农用地基准地价估价技术方案

农用地基准地价估价

技术方案

目录

一、工作目标 (1)

二、工作任务 (1)

三、工作依据 (1)

四、术语和定义 (2)

五、基本原则 (2)

六、技术路线 (4)

七、农用地基准地价评估 (5)

八、成果提交要求 (23)

根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。

一、工作目标

在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。

二、工作任务

按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。

三、工作依据

（一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）；

（二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）；

（三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；

（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）；

（五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

（六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

（七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版）

四、术语和定义

均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。

农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。

农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。

农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。

农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

五、基本原则

农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则：

（一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。

（二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析

农用地投入产出前提下，不仅要考虑农用地的现实收益，又要充分考虑农用地未来预期客观稳定收益。

（三）替代原则：农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。

（四）报酬递增递减原则：在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入的报酬增量迟早会出现下降。

（五）贡献原则：农用地的总收益是由于土地、劳动力、资本、经营管理等投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述要素对农用地总收益的实际贡献水平。

（六）合理有效使用原则：在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑：持续、有效、合法的使用。

（七）变动原则：农用地价格是由各种结果影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。要把握价格影响因素及价格变动规律，准确地评估价格。

（八）供需原则：农用地基准地价估价以农用地市场价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农地市场的地域性。

（九）估价时点原则：农用地基准地价估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地基准地价估价结果具有时间相关性和实效性。

（十）从省具体条件出发，以县（市、区）为单位，因地制宜，充分利用土地详查、土地利用变更调查、自然资源科学考察、土壤普查、农业普查、农业区划、航空、航天遥感等成果和资料信息，结合实地调查，采用定量、定性分析与计算机技术相结合的方法，科学进行我省农用地基准地价估价工作。

六、技术路线

本次基准地价评估，以收益还原法为主，征地资料为参考，将待估农用地未来正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出样点农用地价格。以样点地价平均法计算基准地价，采用基准地价修正法计算宗地价格。

具体技术路线见图1。

图1 农用地基准地价估价技术流程图

七、农用地基准地价评估

（一）基准地价

1.农用地基准地价的概念

农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能实现的价格；农用地基准地价是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

2.农用地基准地价的内涵

农用地的交易在两个市场中进行，有两种交易价格，一个是农用地内部流转市场中的价格，一个是农用地转变为建设用地而形成的农转用市场中的价格，一定程度上前一种价格是农用地使用权价格，后一种是农用地所有权价格；农用地内部流转价格是以不改变农用土地用途为前提条件下从农业社会角度评定的农用土地价格。农用地内部