作业二、农用地估价 收益还原法
农业用地资产评估方法
农业用地资产评估方法农业用地资产评估方法农地资源十分有限，农地资源转作其它用途有严格的限制，其主要用途在相当长时期内以获取农业收益为目的，即使农地资源转为他用，对农地资源所有者的补偿也须以农地资源收益为基准;另外，随着农地市场的培育与发展，农业系统外的市场和价格对农业内部的资源利用和供求关系有重要影响，农地资源的价格也须以市场上的供求关系作为重要基础。
因此，当前农地价格体系应以基准地价、宗地地价为核心，估价方法应以收益还原法与基准地价系数修正法为主，同时兼顾比较法等估价方法。
1市场比较法市场比较法是对比相同或相近情况下同类农地资源的价格来确定待估农地价格的方法，即根据同一市场中近期发生的.类似农地交易案例，结合市场行情，对案例交易价格进行交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、年期修正等(园地、林地尚需考虑成熟度)得到待估农地的价格。
市场长期趋势法是根据已有市场上农地价格的变化及其趋势，结合农地供求关系的预测、供给弹性和需求弹性计算等，对某类农地资源进行价格评估，此法特别适用于农地市场发育较好、运行较规范的情况。
2收益还原法收益还原法实际上是将农地收益视为一种投资，以获取利润为目的，虚拟利润以平均利润率为准计算，将未来利润还原为现值总和的方法。
采用此法的关键是如何确定纯收益与还原利率。
纯收益可从总收益中逐一扣除资本、劳动等生产要素及其收益后得到，或运用系统规划的方法求取农地资源的影子价格，这个影子价格便是纯农地收益。
农地还原利率应以行业平均利润率为基础，结合农地经营的风险程度确定。
同样，收益倍数法是收益还原法的一种较为简单的形式，据此方法，农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市场实际成交情况确定。
3成本逼近法成本逼近法是以未利用土地或废弃地取得费用、农地开发费用为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本投资应产生的利润与利息，以及应纳税金构成基础价格，结合市场供求状况、收益年限与待估宗地区位条件，评估出农地价格。
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
农耕土地定价的收益还原法的思考
地 租 是 一 个 历 史 范 畴 ，在 不 同 的 社 会 形 态 下 ，由 于 所 有 权 性 质 的 不 同 ，地 租 的 性 质 、内 容 和 形 式 也 不 同 ，体 现 着 不 同 的 生 产 关 系 ，社 会 主 义 地 租 反 映 的 是 在 国 家 、集 体 和 个 人 三 者 利 益 一 致 的 前 提 下 ，对 土 地 收益的分配关系；同 时 也 是 国 家 用 于 调 节 社 会 生 产 与分配的经济杠杆。 ２．２．１ 马 克 思 地 租 理 论
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的.特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益还原法农用地估价方法
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
农地评估方法
农地评估方法
农地评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：以近期市场上已发生交易的类似农用地的交易价格为基础进行比较，对其进行适当修正。
2.收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益，以适当的土地还原率进行折现后加总。
3.成本逼近法：以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，然后进行使用年期等的修正。
4.剩余法：预测开发完成后农用地的正常价格，以预测价格减去预计花费的各项开发成本、利息、利润和税收等的余额作为农用地的价格。
5.评分估价法：建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，以此为依据对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观农用地单位分值价格。
6.基准地价修正法：以基准地价为基础，将待估农用地与基准地价对应的因素条件进行比较，确定适当的修正。
这些方法各有特点，评估时应根据评估对象的特点和评估目的选择相应的评估方法。
同时，评估时还应考虑土地所在地的社会经济状况、土地利用现状、土地规划用途等多种因素。
土地估价之收益还原法
企业经营费用的计算 • 企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的一 切费用。 •由于企业的性质不同，费用的构成也不同。但主要有两大类，即服务性 企业和生产性企业。 •商业经营型不动产在经营过程中的费用主要有商品销售成本、经营费用、 管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等。 •生产型不动产在经营过程中的费用主要有生产成本、产品销售费用、 产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。
RL———建筑物资本化率，适合于土地估价； RB——土地资本化率，适合于建筑物估价； VL——土地价格； VB——建筑物价格。
资本化率求算的方法
•市场提取法：此方法是利用收益还原法的公式，通过收集市场上类似 区域相同或相类似的不动产的纯收益和价格等资料，求出不动产的资 本化率。
资本化率求算的方法（续）
不动产总收益产生的形式有以下两种情况： ①不动产出租的租金。是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金 额以及其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通 过对实际的租赁合同金额与当地估价朗日同类型不动产的租金额、租赁 市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。 ②企业经营收益。是指企业在正常的经营管理水平下，每年所获得的与 同类型企业相类似的客观收益。 排除企业中的不正常收益，还应当考虑估价对象所引起的其他衍生收益，
第三章 收益还原法
主要内容 第一节 收益还原法的基本原理 第二节 收益还原法的程序与方法 第三节 收益还原法应用实例
第一节 收益还原法的基本原理
概念 理论依据 基本公式 特点与适用范围
收益还原法在国内外的称谓很多，主要有：收益还原法、收益现值法、 收益资本化法等。存我国土地估价中通常叫做收益还原法
一、收益还原法的概念
收益还原法的估价步骤
收益还原法的估价步骤从收益还原法估价的基本原理和公式来看，收益价格的估算涉及纯收益、还原利率、使用年限等因素。
因此其估价程序和方法就与这些因素的确定和计算有关，并由这些计算步骤和影响因素所构成。
一般而言，收益还原法的估价程序由以下步骤构成。
（1）收集相关资料。
（2）估算年总收益。
（3）估算年总费用。
（4）确定土地纯收益。
（5）确定土地还原利率。
（6）确定收益年限。
（7）计算收益价格等。
一、收集相关资料运用收益还原法估算土地价格需要收集的资料主要包括以下几个方面。
（1）待估土地和与待估土地特征相同或相似的土地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
（2）出租性土地及房屋的宗地应收集3年以上的租赁资料。
（3）经营性土地及房屋的宗地应收集5年以上的营运资料。
（4）直接用于生产的土地应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。
以上所收集的资料应是持续、稳定的资料，能反映土地的长期收益趋势。
在资料调查与收集的基础上，应根据收集资料的类别和特点分级归档。
对于应用收益还原法估价时，应根据待估土地的位置和特点，选择同一级别相同或相似性质的适宜调查样本作为下一步计算的依据。
二、估算年总收益（一）土地收益的概念总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的年收益。
具体地说，总收益是指待估土地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续和稳定的年收益或年租金。
估算总收益时，首先应分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
土地收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是在现状下实际取得的收益。
因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行还原，就会得到不切实际的结果。
一般来说实际收益不能直接用于估价。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的、个别的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。
收益还原法
收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。
确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。
表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。
收益还原法测算农用地基准地价方法研究
般 农 田投 入 产 出样 本 资料 ；第 三 类 是 标 准 田块 样 本
资料 。
（ ） 景 资 料 的 收 集 与整 理 一 背
１ 资 料 的 采集 ．
调查 、 类 、 理 和 处理 是 一 项 很 重 要 的 工作 。 分 整 估 价 资 料 分 为三 类 ： 一 类 是 背 景 资 料 ； 二 类 是 第 第
一
状 图 、 貌图等 。 地
（ ） 本 资 料 的调 查 与 整理 二 样
１ 资 料 的 调查 要 求 ． 样 本 资 料 的 调查 须满 足 如 下 要 求 ：
目前 ， 国 正 在 全 面 开 展 土 地 普 查 ， 中 ， 用 地 我 其 农 的 估 价 是 土 地 普 查 的 一 个 重 要 组 成 部 分 。做 好 农 用 地
背 景 资 料 可 以从 政 府 各 职 能 部 门获 得 ，其 中 由 物 价 局 提 供 近 三 年 的农 业 生 产 资 料 、农 副 产 品 的 价 格 资 料 和 物 价 上 涨 指 数 ； 由统 计 局 提 供 最 近 几 年 的农 业 投 入 产 出资 料 ； 中 国人 民银 行 提 供 近 年来 的存 、 款 利 由 贷
口汉术 报。 武 技 学。 职学 二 业院
Ｊ ｒｌｆ ｕｎｎｉｅ ｆｅｎ ｇ ｏｎ ｏＷｈ ｓｕ ｃｏ ｙ ｕａ ａＩｔｔｏＴｈｌ ｔ ｏ ・经 济 论 坛 ・
收 益 还 原 法 测 算 农 用 地 基 准 地 价 方 法 研 究
孙 清娟 ， 浩 申
（ 黄河水利职 业技术 学院，河南 开封 ４ ５ ０ ７ ０４）
土地收益还原法
收益还原法1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
2、收益还原法的的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益还原方法
二、收益还原法不同情况下的公式(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：式中：P ——土地价格；a ——土地纯收益；r ——土地还原率。
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式 当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下： 式中：p 、a 、r 含义同前； n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。
(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：式中：P 、a 、r 含义同前；ai ——第i 年的纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。
3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（1）土地使用年期无限时的计算公式式中：P 、a 、r 含义同前； b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a±b ，第三年为a±2b ，第n 年为a±(n —1)b 。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
（2）土地使用年期有限时的计算公式P=( a/r±b/r2)×[1-1/(1+r)n 干b/r×n/(1+r)n]a P r=1[1](1)n a P r r =-+1(1)(1)ti i t i a a P r r r ==+++∑11[1](1)(1)(1)t i i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑2a b P r r =±式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
土地使用权评估公式的方法是什么
⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么我们国家是个占地⾯积的⼤国，国家拥有⼟地的所有权，但⼈们由于是需要⼟地的，那么⼈们拥有的是⼟地的使⽤权。
国家会对⼟地的使⽤进⾏相应的评估，那么下⾯店铺⼩编为⼤家说明⼀下⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么。
⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么⼀、市场法(⼀)市场法及其适⽤条件市场法也称市场⽐较法，是将待估⼟地与近期已经进⾏交易的类似⼟地加以⽐较，从已进⾏交易的类似⼟地的价格，修正得出待估⼟地价格的⼀种评估⽅法。
(⼆)市场法应⽤的步骤与过程1、⼴泛搜集交易资料，确定⽐较案例。
选取的供⽐较参照的交易案例，与待估⼟地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估⼟地⽤途应相同。
(2)与待估⼟地交易类型应相同。
(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
(4)与待估⼟地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
(5)交易时间与待估⼟地的股价期⽇应接近或可以进⾏⽐较修正。
2、进⾏交易情况的修正。
(1)有⼀定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买⽅或卖⽅不了解市场⾏情。
(4)其他特殊交易情形。
3、进⾏交易时间的修正。
4、进⾏区域因素修正。
5、进⾏个别因素修正。
6、确定待估⼟地评估值。
可采⽤算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
⼆、收益法(⼀)收益法的应⽤形式⼟地使⽤权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测⼟地未来产⽣的预期收益，以⼀定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从⽽确定⼟地评估值的⽅法。
(⼆)⼟地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益⼀般来说不能⽤于评估，因为个别⼈或个别企业的经营能⼒等对实际收益的影响较⼤。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的⼀般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
⼟地收益包括有形收益和⽆形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括⽆形收益。
⼟地收益通常是通过⼟地的具体使⽤，以房地合⼀的形式获得的。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
总费用土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括: .经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
求取年纯收益.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
土地估价收益还原法
❖ 一般情况下，土地还原利率比建筑物还原利率 低1%-3%。
6、计算地价的公式
（1）P=a÷r ……土地为无限年使用期，且每年的土地 纯收益和土地还原利率相同的情况。
注意：在土地出让年限内，房屋的重置价一般要 收回，即便是房屋耐用年限超过土地出让年限， 最后房屋的残值也应计为零（特殊情况除外）。
8、局限性：房地的纯收益以及还原率均受到经 济周期、产业政策、房地产市场变化等的影响， 求取它们准确值是较困难的。
【要点回顾】
1、如何理解“期末惯例法”？如何理解“0期期 末”？
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。 现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现 金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净 现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
7、其它常用公式 ❖ 房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已经使用年限
❖ 年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限 =房屋重置价×（1-残值率）/耐用年限
=25370.8元/年 （3）土地纯收益：
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =47216-25370.8 =21845.2元/年
4、计算土地的收益价格（总价格）
土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷6% =364086.7元
5、单位地价
单位地价=总地价÷土地面积 =364086.7÷36 =10113.52元/平方米
每年需支付的土地使用税及房产税，每建筑平方 米为20元，需支付的年管理费为同类建筑年租 金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费 为重置价的0.2%。
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作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格
1、大姚县概况
大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价
2.1、农用地估价方法分析
收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。
“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。
市场比较法。
由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。
就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。
成本逼近法。
是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。
剩余法。
是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
2.2、收益还原法计算方法
收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
根据《农用地估价规程》，收益还原法的计算公式为：
P＝a/r×[1－1/(1＋r)n]（2—1）其中式中：P—农用地单位地价；a—土地年纯收益；r—土地还原利率；n—土地使用年期。
土地纯收益=土地总收益-土地总费用
土地总收益=主产品产量×单价+副产品产量×单价
土地总费用=生产经营费用+维护费用+其它费用
生产经营费用=种苗费+肥料费+人工费+畜工费+机工费+农药费+材料费+水电费+农具费+其它费用
维护费用=灌排设施维护费+生产路或田间道维护费+电力设施维护费
人工费用=标准工日×标准工值
从上面对该方法的叙述中可以看出收益还原法所需的数据量及其庞大，获取起来相当费时，鉴于本次实习时间有限，因此将有关计算的数据使用容易获得的数据进行替代。
替代原则如下：
土地总收益=种植业总产值/种植总面积
土地总费用=农业中间消耗值/种植总面积
3、数据与计算
年份农业生产总值（万元）年末耕地面积（亩）
2005年83262251169
2006年90360251196
2007年104611246817
注：数据来源于《楚雄领导干部经济工作手册》。
年份农业中间消耗值（万元）总播种面积（公顷）
2005年156192296140
2006年166772312088
三个月半年一年二年三年五年2007.03.180.72 1.98 2.43 2.79 3.33 3.96 4.41 2007.05.190.72 2.07 2.61 3.06 3.69 4.41 4.95 2007.07.210.81 2.34 2.88 3.33 3.96 4.68 5.22 2007.08.220.81 2.61 3.15 3.6 4.23 4.95 5.49 2007.09.150.81 2.88 3.42 3.87 4.5 5.22 5.76 2007.12.210.72 3.33 3.78 4.14 4.68 5.4 5.85 2008.10.090.72 3.15 3.51 3.87 4.41 5.13 5.58 2008.10.300.72 2.88 3.24 3.6 4.14 4.77 5.13 2008.11.270.36 1.98 2.25 2.52 3.06 3.6 3.87 2008.12.230.36 1.71 1.98 2.25 2.79 3.33 3.6 2010.10.200.36 1.91 2.2 2.5 3.25 3.85 4.2 2010.12.260.36 2.25 2.5 2.75 3.55 4.15 4.55 2011.02.090.4 2.6 2.83 3.9 4.55 2011.04.060.5 2.85 3.05 3.25 4.15 4.75 5.25
年份2007200820102011
由表4中的数据可得近三年（2007-2011年）中国银行一年期定期存款的平均利息率为3.1%。
由于我国的政策是人民对土地只有使用权，并无所有权，预测以政府规定的30年土地政策不变为依据，即人民对土地的使用权到2030年。
因此此处的土地使用权出卖年限为23年。
将由表1、表2、表4所得数据以及土地使用权年限带入公式（2-1）可得：大姚县农用地每亩价格为54590.26元/亩（注：所查数据已包括土地复耕指数的情况）。
因此大姚县农用的的总价即可求出：大姚县农用地总价=每亩价格*年末耕地面积（这里取2007年年末耕地面积）。
最后得出大姚县农用地总价为134.74亿。
4、结论与讨论
土地还原利率的确定是整个估价过程的重中之重,而还原利率的确定又涉及到很多方面,具有相当难度,这也是收益还原法在农用地估价中的一个瓶颈[3]。
在农用地征用中考虑用1年期存款利率,是因为土地投资是一种收益性投资,银行存款利率能体现土地投资的收益性,要不然任何人都不会进行土地投资。
但是土地投资具有投资量大、回收期长的特点,尤其是农用地,其中存在一定的风险。
农用地征用过程中考虑风
险调整值主要是被征地农民的生活保障问题,在实际地价评估中采用农产品物价指数系数,再参照一些风险调整利率分析[4]。
参考文献：
[1]大姚县土地利用总体规划（2006-2020）编制说明[R].大姚：大姚县国土资源局，2009.
[2]伍育鹏,薛剑.对农用地估价方法的反思[J].中土地科学，2009,23（9）：36-40.
[3]李俊梅.关于土地还原利率的若干思考[J].国土经济,2001(2):18-19.
[4]蔚传忠.还原利率R的实质及其确定方法[J].重庆建筑大学学报,2000,22(2):108-09.。