苑苏太肉专卖店
新区新升新苑农贸市场内71号
猪肉
蔬菜、大米、蛋、猪肉等
110
国际公馆食行直投站
滨河路与玉山路交叉口
蔬菜、大米、蛋、猪肉等
111