物业分公司经营管理目标.doc

2012年物业分公司经营管理目标4

2012年物业分公司经营管理目标

一、物业经营现状

1、2012年现有合同单位44家（大楼29家，门面15家），公司可供出租面

积为10906.55平方米，其中大楼7570平方米，门面3336.55平方米，现已出租9689.55平方米，出租率为88.84%，空置面积为1217平方米（12楼87、11楼100、10楼44、9楼68、7楼233、6楼598、4楼87），租赁价格为

1.2/平方米/天——1.4/平方米/天。

二、经营工作中存在的主要困难

1、大楼从1996年开始投入使用，设施设备陈旧，老化严重，尤其门厅损坏

厉害，大楼外墙多年未清洗，给客户印象不好，给招租客户带来整体效果较差的形象。

2、我们已经收取了客户的物业管理费和空调费，而现在大楼的设备运行已

明显跟不上需要。大楼夏天用约克空调经过多年的运行，现在是耗电高，而效果差；冬天用锅炉也是达到要报废边缘，过了这个季节，估计就无法使用。

所以运行设备是耗能高而效果差，增加了运行成本还让客户对我们怨声载道。

相对而言，空调管道也已经是到了触目惊心的地步，到处漏水，现在的管道发现有漏水就用抱箍抱紧，有些地方是连着十几个。去年在入冬前，对空调进行维护保养，在对空调试运行过程中，大楼多处管道炸裂，将客户办公室的办公用品淋湿，尤其是11楼（福圣玉器）客户的展厅柜台被泡坏，为此物业分公司对客户造成的损失还进行了部分赔偿。

3、卫生状况堪忧，大楼18层，加上大院只有三个卫生员，大楼里面还只有

两个人，去年有客户因为卫生原因拒付租金。后来我们物业人员和卫生员一

起将大楼厕所全部打扫干净。厕所也由于使用十几年时间没有改造而陈旧得厉害。我们多次联系卫生外包，但是由于价格原因，始终没有达成协议。

4、现在长沙城市发展速度很快，新楼林立，有些商住楼的价格相比也比较

低，对客户也提供多种选择余地。

5、由于目前的经济危机，很多企业也不太景气，大楼客户结构也不稳定。

现在大楼客户有10楼本安、6楼光达经营状况不明朗，可能下一步难以为继。

门面有西辅楼2楼的泉水羔羊，从去年6月份就已经停止营业，但通过我们的努力在其关门停业的情况下而足额缴纳租金，但由于市场原因，一直未能转让出去。我们也在跟他积极联系相关的客户，让他能快点转出去，使门面能正常运转。

三、物业经营工作中采取的措施

1、挖潜增效。准备将4楼仓库和1楼样宣室腾空，将原先406中湘律师事

务所办公室清理出来，用于出租，增加租金收入。

2、将10楼本安调整到其他楼层，腾出的房间引进新的客户，引进优质客户到6楼。

3、尽快促成泉水糕羊火锅城的转让工作，保证西辅楼2楼的正常运行。

2、我们公司位置很好，大楼为纯写字楼，尤其有一个大的停车场，为客户提供了好的环境。

四、2012年经营工作目标

1、2012年物业合同金额立争达到420万元。

2、2012年物业经营收入计划完成400万元，力争420万元

3、租金收缴率保证100%

4、对客户反应的问题及时处理，做到客户无投诉。

五、物业设备管理

1、2012年设备管理工作安排

①大楼出租层电表更换

②大楼楼道粉刷，地下车库改造

③锅炉冒黑烟的问题进行维修

④配电设备检修及年审

⑤中央空调维护、维修

⑥电梯维修及年审

⑦日常维修维护

办公大楼维修维护费用预测表

2、2012年设备改造项目

1、原来公司供热用的是中央空调，耗电大且效果不好，为此公司1999年投入23万元购置柴油锅炉用于供热，提高了效果也降低了经营成本，随着使用年限的增加设备也达到报废的边缘，现在市场上每到冬天就进入“柴油荒”，够油困难，有钱都买不到油，而且油价越来越高，1999年装锅炉时柴油价格为2600元/吨，今年已涨到8590元/吨，翻了4倍多，物业分公司2011年柴油费用达到32万元，大大增加了物业经营成本，为此，我们已积极和新澳燃气公司联系，准备对锅炉及管道进行全面改造，更换燃气锅炉，预计费用为50万元，希望公司立专项进行支持。

2、中央空调管道经过十几年的运行，管道已是千疮百孔，管壁已是非常的薄，加压就有可能穿孔，补漏已不能解决问题，已严重影响了大楼的安全运行，到了非换不可的地步，我们准备逐步进行更换。

六、物业费用情况

1、前三年费用情况：2009年物业全年费用为178.56万元，2010年物业全年