我国不动产登记制度

我国的不动产登记制度

一、不动产登记的含义与理论意义

(一)不动产登记的概念

关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。

王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。

孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。

梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。

综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。

（二）不动产登记的理论意义

不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。

1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础

不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。

2、不动产登记具有国家公信力

国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。

3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础

通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。

二、不动产物权变动模式

物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。

（一）意思主义变动模式

意思主义物权变动模式，又称合意原则或公示对抗主义，以法国及日本民法为代表，是指物权因法律行为而变动时，仅须当事人的意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效的要件。在这种立法例中，主要双方当事人只需债权的意思表示一致，就能够发生物权变动的后果，债权意思表示与物权意思表示同一，一个法律行为可以同时引起债权发生及物权变动的双重效果。

在意思主义下，公示意味着：(1)所有权的观念性。观念中的所有权是对自然法所倡导的个人主义和自由主义思想的贯彻，承载着主体的人格尊严与价值，认为主体的意思所至，物权关系也随之发生变动。未经公式就不具有对抗第三人的效力。物权变动将公示作为对抗第三人的条件，它一方面促使物权变动的当事人及时进行公示，以对抗第三人；另一方面为第三人提供了一个“消极信赖”利益，从而维护了交易安全。

（二）形式主义物权变动模式

形式主义物权变动模式，又称物权形式主义或公示要件主义，以德国民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，既要有关于物权变动的意思表示，同时还要履行登记等法定程序，才能发生物权变动之效果。在这种立法例中，一个法律行为不能同时引起债权发生及物权变动的双重效果，发生债权的意思表示即债权行为，只能引起债权债务关系；而物权变动的意思表示即物权行为，只能引起物权的得丧变更。债权行为是物权行为的原因，物权行为是债权行为的结果，

但两者彼此独立，互不影响即物权行为的独立性和无因性。

（三）折衷主义物权变动模式

折衷主义又称债权形式主义或意思主义与交付（登记）相结合的物权变动模式，以奥地利和瑞士民法为典型代表，是指物权因法律行为而变动时，除当事人的意思表示外，还须履行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。在这种立法例中，发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示，两者合一，在这个环节上，同于意思主义；但除此之外，当事人还要办理法定的登记手续才能够使物权变动发生法律效力，在这个环节中，又同于物权形式主义，故名折衷主义。

目前，世界上奉行债权形式主义的国家，除了奥地利和瑞士以外，还有俄罗斯、西班牙、土耳其、荷兰，以及现代东欧各国、拉丁美洲各国、北欧和远东各国。之所以世界上许多国家均采取该物权变动模式，主要是物权基于债权契约与交付（登记）而发生变动，该模式可以使物权变动存在与否更加明确，有利于维护交易秩序与安全，同时也可以避免双方当事人之间以及与第三人之间的关系复杂化。

三、不动产物权的登记模式

（一）实质主义登记模式

实质主义登记制，又称权利登记制、德国登记制，除德国外，瑞士、奥地利及北欧等国均采此登记制。该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。

其主要特点是：(1)登记采用实质审查主义。即登记机关除对登记申请进行形式审查外，还要对包括不动产物权变动的原因与结果的关联性，以及有无瑕疵等方面进行审查。(2)登记具有公信力。即不动产物权一经登记，即使登记之原因不成立，或者无效及可撤销，其仍可对抗第三人。(3)登记采用强制登记主义。即不动产物权变动除需当事人的合意外，还需要进行登记，不经登记不发生效力。(4)登记簿采用物的编成主义。即登记簿的编制以不动产物权为中心，依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。登记完毕后，不颁发权利证书，仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过而已。(5)登记注重不动产物权的静态。即登记簿上反映的是每一项不动产物权上所存在的各种权利的现在状况，而不记入物权的变动事实。

（二）形式主义登记模式

形式主义登记制，又称契据登记制、法国登记制或登记对抗主义，除法国外，意大利、日本、比利时、西班牙等国及美国大多数州均采用此登记制。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，而不是不动产物权变动的要件，但非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时，只是根据法律规定应当提交的有关契据所记载的内容予以登记，因此称为契据登记制。

其主要特点是：(1)登记采用形式审查主义。即登记机关只对登记申请进行形式审查，而不对契约中记载的事项的真实与否，以及有无瑕疵进行审查。(2)登记没有公信力。即如果实体法上的原因无效或可撤销时，已登记的事项也可被推翻。(3)登记采用任意登记主义。