房地产计算题
房地产计算例题
四、计算题某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000平方米，允许建筑容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%。
通过市场调查，确定以下地块利用方案：建筑覆盖率50%，地上建筑总面积70000平方米，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一层至地上二层为商店，总面积为10000平方米，3~14层为住宅，总面积60000平方米。
预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后售出，50%半年后售出，其余一年后售出。
预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。
估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。
解：1公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-（开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费）2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。
（1） 开发后的房地产价值=()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯45.333%121%2062500%121%5062500%121%3062500%12115000）（）（）（=13712.74万元 （2） 开发成本=()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯5.25.15.0)%121(0.37000%)121(0.57000%1212.07000=5857.61万元 （3）销售税费=13712.74⨯（2%+6%）=1097.02万元 （4）管理费用=5857.61⨯5%=292.88万元 （5）购买该宗土地的税费总额=地价⨯3% （6）地价=13712.74-（5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价⨯3%）=6276.92万元 （7）楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米。
用假设开发法计算房地产估价问题(案列)
用假设开发法计算房地产估价问题（案列）假设开发法待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费注意点1.今年计息发生了变化①未知、需要求取的待开发房地产的价值②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例案列一：某城市定于XX年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为XX年限为70年，规划要求的建筑容积率为如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。
那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设银行贷款利率为%.设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价开发完成后价值＝XX年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。
投资利息＝×（1＋%）2＋×（1＋%）－－＝＋开发利润。
与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为%（近似值）开发利润＝×（1+%）2＋×（1＋%）－－＝＋土地价格。
X＝－－－（＋）－（＋）－X＝万元案列二：某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价模拟试卷答案
《房地产估价》模拟试题一、单项选择题（共25题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。
A．土地总量有限B．规划限制C．不动产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。
A．1667 元／m2：B．1765元／m2C．1875元／m2D．2000元／m23．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。
理论上应补地价（ D ）。
A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。
A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量D．存量十新增竣工量一拆毁量7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
房地产经济专业知识与实务-房地产估价
房地产经济专业知识与实务-房地产估价(总分：118.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：40.00)1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。
A．房地产价格 B．建筑物开发成本C．土地价值 D．建筑物市场价值A.B.C.D. √本题考查成本法的公式。
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值注意本题是房地产价值而非房地产价格。
2.净收益=有效毛收入-( )。
A．物业服务费 B．运营费用C．经营成本 D．开发建设成本A.B. √C.D.本题考查收益法中净收益计算的基本公式。
净收益=有效毛收入-运营费用。
3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×( )。
A．套内建筑面积/建筑面积B．使用面积/建筑面积C．使用面积/套内建筑面积D．套内建筑面积/建筑面积A.B.C. √D.本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。
4.可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。
A．交易情况修正系数B．房地产价格指数C．交易日期调整系数D．房地产状况调整系数A. √B.C.D.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。
A．低风险报酬率 B．银行存款利率C．银行贷款利率 D．无风险报酬率A.B.C.D. √本题考查报酬率的含义。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
6.某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。
用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。
房地产开发试题
一、单向选择题:（每题1分，共30题,每题的被选答案中只有一个是最符合题意，请在题后括号内填入相应的编号）1．考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有：（C）A.更长的经济寿命B.更显著的个异性C。
更强的适应性D。
更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中,属于系统风险的是(B）A.比较风险B。
通货膨胀风险C。
时间风险D。
资本价值风险3．某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5。
17%，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5,那么，当前房地产投资的折现率为（C）A.3.5% B。
5。
17%C。
7.15% D.8.59%4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米，那么,该市房屋的平均建设周期为（B）A。
0。
5年B。
1.5年C.2年D。
3年5．下列关于房地产市场特性的表述中,那一项不是房地产市场具有的特性(C）A。
供给非同质性B。
需求多样性C。
竞争充分性 D.交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是：(C)A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D。
过度开发7．房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和（）两部分。
（Ｂ）A。
价格分析B。
市场分析C.产品分析D。
成本分析8．由城市规划管理部门核发的( ),主要规定了用地性质、位置和界限（C）A。
选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书C。
建设用地规划许可证D。
建设工程规划许可证9．房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于（B）A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C。
竞争导向定价法 D.市场导向定价法10．下列关于市场容量概念的表述中，正确的是：（C)A. 潜在市场>服务市场〉有效市场〉合格的有效市场B. 潜在市场〉有效市场> 服务市场〉合格的有效市场C。
房地产投资分析计算题、综合题
房地产投资分析计算题、综合题1 ．有一项投资,投资者投资100 万元购买一栋住宅用于出租，租期10 年.租约规定每年年初收租，第一年租金为10 万元，每二年租金增加10％，在租约期满后将物业售出，得到收益90 万元，折现率12% ,计算净现值和内部收益率。
（注:基准收益率10% ,计算可利用下表进行）2 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ²，商品房平均售价为2000元/ｍ²，投资商拟获利530万元。
试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
解：（1）收入函数F(x) =2000x成本函数C(x) =3500000+920x令F（x）=C(x）得：2000x =3500000+920xx =3500000/1080x =3240.7 （m²)即当x =3240.7 时，盈亏平衡。
令F（x) —C（x）=5300000 得:x =8148.1 (m²)所以,该项目目标利润开发量为8148.1平方米。
（2）收入函数F(x）=2000x成本函数C(x) =3500000+920x+16％＊2000x令F(x) =C（x）得：2000x =3500000+920x+320xx =4605。
3 (m²)即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡.令F(x）—C(x）=5300000 得：x =11578.9 (m²)所以,综合税率为16%时，项目利润开发量为11578。
9 平方米。
3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元)2000年100 2001年112 2002年1252003年140 2004年155 2005年1682006年180 2007年194试预测2009年的利润额解:列表如下年份x y y的一次差2000—7 1002001—5 112 122002-3 125 132003-1 140 152004 1 155 152005 3 168 132006 5 180 122007 7 194 14∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x² =168Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解∑y =na+b∑x∑xy =a∑x+b∑x²解得 a=146.75 b=6。
房地产财务管理历年计算题
1.ABC房地产公司需筹措8000万元资金，拟采用银行借款筹资1500万元，发行债券筹资2500万元，采用发行普通股筹资4000万元。
已知借款的年利率为7%，无筹资费用；债券的票面利率为9%，筹资费率为1%；发行普通股筹资的资金成本为12%。
设该公司为盈利企业，不免税，所得税税率为33%。
要求（计算结果精确到0.01%）：（1）分别计算该公司借款和发行债券的资金成本；（2）计算该公司筹集8000万元资金的综合资金成本。
2.XYZ房地产开发企业本年度产品销售收入1330万元，销售成本900万元，销售收入中现销收入为250万元。
本年年初的流动资产为840万元，其中应收账款为215万元，存货为345万元；年末流动资产为925万元，其中应收账款265万元。
存货为375万元；流动负债年初为500万元，年末为625万元。
要求：根据以上资料，计算该企业应收账款周转率、存货周转率以及年末的流动比率和速动比率（计算结果精确到0.01）。
3.某房地产投资项目第一年初需投资3200万元，第一年开始经营，预计第一年至第五年各年经营过程中的现金流入量依次为600万元、900万元、1100万元、1000万元和800万元。
现有甲、乙两个决策者对上述项目进行决策，甲投资者的期望报酬率为9%，而乙投资者的期望报酬率为12%。
要求：通过计算后回答：（1）甲、乙两个投资者对该项目是否可行的评价结果是否相同？（2）用“逐步测试法”近似计算该投资项目的内部报酬率（计算结果精确到0.01%）。
1．大地房地产公司发行普通股总面值8 000万元，总价格为18 000万元，筹资费用率为5％，第一年股利率为12％，以后每年增长4.5％。
试求普通股成本。
2．某开发企业流动资产400万元，其中：货币资金60万元，应收账款80万元，短期投资40万元，存货220万元，流动负债198万元。
要求：计算该企业的流动比率和速动比率，并判断该公司的短期偿债能力。
3．某房地产开发企业历年完成的工程量与成本费用的统计资料如下表所示。
房地产开发经营计算题
房地产开发经营计算题第1题：第六章经济评价指标与⽅法(计算)(本题:10分)甲公司在2009年12⽉31⽇通过竞拍，以400万元/亩的价格获得⼀宗⾯积为200亩的建设⽤地，⼟地费⽤⼀次性付清。
该宗⼟地为居住⽤途，使⽤期限为70年，容积率为2.0。
该项⽬的计划开发周期为6年，其中建设期5年。
经市场调研和⽅案设计，确定项⽬建设成本为3200元/m2。
甲公司在获得该宗⼟地后的第⼀年和第⼆年，分别投⼊了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进⾏项⽬预售。
由于资⾦原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项⽬。
甲公司与⼄公司签订了项⽬合作开发合同，并约定从第三年开始，⼄公司全⾯负责项⽬的开发和销售及承担项⽬续建的全部成本和费⽤，项⽬开发周期不变，销售收⼊的60%归甲公司所有，40%归⼄公司所有。
⼄公司的开发及销售计划是：项⽬续建的开发建设成本分3年投⼊，投⼊⽐例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第⼀年开始，各年销售量占总销售量的⽐例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税⾦及附加分别占销售收⼊的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均⽀出，营业税⾦及附加与销售收⼊同步发⽣，除⼟地费⽤外，开发周期内的项⽬收⽀均发⽣在年末。
[2012年真题]（1）请计算该开发项⽬的财务内部收益率；（2）若⼄公司的⽬标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明⼄公司能否达到投资⽬标（不考虑企业所得税和⼟地增值税）。
解：（1）该开发项⽬财务内部收益率的计算①总建筑⾯积=200?X666.67X2=266668（m2）；②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；③总销售收⼊=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；④计算该开发项⽬的财务内部收益率FIRR第2题：甲公司花4.3亿元购买了⼀幢写字楼⽤于出租经营。
房地产估价——收益还原法习题
第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。
A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.645、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.486、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。
若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡B 、436元/㎡C 、732元/㎡D 、524元/㎡8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
房地产估价理论与方法作业题计算选择题
房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元的2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m22——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价( )。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8 )X 3000=1272万元3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2,建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为( )。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800X2000-800X3000) / (900X2000) =67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A、2648 元/ m2B、2688 元/ m2C、2708 元/ m2D、2734 元/ m2答案：2500X(1+1%) 5+20X4=2708 元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投资利润率=500/(1000+3000+200+300)X100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。
房地产估价理论与方法-76_真题-无答案
房地产估价理论与方法-76(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中，只有1个最符合题意)1. 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。
A．50B．250C．300D．3502. 现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A．2648元/m2B．2688元/m2C．2708元/m2D．2734元/m23. 某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。
A．2400B．2580C．2607D．27604. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A．76800 B．79104C．77952D．815625. 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
A．估价目的B．估价方法C．价格类型D．时间长短6. 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。
A．7.78% B．8.28%C．13.21%D．14.21%7. 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。
房地产评估计算题
1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。
第四章_房地产价格评估计算题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为：()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 2806)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5—1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额.［例5—1］[解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500(元）［例5—2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡,土地价格1500元/㎡,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。
[解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）［例6-1］某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20％，余款于半年后一次性支付.假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：[例6—2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
[解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理,包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：(1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则:②统一币种和货币单位.如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
房地产估价理论与方法-73_真题-无答案
房地产估价理论与方法-73(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
A．76800 B．79104C．77952D．815622. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
A．2139B．2146C．2651D．26593. 下列不属于房地产区位因素的是( )。
A．交通B．用途C．环境D．楼层4. 房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且( )。
A．难以把握B．难以准确量化C．难以把握和准确量化D．难以把握和难以数据化5. 27。
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为( )万元。
A．346.5B．349.2C．348.75D．351.456. 影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境7. 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样8. 甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比( )。
A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．无法确定9. 一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
房地产估价师模拟考试题与答案
房地产估价师模拟考试题与答案一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2 的写字楼,开发完成后销售均价为3000 元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为1200元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为( )。
A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%正确答案：B答案解析：一步一步计算:1.土地投资=建筑面积x楼面地价=10000x1000=1000万;2.建设成本和管理成本=费用x建筑面积=1200x10000=1200万;3.投资利息=楼面地价x【(1+年利率)的(开发期次方)-1】(减去1代表计算利息)+建设成本和管理费用x【(1+年利率)的(开发期的一半,表示均匀投入)-1】=1000x【(1+10%)的 1.5次方 -1】+1200x【(1+10%)的0.75次方 -1】=242.61万;4.销售费用=3000x2%=60万;5.销售税费=3000x2%=165万;5.销售利润=销售总额-土地投资-建设成本和管理费-投资利息-销售费用-销售税费=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元);6.销售利润率=销售利润/销售价格=332.39/3000=11.08%2.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( )决定的。
A、估价师B、估价对象C、估价委托人D、估价目的正确答案：D3.收益法适用的条件是房地产的( )。
A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化正确答案：D4.假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A5.一般的无形资产主要是权益的价值。
投资性房地产习题
投资性房地产习题【例题6】20×9年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月处理。
10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出【例题11?计算题】甲公司2006年6月1日购入一幢办公楼，用于对外出租。
租给乙公司，租赁期为10年。
8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。
残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法计提折旧。
该办公【例题7】沿用上例，假设甲公司购入的投资性房地产符合采用公允价值模式楼的年租金为400万元，于年末一次结清，自2006年7月1日开始出租。
根进行后续计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
据投资性房地产准则规定，甲公司所购办公楼符合投资性房地产的确认条件，【例题8?计算题】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2006年1应单独列于“投资性房地产”科目核算，其后续会计处理应参照《企业会计准则月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼，拟用于招租。
——固定资产》的相关规定处理。
工程期为1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月达到预定可使用状态。
【例题12?计算题】戊公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。
的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房抵债，假定房产的公工程完工时，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。
根据允价值是3 000万元，债务解除手续于当日办妥，假定无其他税费。
戊公司将投资性房地产准则，A公司所建商务用楼符合投资性房地产的界定条件，应单此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10独列于“投资性房地产”科目核算。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一.题库
技能：判断题
题型：判断
难度：中
i.给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。
（×）
ii.外地人到本地购房也需要担保人。
（×）
iii.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
（√）iv.净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
（×）
v.容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（×）
vi.一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。
（×）
vii.三通一平时指水通.电通.路通.场地平整（√）
viii.穿过房屋的通道，房屋内的门厅.大厅，均按一层计算面积。
门厅.
大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。
（√）
ix.得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。
（√）x.业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。
（√）
xi.层高小于或等于 2.20米以下的夹层.插层.技术层和地下室.半地下室不算建筑面积。
（√）
xii.银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。
（×）
xiii.中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。
（×）
xiv.房地产市场：主要包括地产买卖.租赁市场。
含一级市场.二级市场和三级市场。
（√）
xv.绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
（×）
xvi.入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
（√）
xvii.消防避难层.为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。
（×）
xviii.基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
（×）
xix.借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。
（×）
xx.进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。
（√）
xxi.在现行的政策下，商铺可以用公积贷款。
（×）
错误提示：Word文档缺少部分，请参考模板设置部分，如：一.计算机基础。