房地产开发项目投资分析

房地产开发项目投资分析

重庆诗意盎然华府建设项目投资分析报告

总论

一、项目概况

项目名称：重庆诗意盎然华府项目

项目地址：重庆市北部新区

项目业主：保利(重庆)投资实业有限公司

建设工期：60个月（分组团、分期开发）

二、项目业主简介

保利（重庆）投资实业有限公司系保利房地产（集团）股份有限公司全资控股子公司，于2003年成立，现位于重庆江北区鸿恩寺公园东门保利江上明珠办公楼。

公司秉承了保利地产“和者筑善”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利国际高尔夫花园、保利高尔夫公馆、保利高尔夫豪园、保利高尔夫山庄、保利香槟花园、保利国宾上院、保利心语花园、保利康桥等10余个项目。在售项目有保利江上明珠、保利香雪、保利港湾国际，拟售项目包括保利椰风半岛、保利可爱岛

2008年销售成绩突破16亿元，稳居重庆市场外来房企销售金额头把交椅。保利香槟花园F组团和保利国宾上院，皆成就了当年开工当年售罄的重庆楼市传奇。加上以6.7亿元的年度销售额蝉联重庆别墅类别销售冠军的保利高尔夫花园和保利高尔夫公馆，保利（重庆）几乎每年翻番的跨越式增长

2009年，保利地产在重庆的脚步开始从北部新区向江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口等主城核心区域快速推进。保利高尔夫豪园于上半年4月底开盘打响头阵，热销创下北部楼市神话，下半年8月份保利高尔夫山庄开盘即售罄、9月底保利康桥、保利心语花园双盘齐开。全年销售成绩突破24亿元。

2010年，保利（重庆）销售额突破50亿元。保利地产旗下九盘布局重庆，在上半年保利高尔夫豪园、保利康桥、保利心语花园热销的基础上，下半年保利江上明珠洋房及别墅开盘纷纷打破重庆楼市的开盘记录；保利香雪更以三次开盘三次售罄的成绩成为区域标杆；保利港湾国际以高品质的滨江生活树立了重庆楼市豪宅典范。

2011年，保利（重庆）入渝8周年，在新的一年保利地产将进一步加大在重庆主城的战略布局，以更稳健的步伐向新的目标迈进。愿为重庆人民建最好的房子，和者保利，一直和你在一起

三、主要技术经济指标

根据公司的发展规划，项目以功能合理，景观最优为原则进行布局。总规划：中国雅克设计机构；规划及球场会所酒店建筑概念方案设计：DBI design；别墅建筑设计：新西兰BINDON；会司所建筑设计：安道国际设计公司。景观包括球场、红树林、园景、海景多种特色。独栋与双拼。园区由新西兰设计师设计，一栋一设计，满足了客户的个性化需求。

根据规划设计，规划用地156.61公顷（1566100㎡），总建筑面积23.5万㎡，其中公共建筑总面积9.4万㎡，别墅总面积14.1万㎡；总容积率0.15，建筑密度7%，绿化率达到70%。整个规划区划分为公共服务配套区、酒店接待区、生活办公区穿插布局的别墅度假组团。诗意盎然别墅园区在五年内将是西线唯一规模最大、集别墅等为一体的大型综合性项目。

表1-1 主要经济指标

四、报告简要结论

本项目建设以高品质生活为主，在整体设计上，项目采取了新古典主义风格，园林则采取轻欧式风格，在大社区环境里，与建筑风格相呼应。别墅园区内配套有室内游泳池、保龄球、沙壶球、台球、乒乓球各类商务中心室外网球场中、西、日式餐厅会议大厅、宴会厅、体检中心、商品店、桑拿及KTV、超市、洗衣店、建设金融、邮电、幼儿园等服务性公共建筑，向社会提供优质的房地产住宅商品，并通过合理的房地产产品的开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。同时，通过特色的欧式别墅建设，打造北城都市中心一个新的地标式建筑，既延续北部新城中心历史地域文脉，又对推动城市门户的景观更新起着重要作用。

该项目的建设是十分必要的，经对该项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证。项目建设是可行的，且项目建设后将产生良好的经济效益及社会效益。

重庆房地产市场概况及前景

一、重庆宏观经济分析

重庆是中国西部最大的城市，处在我国中西部地区的结合部，具有承东启西的区位优势。它拥有丰富的生物资源、矿产资源、水能资源和独具特色的三峡旅游资源，具有极大的开发潜力。举世瞩目的三峡工程建设和库区移民开发，以及3000万人民奔小康所产生的巨大投资需求和消费需求，为重庆未来发展提供了广阔的空间。重庆是中国西南地区和长江上游的经济中心、重要的交通枢纽和内河口岸，经济实力相对较强，大工业、大农业、大流通、大交通的特点突出，具有一批带动能力较强的支柱产业、优势行业和拳头产品。农村经济人一国发展，一些主要农副产品的产量在全国位居列。重庆已建成了一批面向全国、辐射西南的区域性市场。城市基础设施初具规模，科技教育基础较为雄厚，文化艺术、广播电视、新闻出版、体育卫生等各项社会事业有了较大发展。

去年我市GDP突破5000亿元大关，今年我市GDP有信心冲击6000亿元，而明年我市人均GDP可能赶上或超过全国人均GDP，突破3000美元。

1、GDP连续11年保持11%

“我们现在的GDP是10年前的2.5倍。”直辖以来，我市GDP连续11年保持了11%的高速增长。最近五年则猛增到14%左右，表现出可持续性快速增长的势头。黄奇帆称，从去年全球金融危机开始以来，我市在5个行业中保持了稳定发展，包括工业、零售业、金融业、房地产业和固定资产投资行业。

2、投资回报率高达20%

“对于未来发展，我市还凸显出五大投资环境优势。”黄奇帆说，首先是区位交通优势。其次，我市拥有成本较低的资源要素优势。而集聚在重庆的各项优惠政策，如15%的财税政策、三峡库区政策及少数民族政策等，都是吸引投资的最大优势。同时，近年来，我市的金融生态环境也渐入佳境。目前我市不良资产率几乎为零，而投资回报率则高达到20%。“人才资源的优势也将在未来5年内凸显出来。”今年我市初中升高中的升学率达到97%，超过全国的79.3%。而我市10万人中高校在校生约有2023人，这个指标也超过了全国平均数。

3、集中新开一批股票交易所

“未来第三产业的重头将放到金融服务业和物流业。”黄奇帆表示，第三产业也面临结构调整，我市将加大非银行业金融机构的比重，集中新开一批股票交易所、畜牧交易所、产权交易所、土地交易所和票证交易所，并大量引进大公司的经营结算性总部。

表1-2 重庆GDP发展状况单位：亿元