土地估价师考试试题-4-土地估价实务试题

土地估价师考试试题-4-土地估价实务试题

本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。

1．（本题20分）土地估价报告：

一、评估对象概况：

××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。

二、评估目的：

××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。

三、评估依据：

1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。

3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。

4．《××市实施土地管理法暂行规定》。

四、评估过程：

土地部分

1．征地成本费：

根据《××市实施土地管理法暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米

2．三通一平费用：86.00元/平方米

3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）

开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。

4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）

5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。

6．单位地价：267.23元/平方米

7．年租金额：

年纯收益（年租金额）=地价×还原利率

根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。

即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）

地上物部分

1．已拆除和待拆除部分：

名称

面积(平方米)

结构

成新

重置价(元/平方米)

估价额(元) 围墙357.68

砖实砌

8

46.00 11445.76 厕所

16

砖木瓦

6

150.00 1440.00

粉碎房44.4

砖石棉瓦7

200.00 6216.00

废料棚

16

砖石棉瓦

200.00 2240.00 电焊间14

砖墙瓦顶9

390.00 4914.00 仓库

28

砖混

9

390.00 9828.00 化验室28

砖混

9

390.00 9828.00 库房

砖石棉瓦

7

200.00

15680.00

水泥路

300

水泥

9

20.00

5400.00

合计

66991.00

2．出租部分

二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。

房屋部分：重置价620元/平方米

小区配套48元/平方米

商业点40元/平方米

合计744元／平方米

估计额=744×138.6=103118.40（元）

土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）

二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）

年租金额=121637.44×9％=10947. 37（元）

五、土地和二楼会议室总租金额：

年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）

六、评估日期

七、评估人签字：。

2．（本题30分）土地资产评估报告

第一部分

一、委托评估方：××

二、受托评估方：××

三、评估目的

××厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。

四、评估依据

1．国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》；

2．国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）；

3．××厂的《国有土地使用证》：

五、评估对象

1．土地使用权面积：470955.31平方米；

2．建筑占地面积：307390.29平方米；建筑覆盖率：65.27％；

3．建筑面积：268087.03平方米，平均容积率：56.92％；4．用途：工业生产性用地；

5．开发状况：五通一平熟地；

6．座落：xx。

六、评估价格类型

工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股份价格。七、评估价格年期

五十年国有土地使用权价格。

八、评估价格货币种类

人民币。

九、评估基准日期

一九九三年十二月三十一日。

十、评估结果有效期

自评估基准日期起半年。

十一、评估结果

1．土地资产总额108319721元人民币；

大写：壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整；

2．单位面积价格：每平方米230元人民币。

十二、评估单位及估价师：××。

第二部分

一、××厂简况

××厂始建于19xx年，是生产大型综合性发电设备的制造工厂，该