房地产重要政策解读课件
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的企业筹集 ❖ 5000多亿：中央政府+省级政府+市县政府 ❖西安市地方税务局 、财政局 、国土资源局关于加
强土地税收管理工作的实施意见
2011年房地产重要政策解读
房地产的税负
❖房地产的税负：13、85%、50 ❖13——拔鹅毛 ❖85% — 计划 ❖房地产的应对： ❖间接税——羊毛出在羊身上 ❖直接税——难以转嫁 ❖政策导向——价格合适的普通住宅 ❖税企都要面对的问题——税收筹划
❖国税发【2009】31号 关于印发房地产开发经营业务 企业所得税处理办法的通知
❖ 代收费用计入房价，作为收入计税，予以扣除，但 不允许作为加计20%扣除的基数；未计入房价，不 作为转让房地产的收入，也不允许扣除。
2011年房地产重要政策解读
价外费用
❖财税【2003】16号 关于营业税若干政策问题 的通知
2011年房地产重要政策解读
13
买赠问题
❖国税函【2007】606号 关于承受装修房屋契税计 税价格问题的批复
❖ 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价 款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
❖ 单独设立公司：降低售价、个人少交契税但同时 房屋购置原价低，二次转让税收负担高。
❖ 同一主体装修：提高售价，可以加大土地增值税 的税前扣除成本，但是装修的税率由3%变更为5%
❖ 买房赠电器 ❖ 思考：混合销售？视同销售？兼营？捆绑定价
2011年房地产重要政策解读
14
计提基数
❖国税发【2009】31号关于印发房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知第6条 和第9条
❖企业通过正式签订房地产销售合同或房地 产预售合同所取得的收入，应确认为销售 收入的实现。
❖企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计 毛利额，计入当期应纳税所得额。
❖限购1套住房（含新建商 品住房和二手住房）
❖其余情况暂停在本市辖区 内向其售房。
2011年房地产重要政策解读
保障ห้องสมุดไป่ตู้住房建设和房地产市场调控记者会
❖ 住房保障法初稿已形成调控房价不力将制定问责 办法一线大城市租售比达1比500
❖ 摘自：2011年03月09日法制晚报 ❖ 1000万套保障房＞900万套 ❖ 1.3万亿~1.4万亿 ❖ 8000亿元：社会机构的投入+保障对象以及所在
第一部分
❖房地产企业整体税收情况
2011年房地产重要政策解读
2010年7月中国城市房价排行榜
2011年房地产重要政策解读
4
2011年2月25 日西安出台限 购令
❖已拥有1套住房的本市户 籍居民家庭（包括夫妻双 方及未成年子女）；
❖非本市户籍居民家庭，提 供在本市一年以上纳税证 明或社会保险缴纳证明；
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房地产企业重要政策 解析
1
2011年房地产重要政策解读
内容概要
❖第一部分：房地产企业的税负和现状 ❖税种、税负、应对、指导、税收管理
❖第二部分：收入项目 ❖视同销售、价外费用、补退房款、买赠问题和
计提基数等
❖第三部分：成本费用 ❖六项开发成本和开发费用的具体规定和政策重
难点、核定征收
2011年房地产重要政策解读
❖从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全 部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代 承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款 后的余额为营业额 。
❖建议：由物业公司收取天然气、有线电视、集 中供暖等初装费，或者资金直接流向有关单位
❖建议：是否将代收费用作为收入处理，重点关 注土地增值税。增值率=增值额/扣除项目
2011年房地产重要政策解读
15
计提基数
❖从企业所得税的角度，不存在预收帐款的 概念，只要签订了销售合同、预售合同并 收取款项，全部确认为收入。能够确认实 际利润的，按实际利润确认企业所得额， 不能确认实际利润的，按预毛利计利确认 所得额。与会计上的收入有区别。
❖思考：预收收入能够作为业务招待费和广 告费的计提基数吗？营业税和预缴的土地 增值税又该怎么处理？
2011年房地产重要政策解读
第二部分
❖与收入相关的涉税问题
2011年房地产重要政策解读
8
视同销售
❖国税发 【2009】91号 土地增值税清算 管理规程第19条
❖国税发【2009】31号 房地产开发经营业 务企业所得税处理办法
❖房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时 应视同销售房地产。
买赠问题
❖ 买房赠面积——商业折扣
❖ 买房赠装修——两种情况
❖ 同一主体装修
❖国税发【2006】187号 关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知 房地产开发企业 销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产 开发成本。
❖国税函【1998】53号 关于销售不动产兼装修行为 征收营业税问题的批复 对纳税人向对方收取的装 修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按 销售不动产税目征收营业税。
费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、 公共配套设施费、开发间接费用。 ❖ 三、房地产开发费用。管理、销售和财务费用。 ❖ 四、与转让房地产有关的税金。 ❖ 五、国家规定的其他扣除项目。（加计20%扣除）
2011年房地产重要政策解读
16
第三部分
❖与成本费用 ❖相关的涉税问题
2011年房地产重要政策解读
扣除项目的内容
❖ 土地增值税暂行条例实施细则第7条 ❖国税发【2009】31号 房地产开发经营业务企业所得
税处理办法 ❖ 一、取得土地使用权所支付的金额。 ❖ 二、房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿
❖注：营业税、土地增值税和企业所得税的异同
2011年房地产重要政策解读
价外费用
❖ 营业税暂行条例实施细则第13条
❖ 价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费 、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款 利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他 各种性质的价外收费。
❖财税字【1995】48号 关于土地增值税一些具体问题 规定的通知
2011年房地产重要政策解读
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补退房款
❖国税发 【2009】91号 土地增值税清算管理规程 第18条
❖对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况 进行审核。
❖思考：面积误差，多了计收入，少了冲收入？ ❖案例讲解：高明的财务总监。
2011年房地产重要政策解读
强土地税收管理工作的实施意见
2011年房地产重要政策解读
房地产的税负
❖房地产的税负：13、85%、50 ❖13——拔鹅毛 ❖85% — 计划 ❖房地产的应对： ❖间接税——羊毛出在羊身上 ❖直接税——难以转嫁 ❖政策导向——价格合适的普通住宅 ❖税企都要面对的问题——税收筹划
❖国税发【2009】31号 关于印发房地产开发经营业务 企业所得税处理办法的通知
❖ 代收费用计入房价，作为收入计税，予以扣除，但 不允许作为加计20%扣除的基数；未计入房价，不 作为转让房地产的收入，也不允许扣除。
2011年房地产重要政策解读
价外费用
❖财税【2003】16号 关于营业税若干政策问题 的通知
2011年房地产重要政策解读
13
买赠问题
❖国税函【2007】606号 关于承受装修房屋契税计 税价格问题的批复
❖ 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价 款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
❖ 单独设立公司：降低售价、个人少交契税但同时 房屋购置原价低，二次转让税收负担高。
❖ 同一主体装修：提高售价，可以加大土地增值税 的税前扣除成本，但是装修的税率由3%变更为5%
❖ 买房赠电器 ❖ 思考：混合销售？视同销售？兼营？捆绑定价
2011年房地产重要政策解读
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计提基数
❖国税发【2009】31号关于印发房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知第6条 和第9条
❖企业通过正式签订房地产销售合同或房地 产预售合同所取得的收入，应确认为销售 收入的实现。
❖企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计 毛利额，计入当期应纳税所得额。
❖限购1套住房（含新建商 品住房和二手住房）
❖其余情况暂停在本市辖区 内向其售房。
2011年房地产重要政策解读
保障ห้องสมุดไป่ตู้住房建设和房地产市场调控记者会
❖ 住房保障法初稿已形成调控房价不力将制定问责 办法一线大城市租售比达1比500
❖ 摘自：2011年03月09日法制晚报 ❖ 1000万套保障房＞900万套 ❖ 1.3万亿~1.4万亿 ❖ 8000亿元：社会机构的投入+保障对象以及所在
第一部分
❖房地产企业整体税收情况
2011年房地产重要政策解读
2010年7月中国城市房价排行榜
2011年房地产重要政策解读
4
2011年2月25 日西安出台限 购令
❖已拥有1套住房的本市户 籍居民家庭（包括夫妻双 方及未成年子女）；
❖非本市户籍居民家庭，提 供在本市一年以上纳税证 明或社会保险缴纳证明；
LOGO
房地产企业重要政策 解析
1
2011年房地产重要政策解读
内容概要
❖第一部分：房地产企业的税负和现状 ❖税种、税负、应对、指导、税收管理
❖第二部分：收入项目 ❖视同销售、价外费用、补退房款、买赠问题和
计提基数等
❖第三部分：成本费用 ❖六项开发成本和开发费用的具体规定和政策重
难点、核定征收
2011年房地产重要政策解读
❖从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全 部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代 承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款 后的余额为营业额 。
❖建议：由物业公司收取天然气、有线电视、集 中供暖等初装费，或者资金直接流向有关单位
❖建议：是否将代收费用作为收入处理，重点关 注土地增值税。增值率=增值额/扣除项目
2011年房地产重要政策解读
15
计提基数
❖从企业所得税的角度，不存在预收帐款的 概念，只要签订了销售合同、预售合同并 收取款项，全部确认为收入。能够确认实 际利润的，按实际利润确认企业所得额， 不能确认实际利润的，按预毛利计利确认 所得额。与会计上的收入有区别。
❖思考：预收收入能够作为业务招待费和广 告费的计提基数吗？营业税和预缴的土地 增值税又该怎么处理？
2011年房地产重要政策解读
第二部分
❖与收入相关的涉税问题
2011年房地产重要政策解读
8
视同销售
❖国税发 【2009】91号 土地增值税清算 管理规程第19条
❖国税发【2009】31号 房地产开发经营业 务企业所得税处理办法
❖房地产开发企业将开发产品用于职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投 资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等，发生所有权转移时 应视同销售房地产。
买赠问题
❖ 买房赠面积——商业折扣
❖ 买房赠装修——两种情况
❖ 同一主体装修
❖国税发【2006】187号 关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知 房地产开发企业 销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产 开发成本。
❖国税函【1998】53号 关于销售不动产兼装修行为 征收营业税问题的批复 对纳税人向对方收取的装 修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按 销售不动产税目征收营业税。
费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、 公共配套设施费、开发间接费用。 ❖ 三、房地产开发费用。管理、销售和财务费用。 ❖ 四、与转让房地产有关的税金。 ❖ 五、国家规定的其他扣除项目。（加计20%扣除）
2011年房地产重要政策解读
16
第三部分
❖与成本费用 ❖相关的涉税问题
2011年房地产重要政策解读
扣除项目的内容
❖ 土地增值税暂行条例实施细则第7条 ❖国税发【2009】31号 房地产开发经营业务企业所得
税处理办法 ❖ 一、取得土地使用权所支付的金额。 ❖ 二、房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿
❖注：营业税、土地增值税和企业所得税的异同
2011年房地产重要政策解读
价外费用
❖ 营业税暂行条例实施细则第13条
❖ 价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费 、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款 利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他 各种性质的价外收费。
❖财税字【1995】48号 关于土地增值税一些具体问题 规定的通知
2011年房地产重要政策解读
11
补退房款
❖国税发 【2009】91号 土地增值税清算管理规程 第18条
❖对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况 进行审核。
❖思考：面积误差，多了计收入，少了冲收入？ ❖案例讲解：高明的财务总监。
2011年房地产重要政策解读