万科上海南站项目营销策略及创意设计方案20130303final
房地产报告万科长春万科城项目营销活动策划案2013年
2、话剧
近年来，话剧艺术逐渐盛行，其艺术表演更加 注重多样化，暑假期间带着孩子观看一场话剧，将 是十分惬意的一件事。
8月
相约国学专场 → 8月
1、家居风水〔8.3〕
风水玄学，是国学中一种高深的哲学，许多父 母总想给孩子最好的东西，所以在住址、选房上也 大有讲究，由风水大师讲解如何选风水，家居如何 摆放才能使家庭和睦，生活顺利。
2、儿童手工艺大赛〔5. 11〕
此次活动将陶器上色、剪纸、泥塑联合开展， 助力打造一场儿童绘画乐园，届时由专业技师指导 绘画技巧与泥塑、剪纸的要领，在活动中评选此次 活动“手工之星〞、“绘画之星〞等称号，为每位 儿童享受一个欢乐的周末。
3、迷你玩具乐园赛〔5.25〕
多种多样的卡通人物，丰富多彩的玩具车，以 及能够地面起飞的飞机〔由专人进展试玩〕，敬请 小朋友前来体验，而且在活动中会不定时举行玩具 车终点赛、定时赛等活动，让小朋友在玩乐的过程 中尽情释放闲暇的周末时光。
3、周边教育机构优惠打折 联合周边教育机构〔英孚等〕对已购、准购业主进展优惠打折活动。
4、赠票 活动过程中礼品可选择赠票形式发放，如当当城儿童乐园门票、话剧票、电影票等。
THANKS
瀚翔文化传播
2、果雕〔4.13〕
看似美味新鲜的水果通过雕刻大师的巧手制作 却可以成为一件艺术品，这是多么不可思议的一件 事啊，现场教授雕工技巧，由父母帮助儿童进展果 雕操作。
3、养生烹饪学〔4.27〕
养生烹饪学，即所谓的养生食物哲学，由专业 烹饪大师讲解各种食材妙用，以及对于家有学生的 父母如何科学制定一日三餐，才能让学生更好的生 长和学习，现场由烹饪大师选取三名学生制作养生 美食，亲子送给自己的父母食用。
相约教育专场精选ppt172中考大冲刺讲座612端午节中考无论对于学生还是父母是最关键的一次所以许多父母十分愿意带领孩子参加中考讲座一方面缓解心中的压力另一方面使父母更加科学的帮助孩子进行中考所以邀请专业教授进行现场指导与讲解答题技巧必将吸引很多人前来参与活动活动当天由职业顾问派发粽子
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科淡市营销策略.ppt
10%
7311.51
267
31% 22932
31%
6# 84 10% 7311.51
三居230 9# 41 平米
（TOP1） 10# 56
5% 9588.39 97
6% 12376.61
11% 21965 30%
目前在售： •6号楼约87㎡一居 •7号楼约57㎡零居 •9号楼约220㎡三居
项目面临问题
体验营销
触觉、听觉
触觉、视觉
体验式样板间，客户 可以在房间内品酒论 茶，提前感受生活状 态及生活环境。
视觉
1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统
工艺工法区将后期设 计、施工、安防全面 展示，增强客户对期 房项目的感知。
引入专业会所管理机构，提供售楼处尊贵服务。
引入“名流会”提供售楼处服务 中国最大的商业会所运营商 国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证
企业理念：
建筑为了生命，建筑延拓生命，建筑充满生命；
万科·案例一 北京万科公园5号
项目简介
TOP系核心地段：万科公园五号位于北京朝阳区城市核心 地段，朝阳公园南500m，东三环与四环之间。
项目距离亚洲第一城市 公园朝阳公园直线距离 约500米，距离国贸 CBD新地标性建筑新 CCTV大厦仅1200米。
亮点2：根据积累客户22组，集中房源情况，集中开盘仅推
出平层产品34套，销控顶层复式及特异户型。
限量销售
亮点3：当日配合意大利安妮餐厅自助冷餐，同时银行按揭 人员装客户在现场穿插，制造人气。
现场配合
万科·案例一 万科红郡
项目简介
一个主体已完工、收购后仍被质疑的项目
海轩广场，中小户型，一个在市场上名不见经传的项 目，由于前发展商无法解决拆迁补偿问题，同时自有 资金链即将断裂，项目主体完工后进度在片区完全停 滞。 可迅速变现，站在项目运营的角度，万科深思熟虑， 发现机遇并进行收购。
万科项目策划书
万科项目策划书篇一：万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：XX年3月1日目录1.项目概况 ................................................ ................................................... .............................................. 3 位置及环境 ................................................ ................................................... ....................................... 3 建设用地规划要求................................................. ................................................... ........................... 3 建筑概况 ................................................ ................................................... ........................................... 3 建筑分期概况................................................. ................................................... ................................... 4 项目管理目标................................................. ................................................... ................................... 6 项目特点及对应措施................................................. ................................................... ....................... 6 2.项目部架构 ................................................ ................................................... .......................................... 7 项目管理人员架构................................................. ................................................... ........................... 7 主要人员管理职责................................................. ................................................... ........................... 7 项目管理流程.................................................................................... 8 项目岗位职责................................................. ................................................... ................................. 15 3. 总平面管理策划................................................. ................................................... .............................. 17 总平图 ................................................ ................................................... ............................................. 17 4. 项目进度管理 ................................................ ................................................... .................................. 18 项目计划保障措施................................................. ................................................... ......................... 18 5．质量管理 ................................................ ................................................... ......................................... 19 质量管理体系及职能分................................................... ............. 19 工程质量控制要点................................................. ................................................... ......................... 20 工程质量重点控制环节................................................. ................................................... ................ 22 质量管理指导思想 ................................................ ................................................... ........................ 24 工程质量管理措施 ................................................ ................................................... ........................ 25 6.工程成本管理 ................................................ ................................................... ................................... 29 项目成本控制目标 ................................................ ................................................... ....................... 29 项目成本控制措................................................... ....................... 29 7.安全文明管理 ................................................ ................................................... ................................... 30 安全文明管理组织架构 ................................................ ................................................... ................ 30 安全文明及成品保护合同清单................................................. ................................................... .... 30 安全文明惩罚措施 ................................................ ................................................... ........................ 35 临时电施工方案 ................................................ ................................................... ............................ 35 8.风险管理 ................................................ ................................................... ........................................... 36 风险管理计划 ................................................ ................................................... ................................ 36 风险控制流程 ................................................ ................................................... ................................ 37 进度控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 38 质量控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 38 成本控制风险与对策 ................................................ ................................................... .................... 39 其它 ................................................ ................................................... (39)1.项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案1. 引言随着市场竞争的日益激烈，企业不仅需要优质的产品和服务，还需要制定有效的营销策略来吸引和保留客户。
这篇文档旨在为万科公司制定一份详细的营销策划方案，以帮助他们在激烈竞争的房地产市场中取得竞争优势。
2. 目标市场分析在制定营销策略之前，首先需要对目标市场进行全面分析。
万科公司主要关注城市住宅和商业地产市场。
根据市场调研和数据分析，我们发现以下目标市场特点：•目标客户主要是中等到高收入的家庭和企业。
•城市人口增加和城市化进程加快，带动了房地产市场的需求。
•竞争对手众多，需要寻找差异化方法来吸引客户。
•网上购房趋势逐渐增加。
•新型住房消费者注重品质和环保。
3. 营销策略3.1 品牌建设品牌建设是营销成功的关键。
万科公司已经建立了庞大的品牌知名度，但还需要进一步提升品牌价值和认知度。
以下是我们推荐的品牌建设策略：•举办品牌活动和推广活动，增加品牌知名度。
•扩大品牌合作伙伴关系，进一步提升品牌价值。
•利用社交媒体平台扩大品牌影响力。
3.2 产品定位产品定位是确定产品在市场中的位置的重要步骤。
万科公司应该定位自己为高品质、环保的房地产开发商。
具体策略包括：•提供高品质的住宅和商业项目，以满足目标客户的需求。
•强调房地产项目的环保和可持续性特点。
•与设计师和建筑师合作，打造独特的建筑风格。
3.3 定价策略定价策略对于营销策划至关重要。
万科公司应该制定合理的定价策略，以在竞争激烈的市场中保持竞争力。
具体策略包括：•结合目标客户需求和市场定价进行定价。
•提供灵活的付款方式，吸引更多购房者。
•定期进行价格调整，以适应市场变化。
3.4 渠道选择渠道选择对于产品销售和推广至关重要。
万科公司应该选择合适的渠道来促进销售和传播品牌信息。
具体策略包括：•和地产经纪合作，将产品信息推送给潜在客户。
•利用互联网平台，提供在线购房功能。
•开拓新的销售渠道，如社交媒体和电子商务平台。
3.5 促销活动促销活动是吸引客户的重要手段。
上海万科Vcity营销案例完整篇
时间
2012年 2013年
事件
集团拿下地块，规划设计方案 规划设计方案确定，2013年开始建设
2013年4月13日
V.city公开示范，盛世开启
2013年6月9日
现场售楼处开始接待
2013年6月11日
首次开盘,现场人气火爆
时间
2013年6月11日 2013年6月28日 2013年7月20日
事件
首日在售房源，共推出600套房源，均 价18000元/㎡，当日售罄。
14
产品监测小结
PART 2
营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略 24.活劢策略 25.广告创意
营销监测小结
PART 3 2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结不启示
媒体整合策略：客户地图精准
重点投放沿线地铁广告；不搜房网形成戓略联盟。
得
向V.city学习！
失
可以做得更好！
项目之于配套匮乏,靠自带！
产品体量比较大，自带配套尚未完全投入使用，周边配套急于完善。
客户来源，定向单一！
客户大部分为典型首置及首改型，由于交通的丌便利，自驾客户占半数以上。
交通为最大软肋！
万科城V.city选址闵行马桥，最近的地铁车站5号线北桥站距离项目2公里以 上，选择公共交通出行的只能公交转轨交。
4
项目概况
5
形象定位
案名：V.city
1. 上海万科项目团队管理 2. 我的“V”生活
上海万科整体促销活动方案(ppt 77页)
5-1
促销活动大放送
5-1-1 促销活动之一： “我和春天有个约会” （2）
● 目的：延续（1）之效应，扩大影响，配合假日开盘 造势。
● 时间：5月1日－5日
● 思路：在海上春天地块上未建设的地带，专门辟出 一块长期场地，最好与售楼部联成一片，且临春申 路，命名“春天文化广场”。假日和促销期可组织 目标人群广泛参与
5-2 ——春天之恋文化一条街 社区文化大放送
5-3 社区环境规划
5-2-3 社区文化活动之三 会场的门票和音乐曲目表都作为海上春天项目的宣传品，介绍万科理念及海上春天肩负复兴海上居住文化的思想缘起，海上春天的项
目情况
● 广告传播对象锁定——现代新上海人 5-4-4 售楼部装修总体构想简述
声色光影里的流金岁月——经典影展
5-1 促销活动大放送
5-1-8 促销活动之八： 网上房缘，一线牵
• 活动内容： 选取几套朝向、景观上佳单位在网上拍卖，价高者
得。同时，选择一些IT杂志或主流媒体进行软性新 闻的炒作
5-1
促销活动大放送
5-1-9 促销活动之九： 十年免息轻松供楼特惠专案
• 目的：强力促进销售 • 时间：12月中下旬 • 思路：促销的本质是让利，所以直接的购楼优惠对买
边城市绿化带的一棵小树，自己给它命名，并负责 呵护小树成长，还可联合相关政府部门举办绿化环 保一类宣传活动
Байду номын сангаас
5-1 促销活动大放送
5-1-6 促销活动之六： “从普罗旺斯到佛罗伦萨”
• 目的：促进销售 • 时间：8月底－10月中旬 • 思路：旅游，都市人的时尚，对许多白领而言，更是
一种生活情结，选择浪漫的地中海旅游线路，正切合 “高级灰”们的西风之恋。作为促销手段，想来会为 售楼注入几分内力
万科房地产项目价格制定及营销方案
房型
影响楼层 前次价格系数差 本次价格系数差
E
5-8层
-311
-203
G
5-8层
-311
-136
2
客户价格 测试与落位
楼层差价
低区：6F-5F＝145元 7F-6F＝101元 8F-7F＝101元 9F-8F＝65元
中区：10至14F差价 均为65元
高区：15F至17F差价 均为65元 18F-17F＝101元 19F-18F＝-101元
比例
13% 13% 13% 13% 12% 24% 12% 100%
客户落位 情况(组)
80 129 79 38
71 211 94 702
供求比
1：2.7 1：4.3 1：2.6 1：1.3 1：2.5 1：3.8 1：3.4 1：3
总体需求：一房：1:3.8 > 1:2.5
二房：1:2.86 >
二房排序：B> G > A =C>D
中区均价较为适中，高区均价需要控制 � 价格区间被压缩后，更有利于项目的均衡去化
上调5.2% 下调1.2%
约12000-15000元/平方米
约12626-14824元/平方米
目前报价区间
调整后价格区间
2
客户价格 测试与落位
根据客户需求落位，对原静 态一房一价表进行动态修正
1、房型价差修正
A
102㎡
谈妥的销售单价为9331.1元/㎡
注：其中本仅有5F的价格（单价、总价）计入了一房一价表。
4F＝617.35㎡×9331.1元/㎡ ＝5760555元
＆ 5F＝641.88㎡×10531.1元/㎡
＝6759702元
万科营销策划方案6
万科营销策划方案6一、背景分析万科集团，是中国最大的房地产开发商之一，多年来一直秉持着“让全球每个家庭都住得起真正的好房子”的企业使命，致力于为广大市民提供优质的住房解决方案。
然而，随着中国房地产市场的竞争日益激烈，万科需要采取创新的营销策略来保持竞争力，并继续保持市场份额。
目前，万科在全国拥有众多的房地产项目，但市场竞争日益加剧，相同的产品和服务无法满足不同消费者的需求。
因此，为了提高营销效果，万科需要制定一套全面的营销策划方案。
二、目标市场分析1.人口结构分析：根据根据统计数据，中国的人口结构呈现老龄化的趋势。
因此，随着人口老龄化，需求低密度高档别墅和养老社区的需求将不断增加。
2.区域市场分析：根据经济发展和人口流动的情况，考虑到中国的城市化进程和经济发展，重点市场可以聚焦于一线和部分二线城市，如北京、上海、广州、深圳等。
3.消费者分析：满足中产阶级对住房需求的产品和服务，能够获得较大市场份额。
此外，年轻一代越来越注重居住环境的舒适性和个性化的需求，对别墅等豪华房产的需求也在不断增长。
三、营销策略1.产品策略：根据目标市场需求的变化，万科可以在不同区域开发多样化的产品线，包括高端别墅、公寓、养老社区等，以满足不同消费者的需求。
2.推广策略：利用互联网和社交媒体平台，开展线上推广活动，吸引更多的潜在客户。
同时，加强与中介机构和房地产经纪人的合作，提高销售渠道的覆盖范围。
3.价格策略：根据目标市场和不同产品线的定位，制定合理的价格策略。
可以采用差异化定价策略，根据不同产品的独特性和需求弹性，为客户提供有竞争力的价格。
4.品牌建设：通过合作与赞助等方式，提高万科在目标市场的知名度和美誉度。
同时，通过持续的品牌宣传和推广活动，塑造万科为优质房地产开发商的形象。
5.客户关系管理：借助互联网技术，建立完善的客户关系管理系统，跟踪客户的需求和购房意向，提供及时有效的服务。
针对房产投资客户，可以提供房产管理和租赁服务，增加客户粘性。
万科销售方案
万科销售方案万科销售方案1. 引言本文档旨在介绍万科公司的销售方案，该方案旨在提供创新的销售策略和解决方案，以帮助万科公司实现销售目标并增加市场份额。
2. 背景万科是中国最大的房地产开发商之一，成立于1984年。
公司的主要业务包括住宅开发、商业地产、物业管理等。
随着房地产市场的竞争日益激烈，万科意识到需要创新的销售方案来保持竞争优势。
3. 目标和目标受众万科的销售方案的主要目标是增加销售额和市场份额。
目标受众主要包括个人购房者、投资客户和合作伙伴。
4. 销售策略万科采用了以下销售策略来实现销售目标：4.1 个性化销售万科意识到每个客户都有不同的需求和偏好。
因此，公司采用个性化销售策略，根据客户的需求提供定制化的解决方案和服务。
通过了解客户的喜好和需求，万科能够更好地满足客户的期望。
4.2 强化品牌形象作为中国房地产行业的知名品牌，万科注重强化自己的品牌形象。
公司通过精心策划的市场营销活动和品牌推广活动来提高品牌知名度和认可度。
4.3 创新销售渠道为了更好地接触到潜在客户，万科开发了多种创新的销售渠道。
公司建立了线上销售平台，提供在线购房服务。
此外，万科还与合作伙伴合作，在各大城市建立了销售中心和展示中心。
4.4 培训销售团队万科重视培训销售团队，提高销售人员的销售技巧和产品知识。
这样可以确保销售团队能够更好地与客户沟通，并提供专业的销售咨询和建议。
5. 销售解决方案5.1 房产展示中心万科在各大城市建立了房产展示中心，用于展示不同类型的房产项目。
展示中心提供真实的房产样板间和示范区，让客户更好地了解房屋的布局、装修和配套设施，提高购房的信心。
5.2 在线购房平台万科为客户提供了在线购房平台，方便客户随时浏览房产信息，并进行在线购买。
该平台提供详细的房产介绍和图片，以及在线客服支持，提供专业的咨询和解答客户的问题。
5.3 金融服务为了帮助客户解决购房的资金问题，万科与多家金融机构合作，提供购房贷款和其他金融服务。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
空间的多元造就生活的多元
在强调独立的基础上，拓展出“合院”的灰空间。有私密（房 间），有半私密（露台，花园），有半公共（下沉合院），有公 共（社区）的多元化生活空间。
最终，对深蓝的品牌定义……
蓝山
联排别墅
新独栋
原创典范 源创
空间改变生活 空间质变生活
深蓝
……
定义深蓝：
不仅仅是改变，不仅仅产 品的质变，更是客群生活 质量、生活层次、生活境 界的整体质变。
观Hale Waihona Puke 对手新浦江城魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
产品比较表
产品类型 总价 独栋别墅 （碧云左岸） 600万起 院墅&院邸 （新浦江城） 400－600万 类独栋 （深蓝） 400万 联排别墅 200－300万
单价
独立性 内空间 私家花园
20000
完美 很好 很大
16000
较好 较好 大
15000－16000
很好 很好 小
11000－12000
一般 一般 小
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
他们有钱，价格是他们隔绝其它低财富阶层的重要围篱。 他们用高品质当然也是高价格的商品武装自己（别墅、中高级轿车、名 牌服饰等），对他们来讲，独栋别墅的意义远大于Townhouse。
万科市场营销策划方案设计
万科市场营销策划方案设计一、引言市场营销策划是企业推动业务增长和提高市场份额的核心活动之一。
本篇文档旨在为万科房地产公司设计一份全面的市场营销策划方案，以帮助企业实现其目标。
二、背景分析1. 公司概况：万科是中国领先的房地产开发商之一，以住宅开发为主导，拥有庞大的开发项目和客户基础。
2. 市场环境：中国的房地产市场竞争激烈，消费者需求多样化，市场竞争非常激烈。
另外，政府对房地产市场的调控不断加强，增加了企业面临的挑战。
3. 公司目标：提供高品质、可持续发展的房地产产品，增加销售额和市场份额。
三、目标市场1. 定位：将公司定位为高品质住宅开发商，专注于为中高收入人群提供舒适的居住环境。
2. 目标客户：城市中高收入家庭，年龄在30-45岁之间。
这些客户重视居住环境质量，关注社区设施和服务，注重生活品质。
四、市场调研1. 市场竞争对手分析：通过对竞争对手的品牌、产品、定价、推广活动等进行调研，了解行业趋势和竞争状况。
2. 目标客户调研：通过在线调研、访谈等方式，获取目标客户的偏好、需求和购房决策因素。
五、产品战略1. 产品定位：打造独特、高品质的住宅产品，注重舒适性、环保性和可持续性。
2. 产品设计：根据目标客户需求和市场趋势，设计不同户型、功能和风格的住宅产品，给客户更多选择。
3. 产品差异化：通过在设计、材料、装修等方面的差异化设计，使产品具有竞争优势。
六、定价策略1. 定价策略：采用市场定价策略，根据产品特性、目标客户需求、竞争情况等因素，计算出合理的销售价格。
2. 价格促销活动：根据节假日、季节等时机，开展限时折扣、赠品等促销活动，吸引客户购买。
七、渠道策略1. 销售渠道：建立全国范围内的销售网络，包括线上渠道和线下渠道，为客户提供多样化的购房选择和便利。
2. 渠道合作：与房地产中介机构、金融机构等建立合作关系，共同拓展市场、增加销售渠道。
八、推广策略1. 品牌宣传：通过广告、宣传片等方式，建立品牌形象和认知度。
史上最全的万科房地产营销策划方案
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
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中国绝大多数企业还在这样办公
The vast majority of Chinese enterprises office model
BMW的全球总部 30年前就已经将品牌博物馆及全球营销中心集中一体 BMW Office business model
【企业总部大楼】
【品牌博物馆】
【全球营销中心】
大家都各自在忙点儿什么?
国内外的办公模式
差距究竟在哪里?
绿地集团——全服务链城市综合体
“瞄准”高铁时代和商业地产前景
旗下一大批超高层、高铁站配套商办综合体、 大型商业综合体正式签约或开工建设。 从单一型开发商向商业地产全程营运商逐步转变，
着手建立开发、运营一体化的商业地产全产业链。
摩天大楼 所带来的环境安全隐患
营模式。基金运作、实体开发、
商业信息服务平台三者的完美
结合，这是目前任何一家地产基金所没有 的。以城市综合体为载体，同时打通上下 游---私募基金和商业信息服务，三大板块 环环相扣。 政府合作、民企互动、招商活 动、金融信贷、高端论坛等高附加值业务 将带动更大范围的产业集群。
柔性办公挑战传统办公模式
空间的多元灵活性
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可持续性的设计概念
从根本上讲，建筑的建造和运行对环境较多的负面作用和危害 办公使用更需对材料的节约利用、重复利用、循环利用。
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只工作，不上班
日本书商、作家松浦弥太郎策划 了这套“只工作，不上班”的丛 书，讲述自己和一群设计师朋友 不上班又找到真心实意投入工作 的故事。服装品牌mina perhonen设计总监皆川明、餐 厅老板相原一雅、时尚设计师福 田春美、甜点研究家五十岚路美、 家居设计师中原慎一郎、摄影师 蜷川实花，还有松浦弥太郎自己， 都成为述者，对视作玩乐的工作 一一道来。
城市综合体增量市场有两个 特征：一是相比较于现有城 市综合体，未来新增项目物 业组合更为灵活。二是轨道 交通是人流输送带，而未来 增加的城市综合体只有 44.8%靠近轨道交通，且城 市新区的轨道交通建设进展 较慢，这会对未来城市综合 体项目的人流输送造成不利 影响。
O2O的意图日益明显 构建面向内部员工的管理云 面向供应商的供应云以及 面向消费者的消费云 并逐步推进“云服务”模式的 全面市场化运作
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主流商业地产开发商 现在已经进入成熟细分产品线阶段
而万科更应该在今后的商业地产开发中
注重品牌的整合及系统规划.
而作为全球最大的地产开发商
万科一直珍视着唯一的地球
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个性化定制办公
高效、节约、灵活的办公场地能个性化定制，像酒店似灵活租赁， 客户可免费使用大量配套设施，可切蛋糕式获所需的办公面积， 该模式向按年租赁、面积固定且不提供配套和服务的传统办公场 所发出强力挑战。
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传统的办公空间走廊加隔间式和敞开式布局相对不人性化，取而代 之为复合型办公室和企业俱乐部。复合型办公空间具有非常的灵活 性，有独立的隔间，有开敞的办公区，有公共的研讨和会议区，有 学习图书区，有休息交流区以及后勤服务区等。
有谁真正关心？
似乎更像是包括美国，以及中国、中国香港和 日本等亚洲国家和地区的“嗜好”。就目前来 说，欧洲许多国家绝大部分的建筑都在5层以 下，新建筑没有向高空发展，而是着重改进内 部布局，使其现代化和智能化。信息传播技术 的飞速发展，让他们发现，安全、实用
远超过一栋楼房的高度所带来 的荣耀。
写字楼推广新模式：病毒微电影+社交媒介炒作 SOHO中国以社交媒体为主导，强化SOHO中国不论在地产建筑还是品牌 塑造上极具创新的领袖地位。在SOHO中国看来，自己是“想法有所不同 的商业地产开发商”。 SOHO中国为此展开了长达30分钟的群雄激辩，深入探讨中国是否还存在 创造力。辩论嘉宾包括SOHO中国首席执行官张欣、董事长潘石屹、地产 商任志强、作者蒋方舟和著名音乐人高晓松。
万科上海南站 项目品牌策略
初步思考及品牌概念设计
请用三分钟
提前欣赏 人类消失以后的世界 将会变成怎么样？
*心脏病、高血压患者不宜
地球离开了人类可以照常运转 而人类离开地球如何生存? 我们不得不认真思考这个问题
CIRCLE
VIEW
地产纵横观
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上海万科-虹桥13#项目
首先，
我们来看看这个
群雄纷争的商业地产圈
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LinkedIn通过对超过7000 名专业人士的调查，得出了 未来5年内极有可能走向灭 绝的十大办公工具和趋势：
•磁带录音机(79%) •传真机(71%) •索引卡片(58%) •标准工作时间(57%) •桌面电话(35%) •桌面计算机(34%) •正式着装 (27%) •供经理/主管用的角落 •办公室(21%) •小隔间(19%) •USB拇指驱动器(17%)
星浩资本X星光耀计划
以城市综合体为载体，同时打通上下 游---私募基金和商业信息服务，三大 板块环环相扣。政府合作、民企互动、 招商活动、金融信贷、高端论坛等高 附加值业务将带动更大范围的产业集 群，大家有雄心，也有信心将它打造 成中国最大的"民营经济服务帝国"。
星光耀计划自2010年10月正式启动以来 就受到诸多实力民营企业的支持，此计划 对其最大的吸引力在于它的独特的商业运
出租均价：4.58元/平米·天
上海主角的Leabharlann 牌联盟策略与兰博基尼品牌战略合作 引进兰博基尼品牌会所与车友俱乐部，是兰博基尼在中国唯一的 房地产战略合作方。
成为偶像剧与时尚剧的摄影基地 吸引湖南卫视、浙江卫视、安徽卫视、恒星娱乐等众多摄制组的 关注，并有多场电影、电视选择上海主角作为场景。
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中国商务办公环境需求成长轨迹
并且正在这个世界
创造超越时空的建筑
万科中心 漂浮的地平线，躺着的摩天楼 铂金级 LEED认证建筑
上海万科-VMO——MASTER OFFICE 万科首筑 大师级独栋办公 马清运力作 创立万科MASTER KEY全商务服务
上海万科 -2049 创意汇 上海万科 -VMO —— MASTER OFFICE 世博核心 奢适有氧办公
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大前研一：OFF—— 会玩才会成功
全球著名管理大师大前研一先生首 度提出“OFF学”，成为继“慢 活” 之后职场最流行的新概念。什么是 “OFF学”？“人生的达人”不只 在工作领域游刃有余，也能创造丰 富的人生。如果能学会“off”这个 “course”，所谓成功的人生当然 是“of course”。从年轻的时候 开始，对于“on”（工作）与 “off”（休闲）都应该同样地关注， 并且设法创造出时间、金钱、悠闲 的心情，尽情地享受人生。 -1-
全世界创想者 协同作战！ 新世代工作生态革命 CO-WORKING
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PROJECT
USP
项目USP
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什么定位才是适 合项目的定位？
项目定位一定是基于目
前所面临的市场环境而
做出的判断， 我们需要在群雄纷争的 商业地产领域独树一帜。
市场格局已如综上所述，那么企业运作城市综合体的 情况又怎么样？
目前城市综合体多数定位在“一站式解决”，无非就是几种业态叠 加组合，同质化问题已经十分严重。如果不根据区域特色找准定位， 寻求差异化，那么不但拖累自身，对区域商业的发展也没有好处。
万达集团目前已经在 全国46个城市建成64 个城市综合体项目， 其中持有型商业物业 面积超过1000万平方 米，预计到2015年在 全国开业120座万达广 场，届时持有型商业 物业面积将达到2400 万平方米。 “订单地产”对二三线城市是兴奋剂，而对一线城市来说饮鸩止渴 请说出宝山万达与周浦万达在业态组合上的区别，万达只能成为“郊县天王”
•面积柔性 -- 小至一席，大至一幢。 •租期柔性 -- 短可一天，长可十年。 •成本柔性 -- 节约投资，避免浪费。客户享受比传统办公空间节省25% 成本，人员安置效率提升40% •地点柔性 -- 入驻一点，多点通行。一卡在手享受全国会议和秘书服务， 使业务可迅速全国布局 •服务柔性-- 知识智库，资本投资。系列高增值企业成长服务（战略咨询、 企业资本筹集、买壳、购并、上市辅导）
香奈儿巴黎芳登广场 将品牌文化展示和品牌会所、品 牌管理总部集中一体 CHANEL Office business model
路易威登巴黎香榭丽舍大道总店 将品牌文化馆、品牌营销、品牌管理总部集中一体 LOUIS VUITTON Office business model
商旅文跨界趋势 观澜湖在海南 和冯小刚成立 “电影公社” 世茂在佘山挖 “天坑酒店” 未来将能亲身体验 水底餐厅和景观客房的 别致情趣
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未来 更具代表的技术及趋势
•平板电脑 (55%) •云存储 (54%) •灵活工作时间智能手机 (52%)
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协同/共享办公趋势
选址协同合作
靠近（潜在的）客户和 商业合作伙伴是选址的 重要标准，确定合适的 目标群和入住用户的合 适搭配是非常有价值。 对每个入住客户来说， 选址的吸引力主要源自 城市不同用户群产业的 协同作用。
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“上海主角”总建筑面积约2万平方米， 地上高度60米，共10层，标准层高为 5.55米。一层大堂挑高11米，地下一层 高6.2米，地下二层停车库高4.6米。 上海主角首创复合式办公商务平台，集
产品研发、品牌营销、产品展示、文化
体验、创意办公、商务接洽、资源整合、 团队协作八大功能于一体，打破格子间 的结构，打破空间的专属用途，会议可 以在亲水平台进行，员工可以在会所式 的舒适空间中移动办公。 出售均价：46937元/平米
Business office environment, the growth trajectory
5A甲级 写字楼
LOFT 居家办公
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别墅式 企业总部
新生代复合 型写字楼