作业二、农用地估价 收益还原法

作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格

1、大姚县概况

大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。

县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。

在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。

2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。

2、农用地估价

2.1、农用地估价方法分析

收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。

市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。

成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。

剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。

2.2、收益还原法计算方法

收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

根据《农用地估价规程》，收益还原法的计算公式为：

P＝a/r×[1－1/(1＋r)n]（2—1）其中式中：P—农用地单位地价；a—土地年纯收益；r—土地还原利率；n—土地使用年期。

土地纯收益=土地总收益-土地总费用

土地总收益=主产品产量×单价+副产品产量×单价

土地总费用=生产经营费用+维护费用+其它费用

生产经营费用=种苗费+肥料费+人工费+畜工费+机工费+农药费+材料费+水电费+农具费+其它费用

维护费用=灌排设施维护费+生产路或田间道维护费+电力设施维护费

人工费用=标准工日×标准工值

从上面对该方法的叙述中可以看出收益还原法所需的数据量及其庞大，获取起来相当费时，鉴于本次实习时间有限，因此将有关计算的数据使用容易获得的数据进行替代。替代原则如下：

土地总收益=种植业总产值/种植总面积

土地总费用=农业中间消耗值/种植总面积

3、数据与计算

年份农业生产总值（万元）年末耕地面积（亩）

2005年83262251169

2006年90360251196

2007年104611246817

注：数据来源于《楚雄领导干部经济工作手册》。

年份农业中间消耗值（万元）总播种面积（公顷）

2005年156192296140

2006年166772312088

三个月半年一年二年三年五年2007.03.180.72 1.98 2.43 2.79 3.33 3.96 4.41 2007.05.190.72 2.07 2.61 3.06 3.69 4.41 4.95 2007.07.210.81 2.34 2.88 3.33 3.96 4.68 5.22 2007.08.220.81 2.61 3.15 3.6 4.23 4.95 5.49 2007.09.150.81 2.88 3.42 3.87 4.5 5.22 5.76 2007.12.210.72 3.33 3.78 4.14 4.68 5.4 5.85 2008.10.090.72 3.15 3.51 3.87 4.41 5.13 5.58 2008.10.300.72 2.88 3.24 3.6 4.14 4.77 5.13 2008.11.270.36 1.98 2.25 2.52 3.06 3.6 3.87 2008.12.230.36 1.71 1.98 2.25 2.79 3.33 3.6 2010.10.200.36 1.91 2.2 2.5 3.25 3.85 4.2 2010.12.260.36 2.25 2.5 2.75 3.55 4.15 4.55 2011.02.090.4 2.6 2.83 3.9 4.55 2011.04.060.5 2.85 3.05 3.25 4.15 4.75 5.25

年份2007200820102011

由表4中的数据可得近三年（2007-2011年）中国银行一年期定期存款的平均利息率为3.1%。

由于我国的政策是人民对土地只有使用权，并无所有权，预测以政府规定的30年土地政策不变为依据，即人民对土地的使用权到2030年。因此此处的土地使用权出卖年限为23年。

将由表1、表2、表4所得数据以及土地使用权年限带入公式（2-1）可得：大姚县农用地每亩价格为54590.26元/亩（注：所查数据已包括土地复耕指数的情况）。

因此大姚县农用的的总价即可求出：大姚县农用地总价=每亩价格*年末耕地面积（这里取2007年年末耕地面积）。最后得出大姚县农用地总价为134.74亿。

4、结论与讨论

土地还原利率的确定是整个估价过程的重中之重,而还原利率的确定又涉及到很多方面,具有相当难度,这也是收益还原法在农用地估价中的一个瓶颈[3]。

在农用地征用中考虑用1年期存款利率,是因为土地投资是一种收益性投资,银行存款利率能体现土地投资的收益性,要不然任何人都不会进行土地投资。但是土地投资具有投资量大、回收期长的特点,尤其是农用地,其中存在一定的风险。农用地征用过程中考虑风