房地产住宅价格表的制作.

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房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用

第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节市场法概述1。

市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。

如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。

【2009年真题】A.标准厂房B。

房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。

市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。

2023年房地产经纪人之业务操作综合练习试卷B卷附答案

2023年房地产经纪人之业务操作综合练习试卷B卷附答案单选题（共50题）1、房地产经纪业的生产要素、业务类型的转型、新型业态的形成、行业整体的产业升级，无一不是在( )这两大因素的作用下进行的。

A.资本和信患化B.规范化和专业化C.信息化和规范化D.资本和规范化【答案】 A2、某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。

2018年5月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。

A.专业推荐B.一般推荐C.合作推荐D.特别推荐【答案】 C3、（）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣。

A.一般推荐B.合作推荐C.独家代理D.委托代理【答案】 B4、（）是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。

A.客源B.房源C.营销策略D.房地产经纪人【答案】 B5、系统性红斑狼疮的特征性皮肤改变是A.面部蝶形红斑B.皮肤环形红斑C.皮肤瘀斑D.皮肤咖啡斑【答案】 A6、住宅可分为普通住宅、高档住宅及（）。

A.别墅B.办公楼C.商铺D.市场【答案】 A7、甲房地产开发企业通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求，则该企业在选择目标市场时采用的是( )。

A.复合产品模式B.复合市场模式C.有选择的专业化模式D.完全市场覆盖模式【答案】 D8、已知某投资商对某项目的预期收益率为15%，总建筑面积10000m2，出租率为70%，可出租面积比例80%，总投资额为3000万元。

此收益率下的单位面积年租金为（）元/m2。

A.3260.9B.4658.3C.3726.7D.3131.9【答案】 B9、因为房源具有动态性等特点，有关资料会随时变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以保证房源的（）。

A.可持续性B.完整性C.有效性D.准确性【答案】 C10、客源的挖掘和建立是为了（），赚取服务佣金。

成本法、收益法、市场比较法计算流程

三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。

如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。

该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。

（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。

我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。

该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。

另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。

长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。

（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。

该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。

（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。

中海集团定价指引(机密)1122474861

中国海外集团有限公司内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引（试行）编制时间：二零零二年四月目录第一章总则 (1)第二章适用范围 (2)第三章制定住宅销售价格的过程 (3)第四章住宅销售价格系数的制定原则 (4)第五章住宅销售价格系数的制定及评分 (5)第六章定价信息的调研与分析 (9)第七章住宅销售价格计算公式的拟定 (12)表一：不同住宅小区规划布局系数评分表表二：不同别墅楼型规划布局总体均价计算公式表表三：不同住宅小区规划布局总体均价计算公式表第八章其它 (28)附件：某项目销售价格系数专题报告提纲及附件附表一：某项目楼型价格试算汇总表附表二：某项目住宅销售价格平面系数评估标准表附表三：某项目住宅销售价格垂直系数评估标准表附表四：某住宅项目××栋价格试算表案例一：某住宅项目销售价格系数专题报告案例二：某别墅项目销售价格系数专题报告第一章总则第1条在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。

房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。

制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有力的经济杠杆。

在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。

住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。

本《内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各地区营销决策小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜密的分析。

房地产开发收费明细

其中企业、自收自支单位1000平方米及以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元。个人购房18元/套.
出让、划拨
2
建设
行政事业
城市市政公用基础设施配套费
计价格[2001]585号，苏政发［1998］48号，苏价费［1998］286号、苏财综［1998]135号，苏政发［2002］105号,苏价服［2003］115号、苏财综[2003］37号，苏财综［2003］24号。
15
建设
经营服务
建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费
《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》(建设部第134号令,2004年出台),苏价服［2004］26号，苏价服[2005]146号
特、一级项目1。4元/㎡抗震调整系数1.3二级项目1。3元/㎡抗震调整系数1.2三级项目1.2元/㎡抗震调整系数1.1
20
气象
经营服务
防雷装置的施工监督、竣工验收
中国气象局令第11号《防雷装置设计审核和竣工验收规定》苏价服函（2001）150号
1。00元/平方米
一、二类建（构）筑加30%
21
规划
经营服务
规划技术服务费
苏价房［2000］374号，苏价服［2003]42号
营业性用房：市区1.30元/㎡，县城1。50元/㎡;住宅、厂房：市区1.00元/㎡,县城1.20元/㎡
自愿委托，服务收费
25
房管
经营服务
房地产网络服务收费
苏价服函［2005］252号
按房地产开发企业当年开发建筑面积最高不超过2元/平方米，当年无开发项目的按每服务对象每年5000元收取
26
建设
行政事业
城市道路占用挖掘费

房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视

房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

房地产价格指数是怎样计算的

ＤＡＴＡ　ＭＡＧＡＺＩＮＥ３７什么是房地产价格指数从定义上来讲，房地产价格指数是反映一定时期房地产价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

１９９８年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海在内的３５个城市正式开始按季度编制房地产价格指数。

２００５年７月扩大到７０个调查城市，并按月编制和对外公布价格指数。

房地产价格指数的计算方法根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》的要求，房地产价格指数的汇总计算要通过以下４个步骤完成：抽选调查样本房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。

在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的７０％以上。

目前北京这一比例达到８１％，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保证了调查样本的代表性。

权数（比重）的确定根据国家制度的要求，房地产价格指数的取得是采用固定权数加权平均的计算方法。

权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。

如将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数。

（权数每年更新一次。

）采集价格房屋是个体差异性非常大的特殊商品。

一套房子的价值，不仅取决于其直接包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。

同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值也许会相差数倍。

因此，在考察房屋的价格变化时，就要遵循同质可比的原则，所谓同质，就是选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。

价格指数的计算在取得了全部调查企业的销售价格资料后，首先计算各调查样本的涨幅，即个体指数，再采取由下到上逐级汇总的方法汇总出房屋销售价格总指数。

关于发布市房屋重置成新价评估技术标准的通知

各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：
为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：
仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间灰瓦2间
垄不予区分
棋盘心前坡合瓦后坡青灰及前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰灰瓦3间
棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心灰瓦4间
灰屋面
青灰顶不分平顶、坡顶，含麦壳灰
灰1间
焦渣顶不分平顶、坡顶，含泥顶灰2间
混凝土屋面
〖BHDG1*2，K4，K14ZQ*6，K4。3〗现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面浇间
四、中式柁没有柱子，按木屋架计分。
（3）墙身计分表
〖BHDFG3，FK5，K18ZQ*3，K4，K2，K4F〗
项目说明简称单位分数
缸砖墙全部缸砖垒砌缸间
细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，兰整砖衬里磨1间
细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，碎砖衬里磨2间
磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里磨棋间
台基高度调整系数
台基高度<米
米≤台基高度<米
米≤台基高度<米
米≤台基高度<米
米≤台基高度<米
米≤台基高度<米
米≤台基高度<米
米≤台基高度<米
台基高度米
说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。
台基高度大于两米，每增加米，调节系数增加。
五、房屋组合调整系数
组合间数(自然间)调整系数
一间

长春市房地产开发收费标准统计表

经营性经营性保证金
12 13 14
工程招标代理费防雷检测及审图费安防措施费
招标代理公司防雷检测公司建委
发改价格[2011]534号吉省价收字〔1998〕28号长春市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理规定
开工许可开Biblioteka 许可开工许可可可可第（1）页；共（3）页
长春市房地产开发收费标准统计表
1625元/㎡（按标准建防空地下工程项目不收此费） 5元/㎡ 10元/㎡，竣工后可返还 1.2元/㎡ 30-318元/平 50—500元/棵折算后约10元/㎡ 405元/千伏安；大型公建303元/千伏安在约定工期内完成可返还 1元/㎡按宗地面积 0.5元/㎡按宗地面积多层95元，高层125元园林局
长春市房地产开发收费标准统计表
20121218版收费性质经营性经营性经营性经营性经营性保证金经营性经营性经营性经营性经营性序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 收费项目土地使用权交易服务费现状测绘费收取对象竞得人建设单位收取标准按5级差额定率累计计费 5600元/幅一幅面积为5万平米按投资额 10万平米以下2万元、10万—20万平米3 万元、20万平米以上4万元评估价格×建筑面积，可返收费部门收费依据收费环节可否商议否可可可否可可可可可否
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行政事业性 16
行政事业性 17 行政事业性 18 政府基金政府基金 19 20
人防工程易地建设费消防设施配套费新型墙体材料基金散装水泥专项资金挖掘道路费树木砍伐补偿费施工用水费施工接电费土地管理费土地登记费物业维修资金档案利用费放线费/验线费施工占道费供水配套费

住宅小区招投标报价

住宅小区招投标报价一、项目概述本次招标项目是针对位于市中心的一座新建住宅小区，总建筑面积约为1万平方米，包括多个楼栋和配套设施。

项目预算由业主方提供，投标企业需要根据相关要求进行合理报价。

二、项目要求1.需要提供完整的招投标文件，包括详细的工程规划、设计方案和施工进度等内容。

2.报价需要包含工程造价、人工费用、材料费用、机械设备使用费用等详细分项，同时要注明税率及其计算方式。

3.投标时需要提供企业资质证书、近期施工业绩等相关材料。

三、报价计算1.工程造价计算：根据建筑面积、建筑结构、建筑材料等因素进行详细计算，确保报价合理。

2.人工费用计算：根据当地人工工资标准、工期等因素进行计算，保证施工人员的合理薪酬。

3.材料费用计算：根据项目特点确定所需材料种类和数量，计算出具体的材料费用。

4.机械设备使用费用计算：根据项目需求确定所需机械设备种类和使用时长，计算出具体的费用。

四、报价提交1.报价截止时间为2023年5月31日，逾期提交的报价将不被接受。

2.报价需以电子版形式发送至指定邮箱，同时需提供纸质版以备查阅。

五、评标标准1.报价合理性：综合考虑工程造价、人工费用、材料费用、机械设备费用等因素，评定报价合理性。

2.企业实力：评定投标企业的资质、施工能力、近期业绩等方面，确认企业能够按时保质完成工程。

3.服务保障：评定企业的售后服务、施工保障，以及项目后期维护等方面，确保项目顺利进行。

六、结果公示1.评标结果将在2023年6月10日前公示于项目指定网站上，同时通知中标企业进行后续合同谈判。

2.如有异议，可在公示期内向组织方提出质疑，经核实后做出相应调整。

七、注意事项1.投标企业需认真阅读招投标文件，确保报价准确无误。

2.投标企业需严格按照要求提交报价，否则视为无效报价。

3.如有疑问，可向组织方咨询，以确保投标流程顺利进行。

以上为住宅小区招投标报价文档，请投标企业仔细阅读并按要求参与本次招标。

北京市国土资源和房屋管理局808号文

北京市国土资源和房屋管理局北京市物价局京国土房管拆[2003]808号关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构：••••为规范本市房屋重臵成新价评估行为，合理确定各类房屋的重臵成新价，根据建设部〘房地产估价规范〙(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原〘北京市房屋估价办法〙、〘北京市住宅楼房估价技术规范〙作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下：••••一、本标准适用于本市各类房屋重臵成新价的评估。

••••二、按照〘北京市城市房屋拆迁管理办法〙和〘北京市集体土地房屋拆迁管理办法〙进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重臵成新价进行评估的，应当按照本标准执行。

••••三、平房、中式楼房重臵成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。

••••四、本标准自2003年10月1日起施行。

原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日〘关于发布修订后的〖北京市房屋估价办法〗的通知〙(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日〘关于实施〖北京市房屋估价办法〗有关拆迁问题的通知〙(京房地拆字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日〘关于印发〖北京市住宅楼房估价技术规范〗的通知〙(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。

•••••••••••••••北京市房屋重臵成新价评估技术标准•••••••••••••••••••••••目录•• ••第一章总则••••1-1 〔立法目的和依据〕1-2〔适用范围及重臵成新价定义〕1-3 〔估价技术路线〕•1-4 〔未列入的项目〕•••• 第二章平房、中式楼房重臵成新价评估••••2-1、〔估价路线、部件及分值〕 •2-2、〔标准间〕 •2-3、计算公式：••••（1）砖木结构房屋 •（2）砖混结构房屋 •（3）中式楼房••••2-4、房屋部件计分表••••（1）屋面计分表（2）屋架计分表（3）墙身计分表（4）门窗计分表••••（5）顶棚计分表（6）地面计分表（7）装修计分表•（8）设备计分表（9）附属物计分表••••2-5、柱高差率表••••2-6、砖木结构房屋成新评定说明••••2-7、砖木结构房屋成新折余率表••••2-8、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明••••2-9、房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表••••2-10、块料面层成新评定说明••••2-11、房屋暖气、卫生设备或新评定说明••••2-12、砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表••••2-13、砖混结构房屋使用年限折余率表••••2-14、砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表••••2-15、附属物据实估价表••••2-16、树木估价表•••• 第三章楼房重臵成新价评估••••3-1、〔计算公式〕••••3-2、楼房基本价格表••••（1）住宅楼房基本价格表（2）非住宅楼房基本价格表••••3-3、楼房折余率：••••（1）楼房成新评定说明（2）楼房直线折旧参数说明表••••3-4、增项价格：••••（1）增项价格表（2）增项成新评定说明••••3-5、区域系数：••••3-6、装修及附属物重臵成新价的评估••• •第四章附则••••4-1、〔规定价格与实际偏离的情况〕第一章总则••••1-1 〔立法目的和依据〕••••为规范本市房屋重臵成新价评估行为，合理确定各类房屋的重臵成新价，根据建设部〘房地产估价规范〙(GB/T50291-1999)，特制定本标准。

天津市房地产开发项目----前期收费成本表

01.01 土地出让金
-
（市场评估地价）元/ 平方米
津政发〔2014〕6号
天津市国土资源和房屋管理局及各区县局、天津市滨海新区规划和国土资源管理局及各区分局
纳入成本
国土证
01.02 土地补偿费 01.03 合作款项
-
-
-
-
-
纳入成本纳入成本
-
01.04 大市政配套费
290-500元/ ㎡
津价房地[2003]71号
天津市国土资源和房屋管理局测绘中心
纳入成本
前置和抵押测绘成果报告书
02.06 竣工面积实测费
住房每平方米1.36 元，其他房屋每平方米2元。
元/㎡
房产测绘费按建筑面积计收。新建房屋房产测绘费由开发经营者交纳，计入房价。收费标准是：住房每平方米1.36元，其他房屋每平方米2元。存量房的房屋面积、结构发生变化，需重新测绘的，其收费标准按照新建房屋的收费标准执行，由委托人交纳。
-
-
-
-
-
02.11地下管网测绘费
工程线路测量
元/km
6982.65元/km
财建（2009）17号
天津市测绘院
03 报批报建费
45
元/㎡
按总建筑面积口径，综合单价45元/㎡（集团标准 20元/㎡，该标准仅含纳入成本的科目费用，不含人防异地建设费等配套异地建设费用、代缴代付等）
03.01 图纸购买费、指示牌制作费、晒图费等杂费
天津市测绘院
纳入成本
放线开工及竣工测量
02.04 规划验线测量费
GPS测量:3904.37 元/点元/ 元/点水准测量：㎡ 693.70元/km

2023年房地产经纪人之业务操作题库附答案(基础题)

2023年房地产经纪人之业务操作题库附答案（基础题）单选题（共30题）1、下列关于房源和客源关系的说法错误的是（）。

A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面B.一个营销行动无法同时兼顾增加房源和增加客源的两个目标C.房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或为卖方经纪人或为买方经纪人D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段【答案】 B2、房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的（）决定的。

A.专一性B.特殊性C.多样性D.竞争性【答案】 B3、通过（）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。

A.调查培训B.目标客户分析C.上岗考核D.专题培训【答案】 C4、在客源信息的开拓方法中，（）的劣势是成本较高、时效性较差。

A.客户介绍法B.广告法C.讲座揽客法D.互联网开发法【答案】 B5、针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示（）的要点。

A.系统接待流程B.样板层展示C.现场物料准备D.看楼动线包装【答案】 B6、制订推广策略是在（）明确后，可以制订后续的宣传推广策略。

A.SWOT分析B.项目的市场定位C.周边市场竞争状况分析D.形象展示【答案】 B7、女，34岁，开口前伸及咀嚼时左颞颌关节疼痛，张口中度受限，开口型偏向左侧，左髁突后方有明显压痛，其诊断是A.左翼外肌痉挛B.左嚼肌痉挛C.左关节盘后区损伤D.左颞肌痉挛E.右翼外肌亢进【答案】 C8、（）是指企业针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具有的资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。

A.目标产品B.市场分析C.产品定位D.市场战略【答案】 C9、下列关于写字楼项目开盘活动造势相关内容的表述，错误的是（）。

A.写字楼项目开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办B.写字楼开盘活动应租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行C.商务感与高端属性是把握写字楼开盘活动调性的两大原则D.写字楼项目的开盘活动往往可以与产品发布会、封顶活动等相结合，增加开盘当日正向信息传递，提升客户信心【答案】 B10、在成熟的市场环境下，从整个交易的实现结果来看，一个房地产经纪机构或经纪人（）。

2023年房地产经纪人之业务操作通关试题库(有答案)

2023年房地产经纪人之业务操作通关试题库(有答案)单选题（共30题）1、某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。

A.4400、4620B.4444、4620C.4444、6296D.4400、6296【答案】 C2、关于品牌与销售的关系是()。

A.品牌促进销售B.品牌不会促进销售C.品牌促进销售、品牌有时也会对销售产生负作用D.以上都不对【答案】 C3、房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用（）开拓客源信息。

A.人际关系法B.会员揽客法C.驻守和横幅揽客法D.团体揽客法【答案】 D4、在与业主接洽中，获取业主委托的首要步骤是（）。

A.收集物业及业主信息B.展示物业营销计划C.获取业主信任D.签订代理协议【答案】 C5、一般来说，按照风险从低到高的房地产项目的排序是()。

A.商业用房、写字楼、工业厂房、住宅B.写字楼、商业用房、工业厂房、住宅C.住宅、工业厂房、写字楼、商业用房D.住宅、工业厂房、商业用房、写字楼【答案】 C6、（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一住宅和商业混合项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。

经与甲公司协商，乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划；对项目商业部分采取先租后售的方式促销。

客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。

经调查，类似商铺当时月租金为200元／m2。

乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。

李某的投资回收期限为（）年。

A.11B.12C.13D.14【答案】 B7、下列各项不属于房地产市场的基本特征的是（）。

A.区域性B.交易复杂性C.完全竞争性D.供给滞后性【答案】 C8、下列不属于房地产服务的5S的是( )。

A.满意B.速度C.真诚D.机敏【答案】 A9、新建商品房的商圈可划分为城市中心型、副城市中心型、大地区中心型和（）。

房地产常规答客问完整版

答客问篇一、项目基本资料篇1、本案开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？2、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？1、小区的具体位置？2、住宅多少户？商户多少户？车库（位）多少个？3、规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商服？单户面积是多大的？分布位置？几层建筑？5、建筑物的地基？地下多少米？6、建筑结构是什么的？7、小区的出入口有几个？分别在哪里？8、建筑物的抗震等级？9、建筑物的外立面是什么样的？10、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？11、小区距离火车站多少米？23、住宅的卫生间防水如何处理的？是否有地漏？24、住宅的房型有多少种？面积范围？得房率是多少？哪些地方需要分摊？25、房型的优点是什么？26、住宅的价格是多少？商服的价格是多少？车库（位）价格是多少？27、小区变电所、给排水泵房设在哪里？28、小区自来水的水源是哪里？29、小区垃圾如何处理？30、小区是否人车分流？有无地上车库或地下车位？是否设有地上临时停车位？31、小区采用何种供暖方式？有哪家公司供暖？收费标准？32、住宅是否预留空调机位置？33、住宅内厨房有无统一烟道？暗卫的通风问题如何处理？34、广场的交工标准；49、物业费中是否包括小区的公共用电费用；物业费中包含小区的公共用电费用。

50、入户电线的荷载、直径、分控；入户电线的荷载：6KV-8KV、直径:10mm、分控:16-20A、管径20mm。

51、外部垃圾处理站设立的具体位置；52、整个高层中垃圾集中处理是几层及处理方式；每单元设一垃圾箱，集中处理。

53、地热的管线品牌、使用年限、后期质保，用户是否可以自行调节所需温度？后期质保：有用户可以自行调节所需室内温度67、智能化、国际领先的有什么设施，和其他社区有区别的是什么？68、小区内都有什么植被？69、消防栓和配电箱设在什么位置？70、电梯的备用电能用多久？71、电梯呼叫系统运作原理？72、高层供水加压方式，几楼开始加压？73、房梁的长、宽和高？74、交房时是否是毛坯房？装修程度？75、各建筑形态楼道内台阶的材质？76、外立面材质？77、交房时是否安置纱窗？78、配电设施不在地上，各户门口是否安置？93、所属校区？94、各种建筑形态的一层是否有防潮层？高出地面的距离？95、小区底层是否统一安装防盗护栏？96、小区是否做到三表（水、电、煤气）出户？分别设在什么位置？97、小区硬化道路有多宽？98、小区的绿化率是多少？99、阁楼层中是否和底层公用一个门？100、小区植被的后期养护由谁来负责？101、窗体离室内地面多高？102、商服、商铺经营品类是否有统一规定？103、车位是租还是卖？价位？104、按揭银行是哪家？按商业还是住宅利率？贷款年龄限制？13、未成年人是否可以购买？14、签约时如本人未能来是否可以请别人代办？四、交房标准1、小区内道路是否在交工时完成？2、小区内路灯是否在交工时能用？3、楼内楼梯间交工标准4、室内交工标准5、给排水材质6、水7、电①是否为卡式电表？收费标准？4、出入口是否设立保安执勤与出入登记制度？5、小区内有无燃气报警系统？6、小区内设立闭路监控及红外线防穿越监控系统？7、小区内是否有商业便民设施？8、小区内是否设立自行车统一停放库？六、周边配套1、本案周边有哪些中小学？教学质量如何？升学率怎么样？3、本案周边有无大型医院？有哪几家？4、本案周边有哪些银行？最近是哪家？5、本案周边有哪些娱乐设施？6、本案所属派出所、所属街道？7、本案周边附近的菜市场？答：5.问：如何处理隔音、防震？抗震度为多少？答：6.问：房屋的使用期限为多少年？保修时间的界定？答：7.问：地下室面积多大？采用什么基础形式？8.问：公寓、住宅、商服、商铺的公摊分别是多少？答：9.问：房间采光、通风如何？衣服晾在哪里？答：10.问：卫生间没有窗户，排气通风怎样解决？答：16.问：每层高多少？净层高是多少？答：17.问：楼梯间的宽度？答：一定要符合消防规范！才能施工！才能交房！18.问：每个单元有几梯几户？19.问：是否有足够车位？车位数占总户数的比例？答：20.问：窗户采用什么材料？隔音效果如何？答：21.问：有空调室外安装位置吗？室内有预留洞吗？如何保护空调室外机？7.问：水箱有多少个？能保证多长时间的生活用水？答：8.问：电线的材。

房地产开发项目规费征收标准一览表

房地产开发项目规费征收标准一览表省、市政府设立的规费、政府性基金和经营性事业收费减免明细表序号费用名称费用标准收费单位1 土地登记费其中企业、自收自支事业单位1000平方米及以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元。

个人购房18元/套。

国土局2 城市道路占用费因占用道路性质从0.2元/日平方米—1元/日平方米市政局3 开发配套费每平方米105元。

建设局4 质量监督费省辖市按工程建筑安装工作量千分之1.7收取，各县市按千分之2.3收取。

建设局5 定额测定费建安工作量的千分之1收取。

建设局6 建筑施工安全监督管理费在省辖市规划区内，按最高不超过建筑安装工程造价（不含设备）的千分之0.6收取。

建设局7 房屋所有权登记费住宅房统一按套收取，每套收费标准为80元。

经济适用房、首次上市的房改房减半收取，城市居民最低生活保障对象办理住宅房所有权登记，每套收20元。

房管局8 防空地下室易地建设费1、应建而未建“满堂红”防空地下室的，收取48元/平方米易地建设费；2、应建而未建足“满堂红”防空地下室的，缺建部分按2500元/平方米收取易地建设费。

民防局9 门牌收费1、楼（栋）牌（75cm*40cm）铝板镀反光膜120元/块。

2、楼房单元牌（35cm*25cm）, 铝板镀反光膜50元/块。

3、楼房室牌（10cm*5cm）, 铝板镀反光膜5元/块。

公安局10 墙体材料专项基金每平方米8元（不能按建筑面积计算的建筑物以实际用量每块标准砖0.05元），使用新型墙体材料占墙体材料总量的比例达到40%的，按规定比例退还此费用。

经贸委11 散装水泥专项基金施工单位建设单位或其他使用单位每使用一吨袋装水泥缴4元专项基金，按每平方米2元预收。

市政府（发改委）12 价格认证费100万元以下收千分之5，101—1000万元部分收千分之2.5，1001—2000万元部分收千分之1.5，2001-5000万元部分收千分之0.8，5001-8000万元部分收千分之0.4，8001-10000万元部分收千分之0.2，10000万元以上部分收千分之0.1. 物价局13 地方教育附加费教育局14 接污费市政局15 地名公告民政局16 城镇垃圾处理费按新建、拆迁面积2元/平方米执法局17 废气、污水排污费废气1.2元/污染当量，污水0.9元/污染当量环保局18 土地交易服务费土地使用权出让1.3元/平方米，土地使用权转让2.5元/平方米，土地使用权出租和抵押1元/平方米，土地抵押交易服务收费标准：土地抵押额在200万元（含200万元，下同）以下1500元；土地抵押额在200-500万元之间，3000元；土地抵押额500-1000万元之间，4000元；土地抵押额1000-3000万元之间，6000元；3000万元以上，不超过12000元。

2024年房地产经纪人之业务操作考试题库

2024年房地产经纪人之业务操作考试题库单选题（共45题）1、釉质的无机成分占重量的A.95%～96%B.86%C.70%D.45%～50%E.30%【答案】 A2、写字楼项目运作目标不包括（）。

A.综合利益最大化目标B.市场目标C.品牌目标D.快速回收成本目标【答案】 B3、已知某投资商对某项目的预期收益率为15%，总建筑面积10000m2，出租率为70%，可出租面积比例80%，总投资额为3000万元。

此收益率下的单位面积年租金为（）元/m2。

A.3260.9B.4658.3C.3726.7D.3131.9【答案】 B4、强档期的推广策略，通常以( )为主，来积聚大量人气，获得目标客户的认同感。

A.广告推广和活动推广B.展示售楼处C.大量的促销活动D.适当的价格策略【答案】 C5、在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案，发售方案应根据（），以及与开发商沟通后的内容来制定。

A.客户积累情况B.完善的销售策略C.客户的需求程度D.合理的市场趋势【答案】 A6、房地产经纪公司在展开制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是（）。

A.进行市场调研B.与开发商充分沟通C.对客户的购买力进行研究D.对预期价格进行验证【答案】 B7、患者胸闷气短，动则更甚，面白畏寒，心悸喘促，下肢水肿，舌质淡胖，苔白滑，脉沉迟。

治宜选用A.乌头赤石脂丸B.右归饮C.真武汤D.枳实薤白桂枝汤【答案】 C8、在商圈调查中，（）是使用最多的方式，也是最主要、最有效的方式。

A.现场勘查法B.访谈法C.问卷调查D.电话咨询【答案】 A9、风险中的不确定是指不确定性水平( )中的不确定。

A.第1级B.第2级C.第1级和第2级D.第2级和第3级【答案】 C10、不同的广告媒介，其广告效果也不尽相同，以下对于报纸广告优点的描述正确的是( )。

A.影响广泛、传播迅速、简便灵活B.宣传对象明确、针对性强C.针对性、亲切感D.长期性、固定性、集中性效应【答案】 A11、市场营销的目的是为（）创造价值，并获得回报。

商品住宅销售价格构成管理办法-办法(最新)

商品住宅销售价格构成管理办法-办法第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。

第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。

第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。

区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。

建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。

第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。

市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。

被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。

价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。

经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。

第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。

第六条商品住宅销售价格由以下部分构成：(一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。

(二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

(四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。

(五)利润。

第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。

第八条下列费用不得计入商品住宅成本：(一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。

(二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

(三)土地闲置费。

(四)开发经营者自留的房屋建设费用。

(五)营业性用房和设施的`建设费用。

(六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。

第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。

房地产项目价格表的制作

房地产项目价格表的制作1. 引言房地产项目价格表是一个重要的工具，用于向客户和投资者展示房地产项目的价格和相关信息。

制作一份清晰、详细的价格表，可以帮助客户更好地了解项目，并做出明智的购买决策。

本文将介绍房地产项目价格表的制作过程，包括以下几个方面：•规划价格表的结构•收集和整理项目价格和相关信息•设计和格式化价格表•导出和发布价格表2. 规划价格表的结构在制作价格表之前，首先需要规划价格表的结构。

一个好的价格表应该具备清晰的层次结构和易读的信息布局。

以下是一些常见的价格表结构：2.1 分类根据房地产项目的不同类型或功能，可以使用分类来组织价格表。

例如，可以将价格表分为住宅、商业和办公等不同类别。

2.2 价格区间如果项目的价格存在一定的区间，可以使用价格区间来呈现。

价格区间可以按照面积、楼层或其他相关因素进行划分。

2.3 详细列表如果项目的价格有多个细项，可以使用详细列表来呈现。

详细列表可以列出每个细项的价格和相关信息，帮助客户更好地了解项目。

3. 收集和整理项目价格和相关信息在制作价格表之前，需要收集和整理项目的价格和相关信息。

以下是一些常见的收集信息的方法：3.1 市场调研通过市场调研可以了解当前房地产市场的价格水平和竞争对手的定价情况。

可以参考类似项目的价格，以及附近类似项目的销售情况。

3.2 内部数据收集项目内部的数据，包括不同户型和楼层的价格、面积、优惠政策和付款方式等信息。

可以与销售团队和财务部门合作，获取准确的数据。

3.3 附加费用除了房屋本身的价格外，还需要考虑一些附加费用，例如物业费、停车费、装修费等。

这些费用应该在价格表中清晰地列出，避免给客户造成困惑。

4. 设计和格式化价格表设计和格式化价格表是一个重要的步骤，可以让价格表更加吸引人和易读。

以下是一些设计和格式化的建议：4.1 使用表格价格表可以使用表格来组织信息。

表格可以使信息更加清晰和易于比较。

可以使用Markdown 语法中的表格标记来创建表格。