镇江市苏宁广场项目可行性实施报告书

镇江市苏宁广场项目可行性研究报告书2011年6月编制目录第一章工程概况第二章项目开发经营环境分析第三章区位条件分析第四章项目定位第五章项目建设规划及进度安排第六章项目投资估算及融资方案设计第七章项目财务分析第八章项目不确定性分析第九章项目社会、环境和风险分析第十章开发投资分析结论和建议第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况1、项目名称2、开发建设单位3、项目背景4、地理位置及现状5、项目建设规模和建设容6、项目主要技术经济参数7、项目可行性研究主要结论第二章项目开发经营环境分析一、市房地产市场发展情况（一）市城市发展情况（通过对城市不断变化的经济、政治、文化、人口、技术等因素的分析研究，明确项目当前所处的宏观环境与市场条件，把握房地产市场的整体走势，为科学决策提供宏观依据。

（需提供宏观环境研究结论））（二）市房地产发展状况1、市房地产开发基本情况分析过去和现在的开发数据和情况分析今后几年的发展趋势二、市细分房地产市场分析（针对项目的定位来分析）（1）主城区分析（2）片区分析（重点分析细分市场的供给、需求、价格、未来的发展态势）第三章区位条件分析一、项目的区位调查（一）项目周边基础设施调查交通情况等（二）项目周边人文环境及生活配套设施（三）项目周边市政设施情况（四）项目周边消费者调查通过对项目所在区域的城市规划、景观、交通等区位条件的分析以及对区域现实与潜在楼盘供应量的分析，研究项目地块所具有的区位价值。

二、项目周边主要竞争物业分析通过对项目开发的主要竞争对手的竞争楼盘分析，了解项目主要竞争对手的楼盘规模、销售价格、市场反应等，同时了解竞争对手的营销策略及其目标客户群，为确定本项目开发的竞争策略提供依据。

三、项目的SWOT分析（一）项目情况（二）项目SWOT分析（三）项目SWOT应对策略分析对项目自身的开发条件及发展现状进行分析，初步明确地块及其环境的优势与缺陷，为项目定位、投资分析做准备。

第四章项目定位一、项目定位方向探讨二、项目定位（一）项目属性（二）项目产权持有形式（三）产品定位1、产品定位思考2、产品定位策略3、产品定位（1）功能定位定位理由：4、品质定位定位理由：5、户型定位（四）目标客户定位1、主力客户群2、主力客户围3、目标客户细分（五）市场形象定位（六）价格定位：尽量使用市场比较法来做（这里可以对项目定位进行着重渲染、根据项目目标市场的选择与项目的市场定位，进行项目的营销策划。

具体包括：项目的产品策划（指对项目规划设计方案的建议）、项目的价格策划、项目的销售推广策划。

）第五章项目建设规划及进度安排一、建设方案二、建设方式和进度安排（一）建设方式（二）进度安排工程进度销售方案筹资方案尽量使用表格方式来表示第一章、项目概况1、项目名称大市口苏宁广场项目2、开发建设单位苏宁置业3、项目背景市政府正在规划筹建CBD商圈，而苏宁广场的开发建造预示着开始CBD商圈升级改造的城市化进程进一步加快，而苏宁置业在一小时经济圈的商业地产网络布局再次取得重大突破4、地理位置及现状位于解放路、中路交汇处，地处商业的核心位置——大市口商圈。

5、项目建设规模和建设容项目占地面积33600平方米，规划总建筑面积386563平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米.6、项目主要技术经济参数第一章工程概况项目情况简介镇宁广场位于解放路、中路交汇处，地处商业的核心位置——大市口商圈。

由全国高端综合地产领袖企业苏宁置业投资开发建设。

项目占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，采用目前比较流行的双塔设计,建筑高度分别:338米,228米.苏宁广场将拥有约3万平方米的5A甲级写字楼，借鉴国外先进技艺，打造立体化的生态商务空间，提供全功能的商业配套和齐全的生活设施。

并且，苏宁广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求。

镇宁广场还设有超五星级酒店，将引进全球著名的酒店管理公司，规模约5万平方米，提供300多间豪华客房，其服务配套还包括国际会议设施、健身中心、游泳池、私人会所、VIP俱乐部、国际知名餐饮等，为带来国际级超五星酒店服务享受。

此外，苏宁广场还计划引进 1.5万平米的苏宁电器旗舰店，开拓新一代未来概念店模式，作为全球最先进的时尚数字生活体验中心，该店将展现出最新镇宁广场项目位于市唯一核心商圈-大市口商圈，项目位于城市主干道中路与解放路交汇处，占地3.3万㎡，地上总建面积30万㎡，规划为集中高档购物中心、五星级酒店、甲级办公、高档公寓为一体的市地标性建筑。

第二章、项目开发经营环境分析一、商业市场分析——大市口商圈分析大市口商圈为综合性商圈，主要业态有百货、餐饮、电器、休闲娱乐等。

商圈中的主要企业有：八佰伴、商业城和广场、国际饭店、苏宁电器、国美电器、大润发超市；目前商业城二期在建，未来供应项目为财富广场。

1 商业市场分析-商业城总经营面积约2万㎡，租赁方式多为扣点。

商业城是商圈第一家百货，八佰伴开业前在占有垄断地位，商场代币券、礼券在流通良好，商业城定位中档，商场旧压抑，品类布局与传统百货略有不同，比较混乱，后期提升空间不大。

2 商业市场分析-八佰伴八佰伴位于市商业聚集区—中路，于2010年1月开业，总建筑面积140000平米，商业体量约8万㎡，定位中高档是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。

主力店为大统华超市、大地数字影院。

八佰伴以一种全新的类百货购物中心形式进驻，目前经营情况良好，八佰伴采取纯扣点形式（约23%），开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉在谈租金为4.3元/㎡/天，租金相对较高；4、未来供应商业-财富广场（大市口B地块）财富广场由健康路、经折巷、水陆寺巷、解放路合围而成（我司大市口项目为A 地块），预计到2012年国庆开业，占地49.5亩的，建筑面积约20万平方米，建筑形态为商业裙楼加5幢百米高楼的商业综合体；拆迁方案采取A、B地块置换的方式进行。

初步规划将遵循三个原则，即临街相仿，面积相近，互找差价。

原来在A地块临街的经营企业尽量在B地块也安排临街位置，这中间主要涉及的就是华联商厦、五交化、新华影剧院、京江饭店几家经营单位，采取产权置换方式进行安置。

此次拆迁，将华联商厦、京江饭店、新华影剧院等几家经营单位在新的地块异地新建。

5、商业市场分析——租金售价情况万达租金首层租金价格11-12元/㎡/天（美特斯邦威）；中路沿线，大润发超市一楼以纯专卖租金8-9元/㎡/天，中路沿街门面大润发附近首层电动车专卖10-11元/㎡/天；八佰伴采取纯扣点形式约23%的扣点，八佰伴开业3个月每月的租金上涨幅度为30%，八佰伴七楼和巴贝拉谈的租金是4.3元/㎡/天；第一楼街首层商铺售价在3.5-4万元/㎡，租金约为4-5元/㎡，由于商铺出售不利于后期经营管理，整个商业经营情况较差，人流稀少，大量商铺控制。

大市口商圈在建的和在供应的商业体较多，未来市场竞争激烈。

6、商业市场分析——商业部分小结由于交通的便利、现有商业的不成熟，的商业市场可能造成商业市场外流，本项目的定位要立足与夺取外流商业份额。

目前大市口商圈云集了八佰伴、商业城、商业城二期、财富广场项目、我司苏宁广场商业竞争激烈。

项目拟通过引入特色餐饮、电影院、真冰溜冰场吸引人流，增加项目卖点及竞争力；大市口商圈是市的核心商圈，商圈百货数量较少，中低档餐饮较多，娱乐休闲设施发展一般。

该商圈存在着一定的商业提档空间。

我司项目区位优越，交通便利，适宜发展城市综合型购物中心二、酒店市场分析-1、酒店市场分析-旅游资源概况项目地块距三山风景区距离为1.5-4公里，同时有部分旅游景点分布在丹徒、句容等地，由于该地均有酒店用于接待，相应地去化市区的部分旅游住宿客源。

2酒店市场分析- 高星级酒店发展情况2009年，全市接待国旅游者人数2242万人次，比上年增长17.8 %；国旅游收入234.3亿元，比上年增长26.6%。

接待海外旅游者人数58.9万人次，比上年增长10.0%，国际旅游外汇收入4.54亿美元，增长8.1 %。

目前暂无五星级酒店，四星级酒店数为5家其中挂牌3家，三星级酒店4家，大都分布在市区和风景区。

未来供应五星级酒店2家分别为皇冠假日、喜来登酒店（万达广场），此外宾馆目前正与雅高酒店集团接洽；的高星级酒店入住率在50%左右，且房价偏低。

高星级酒店的客源多为政府接待、商务往来，旅游旺季时经济型酒店的客房入住率较高。

三、住宅市场分析—板块分析市主要住宅板块为中心板块、滨江板块、学府路板块、南徐板块、丁卯板块；其中中心板块及金山板块目前无在售楼盘；滨江板块、学府路板块、南徐板块、丁卯板块目前有大量住宅供应；我司项目所在的中心板块目前二手房售价约为7000元/㎡1住宅市场分析——项目周边住宅/公寓概况2住宅市场分析2009年市商品房销售面积达457.3万㎡，环比增长113.59%；全市房地产开发投资95.5亿元，环比下降1.5%；09年市住宅市场供不应求态势明显，全年供需比为0.79；供应量及成交量均较08年大幅上涨，成交均价上涨明显持续走高，创下新记录，09年成交均价为4450.93元/㎡；无真正意义上的高品质酒店式公寓存在，基本都为商住楼；红豆青春公寓位于红豆购物中心之上，属于酒店式公寓，基本套型为40平方的单身公寓，40年产权精装修，不通煤气，销售良好，入驻客群多为当地中小企业；市中心酒店式公寓京凌大厦售价在8000元/㎡，户型为81㎡.120㎡.220㎡70年产权，通煤气；入驻客群多为中小型企业及；市中心二手住宅价格在7000元/㎡；市区其他区域纯住宅供应较多，价格在5000-6000元/㎡，刚性需求较为旺盛。

四、办公市场分析-项目周边办公分析市办公物业集中在大市口商圈，沿中路与解放路分布，目前缺少高档写字楼；市中心目前无在售办公，乙级写字楼二手价格约为6000-7000元/㎡，甲级办公售价10000元/㎡；未来万达广场、财富广场、及我司项目将会有一定体量办公上市。

1办公市场分析市办公物业集中在大市口商圈，沿中路与解放路分布；目前缺少高档写字楼，也缺乏在建的高档写字楼物业档次偏低，在使用的写字楼多为一般商务楼，部环境较差，配套设施缺乏缺少专业的品牌物业公司；办公销售价格大约为6000-7000元/平米，07年新开盘的东邦国际销售状况良好，开盘不久既销售一空，目前东邦二手办公售价约为10000元/㎡，09年底开盘的位于长江路的滨江一号办公售价8000-9000元/㎡；租金约1元/天/㎡，出租率基本在70%左右，主要销售和承租面积围在60-150㎡，入驻企业为当地中小型企业；市办公市场高档写字楼稀缺，办公需求相对市场供给比较旺盛。