中井村概念规划报告合版改过

济南温泉
济南是个泉城，但均为冷泉，温泉较少。整个济南温泉度假、休息场所共计4个， 分别为：国科温泉度假村、阿尔卡迪亚国际温泉、泰山温泉城、济钢戏水温泉
总结
综上所述，济南是个旅游大市，但主要以自然景观、文 物古迹为主，且多集中在历下区，但历下区室外游乐场所相
对较少。整个城市以旅游为重要的经济支柱，产业园、新生
中心 传统 市
中井村传统 市中心
李公堤 本项目
苏州李公堤
q 项目简介
§ 区位：苏州工业园区金鸡湖西岸
§ 总建筑面积：25.9万平方米 § 总占地面积：32.4万平方米 § 发展商：圆融集团（苏州工业园区下属企业） § 发展概况： §荣获“中国特色商业街”称号 §已发展成为苏州知名的旅游目的地之一 § 项目周边环境： §商业：已形成了由配套商业、购物中心、Outlets 相结合的多元化商业 §写字楼：区域已有200多万方的写字楼，积聚了苏 州70%以上的甲级写字楼
旅游环境
母牛山
园林部门正在修建母牛山公园，几乎围绕牧牛山山腰修建一条主环路，贯穿 揽胜亭、林下广场和山顶休闲广场等景点，主环路两侧还将种植色叶片林， 一年四季都将色彩缤纷，特别是栽植黄栌等乡土树种，届时秋天将有满山红 叶。
旅游环境
狸猫山
狸猫山风景区位于济南市东南部，距市区3公里，距离中井村2公里。狸猫山风 景区是集自然风光、人文景观和历史遗址高度密集的休闲旅游区域。该景区属 溶岩地貌，有山峰十几座，形态各异。同时有汉朝的72座塔，隋唐岩壁雕刻，
共接待旅游者7164.8万人次，实现总旅游收入645亿元，年均分别增
长21%和26%。2009年旅游总收入相当于全市GDP的比重达到7.66%， 占全市服务业增加值的比重达到15%，济南景点众多，以趵突泉闻名 全国。
济南旅游产业
黄河森林公园
大明湖 趵突泉 千佛山 泉城广场
浆水泉 红叶谷 金象山 滑雪场 跑马岭 九如山 瀑布群 四门塔 景区
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李公堤已建立了良好的市 场声誉，成为了苏州的旅 游目的地；
将景观条件好、但可达性 欠佳的地块作为三期开发
n
将位于离CBD核心区域较 远的地块作为四期开发
n
一期（2006.12）
二期（2008.12）
三期（2011.12）
四期（2012）
一期
二期 三期 四期
苏州李公堤
市场定位
一期
•生态旅游及餐饮为主 •定位高端 •以高端商务人士、游客为主
二期
•商务、娱乐为主 •定位中高端 •以白领为主要消费客群
三期
•业态更为丰富，涉及文化休闲、养生娱乐、体验购物等服务 •定位中端 •以追求时尚品味的消费者为目标客群
CB Richard Ellis | Page 308
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济南中井村新城总体规划
Anxi Nanyi New Town Conceptual Masterplan
一、济南产业现状
旅游产业概述
济南旅游业收入在全国旅游业收入中排名第六。济南因境内有 “七十二名泉”，故称为泉城，并素有“四面荷花三面柳，一城山色 半城湖”的美誉。培育壮大旅游企业，打造泉城旅游服务品牌。积极 培育旅游市场主体，不断扩大旅游行业规模。2007年—2009年，全市
济南产业园
济南科技园数量相对较少，约为10个左右。大部分集中在历城区。全市产 业园无统一的行业业态划分，大部分未进行明确定位，具有代表性的有：
山东大学科技园——科技为主、齐鲁软件园、浪潮科技园以软件为核心产
业。
济南新生态
现代都市农业精品园位于长清区平安 街道办事处，是市农高区（泉城农业
公园）核心区的重点工程，总占地面
宋、元、明、清、民国时期的石刻等历史文化遗产。主峰大狸猫山海拔476米，
与谷地落差310米，山谷峭岩劈立，呈大峡谷形态。森林植被丰富，林木覆盖 率高达80%以上。狸猫山有0.5平方千米范围的山顶平台，缓坡起伏，视野宽 阔。
旅游环境
藏龙涧
藏龙涧位于济南南部山区，是一山体的断裂带，形成年代不详，估计是济南历史上无数 次地震的杰作。另有传说与大禹治水有关。大禹治水时与恶龙相斗，恶龙被追至此，后 恶龙穿山而出形成一洞：后人名之龙洞，山因此而得名龙洞山，又名禹登山。藏龙涧在 东西狭长，两侧危峰壁立，陡峭如削，似神工鬼斧所为。崖壁间林木茂密，涧底流水不 断，又因光照不足，山涧内阴暗潮湿，清新凉爽。藏龙涧一年四季风光无限，每个季节 又各有不同的景致。
济南新生态
济南市馥羽草莓生态园，坐落在张而草莓基地南部，占地50多亩，园内 新式现代化大棚二十余座，种植多品种，益于人体健康，香气袭人、鲜 甜可口的有机草莓、绿色蔬菜，和以农家特色餐饮设施，吸引着众多周 末出游的朋友们源源不断地来此采摘、观光，享受农家乐趣！
整个济南生态（新农业）类项目较为有限，仅为2家。
距金融中心 生活圈7.5 公里生活距 离 距区政府生活圈 2.1公里生活距 离 距历下区金融中 心生活圈3.6公里 生活距离 距济南奥体中 心、市政府生 活圈5.7公里生 活距离
距洪山公园 生活圈 1.1 公 里生活距离
分析：本案三面环山，但地处历下城区，距离历下区主要商圈较近，距离洪山公园生活圈 仅1.1公里，距离奥体中心也仅为5.7公里，距离最远的历下区中心商圈也仅有不到8公里。 但本案短期内配套不能满足日常生活，且周边缺乏教育配套。
划，该地块将建设居住型的养老社区。
养老产业再添生力军 济南槐荫融汇温泉城项目正式签约
本着促进国际合作，推动养老产业健康发展的宗旨，5月13日，融汇集团与丹麦奥堡士集 团在舜耕山庄贵宾楼举行了济南槐荫融汇温泉城养老项目签约仪式。这是继福州、重庆 之后，融汇集团打造的又一温泉旅游项目，意味着济南养老地产业再添一生力军 。
旅游环境
黑裕
黑峪村最早在清中晚期有历城扳倒井村（现济南怪坡东）刘氏在此居住。后有周围村民
石氏，先后从龙洞寺购得此高台地定居，石刘两姓在此繁衍生息逾五代。黑峪村最多时
有8户人家，均为石、刘二姓。 黑峪村虽在大山深处，高台平地，景色秀美，但终因出入爬山又没水源，村民一直生活 在极度贫困中。1988年前后，济南市政府决定“集中搬迁交通不便、经济落后的小 村”，市委领导来到黑峪村，制订了“投亲靠友、就近搬迁”的政策，1991年前后，
环金鸡湖 中央商务区
李公堤
阳澄湖生态旅游度假区
独墅湖 科教创新区
苏州李公堤
开发历程
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n
工业基础已经存在，但商业氛 围并不成熟 将本来就是旅游资源、且景观
条件最好的李公堤作为一期开 发，以在短期内建立市场声誉
n n
区域商业氛围正在形成 开发了可达性较好、距 离园区CBD较近、且周
边区域已较成熟的地块 作为二期
态农业、温泉度假、养老地产处于发展的初期阶段，数量较 少。 本案位于历下区中井村，属于旅游区。本案周边虽群山环
绕，风景秀美，但处于待开发阶段。如何充分利用地块，进
行产业规划，是我们思考的重点!
二、宗地理解
基地现状
1、总面积约758341平（11374亩） 2、可利用地约1309089（19060亩）居民点约213945（320.91亩） 3、山坡地约：1095144平方米（1642.72亩） 分析：地块占地较大，但不规整，不利于整体规划，可使用率较低。
区域位置
中井村属于历下区姚家办事处，在二环东路以东，旅游路以南。身 处城区，区域自然条件较好 ，四周为丘陵，地形起伏山峰林立，连
绵山脉，环境比较适宜。
区域交通
本案所在的中井村目前有2路公交车通往市区，为62路、131路，抵达市区在10 分钟左右，但出入中四户、石氏三户村民都搬到了山下。从此，这个没电没水的山村被废弃。
黒裕村目前成为众多驴友探险的必到之地。
总结
总结 中井村地块不规整，使用率较低。地块地处城区，距离生 活区不到1公里，但短期内仍不能满足日常生活配套，仅一条路通 往城区，畅达性不足。 但中井村周边群山环绕，风景秀丽，除浆水泉景区和狸猫山 景区外，其余均为待开发的旅游资源。由于本区域山多，风景秀 丽，又有文化古迹、藏龙涧关于大禹的传说、黒裕村废弃的村庄，
年以上的时间才能成熟。
济南养老产业
台湾恒安照护集团到山东济南考察养老产业
日前，台湾恒安照护集团董事长胡世贤一行到山东省济南市交流考察，重点考察济 南市及商河县养老市场，了解养老产业发展等相关情况，并进行项目投资洽谈。
合众健康产业进军济南首家专业养老社区
值得关注的是，位于长清区五峰山街道办事处的2013-G187地块，根据规
积110亩，建有高标准日光温室28座， 10000平米现代化智能温室1座，300 余平米的办公用房和生产生活设施， 总投资2500万元。其中28座高标准
日光温室，主要种植济南市地方特色
蔬菜产品，包括济阳曲堤黄瓜、垛石 樱桃番茄，长清石都庄番茄，章丘鲍 芹，历城张而草莓，平阴葡萄，伟丽 西甜瓜等。智能温室按照农耕梦园、 瓜果世界、蔬菜大观、草莓天地、南 果北苑五个功能区规划布局。
且未被开发，成为众多旅游爱好者观光、探险的热衷之地。针对
此地，进行旅游产业的包装，此地必将成为济南又一个旅游胜地， 增加本区域农民的收入，拉动就业，带动当地经济及房地产的发 展。
案例 研究
苏州李公堤
苏州李公堤
选取原因
本项目与苏州李公堤项目有众多相似点：
区位相似，两者都并非位于传统城市中心之外，而位于城市扩容形成的新兴区域中； 两者都有濒水资源，苏州李公堤近邻金鸡湖、而本项目有河道贯穿； 两者的地块形态相似，均是长条型的地块，且均有24米以下的限高，适合打造街区型的建筑形态； 两者都位于长三角著名的旅游城市； 开发的物业类型组合相似，均以商业为主要业态的综合开发项目； 发展目标类似，均旨在发展成为新兴的地标性都市商业中心