估价方法公式
建筑物残余估价法公式
建筑物残余估价法公式建筑物残余估价法是在估算建筑物及其基地产生的纯收益后，用建筑物及其基地所产生的纯收益减去土地的纯收益得到建筑物纯收益，再将建筑物纯收益以建筑物资本化率或报酬率还原，从而得到建筑物价值的方法。
其计算公式为：建筑物价值=建筑物纯收益÷建筑物资本化率。
咱们先来说说这建筑物残余估价法公式怎么用。
假设啊，有一个小小的商业区，里面有一家店铺。
这店铺每年能带来的总收益是50 万元。
经过仔细调查和分析，发现这店铺所在的那块地，要是单纯出租，每年能有20 万元的纯收益。
而一般类似的土地纯收益的资本化率是8%。
咱们先算土地价值，用土地纯收益 20 万元除以资本化率 8%，得出土地价值是 250 万元。
那建筑物和土地总的价值呢，就是 50 万元除以8%，等于 625 万元。
所以这建筑物的价值就是总的 625 万元减去土地的 250 万元，也就是 375 万元。
我记得之前遇到过一个案例，那是一个老旧的工厂区要改造。
开发商想要评估一下其中那些破败的厂房到底还值多少钱。
这可难坏了不少人，因为这些厂房又旧又破，直接卖肯定不值几个钱，但要是拆了重建，成本又太高。
后来就有人想到了用建筑物残余估价法。
他们先把这片区域未来可能产生的收益大致估算了一下，再把土地的纯收益算出来，一减一除，嘿，那些原本看似一文不值的破厂房居然还能算出个不错的价值来。
这就像是在一堆杂物里找宝贝，刚开始觉得没啥用，仔细一琢磨，还真能发现闪光点。
在实际运用中，要特别注意一些细节。
比如说，纯收益的估算得准确，不能高估也不能低估。
还有这资本化率的确定，得参考市场上类似的案例，可不能拍脑袋随便定。
再比如说，有些建筑物可能有一些特殊的价值，像历史文化价值或者特殊的建筑风格，这在计算的时候也得考虑进去。
不然，就可能把宝贝给贱卖了。
总之，建筑物残余估价法公式虽然看起来有点复杂，但只要咱们把各项数据搞清楚，算准确，就能在评估建筑物价值的时候派上大用场，让咱们心里有个底，不会被那些眼花缭乱的数字给弄迷糊了。
成本计算估价法公式
成本计算估价法公式
成本计算的估价法有多种，其中常见的有市场调查法、历史成本法、比较成本法等。
在这里，我简单介绍一下比较成本法的公式。
比较成本法是指通过将建设项目分解成各种组成部分，并以相似的已完成项目的实际成本作为基础，预测建设项目的成本。
其基本公式如下：
估计成本= （已完成项目的成本/ 已完成项目的规模）× 建设项目的规模
该公式中，已完成项目的成本可以是同类型或类似的已完成项目的实际成本，已完成项目的规模则可以是建筑面积、产能、工期等量化指标，建设项目的规模即为需要估算成本的项目规模。
例如，某地出现新的居民区建设计划，该项目所在区域已经完成了若干个类似的居民区项目，现需要估算该项目的建设成本。
假设已经完成的第一、二、三个项目的建筑面积分别为10万平方米、12万平方米和15万平方米，花费分别为5000万元、6000万元和7500万元，则根据比较成本法，可以通过以下公式进行估算：
估计成本= （5000万元/10万平方米+ 6000万元/12万平方米+ 7500万元/15万平方米）/ 3 × 新项目的建筑面积
假设新项目的建筑面积为20万平方米，则估计成本为：
估计成本= （5000万元/10万平方米+ 6000万元/12万平方米+ 7500万元/15万平方米）/ 3 × 20万平方米≈ 8500万元
因此，按照比较成本法的公式，可以估算该居民区新项目的建设成本为8500万元左右。
二手车交易估价计算公式(很全面实用)
一、汽车的折旧率估价1、重置本钱法：二手车评估价格=新车价格R×(1-年限折旧率r)2、查询新车价：即新车补贴优惠后的裸车价3、估算折旧率〔1〕按照经历算法，这种方法最早由官方公布，但实际操作价值较低，很少采用。
新车前5年的折旧率分别为15%、12%、10%、8%、7%，5年以后每年折旧率大概5%。
则使用4年的轿车，其折旧率为15%+12%+10%+8%=45%；〔2〕使用年限为8年的普通轿车，其二手车口诀分别为：87654321。
[则同样使用4年的轿车，其折旧率为〔8+7+6+5〕(8+7+6+5+4+3+3+2)=26/38 约为68.4%] ；〔3〕使用年限为10年普通轿车，采用累计算法，口诀10，987654321；[将1至10年累加等于55，则第一年折旧率是10/55，第二年折旧率是9 /55，如此类推，第10年折旧率是1/55。
则使用4年的轿车，其折旧率为10/55+9/55+8/55+7/55，约为61.2%.]，使用年限为15年普通轿车、口诀87665544332。
4、调整实际折旧率：在以上的根底之上，根据实际车况进展调整。
例如，外表较新则折旧率减1%，反之则加1%；行驶里程数(一般不准，仅作参考)小于2万公里/年的，减1%，反之则加1%；私家车减1%，反之加1%；该车型市面上仍有销售减1%，反之加1%.保有量很大、新车价格稳定、内饰干净整洁等，则各减1%，反之则加1%。
二、汽车的折旧率是很高的。
最根本、简便方法是采用重置本钱法来计算。
即被评估车辆的现在市场价格＝重置本钱×成新率。
重置本钱：购置一辆新的与被评估车辆一样相近的车辆所支付的金额〔不含装饰〕。
成新率：计算方法以使用年限法比拟简单。
成新率＝1-已使用年限／规定使用年限×100%。
计算时时间单位统一为月。
汽车的规定使用年限为15年。
举例说明：2002年1月份购置的高尔夫1.6/5VAT舒适型，规定使用年限为15年，即180个月。
资产评估计算公式汇总
市场法中的具体评估方法（一）直接比较法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法 1．市场售价类比法差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评++++=......修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评⨯⨯⨯=2．功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评3．价格指数法⎪⎪⎭⎫⎝⎛+⨯=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评14．成新率价格法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评5．市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评16．成本市价法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评⨯= 收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变1．在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：（二）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益()()∑=+++=nt tttr Ar R P 1112．有限年期收益()()()∑=-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-+++=nt n N t ttr r r Ar R P 111111 （三）纯收益按等差级数变化1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：()()nn r n r B r r B r A P +⨯-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=11112（四）纯收益按等比级数变化1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫⎝⎛++--=nr s s r A P 111 成本法性贬值资产经济性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的估价值资产评---=成本法中的具体评估方法 1．价格指数法价格指数资产的账面原值重置成本⨯=2．功能价值法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 3．规模经济效益指数法X⎪⎭⎫⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本实体性贬值的测算方法 1．观测法⎪⎭⎫⎝⎛-⨯=成新率实体性成本重置性贬值资产实体12使用年限法使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=尚可使用年限实际已使用年限总使用年限+=资产利用率名义已使用年限实际已使用年限⨯=%100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率资产的功能性贬值测算方法∑=⎪⎪⎭⎫⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 资产经济性贬值的估算%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性第四章成本法在机器设备评估中的应用贬值经济性贬值功能性贬值实体性成本重置评估值机器设备---= 重置成本的估算 （一）细分加和法1．外购单台不需安装的国内设备重置成本运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的成本重置+= 2．外购单台需安装的国内设备重置成本调试费安装运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的成本重置++= 3．外购单台不需安装进口设备重置成本运杂费国内他手续费银行及其税增值关税进口外汇汇率基准日运杂费国外保险费途中价格成本重置++++⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛++=FOB4．外购单台需安装进口设备重置成本其他培训费人员调试费安装设备重置成本单台未安装进口成本重置+++=5．外购成套需安装设备重置成本重置成本工器具设备重置成本总和单台未安装国产设备重置成本总和单台未安装进口成本重置++=)(资金成本贷款利息费设计置成本软件重监理费工程工程费安装+++++6、通用非标准设备重置成本计算方法。
资产评估公式大全
资产评估公式大全
1.净资产价值公式：
净资产价值=资产总值-负债总额
净资产价值公式用于计算企业净资产的价值，其中资产总值为企业所有资产的估价，负债总额为企业所有负债的估价。
2.资产收益率公式：
资产收益率=资产净收益/资产总值
资产收益率公式用于评估一个资产的盈利能力，其中资产净收益为资产产生的净利润，资产总值为该资产的估价。
3.成本法公式：
资产价值=建造成本/(1+折旧率)^使用年限
成本法公式用于根据资产的建造成本和使用年限来估计资产的价值，其中折旧率为资产每年的折旧比例。
4.市场法公式：
资产价值=相似资产的市场价值*相似资产与目标资产的比例
市场法公式用于根据相似资产的市场价值来估计目标资产的价值，其中相似资产与目标资产的比例用于调整估价。
5.收益法公式：
资产价值=年净收益/投资回报率
收益法公式用于根据资产每年的净收益和投资回报率来估计资产的价值，其中投资回报率为资产的预期收益率。
6.直接资本化法公式：
资产价值=年净收益/投资回报率
直接资本化法公式用于根据资产每年的净收益和投资回报率来估计资产的价值，其中投资回报率为资产的预期收益率。
7.活动比率公式：
活动比率=资产周转率/负债周转率
活动比率公式用于评估企业活动的效率，其中资产周转率为企业营业收入除以资产总值，负债周转率为企业营业收入除以负债总额。
8.价格收入比公式：
价格收入比=资产价值/年净收入
价格收入比公式用于评估资产的价格是否合理，其中资产价值为资产的估价，年净收入为资产每年的净收入。
注册资产评估师评估公式
注册资产评估师评估公式
一、以投资价值为标准的资产评估公式
（1）投资价值=可供使用资产价值＋未来可供利用的财产价值
即：V=C+F
其中：V=投资价值；C=可供使用的资产价值；F=未来可供利用的财产价值。
（2）可供使用的资产价值：是指现有资产的市场价值，由以下四个方面组成：
1）基本资产价值=资产原值+资产改造/扩建费用-折旧费用；
2）收入价值=投资回报率＊未来经营收入；
3）技术价值=专有技术估价；
4）商誉价值=商誉市值估价。
（3）未来可供利用财产价值：是指将来对已有资产的利用价值，应考虑投资回报率、未来经营收入、可能实现的收益等因素。
二、以市场价值为标准的资产评估公式
（1）市价价值=现有市场价值+未来可能市场价值
即：M=M+F
其中：M=市场价值；F=未来可能市场价值。
（2）现有市场价值：是指已有资产的市场价值，它反映了现有资产的实际市场价值，主要应考虑以下因素：
1）基本市场价值=市场内收益价值＋市场外收益价值；
2）价格价值=根据现有资产的属性进行估价，如：房地产、有价证券等；
3）技术价值=专有技术评估价值；。
资产评估公式大全
资产评估公式大全 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（二）类比调整法1．市场售价类比法2．功能价值法3．价格指数法4．成新率价格法5．市价折扣法6．成本市价法7．市盈率乘数法三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
资产评估计算公式总结
= ⎪⎛ 被评估资产年 = ∑ ⎪⎭⎛ 资产预计可被 = ⎢1- 资产原设计⎫ ⎤ ⎪⎪ ⎥ ⨯100% 生产能力 ⎭ ⎥ ⨯ 1- ⎪ ⨯ (P A , r , n ): ⎣⎭ = ∑R t A(1 + r ) (1 + r )t+第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本 x （1+物价变动指数）3. 功能价值法：被评估资产 重置成本= 被评估资产年产量 参照物年产量 ⨯参照物重置成本4．规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 ⎛ 被评估资产的产量 ⎫⎝ 参照物资产的产量 ⎭XX 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R’/R K ---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R ----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本 x （1－实体性成新率）2.公式计算法：资产的实 体性贬值 = 重置成本 - 预计残值 总使用年限 ⨯实际已使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率 =三、功能性贬值及其估算截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用⨯100%资产的功能性贬值测算方法：被评估资产 功能性贬值额 n t =1 ⎝净超额运营年本 ⨯ 折现⎫系数⎪（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:经济性 贬值率 ⎡ ⎢ ⎝利用的生产能力 x ⎦ 经济性 贬值额 = 资产年收 ⎛ 益损失额 ⎝ 所得⎫ 税率⎪五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值=P nt =1tP=∑A∑R t+(1+r)(1+r)tR i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i-中还包括期末资产剩余净额。
二手车估价方法的公式
二手车估价方法的公式二手车的估价是买卖双方都非常关注的问题，对于卖家来说，希望能以合理的价格出售车辆，而对于买家来说，希望能以公正的价格购买车辆。
而要确定一个合理的价格，就需要用到二手车估价的方法和公式。
一、市场价法市场价法是最常用的二手车估价方法之一。
它的核心思想是根据市场上类似车辆的价格来确定二手车的估价。
具体的计算公式如下：二手车估价 = 同品牌、同型号的二手车平均价格 ×（车辆的整体状况评价系数+ 车龄折旧系数）同品牌、同型号的二手车平均价格可以通过查询二手车交易平台、二手车市场或者相关的二手车价格指南来获取。
车辆的整体状况评价系数一般为车辆的车况分级评价，可以根据车辆的车况、行驶里程、维修保养情况等因素进行评估。
车龄折旧系数则是根据车辆的使用年限来确定的，一般来说，车辆的价值会随着使用年限的增加而递减。
二、成本法成本法是另一种常用的二手车估价方法，它的核心思想是根据车辆的购买成本以及使用年限来确定车辆的估价。
具体的计算公式如下：二手车估价 = 车辆的购买成本 ×（车辆的使用年限 / 预计使用寿命）车辆的购买成本可以通过查阅购车发票、购车合同等文件来获取。
车辆的使用年限是指车辆已经使用的年限，而预计使用寿命则是根据车辆的品牌、型号以及使用情况来确定的，一般来说，同一品牌、同一型号的车辆的预计使用寿命是相似的。
三、收入法收入法是一种相对较少使用的二手车估价方法，它的核心思想是根据车辆的收入能力来确定车辆的估价。
具体的计算公式如下：二手车估价 = 车辆的年均收入 ×收入法系数车辆的年均收入可以通过查看车辆的营运记录、使用情况等来获取。
收入法系数是根据车辆的品牌、型号以及收入情况来确定的，一般来说，同一品牌、同一型号的车辆的收入法系数是相似的。
除了以上三种常用的二手车估价方法，还有一些其他的方法，如历史成交价法、对比法等。
不同的方法适用于不同的情况，根据实际情况选择合适的估价方法是非常重要的。
房地产估价理论与方法重要公式整理
房地产估价理论与方法重要公式整理房地产估价理论与方法是指针对房地产市场，通过具体的理论、方法和技术手段，进行对房地产市场价值的评估与计算。
估价理论和方法主要是基于市场价值理念和财务分析法，旨在规避市场波动风险，为市场参与者提供可信的并严密的房地产市场分析与决策依据。
本篇文档将对房地产估价理论和方法中的重要公式进行整理，帮助读者更好地了解房地产估价。
一、净现值（NPV）公式：NPV = SUM (CFt / (1 + r)t) -C0其中，CFt代表第t期现金流；r代表收益率；C0代表投入成本。
NPV公式主要是用于确定房地产投资的可行性，即在资金投入的前提下，是否能够通过现金流回收成本，以及能否实现收益。
二、收益贴现率（Yield）公式：Yield = (Annual Rent / Price) x 100 %其中，Annual Rent代表年租金；Price代表购买价格。
收益贴现率是一种经济学概念，是指在未来一段时间内，对预计的未来收益进行折现计算，从而得到当前市场价格。
收益贴现率公式可以用于计算不同房产的收益贴现率，以便于市场参与者做出更好的投资决策。
三、房产周转率公式：Turnover Ratio= (Total Value of Sales / Average Investment Value) x 100%其中，Total Value of Sales代表房产总销售额，Average Investment Value代表房产平均投资价值。
房产周转率公式用于计算房地产市场的周转情况，即衡量房地产市场销售速度和活跃度的重要指标。
四、资本化率公式Capitalization Rate = Net Operating Income (NOI) / Current Market Value其中，Net Operating Income (NOI)代表净经营收入，是指扣除各类支出后，所获得的经营收入。
旧车估价计算公式
元旦给未来婆婆的祝福短信
旧车的估价计算公式有以下几种：
1.数学计算公式估价法（使用年限法、重置成本法）：被评估二手车现时价格＝重置价格*(1-已使用年限/规定使
用年限)*100%*调整系数。
该公式中，(1-已使用年限/规定
使用年限)*100%的部分，得出的结果叫“成新率”；“重置价格”就是指购买一辆与被评估车辆相同的新车所支付的
最低成本。
2.冷门车另算。
3.此外，还有网络在线估值法（估值软件法）和现行市价法等方法。
这些方法都是基于国家资产评估的计量标准进行的，可以大概估算出常见车型的价格，但对于冷门车可能不太适用。
请注意，这些方法仅供参考，具体价格还需要根据实际情况进行评估。
房地产估价收益法计算公式
房地产估价收益法公式
房地产估价收益法公式
一、收益法中的必须死记的两个公式:
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n](年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]
P=nA/(1+i)[当I=s时]
这个公式用的频率最高,但容易记错,到底是i在前,还是s在前;是i在上,还是s在上。
实际记忆中,把它叫做”爱情公式”。
利用谐音i就是爱,s就是死。
“爱到死,死也爱,当爱就意味着死亡时,留下的依然是爱”,意思先有”i-s”,然后是”1+s”在上,再是”1+i”在下,当i=s时,只有i没有s。
这样,可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
如:V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]。
房屋评估公式
房屋评估公式
房屋评估是指通过对房屋的价值进行综合评估，确定其市场价值的过程。
房屋的市场价值影响着买卖双方的决策，因此房屋评估是房地产市场中非常重要的环节。
房屋评估的公式可以通过多个因素综合考虑来确定，以下是一些常用的公式：
1.比较法：这是一种常用的评估方法，通过比较类似房屋的市
场交易价格，来确定目标房屋的估价。
这种方法主要考虑的因素包括房屋的位置、用途、面积、朝向等。
2.收益法：这种方法适用于商业房地产的评估，通过考虑租金
收益和投资回报率等因素，来确定房屋的市场价值。
具体的公式为房屋市场价值 = 年租金 / 投资回报率。
3.成本法：这种方法适用于新建房屋的评估，通过考虑建造成本、土地成本和折旧等因素，来确定房屋的市场价值。
具体的公式为房屋市场价值 = 建筑成本 + 土地成本 - 折旧。
4.市场商定法：这种方法是根据市场上的实际买卖交易，通过
市场供求关系和买卖双方的议价过程，来确定房屋的市场价值。
这种方法主要适用于特殊房屋或特殊环境下，没有类似交易数据的情况。
除了以上的公式，还可以考虑其他因素对房屋评估进行修正，如房屋的装修程度、年限、楼层等。
最终得出的房屋市场价值
是一个相对准确的估计，但仍然可能存在一定的误差。
因此，在进行房屋评估时，需要准确收集并分析相关数据，同时考虑评估方法的适用性，并充分参考各种因素的权重。
总之，房屋评估的公式是基于市场规律和相关数据的综合考量，通过对房屋的特性和市场条件进行分析，来确定房屋的市场价值。
这些公式只是一种参考，实际评估应根据具体情况进行综合考虑和调整。
投资企业的14种估值方法及10种常用方法
投资企业的14种估值方法及10种常用方法估值是指对一个企业、项目或资产的价值进行评估和确定的过程。
对于投资者而言，准确的估值是进行投资决策的基础。
以下是常用的14种企业估值方法和10种常用的估值方法。
一、14种企业估值方法：1.净资产法：根据企业的净资产价值来进行估值，公式为估值=净资产。
2.市盈率法：根据企业的市盈率来确定估值，公式为估值=净利润×市盈率。
3.市净率法：根据企业的市净率来确定估值，公式为估值=净资产×市净率。
4.贴现现金流量法：根据企业未来的现金流量来进行估值，公式为估值=未来现金流量×折现率。
5.估算收益法：根据企业未来的收益情况来进行估值，公式为估值=未来收益×估价收益率。
6.EBITDA法：根据企业的EBITDA（息税折旧摊销前利润）来进行估值，公式为估值=EBITDA×估价倍数。
7.成本法：根据企业的建设或复制成本来进行估值，公式为估值=建设或复制成本。
8.市场交易法：根据类似企业的交易价格来进行估值，公式为估值=类似企业的交易价格。
9.市销率法：根据企业的市销率来进行估值，公式为估值=销售收入×市销率。
10.市现率法：根据企业的市现率来进行估值，公式为估值=现金流量×市现率。
11.利润法：根据企业的利润来进行估值，公式为估值=利润×估价倍数。
12.现金流量法：根据企业的现金流量来进行估值，公式为估值=现金流量×估价倍数。
13.成长法：根据企业的成长性来进行估值，公式为估值=年度成长收入×市销率。
14.消费者调研法：根据消费者对企业产品的需求和认知情况来进行估值。
二、10种常用的估值方法：1.相对估值法：通过对比相似企业的估值指标来确定估值。
2.盈利能力法：通过对企业的盈利能力进行分析来确定估值。
3.股权法：根据企业的股权结构和股东权益来进行估值。
4.损益表法：根据企业的损益表来进行估值。
房地产估价理论与方法重要公式
房地产估价理论与方法重要公式房地产估价是指通过一系列的理论和方法来评估房地产的市场价值。
在进行房地产估价时，常会用到一些重要的公式和计算方法。
本文将介绍房地产估价中常用的一些公式和计算方法，以便读者更好地理解和应用。
1. 单位面积价格 = 总价值 / 总建筑面积这是最基本的房地产估价公式之一。
通过将房地产的总价值除以总建筑面积，可以计算得到单位面积的价格。
这个公式通常用于评估住宅或商业地产的市场价格。
需要注意的是，总价值和总建筑面积应分别按照相同的货币单位和面积单位进行计算。
2. 租金收益率 = 年租金收入 / 房地产市值租金收益率是房地产估价中非常重要的一个指标，它反映了房地产投资的回报情况。
通过将年租金收入除以房地产市值，可以计算得到租金收益率。
租金收益率越高，说明投资回报越高。
不同类型的房产租金收益率一般有所差异。
3. 毛利率 = 毛利润 / 销售收入毛利率是用来衡量销售活动所创造的利润的一个重要指标。
在房地产行业中，通过将毛利润除以销售收入，可以计算得到毛利率。
毛利率的高低可以反映企业的盈利能力和健康状况。
4. 投资回收期 = 资本回收 / 年净现金流量投资回收期是评估投资回报时间的一个重要指标。
在房地产估价中，可以通过将资本回收除以年净现金流量，计算得到投资回收期。
投资回收期越短，说明投资回报越快。
5. 土地估价 = (建筑物估价 - 建筑物折旧) / 建筑物占地面积土地估价是房地产估价中的一个重要环节。
通过将建筑物估价减去建筑物折旧，再除以建筑物占地面积，可以计算得到土地估价。
这个公式通常应用于分析土地和建筑物的价值，帮助投资者做出决策。
6. 折现现值 = 未来现金流量 / (1 + 折现率) ^ 年数折现现值是用来衡量未来现金流量的现值的一个重要计算方法。
在房地产估价中，根据未来现金流量和折现率，可以计算得到未来现金流量的折现现值。
折现率通常根据市场情况和风险评估来确定。
通过计算折现现值，可以评估房地产的长期投资价值。
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格;标定价格：政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格;房屋重置价格：某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润;房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价单价= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价总价=补地价单价×土地总面积补地价单价=原楼面地价×现容积率—原容积率补地价单价= 原容积率下的土地单价×现容积率—原容积率原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积套内使用面积1公顷＝10 000平方米1亩＝平方米1平方英尺＝平方米1坪＝平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000平方米下的价格＝亩下的价格÷平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷平方米下的价格＝坪下的价格÷4．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格1±S % 或者：可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格100±S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1±S % 100±S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×1±T％＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格× 100±T/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率×期数＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R %可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/×/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×1±S %×1±R %＝可比实例成交价格×1±T %或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×1±T %× 1 或者∶1±S % 1±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100100±S 100 100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数估价对象价格×1±S %±R %＝可比实例成交价格×1±T %或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶1±S %±R %估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本,即：直接成本利润率＝开发利润/土地取得成本＋开发成本计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即：成本利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用计算基数＝开发完成后的房地产价值售价,相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润/用地总面积×开发完成后可转让面积的比率×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= 取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积= 取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C 1—R /N上式中：Di——第i年的折旧额;D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；C—S ——称为折旧基数；年折旧率d=D/C×100％ =C—S/C×N ×100％=1—R/N×100％有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝C—St/N＝C1—R t/N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—C—St/N＝c1—1—Rt/N上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；C—S ——称为折旧基数；成新折扣法V=C＋q 式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率%；用直线法计算成新率的公式为：q＝1—1—Rt/N ×100％当R＝0时,q＝1—t/N×100％＝1—1—R N—n/N×100％＝t/N×100％＝1—1—R t/ t＋n×100％＝n/ t＋n×100％建筑物经济寿命＝1/年折旧率修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—无效成本＋超额持有成本5．6成本应用中涉及的有关规定年折旧额＝原价×1—残值率/耐用年限6．1收益法的基本原理地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率某笔资金×利率＝房地产的净收益房地产价格＝房地产的净收益/利率6．2报酬资本化法的公式V=A1/1＋Y1＋ A2/1＋Y1×1＋Y2＋…＋An/1＋Y1×1＋Y2…×1＋YnV=A1/1＋Y＋A2/1＋Y2＋A3/1＋Y3＋…＋An/1＋YnA末＝A初1＋YV=A/Y1—1/1＋YnV=A/YKn=1—1/1＋Yn =1＋Yn—1/1＋YnV70=V∞×K70V50=V∞×K50V∞=V50/K50V40=V40×K40/K50Vn= VN×Kn/ KN=VN×1＋Y ×1＋Yn—1 / 1＋Y —1Vn= A/Yn〔1—1/1＋Ynn〕或VN= A/YN〔1—1/1＋YNN〕以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1,A2…An—第n期净收益；Y1,Y2…Yn—第Y期报酬率折现率收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式:净收益按一定数额递增有限年V=A/Y+b/Y2×1—1/1+ Yn—b/Y×n/1+Yn 未来第n年为 A 十n—1b收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2净收益按一定数额递减有限年V=A/Y—b/Y2×1—1/1+Yn+b/Y×n/1+Yn 未来第n年为A—n—1bn≤A/b+1净收益按一定比率递增有限年 V=A/Y—g×1— 1+g/1+Y n 未来第n年为 A1+gn—1 无限年 V=A/Y—g净收益按一定比率递减有限年V=A/Y+g×1— 1—g/1+Y n 未来第n年为A1—gn—1 无限年 V=A/Y+g以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；b—净收益逐年递增减的数额；g—净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE,收益年限为有限年公式为:V=I/Y—gI×1—1＋gI/1＋Y n—E/Y—gE×1—1＋gE/1＋Y n上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；预知未来若干年后的价格的公式：如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y1— 1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=A/Y＋b/Y2 1—1/1＋Y t —b/Y×t/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y—g 1—1＋g/1＋Y t＋b/Y×t/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y—g 1— 1＋g/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y＋g 1— 1＋g/1＋Y t＋Vt/1＋Y t如果难以预测未来的价格公式为:V=A 1＋Y t—1 /Y1＋Y t— 1＋△=A/ Y—△×Y/1＋Y t—1=A/ Y —△a上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率折现率；△—增值率；6．3净收益潜在毛收入PGI ；有效毛收入EGI ；净运营收益NOI ；税前现金流量PTCF ；运营费用率OER税后现金流量ATCF ；净收益率NIR净收益率＝1—运营费用率净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用＝有效毛收入—运营费用运营费用,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值6．4报酬率报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6．5直接资本化法资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R 上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即：收益乘数＝价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值＝年收益×收益乘数房地产价值＝毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数,即:毛租金乘数＝价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数,即:PGIM=V/PGIV＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数,即:EGIM=V/EGIV＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数,即:NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式,即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为NIR=1—OER所以 Ro=1—OER/EGIM 上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V所以,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入EGl 得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；NOI—某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y 1—1/1＋Yn R=Y/1—1/1＋Yn在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/1＋Yt—1或R= Y—△×Y/1＋Yt—1投资组合和剩余技术式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值；V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率,L＋B＝100％；Ro=VL×RL＋VB×RB/ VL＋VB RL=VL＋VBRO—VB×RB/VL RB= VL＋VBRO—VL×RL/VB Ro＝L×RL＋B×RB Ro＝L×RL＋1—LRB Ro＝1—B RL＋B×RB抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋1—M×RE在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×1＋YMn/1＋YMn—1= YM＋YM/1＋YMn—1式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率,即抵押贷款利率i；n—抵押贷款期限；房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为: VL= AO—VB×RB/ RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: VB= AO—VL×RL/ RB上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率；RL—土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: VE= AO—VM×RM/ RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: VM= AO—VE×RE/ RM上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数；RE—自有资金资本化率；净收益与资本化率的匹配①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率④由房地收益单独求取土地价格：土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格⑤由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格7．2假设开发法的基本公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；7．4假设开发法计算中各项的求取利率＝单位时间内的利息/本金×100％I＝P×i×n F＝P1＋i×n复利的本利和计算公式为：F＝P1＋in复利的总利息计算公式为：I＝P1十in—1在名义利率下的本利和为：F＝P1＋r／mn×m在名义利率下的一年末本利和为：F＝P1＋r／mm假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P1＋i令一年末名义利率与实际利率的本利和相等,即P1＋i=P1＋r/mm得出i＝1＋r/mm—1名义利率与实际利率的关系,还可以通过利率的计算公式得出,即i=F—P/P =P1＋r/mm—P/P=1＋r/mm—1上式中： i—利率; n—计息周期数; I—总利息; F—计息期末的本利和; r—名义年利率; m—一年中计息m次; r／m—每次计息的利率;P—本金;8．2数学曲线似合法Y＝a＋bXa=∑Y—b×∑X/Nb=N×∑XY—∑X×∑Y/ N×∑X2—∑X2当∑X=0时, a=∑Y /N b=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地产价格; X—时间; a ,b—为末知参数; N—时间序列的项数; 8．3平均增减量法Vi＝Po十d×id=P1—Po＋P2—P1＋…＋Pi—Pi—1＋…＋Pn—Pn—1/n =Pn—P0/n上式中：Vi—第i 期房地产价格的趋势值; i—时期序数; Po—基期增减量的平均数; d—逐期增减量的平均数;Pi—第i期房地产价格的实际值;8．4平均发展速度法Vi=P0×ti t=P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—11/n =Pn/P01/n上式中：t—平均发展速度;8．6指数修匀法下式中：Vi—第i期的预测值; Pi—第i期的实测值; Vi+1—第i＋1期的预测值; a—修匀常数,0≤a≤1公式为：Vi+1= Vi＋aPi—Vi = aPi＋1—a Vi Vi+1= aPi＋1—a Vi Vi+1= Vi＋aPi—Vi 9．1路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度英尺 25 50 75 100 125 150 175 200四三二一法则% 40 30 20 10 9 8 7 6单独深度价格修正率% 40 30 20 10 9 8 7 6累计深度价格修正率% 40 70 90 100 109 117 124 130平均深度价格修正率% 16040 14035 12030 10025平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度9．1．7路线价法计算公式以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例①一面临街矩形土地价值的计算公式：V单价=u×dυ V总价=u×dυ×f×d上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：V总价= uo×dυo×f×d o＋u1×dυ1×f×d—d o V单价= uo×dυo×d o＋u1×dυ1×d—d o/ d上式中:V—土地价值; uo—前街路线价; dυo—前街临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—总深度;d o—前街影响深度; υ1—后街路线价; dυ1—后街临街深度价格修正率;③矩形街角地价值的计算公式：V单价= uo×dυo＋u1×dυ1×t V总价= uo×dυo＋u1×dυ1×t×f×d上式中:V—土地价值; uo—正街路线价; dυo—正街临街深度价格修正率; υ1—旁街路线价;dυ1—旁街临街深度价格修正率; t—旁街影响加价率; f—临街宽度; d—临街深度;④三角形土地价值的计算公式：V单价= u×dυ×h V总价= u×dυ×h×f×d÷2上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; h—三角形土地价格修正率;f—临街宽度; d—临街深度;⑤其他形状土地价值的计算;通常是先将其划分为矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减9．4高层建筑地价分摊的方法①按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积②按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值③按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价＝地租/利息率地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润地。
资产评估公式大全
一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] （2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、 市场法中的具体评估方法（一）直接比较法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法1．市场售价类比法差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评++++=......修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评⨯⨯⨯=K K 2．功能价值法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评⨯= 三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
物价局估价公式
物价局估价公式
（P－现值 i－利率 I－利息 S－终值 n―时间 r―名义利率 m－每年复利次数）
1、复利终值复利现值
2、普通年金终值：或
3、年偿债基金：或A＝S（A/S，i，n）（36与37系数互为倒数）
4、普通年金现值：或 P＝A（P/A，i，n）
5、投资回收额：或 A＝P（A/P，i，n）（38与39系数互为倒数）
6、即付年金的终值：或 S＝A[（S/A，i，n＋1）－1]
7、即付年金的现值：或 P＝A[（P/A，i，n－1）＋1]
8、递延年金现值：第一种方法：第二种方法：
9、永续年金现值：
10、名义利率与实际利率的换算：
11、债券价值：分期付息，到期还本：PV＝利息年金现值＋本金复利现值
纯贴现债券价值PV＝面值÷（1＋必要报酬率）n （面值到期一次还本付息的按本利和支付）
平息债券PV＝I/M×（P/A，i/M，M×N）＋本金（P/S，i/M，M×N）（M为年付息次数，N为年数）债券。
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估价方法公式
房地产估价的常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。
1、比较法
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：P=n c b a X i i i i n
i /)(1∑=
其中：
P —估价对象房地产价格
n--选取的可比实例个数
Xi--第i 个可比实例的价格
ai 、bi 、ci--第i 个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
V=∑i=1n ×[A i /（1+R ）n ]
其中：
V--表示估价对象在价值时点的收益价格，即现值
Ai--表示未来第i年的净收益
R--表示报酬率
n--表示房地产的收益年限
3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧加土地使用权价格得到估价对象价值或价格的方法。
建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。
公式：估价值=重置成本-物资折旧-功能折旧-外部折旧+土地使用权价格=重置成本×成新率
4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
P=(P完成-C后续)×[1/（1+Y）n]
其中，P--待估在建工程的价格
n—后续开发经营期
Y--折现率
P完成--开发完成后价值
C后续--后续开发的必要支出
5、基准地价修正法，是在政府确定公布基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建(构)筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地
价格的一种估价方法。
其基本公式为：
P i＝P×(1±K)×Y×T×D±L
其中：P i—估价对象修正后地价(出让取得方式)；
P—估价对象所在区域基准地价；
L—土地开发程度修正值；
K—全部影响估价对象地价因素的总修正值；
Y—使用年期修正系数；
T—价值时点修正系数；
D—容积率修正系数。
市场比较法是根据替代原则，将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法，在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强，适用范围广，被普遍采用的估价方法。
估价人员对估价对象的房地产有关资料进行了必要的审核及分析，并进行了认真的实地勘察和调查了解，由于本次估价目的是为投资方确定投资价格提供参考依据，因此本估价报告宜采用成本法和收益法进行估价，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。