房地产开发地块经济测算方案(多表)[详细]
房地产经济测算表（EXCEL）
房地产经济测算表（EXCEL）填表须知1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标，填入“表一”中，其中：①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息，土地成交价在完成招标后会公示。
以上信息可直接填写。
注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算。
②绿化面积＝规划用地面积×绿化率③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度）④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝面积/户均面积，其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内，会自动计算。
⑤各种物业主要用地性质、容积率及周边情况进行计算后所得，一般容积率在0.8以内的可做别墅类项目、容积率有0.8-1.5左右可做联排和多层住宅，1.5-1.8主要为小高层，1.8-2.2主要为20层以下高层，2.2-3.0以上要做100米以内高层住宅，具体根据各地、各项目及项目定位会有很大差异，建议由子公司销售部会同技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
⑥公共配套设施的面积应根据项目要求进行，一般情况下如有特殊的配套要求会在规划用地指标中明确，未明确的按当地规划部门要求进行公共设施的配套设置，各子公司可咨询技术部。
建议由子公司销售部与技术部共同完成以上数据的测定，并填入表内。
其中人防工程一般11层以上（包括11层）按一层建筑面积计算，11层以下按一定的比例进行计划，如南京按4%，宁波5%，清远2%等，各地不一样，请分别进行了解后填写。
因此要求填写各物业层数以方便计算人防面积。
⑦总车位住宅一般按户数的一定比例进行计算，办公按面积指标进行计算，请直接填写当地的车位比例和地下、地上车位的比例，便于计算地下停车库面积。
停车比例各地各项目不一样，请分别了解后填写。
⑧地下停车库面积＝（地下车位-人防车位）×35-45m2/只（一般面积较大、柱网规整的地下室可取下限，对楼下地下室、面积较小的多层地下室可取上限）。
房地产开发项目经济指标测算表-综合版(较全)
费 14 防雷监督费
15 地震安全性检测费
16 排污费
17 公示费
18 人防图纸审查费
19 施工图审核费
20 房屋面积测绘费
㎡
小
计
1 土地成本
㎡
2 招投标代理费
3 监理费
4 勘探费
前 5 规划方案设计费
期 工 6 施工图设计费
程 7 园林景观设计费 费
8 临时电力工程费
9 临时给排水工程费
10 临时围墙
套 5 小区东大门（主入口）
工 程
6 小区南大门
7 小区围墙
m
小
计
合
计
1 广告策划费
销 售
2 销售费用
小计
（可售面积）×（销售均价） ×5%
项目成本测算表
项序 目号
项目明细
单位 工程量
1 可行性研究报告编制费
2 节能评估报告编制费
3 大市政配套费
㎡
4 规划方案专家评审费
5 规划方案面积复审费
6 规划定位放线费
7 规划验收测绘费
8 环评及检测费费
9 水土保持费
10 墙改基金
㎡
前 11 白蚁防治费
㎡
期
手 12 建设工程劳保费
续 13 雷击风险评估及装置
m
13
公共部位精装修（含楼 梯栏杆）
㎡
14
样板房精装修（6套） （含家具电器）
㎡
15 户门
樘
16 钢质防火门
㎡
17 木质防火门
㎡
18
消防工程（含水、电、 排烟、报警）
㎡
19 人防门及通风工程
㎡
20
售楼处精装修（含家具 、电器）
房地产投资测算表全套(很全面)
1 2 3
4
5
表1 表2 表3 表4
表4-1 表4-2 表4-3 表4-4 表4-5 表4-6
表5
表5-1 表5-2 表6
表7
表7-1 表7-2 表7-3 表7-4 表7-5 表7-6 表7-7 表7-8 表7-9
表8 表9 表10 表11 表12
表13 表14
目录
内容
编制说明 总平方案 总体规划指标表 附：业态规划名明细表 财务运营指标表 附：开竣工面积表
项目分期开发节点计划
公司财务报表 项目全投资现金流量表 项目自有资金现金流量表 项目分业态现金流量表
商办现金流量表 酒店现金流量表 街区商业现金流量表 会所现金流量表 物管现金流量表 代建劳务现金流量表
全损益表
销ห้องสมุดไป่ตู้损益表 销售税费表
持有物业估值表 项目总投资估算表
建安成本明细表（商业综合体） 建安成本明细表（商业街） 建安成本明细表（高层） 建安成本明细表（小高层）
建安成本明细表（普通多层） 建安成本明细表（多层洋房）
建安成本明细表（联排） 建安成本明细表（双拼） 建安成本明细表（独栋）
项目分期投资估算表 成本费用分摊表
项目投资与资金筹措表 资金来源与运用表 贷款还本付息表
盈亏平衡分析 敏感性分析
页码
备注
辅表1 辅表1-1 辅表1-2 辅表2 辅表2-1 辅表2-2 辅表3 辅表4 辅表5 辅表6 辅表7
租售运营收入表 租售单价 租售指标
商业租赁分析 商业租赁台帐 租金调研及租金确定 折旧摊销估算表 产品交付标准表 项目公司组织架构 工作流程图
费项说明
房地产开发项目前期测算
6 幼儿园、会所 3500
0.37
7
售楼处
8000
0.41
8
低层地下
2000
2.2
9 多层地下车库 2000
4.2
序号 费用项目 计算标准 单位 标的数量
单位 亩 亩
万平米
万平米
单位
投资(万元) 12820 12030 130 360 300 55820 4580 8290 24450 840 420 1300 3260 4320 8360
6
三通一平
30
元 / 平米
7 水泥、墙体
10
元 / 平米
8 招投标、定额 0.2%
9 图纸审查优化
7%
10 劳保、保障金
4%
11 白蚁防治费
2.4
元 / 平米
12
工程监理
15
元 / 平米
13
质检验收
0.1%
14 电力增容费
元 / 平米
四 配套基础设施 543 元 / 平米
1 市政园林设计 2.0%
2 小区道路广场300元/平米3园林景观
500
元 / 平米
4 公共绿地、道路
50
元 / 平米
5
供电工程
120
元 / 平米
6
配电室
150
万元/座
7
安保智能化
0.3
万元 / 户
9
燃气
0.4
万元 / 户
10 组团内管网
0.3
万元 / 米
11 市政接口费
10
元 / 平米
12 交通信号、路牌
20 万元 / 路口
五
管理费用
房地产地块投资经济测算估算简单表(含三个版本)
序号科目估算成本（万元）备注一土地成本108,859.20楼面价12000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计148,140.76十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润46,533.49毛利润率31%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本117,930.80楼面价13000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价12000***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价13000房地产地块投资经济测算估算简单表（含三个版本）项目成本费用总计157,212.36十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50毛利润37,461.89毛利润率24%序号科目估算成本（万元）备注一土地成本136,074.00楼面价15000元/㎡二前期工程费2,721.48按照300元/㎡标准估算三建安费用18,143.20均价2000元/㎡五市政配套费1,451.46按照有关政策规定计算六销售推广费用6,180.14销售额的3﹪七不可预见费1,115.81工程建设费5％八财务成本9,000.00贷款6亿1年利息按照年利率15％九企业管理费669.48按照工程建设费3％建设项目成本费用总计175,355.56十营业税及附加11,330.25销售额的5.5﹪开发收益数值住宅51347112,963.40按22000元/㎡销售底层商业1140039,900.00按35000元/㎡销售商业公寓2796953,141.10按19000元/㎡销售销售总收入206,004.50***地块投资估算表（总建筑面积：90716㎡） 楼面价15000润19,318.69毛利润率11%9071639369513471.22200035000190009071639369513471.32200035000190009071639369513471.5220003500019000。
房地产开发成本、利润测算表
45000.00
契税
1350.00
土地使用税
6元/平方米，缴纳3年
360.00
均方费用
（元/平方米）
备注
项目总成本
1-9项目之和
163372.27
财务费用
销售收入
主楼 车库
税前利润 所得税 净利润
10项的8%；自有资金比例 35%
12项-10项-11项 13项*25% 13项*75%
8495.36
231429.73 223201.12 8228.61 59562.10 14890.53 44671.58
土地面积（亩）
土地价格（万元/亩）
指
建筑面积与售价
标 参
主楼
数
车库
总建筑面积
建安工程费（元/平方米)
项目/序号 1
费用项目 建安工程费
300.00
容积率
150.00
建筑密度
建筑面积（平方米）
360001.80 25714.41
385716.21
主楼
1750.00
成本利润测算
计算标准、方法 (元/平方米或按提示
360.00
2-6
图纸审查费
3.50
126.00
2-7
开发许可证费
5.00
180.00
2-8
定位测绘费Leabharlann 0.5018.00
2-9
销售前相关手续费
6.00
216.00
开
2-10
市政配套费用
227.00
8172.04
发
2-11
三通一平
20.00
720.00
成
2-12
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目(投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资(开发总成本)：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费:土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4)室外工程和市政配套:基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5)其他工程费：监理费+ 竣工验收费(6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：1\收资收益率：投资成本获得利润的能力.（除以开发年数得出年投资收益率) 2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2)静态评价指标:1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
2\内部收益率:项目寿命期内，使投资方案净现值为0的贴现率.3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南:(1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2)建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3％计取；管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3％计取;不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5％计取。
（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：假设一次性付款比例为10％，按揭比列为90％，按揭首付比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
土地和房地产项目经济测算
项目经济测算 房地产项目经济评价解决的是预测项目的 经济效益和部分风险问题
经济评价部分主要参 考中华人民共和国建设 部发布《房地产开发项 目经济评价方法》
测算的目的：
以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算 为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制 项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理 进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标， 从而为企业的投资/融资提供决策支持。
131,252.90 5,870.50 91,340.60 868.00 2,124.80 31,049.00
4
Step1: 测算项目开发价值
土地价格估算
预测项目在一年后的销售情况（以项目取 得预售资格后的项目均价）：商业售价： 8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平 方米。 则项目能够实现的销售收入为：41232万 元。
经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。
10
项目经济测算 测算结果之一：投资及筹资分析
房地产项目取得土地的方 投资构成明细表
式主要有：征用土地的土地
征用拆迁费、出让土地的土 地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土
序号 1
项目名称 土地成本
地租用费、股东投资入股土 地的投资折价
2
前期工程费
架空层 80
60 10 1000 0 60 0 10 10 20 100 20
1370
6
Step3: 测算项目开发成本及费用
土地价格估算
①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费 =(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） ②管理费：取建造成本的3％。 ③不可预见费：取建造成本的3％。 ④销售费用：取开发价值的3％. ⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价 值的5.23％。（当地地税局取得相关数据） ⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建 安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则： 利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售 费用)×[(1+R)N/2-1] ⑦融资成本：一般取利息的10%。 ⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 ⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%， 关外还需要增加土地） ⑩利润：利润率取25%
房地产项目地块开发经济测算分析
房地产项目地块经济测算分析一、测算情况分析本次测算，分别用80万/亩，100万/亩，110万/亩测算经济效益。
按照2.5的容积率计算，测算出可售面积为246225平方米，其中，高层住宅233914平方米，按照300米沿街底商计算，容积率2.5，测算面积为12311平方米。
高层按照建安工程费1700元/平方米，销售价3200元/平方米；商业按照1300元建安工程费，销售价5800元/平方米。
按照80万/亩测算，预计成本单价为3220元（含税）。
总计成本67526万元，销售利润率8%，投资回报率10%。
按照100万/亩测算，预计成本单价为3347元（含税）。
总计成本70665万元，销售利润率4%，投资回报率5%。
按照110万/亩测算，预计成本单价为3412元（含税）。
总计成本72247万元，销售利润率2.5%，投资回报率3%。
注：土地费用：土地出让金+契税土地出让金=建筑面积/容积率/666.7*80万/亩契税按照4.5%计算安置成本：(1700-1000)*12000+502*12000。
12000平米的建安费用+土地成本前期工程费用包含：规划、设计、可行性研究费+水文地质勘测费+三通一平基础设施建设费：供电、给水、排水、供热、排污、社区道路工程、社区景观工程。
其中，供电80元/平方；给水、供热、排水、排污总计120元/平方；社区道路与景观工程分别为25元/平方米和70元/平方米。
总计基础设施建设费用为295元/平方米。
建安成本：高层1700元/平方米，沿街商业1300元/平方米。
不可预见费用：总投资额的1.5%。
财务费用：总投资额的0.5%。
销售费用：销售收入的2%管理费用：总投资额的0.5%。
A、（80万/亩）投资成本费用估算按照80万/亩测算，预计成本单价为2769元（不含房产税），含房产税成本单价为3220元。
总计成本为67526万元，按照3年开发量计算，5%的房价增长速度，计算得出总销售额为85550万元，纯利润为6903万元，销售利润率为8%，投资回报率10%。
房地产开发投资测算表完整版2024新版
04
建安成本测算
前期工程费
01
规划设计费
包括规划方案设计、初步设计、施 工图设计等阶段的费用。
招投标代理费
委托招标代理机构进行招投标的费 用。
03
02
地质勘察费
进行地质勘察、土壤测试等所需费 用。
临时设施费
建设期间所需的临时设施，如临时 办公室、工地围墙等费用。
04
建筑安装工程费
建筑工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等 工程的费用。
地方教育附加
以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，税率为2% 。
企业所得税
企业所得税预缴
房地产开发企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。
企业所得税汇算清缴
房地产开发企业应当自年度终了之日 起五个月内，向税务机关报送年度企 业所得税纳税申报表，并汇算清缴， 结清应缴应退税款。
土地税费及其他费用
土地使用税
指按照国家规定对使用土地的单位和个人征 收的税费。
耕地占用税
指占用耕地建房或者从事其他非农业建设的 单位和个人需要缴纳的税费。
契税
指在土地权属转移时向承受土地使用权或房 屋所有权的单位和个人征收的税费。
其他费用
包括土地评估费、土地登记费、土地测绘费 等与土地相关的其他费用。
其他税费
印花税
对商品房销售合同按照产权转移书据征 收印花税，税率为0.05%。
VS
契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者 征收的税种。契税的计税依据为不动产的 价格。由于土地、房屋权属转移方式不同 ，定价方法不同，因而具体计税依据视不 同情况而决定。
房地产项目经济测算表(全套4页)
预测销售价格（元 /m2） 6560 4100 4100 4100 4100 6000 6000 5125 50000 4468
备注
0.30%
按要求配置 按要求配置 按要求配置
层以上的按一层面积计算，其他按容 按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
备注 50平米/车位，不可销售
按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
)
100.00% 综合销售价格
2343
类 型 内 容
建筑面积(M²)
结构形式
备注
业主会所、物业管理用房、居委
公 会等管理用房等 建 幼儿园
配 学校
套 市政公用
设
小计
施 人防工程地下室
独立地下车库
小计
停车方式 内 容
汽 人防地下车位
车 地下、半地下（车位）
停 车
架空层（车位）
地面露天（车位）
框架结构 框架结构
11层以上的按一层面积计算，其他按容 积（率按面地积下的车4位%计－算人防车位）*35平米/只
计算
1209.32
占总停车数量 比例(%)
70.0%
20.0% 10.0% 100% 占住宅总建筑面积比例(%) 100%
备注
50平米/车位，不可销售 按可销售车位考虑 按可销售车位考虑
安徽合肥 1.66 40573 58164 1728
表 一
项目经济技术指标
项目名称 项目规划用地面积（m2） 容积率建筑面积（m2） 可售建筑面积（m2） 公建配套设施面积（m2）（地上） 项 地下建筑面积（m3） 目
合肥
128397 213139 212500
房地产楼盘开发策划经济测算样表
金额（元） 23,244,116.07 21,175,770.00 20,559,000.00 616,770.00 2,068,346.07 71,089.33 7,108.93 280,000.00 155,624.00 39,782.46 390,991.34 155,000.00 968,750.00
八、管理费
小计 小计
管理费（建设单位） 税费 两税一费 印花税 土地增值税预交 所得税预交
九、税费
1 2
销售额的6% 销售额的0.05% 销售额*0.01 销售额*15%*25% 一～九项总和
十、土地增值税 十一、所得税 成本总计 合计 合计 收入预计 1 2 税前利润 成本利润率 销售利润率
成本投入 销售收入 销售总额 样本装修销售额
备注
费、房屋拆除补偿费、耕地占用税含于1、2项中 4,497,625.34 4,000,000.00 497,625.34 50,816,834.90 46,031,600.00 2,184,563.76 2,600,671.14 20,272,500.00 12,832,500.00 5,115,000.00 2,325,000.00 按建筑面积计 按绿化面积计 备注
4,941,553.82 9,800,426.85 51,627,636.24 23,587,200.00
98,831,076.31
28,040,436.24
前期投入计算详见附件 三 165,200,693.22
3,304,013.86 14,823,145.60 14,700,640.27 122,505.34 2,450,106.71 9,187,900.17 194,965,859.56 245,010,671.14 242,410,000.00 2,600,671.14 50,044,811.58 25.67% 20.43%
房地产开发地块经济测算方案(多表)
现金流量分析表
企业经济效益分析
项目现金流量分析总表
年序T
年限
当年现金流入量
当年现金流出量
当年净现金流量
累计净现金流量
备注
0
2013年
0.00
24147.57
-24147.57
-24147.57
1
2014年
19900.00
9391.61
10508.39
-13639.19
4590.58
4131.522
7705.85
6935.265
三层及三层以上
4500
2951.76
1328.292
4135.32
1860.894
1748.44
786.798
合计
12952.48
13329.156
13316.48
12878.286
17160.14
19280.838
商业总体收益：45488.28万元
项目总成本测算
通过计算本项目总成本为95465.56万元。
分类
面积（㎡）
单方造价（元/㎡）
成本（万元）
备注
住宅
128496.38
4535.08
58274.08
商业
43428.96
5589.93
24276.48
车库
43050
3000
12915.00
1230个地下停车位，按35㎡/个计算
128496.38
1156.47
60元/㎡
基础设施费
250.00
128496.38
3212.41
250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）
2024年度干货分享丨房地产项目的投资测算附表格明细
04
建设成本测算
16
前期工程费用计算
01
土地购置费用
包括土地使用权出让金、土地征收 补偿费用等。
地质勘察费用
用于地质勘探、土壤测试等。
03
2024/3/23
02
规划设计费用
涵盖规划编制、建筑设计、景观设 计等费用。
临时设施费用
包括临时道路、临时用电、临时用 水等费用。
04
17
建筑安装工程费用计算
01
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、排水、 通讯等基础设施的建设费用。
03
工程建设其他费用
包括勘察设计费、监理费、质检 费等。
2024/3/23
02
公共配套设施费
包括学校、医院、公园等公共配 套设施的建设费用。
04
预备费
用于应对不可预见因素和价格波 动，通常为土地开发费用的5%-
10%。
15
2024/3/23
建议与措施
针对项目存在的问题和风险，提出相 应的建议和措施，如优化设计方案、 加强成本控制、调整定价策略等。
31
感谢您的观看
THANKS
2024/3/23
32
建设成本控制
分析建设成本的控制情况 ，提出降低成本的建议
利润率水平
分析项目的利润率水平， 判断项目的盈利能力
投资回报率水平
分析项目的投资回报率水 平，判断项目的投资价值
和风险
2024/3/23
30
项目可行性判断及建议
2024/3/23
项目可行性判断
根据投资测算结果和关键指标分析， 判断项目是否可行
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
房地产项目经济效益测算表
40.00 40.00
74.20 1.00 4.00
25.00 3.00 3.00 15.00 2.00 0.50
3.00 1.80 8.54 3.00 0.03 0.02 1.32 209.88
1.60 45.60 3.00 0.94 0.16 1.00 1.20 6.00 2.60 0.28 3.00
2.00 8.00 3.00 3.00 27.50 15.00 41.67 7.50 55.00 40.00 536.33 305.25 21.37 12.21 6.00 10.00 181.50 3,643.45
（建安工作量0.15%） j、工程质量监督费 k、 文物手工普通勘探费 ｌ、设计审查费(总投资0.3%） ｍ、设计合同鉴证费
ｎ、设计合同印花税
ｏ、测绘费
5、政策性 a、房屋拆迁服务费
ｂ、房屋拆迁管理费（拆迁、 安置、补偿之和0.42%）
cd、、环劳保保评统估筹费（工程造价 2.28%）
e、土地使用税 f、定线费（2500元/栋） g、施工标牌（420元/栋） h、门牌 i、信息费（0.06%） j、工程保险费（0.3%） j、建管费（0.13%） ｋ、合同签证费（0.14%） ｌ、市政质量监督费（0.15%） ｍ、建筑税金（3.445%）
-
O、综合配套费 g、人身保险费 6、前期开发及其他 a、 绿化(180)及景观 b、三通一平 c、售楼部（300M2）
d、垃圾处理费(要求1元/吨 相当于2元/M2)
e、其它不可预计 ｆ、小区道路 ｇ、施工围墙 h、公用设施维修费（0.5%） i、施工用临时水电 7、管理费 8、财务费用 9、广告、策划、销售费用 10、不可预见费 11、税费(营业税、交易手续费等) a、营业税（建安成本5.55%） b、城建税（营业税额的7%） c、教育附加税（营业税额的 4%） d、印花税（建安成本0.3%） e、土地增值税(建安成本0.5%) f、所得税(销售所得10%*33%)
房地产开发项目测算表
单项成本（元）
¥181,329,744.00 ¥32,093,760.00 ¥213,423,504.00
单位成本（元/㎡）
5.65% 1.00%
估算依据说明
销售收入的5.565% 销售收入的1%
总营业支出（元） ¥2,011,925,519.60
毛利润（元） ¥1,197,450,480.40
净利润（元） ¥1,041,261,287.30
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
2016年3月26日14:50:32
房地产开发项目测算表
■ 项目概况 1.项目位置：非农建设用地，地块位于龙华区路***与***路交汇地段，批复用地面积：平方。贡献用地：平方（贡献道路用地）。建设用地：平方。容 积 率：2， 用地性质：二类居住用地，计容建筑面积：平方。其中住宅 平方；商业 平方；社区管理用房 平方；物业服务用房 平方；12 班幼儿园 平方米（独立占地 平方 米）；警务室 平方；便民服务站 平方。机动车停车位 辆。
深圳市国银通资产管理有限公司---项目部
单项成本（元） ¥170,796,000.00 ¥170,796,000.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥0.00 ¥34,659,200.00 ¥0.00
¥500,000.00
¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥8,539,800.00 ¥1,188,422,400.00 ¥52,430,400.00 ¥699,072,000.00 ¥436,920,000.00 ¥217,903,920.00 ¥81,028,800.00 ¥37,813,440.00 ¥17,079,600.00 ¥10,247,760.00 ¥34,159,200.00 ¥37,575,120.00 ¥1,611,781,520.00
干货分享房地产必备前期测算表
干货分享房地产必备前期测算表房地产投资测算的逻辑，就是计算回报，给老板做参考。
不同的公司考量的因素不同，但不外乎净利率、毛利率、IRR、回收期等。
今天就跟大家分享房地产行业最基本的工作之一，房地产前期测算表。
1 规划经济技术指标表最基础的数据就是容积率与建筑密度（关注限高），比如，某地块容积率1.0，建筑密度20%，那做满覆盖的标准建筑就是地上5层的洋房。
为什么必须关注限高？假设这个地块限高15米，那做满容积率就只能5层洋房了。
如果限高10米，那是要损容的，直接少了40%左右的货值。
所以收购二手土地时一定要关注！2 成本费用参数取值表土地成本主要包括地价款、契税、拆迁费及红线外市政等。
土地成本还是原地主拿地的土地成本+加标的可能增加的拆迁费用和市政费用。
至于土地溢价，在项目测算最终净利润基础上直接扣减就是实际的股东净利润。
3 开发投资计划表开发成本主要包括前期费用、市政管网、建安工程、园林绿化等。
前期费用没有固定的标准，其内容包含前期策划费用、设计费、行政费、监理费、方案评审、图纸审查、他项如白蚁防治等杂项费用。
4 销售收入（回款）计划表注:滞销部分比例假设为在最后一个销售年度以成本价处理(成本价销售)需手动在最后一个销售年度加入这部分销售额。
5 销售成本分摊表成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积。
土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同，分期成本按可售面积分摊，分区成本按业态建筑面积分摊。
基础设施依成本动因按占地面积或建筑面积分摊，公共配套成本分摊要区分自建的和与业主共有的。
6 资金使用和筹措计划表资金筹措表是项目经营的生死指标，也就是每年的累积净现金流一定不能为负数。
具体的测算按照支出和流入填算，支出主要通过现金流量表中的开发资金流出链接至此+融资利息及还款支出。
总体原则就是根据正常开发现金流及销售回款情况匹配融资资金来确定最终的资金筹措需要。
7 自有资金利润计算表流动资金管理办法为测算企业流动资金需求量。
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三期
物业 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
数量（㎡或个） 30000㎡
15669.50 ㎡ 12952.48㎡
425个 20000㎡ 17085.87 ㎡ 13316.48㎡
360个 15000㎡ 30053.01㎡ 17160㎡
445个
单价（元/㎡或元/个） 4300 4515
品固地产（重 庆）
整体推售计划
据了解本项目所在区域年去化量约在5万方左右，结合本项目开发节奏，采用小量快跑的推盘方 式，建议3年半推完，先推住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。
分期 2014年下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
三期
物业
住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位 住宅 住宅 商业 车位
区县配套费用 工程总造价1% 前三项总和3% 总销额116963.92万元*2.5% 总销额116963.92万元*10%
60元/㎡ 250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、监控、
供配电系统等） 建安成本的5%计提
总成本的10%
通过计算本项目商业单方造价为5589.93元/㎡，总成本为24276.48万元。
30% ）
物业价格增长率
品固地产（重 庆）
2012年12月-2013年11月九龙坡房价走势图
7100 7000 6900 6800 6700 6600
6939
6946
6963
6972
6974
7037
6759
6766
6791
6810
6839
6665
6500
6400
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
通过2012年12月-2013年11月房价走势图可得，年增率约5.46%。建议本项目住宅售价按年增幅5%计算
监控、供配电系统等） 建安成本的5%计提 总成本的10%
通过计算本项目住宅单方造价为4535.08元/㎡，总成本为58274.08万元。
品固地产（重 庆）
项目商业成本测算
类别 土地费用 工程前期费
单方造价（元/㎡） 1404.54 65.00
建筑面积（㎡） 43428.96 43428.96
建筑安装工程费用
建筑面积 （㎡） 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38 128496.38
128496.38
128496.38 128496.38
成本 （万元） 18047.81
835.23
15419.57 1927.45 154.20 525.04 2185.46 8741.84 1156.47
38690.59
38690.59
销售住宅3万方，商业1.7万方，车位445个
130963.92
说明：年限指自上年末到该年末的年限。
通过计算本项目2017年末现金流入量为130963.92万元
品固地产（重 庆）
企业经济效益分析 现金流出量分析表
项目现金流出量分析表
年序 T
0 1 2 3 4
年限
直接投资支出
数量（㎡或个）
30000 15669.50 12952.48
425 20000 17085.87 13316.48
360 15000 30053.01 17160
445
品固地产（重 庆）
项目商业收入
分类
价格 （元/㎡）
一层
15000
二层
9000
三层及三层以上
4500
合计
一期各层 面积（㎡）
一期小计 （万元）
项目名称 业态
占地面积（㎡） 容积率
建筑面积（㎡） 面积区间（㎡） 住宅均价（元/㎡）
福润广场 高层
21333.44 3.9
10万方 96-120m² 4100元/m²
福润广场
物业价格测算（商业）
通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。
业态
餐饮 鞋店 餐饮 超市
面积（㎡） 租金（元/月） 单方租金（元/月/㎡）
10290.81 100000
4515 4741 9670.94 100000 4741 4978 11235.92 100000
经济收入（万元） 12900.00 7074.78 13329.16 4250.00 9030.00 8099.98 12878.29 3600.00 7111.13 14959.75 19280.84 4450.00
109250.18
通过计算本项目2017年末现金流出量为109250.18万元
（单位：万元)
备注 土地费用
还贷7000万元 还贷7000万元
企业经济效益分析 现金流量分析表
年序T 0
年限
项目现金流量分析总表
当年现金流入量 当年现金流出量
当年净现金流量
2013年
0.00
ห้องสมุดไป่ตู้
24147.57
-24147.57
前期启动资金测算
类别
土地费用 工程前期费 建设配套费用 营销推广费用 管理费用 基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡）
65.00 150.00 102.05 90.00 250.00 60.00
建筑面积 （㎡）
30000 30000 30000 30000 30000 30000
成本 （万元） 24147.57
土地成 本支出
建安配 套投资
2013年 24147.57
0.00
2014年 0.00
5153.58
2015年 0.00
14566.76
2016年 0.00
13380.40
2017年 0.00
15103.74
营销 费用 0.00 780.24 1264.56 1180.82 1227.91
间接投资支出
建筑安装工程费用 建设配套费用
工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡） 1404.54
65.00
1200.00 150.00 12.00 40.86 170.08 680.32 90.00
250.00
60.00 412.28 4535.08
通过计算本项目运作终期累计现金流量21713.74万元
累计净现金流量 -24147.57 -13639.19 5994.66 11285.99 21713.74 21713.74
建设配套费用 工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
2500.00
150.00 25.00 80.25 170.08 680.32 90.00
250.00
125.00 49.74 5589.93
43428.96
43428.96 43428.96 43428.96 43428.96 43428.96 43428.96
43428.96
43428.96 43428.96
成本（万元）
6099.76
282.29
10857.24 651.43 108.57 348.52 738.64 2954.55 390.86
1085.72
542.86 216.03 24276.48
备注
规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水 电增容费、可行性研究费、规费
三期各层 面积（㎡）
7705.85 7705.85 1748.44 17160.14
三期小计 （万元） 11558.775 6935.265 786.798 19280.838
通过计算本项目商业总体收益为45488.28万元。
项目总体收益
分期
2014年 下半年
2015年
一期
2016年
二期
2017年
36 40 39 110
平均租金
900 1300 1500 4.8万/年
25 32.5 38.5 36
33
备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。
商业价格估算：33（元/月/㎡） X 240 （月）=7920（元/㎡） 。
据了解福润广场一期商业均价为10000元/m²，建议本项目商业按15000元/m² 计算，二层商业价格为 9000元/m² ，三层及三层以上商业价格为4500元/m² 。 （通常二层商业价格为一层商业价格的60%，三层商业价格为一层商业价格的
195.00
450.00 306.14 270.00
750.00
180.00 2629.87 28928.59
通过计算本项目前期启动资金约为28928.59万元。
备注：建安成本采取建筑公司全垫资的方式处理。
备注
土地费用及土地交易契税 规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增
容费、可行性研究费、规费 区县配套费用
3212.41
770.98 5297.64 58274.08
备注
规划设计费、勘测费、测绘费、三通 一平、水电增容费、可行性研究费、
规费
区县配套费用 工程总造价1% 前三项总和3% 总销额116963.92万元*2.5% 总销额116963.92万元*10%
60元/㎡ 250元/㎡（室外管网、水电表、绿化、
116963.92
备注 住宅售价年增长5% 扣除物管用房688 住宅334个，商业91个