渗水实例及处理方法全解

常规处理方法： 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构 板上下采用结构胶作封闭。 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3）作24小时关水试验后恢复面层。 适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装 饰面层容易打开时。
砖 砌 女 儿 墙
屋顶渗水－平台屋面
屋面结构
空调位
坡度2％ 排水口
空 调 冷 媒 管 通 道
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 屋顶渗水－天沟瓦屋面
途径1 原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏 渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗 入。 常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防 水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修 补。 3）作冲水实验观察。
平瓦 挂瓦条 保温层
桥架 途径 结 构 挡 墙
室外标 高
室外电 井
结构板
电井排水
剖视图
所用材料： 封堵：石棉和油膏
线缆
手孔剖视图
手孔
结构挡墙
石棉绳和油膏封堵
4、渗水常见部位剖析 4.1室外部分
挡墙结构渗水
途径1： 原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。
常规处理方法一： 掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水 试验，完后恢复面层。 常规处理方法二： 剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行 引流，恢复面层。 常规处理方法三： 剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面 层。
途径1
户内
排水管
4.常见渗水问题析
4.1室外部分

屋顶渗水－平台屋面
途径2、3 原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防 水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。
砖 砌 女 儿 墙
屋面结构
空调位
坡度2％ 排水口
空 调 冷 媒 管 通 道
贴砖面层 刚性防水层 保温层（珍珠岩） 防水层（聚氨脂卷材） 结构板
途径3： 原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高 ，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面 出现大面积的潮湿地带。 常规处理方法一： 户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防 潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主 排水管处，恢复防潮层和地平。
室内地坪
室外环境标高
防 水 挡 保 墙 卷 护 材 层防
4.2 室内部分
5.实景案例分析
1.前言
背景：
根据对各区域疑难报事的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份 额的90％以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。
原因分析：
工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜 力受限，加之各区域的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少， 结合处理土建报事长期依赖于三方单位的形式下，出现专业知识的匮 乏所致。 思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土 建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题较强的能力。
途径2
户内
常规处理方法： 1）物业定期清掏排水口。 2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修 。 主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树 脂 加固材料 2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料 使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶 面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的 阳台 防水材料
排水管
室内地坪
室外环境标高
防 水 挡 保 墙 卷 护 材 层防
水 层 找平层 防潮层 结构板
途径1
方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其 他掏挖困难时采用此种方式。
所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。
室外盲沟
柱基
4、渗水常见部位剖析 4.1室外部分
挡墙结构渗水
途径2： 原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的 薄弱部位进入室内。 常规处理方法一： 降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴 雨时雨水不至于漫过防水层。
结构板 业主所挖地下室ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
结 构 柱
环境标高
湖水进入户内 洪水时湖水水位
地下室地平
途径
雨排管
柱基
平常湖水水位
剖视图
4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
结构板裂纹引起渗水
楼上 裂纹 楼板 上下剔槽各20公分宽
途径： 原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖， 水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中 出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。 常规处理方法： 参照图对板裂纹的上下进行封闭。 此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的 情况。 应急处理方法： 只对板裂纹下部或上部进行封闭。 此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易 恢复的情况。
主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂 防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。
屋面天沟
天沟檐口
天沟排水
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 外墙渗水-外墙保温作法
第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外 墙漆。
第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂 浆。
第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝 网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。
天沟堵塞积水
途径2 结构板 结 构 柱 天沟
常规处理方法二： 采用堵漏剂封堵。
途径2： 原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐 口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过 防水层后进入户内
天沟檐口
屋面天沟
天沟排水
常规处理方法： 1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴， 并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟
贴砖面层 刚性防水层 保温层（珍珠岩） 防水层（聚氨脂卷材） 结构板
应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防 水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2）修复面层， 适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。 应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。 适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。
解决方案
通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构 进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提 高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。
2、相关规范及依据
《屋面工程质量验收规范》（GB50207－2002） 《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002)
重庆物业土建渗水工程维修指引
2008-07
通过工程结构透视分析及工作经验分享， 逐步提升员工的判断、分析能力，解决区域报
事处理存在的老大难问题及提升团队整体工作
效率。
目录
1.前言 2.相关规范及依据 3.渗水常规处理步骤 4.常见渗水问题剖析 4.1 室外部分
屋顶 外墙 伸缩缝 挡墙 室外环境水反灌入户 结构 门窗 卫生间 烟道渗水 空调渗水（冷凝水）
水 层
常规处理方法二： 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能 力或增加排水管道以释放地下水的压力。 所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。 2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。
途径3
找平层 防潮层 结构板
室外盲沟
柱基
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
室外环境水高过户内致反灌
途径： 原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高， 当洪水时便出现返水入户的情况。 常规处理方法： 关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内 排水进行封堵。
技术规范GB50345-2004
龙湖地产公司工程施工细部做法
• 2.1 重要条款择录
两书质保要求：
渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工 程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 渗水处理时间：1月内处理完毕。
防水部位要求：
• 卫生间地面和局部墙面应有防水构造。 • 屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。 • 住宅地下室应采取有效防水措施。
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
烟道处卷起 分水线 平瓦 挂瓦条
屋顶渗水－瓦屋面(烟道根部渗水）
途径3： 原因：瓦面与烟道(或其他）交界处 搭接不到位，同时防水损坏，造成 交界处渗水。 常规处理方法： 重新处理损坏防水，同时搭接瓦面 并在瓦面上涂刷防水涂料。
结构板 结 构 柱 天沟
保温层
途径3
结构板
结 构 墙
室内地坪
室外环境标高 高于挡墙防水
室外环境标高
防 水 挡 保 墙 卷 护 材 层防
水 层
途径2
常规处理方法二： 在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。 所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青 卷材防水。
找平层 防潮层 结构板
室外盲沟
柱基
4、渗水常见部位剖析 4.1室外部分
挡墙结构渗水
保 温 层 抹 灰 层
结构板
户内 途径1
外 墙 填 充 砖
表 面 层
填充墙渗水
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
伸缩缝渗水
钢混盖板 V型铁板1
途径： 原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部 积水从伸缩缝处渗出。 常规处理方法一： 1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水 处防水层进行修补； 2）关水观察，完后恢复。 适用范围：面层容易打开，并且不影响美观， 同时不宜采用方法二时。 常规处理方法二： 采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的 半边作引流槽，然后用排水管引走。 常用材料： 1）防水用：SBS卷材。 2）伸缩缝用材：V型铁板。
途径
楼下 顺筋 方向 剖面图 基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作 封闭处理
处理方式
所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。
逆筋 方向 平面图
4、渗水常见部位剖析
4.2户内渗水
露台返水至户内
屋面
途径： 原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直 接进入到露台，导致排水不畅返至户内。 常规处理方法一： 参照改进后图对屋面排水改为单独排放。
结 保 构 温 柱 层
楼上户内
结构板
抹 灰 层 表 面 层 （ 涂 料 或 墙 砖 ）
楼下户内
途径 杆
孔
拉
常规处理方法一： 1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂 浆密实。 2）找出渗水来源，封堵渗水点。 3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 常规处理方法二： 1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用 防水砂浆封堵 2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。
途径3
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分 屋顶渗水－瓦屋面
斜屋面坡度≥25％机制波瓦安装参考： 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防 水卷材； 3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应＜60； 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）； 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）
∩防水覆盖
车库顶板
结 构 卷 起
车库顶板
途径
接水槽 引流管
图1：结构板卷起类伸缩缝
V型铁板1
防水覆盖
车库顶板
途径
V型铁板1
图2：无结构板卷起类伸缩缝
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分
挡墙手孔渗水
途径： 原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井 排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入 车库内。 处理措施：1）参照正视图采用石棉绳和 油膏对每根线缆进行封堵。 2）定期对电井的排水管道进行清理，保 证电井内排水。
3.渗水常规处理步骤
报 事 查阅竣工资料，了解构造 询问原施工人员，了解施工情况 分析水源性质，给水？排水？雨水？ 现场查勘周边环境 分析水流途径 局部剔打验证分析
现场查勘渗水点
分析渗水水源
确认渗水水源
封堵 引流 隔离
维修处理
冲、闭水试验
现场恢复
4.常见渗水问题剖析
4.1室外部分

途径1 原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹 。
第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一 定的比例拌制好的抗裂砂浆
第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 胶 粉料组合成的保温浆料。 第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗 糙。
第一步：将基层表面清洗干净。
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分

外墙渗水-外墙拉杆孔渗水
途径： 原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水 经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层 后从拉杆孔进入。
拉杆孔渗水
4、渗水常见部位剖析
4.1室外部分

外墙渗水-填充墙渗水
途径： 原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导 致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充 砖墙进入。 常规处理方法： 1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点 。 2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 常用材料： 防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂 防水CHJ。 勾缝剂使用注意事项： 1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净 。 2）用防水剂涂刷。