估价方法公式

估价方法公式

房地产估价的常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。

1、比较法

比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：P=n c b a X i i i i n

i /)(1∑=

其中：

P —估价对象房地产价格

n--选取的可比实例个数

Xi--第i 个可比实例的价格

ai 、bi 、ci--第i 个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。

2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

V=∑i=1n ×[A i /（1+R ）n ]

其中：

V--表示估价对象在价值时点的收益价格，即现值

Ai--表示未来第i年的净收益

R--表示报酬率

n--表示房地产的收益年限

3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧加土地使用权价格得到估价对象价值或价格的方法。

建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

公式：估价值=重置成本-物资折旧-功能折旧-外部折旧+土地使用权价格=重置成本×成新率

4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

P=(P完成-C后续)×[1/（1+Y）n]

其中，P--待估在建工程的价格

n—后续开发经营期

Y--折现率

P完成--开发完成后价值

C后续--后续开发的必要支出

5、基准地价修正法，是在政府确定公布基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建(构)筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地

价格的一种估价方法。其基本公式为：

P i＝P×(1±K)×Y×T×D±L

其中：P i—估价对象修正后地价(出让取得方式)；

P—估价对象所在区域基准地价；

L—土地开发程度修正值；

K—全部影响估价对象地价因素的总修正值；

Y—使用年期修正系数；

T—价值时点修正系数；

D—容积率修正系数。

市场比较法是根据替代原则，将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法，在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强，适用范围广，被普遍采用的估价方法。

估价人员对估价对象的房地产有关资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察和调查了解，由于本次估价目的是为投资方确定投资价格提供参考依据，因此本估价报告宜采用成本法和收益法进行估价，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。