擅自转租租赁合同

篇一：未经房东同意擅自转租的法律后果

未经房东同意擅自转租的法律后果发表时间:2011年01月20日关键词:未经房东同意擅自转租的法律后果阅读次数: 854 作者信息

河北-廊坊高洁律师

咨询热线:

个人网站: 我的主页

摘要

，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。

案情简介：

2008年4月，李某和爱人来到本地做生意，李某通过中介公司租到了一处住宅楼，房租一年1万元，李某觉得房租很合适，于是便与房东签订了租期为5年的房屋租赁合同，并一次性付清了房租5万元、押金5000元。手续办完后，李某对租住的房屋简单进行了装修，购置了家具，便入住该租赁房屋。2009年4月，由于李某家中有事需回家乡，便将租住的房屋以每年1.2万元的价格转租给了王某，转租合同期限为两年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便与爱人回到了家乡。

2010年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某却告知李某，其早于2009年10月与房东重新订立了租房合同，同时向房东支付了一年的房租。李某又找到房东，房东告诉李某，由于李某未经其同意擅自转租已经构成违约了，所以房屋租赁合同解除，并退给李某3.5万元。李某不解，其与房东并未约定不能转租，自己没有违约而是房东违约，便来到律师事务所进行咨询。面对李某的不解，笔者对该案进行了法律分析，一是帮助李某进行解答，二是提醒广大的二房东，在房屋转租过程中应遵守法律规定及合同约定。

一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

结合本案，李某作为承租人，将承租房屋转租给王某，依法应当取得房东即出租人的同意，由于李某未经房东同意擅自转租，房东就有权通知李某解除房屋租赁合同或者认定转租无效。对于本案，关键是房东是否在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同：如果房东是在法定期限内通知的李某，那么李某与房东的房屋租赁合同也就终止了，李某不仅无权向房东主张剩余租赁期内装修残值损失，而且还要依据合同约定向房东承担违约责任；如果房东未在法定期限内通知李某解除合同，那么房东即丧失解除权，其再以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，就不能成立了，人民法院也不予支持，房屋租赁合同对双方仍然具有法律效力。二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

结合本案，李某作为二房东与王某订立了租期为两年的转租合同，并未超过其与房东的租赁期限。但由于李某转租时未经房东明确同意，导致转租合同效力待定。如果房东在法定期限内通知李某解除房屋租赁合同，李某与王某之间也就丧失了转租依据，那么转租合同不能成立，转租行为归于无效，但在转租期间，房东收取了李某的房租，而房屋的实际使用人却是王某，导

致王某无权使用房屋数个月，因此，王某无权使用的行为属于不当得利，李某有权向王某索要这数个月的房屋使用费，同时有权要求王某返还其构置的家具，或者支付相应的价款；如果房东依法丧失解除权，那么转租合同因房东的默示认可而成立并生效，王某应依据转租合同的约定向李某支付房租，其与房东的房屋租赁合同归于无效，房东在收取李某房租的同时又收取了王某的房租，则对王某构成不当得利，应当予以返还。

综上，笔者认为，在房屋租赁的过程中，无论出租人、承租人还是次承租人均应订立书面合同，同时审查房屋的所有权人是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权人进行签字确认，避免发生不必要的纠纷。篇二：擅自转租合同的效力

论擅自转租合同的效力

摘要：擅自转租是合同法明令禁止的行为，但由于合同法只规

定承租人擅自转租时，出租人可以解除合同，未明确可以解除租赁

合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，

导致司法实践和学界都存在争议。文章对擅自转租合同效力现行观

点进行评析，并从如何揭示合同的完整效力状态入手，进而提出了

转租合同效力为有效未生效的观点。

关键词：擅自转租效力有效未生效

中图分类号：d923.6

文献标识码：a

文章编号：1004-4914（2013）03-073-02

合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租

给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

由于合同法未明确出租人可以解除租赁合同还是可以解除转租合

同，更未对转租合同效力作出明确规定，故引发了关于擅自转租合

同效力的诸多讨论。归纳起来，目前主要有如下观点：（1）无效说

{1}；（2）有效说{2}；（3）效力待定说{3}；（4）可撤销说{4}；（5）

可解除说{5}。对于这些观点，笔者认为都有合理成分，但都存在

问题，不能揭示擅自转租合同完整且准确的效力状态，故不敢苟同。

笔者认为，擅自转租合同完整且准确的效力状态应为有效未生效。

一、现行观点评析1.无效说存在的问题。无效说认为，承租人未经出租人同意擅自

转租的行为是无权处分行为。依合同法第51条规定，无权处分行

为未经有处分权人同意，合同无效，此乃无效说之立论基础。但我

们应当注意到，合同法第51条的原文规定是：无处分权的人处分

他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权

的，该合同有效。该条文只讲追认后有效，并未称追认前无效。而

我们知道，合同的效力状态不是只有有效和无效两种，故不能运用

非a即b式的逻辑推理得出“无处分权的人订立合同，在权利人追

认前的效力当然属于无效”的结论。其次，认为擅自转租行为属于

无权处分也不可取。从物权的权能上看，包括占有、使用、收益和

处分，而承租人通过租赁合同依法取得标的物的使用权，擅自转租

只是对依法取得的使用权予以让渡，并非擅自出售，故并未侵犯出

租人对标的物的处分权。因此，擅自转租不成立无权处分{6}，无

效说的立论基础有些牵强。

无效说还认为，对于无效合同，任何人都有权提出请求确认合同

无效，故出租人作为利害关系人可主张擅自转租合同无效{7}。笔

者认为，合同法既然未明文规定合同无效的主张主体，就应当根据

合同的相对性原理，排除出租人对擅自转租合同的无效主张权。其

次，合同无效是绝对的无效，不可能因某种原因转化为有效{8}。