抚仙湖国际老年度康体养生度假中心项目项目规划报告书

前言

“抚仙湖··樱花谷最好不想见”

——项目主推广语最好不想见，源自于抚仙湖的独特魅力与特质！

“我们曾经走过无数次红地毯，今天又踏回了青石板！”

——项目情感诉求

抚仙湖的独特文化特征直指回归情感，清风明月，一湾碧波，无数思念！

开发总则

国际形象——抚仙湖的整体形象提升健康养生——抚仙湖畔健康养生胜地生态保持——生态手法融入养生文化智能环保——智能化无障碍养老社区休闲度假——养生功能细分休闲度假特色旅游——多民族文化特色旅游区

遵循生态、环保、健康养生原则

利用现代建筑手法

从细节出发

打造全球健康养生度假目的地

目录

第一部分公司简介 (1)

第二部分项目概况 (4)

一、项目名称 (5)

二、项目位置 (5)

三、项目定位 (5)

四、项目规划指标 (5)

五、项目开发目标 (5)

六、项目各项行政审批情况 (6)

七、项目总投入情况 (7)

第三部分项目可行性研究 (8)

一、项目地理环境分析 (9)

二、区域规划政策分析 (19)

三、区域文化特征分析 (22)

第四部分项目目标市场需求与客户特性分析 (25)

一、我国老龄化问题促进养生住宅的兴起与发展 (26)

二、休闲养生生活的兴起促进老年养生住宅的兴起与发展 (28)

三、目标客户的定位 (36)

第五部份开发策略 (37)

一、总体开发策略定位 (38)

二、项目功能定位 (42)

三、项目形象定位 (44)

四、项目建筑风格定位 (46)

五、项目园林景观定位 (48)

六、项目物业管理服务定位 (49)

第七部份项目规划设计说明 (50)

一、项目总体规划设计理念 (51)

二、项目总平规划 (55)

三、项目规划为最佳健康度假居住空间： (56)

第八部份项目效益分析 (59)

一、服务区域效益 (60)

二、民族文化传承与展示效益 (60)

三、环境效益 (61)

四、社会效益 (61)

五、经济效益 (62)

第九部份项目开发周期 (63)

一、分期建设目标 (64)

二、开发年限与主要内容 (64)

三、近期规划与开发节奏 (65)

第十部份项目投资估算及收益预测 (67)

一、项目总投资估算..................................................................... 错误！未定义书签。

二、项目收益测算......................................................................... 错误！未定义书签。

第一部分公司简介

云南澄德房地产开发有限公司，成立于2009年，公司地址为云南省玉溪澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处），其经营范围以房地产开发为主，注册资本为4000万元人民币，公司开发资质为暂定资质，公司股东蔡礼昌、汪小红，法定代表人为蔡礼昌，曾参与开发成都北部新区的竹园丽都、毗河雅苑、雲水涧等多个项目。

公司以“目标管理、过程控制”为宗旨，通过整合行业最前沿的经营理念、运营模式和执行方法，汇聚八方英才，拥有房地产设计、工程建设、金融投资、园林规划、物业管理等各种高级专业人才，实行科学化管理和规范化作业，追求品质卓越为目标，由此形成了综合实力较强、具有浓厚创新意识和高度社会责任感的企业特色。是一家集多元化、实业化、跨行业发展为战略格局的综合性大型民营企业。

公司现有员工70余人，其中包括财务、策划师、土建工程师、广告推广及物业管理专家10余人，人才结构优越，专业经验丰富，且80%以上的中高层骨干成员独立或参与运作过10万平米以上的项目开发过程，能够全方位地进行项目从前期土地获取到后期物业管理的全程运营管理、执行过程，有着具备公司特征的一套完善而有效的地产立项研究、投资分析、价值评估、推广策划、销售执行及品牌提升的项目运营体系。

公司目前运营投资开发的项目位于云南省玉溪市澂江县抚仙湖畔水下古城遗址旁，项目立项名称“抚仙湖国际老年康体养生度假中心”，市场推广名称为“抚仙湖畔樱花谷”，该项目总用地720亩，规划建筑面积约43万平方米，项目定位于抚仙湖畔高端健康旅游度假物业，集高端度假酒店、樱花主题园区、中医健康养生基地、度假公寓、湖景电梯洋房、联排别墅、叠拼别墅、独栋四合院为一体的综合型旅游度假区。已成功引进国内知名酒店管理公司深航酒店管理公司、及世界排名第一的第一太平戴维斯物业管理公司联手合作。目前项目各项前置审批手续已经完成，正逐步进入开发建设、营销阶段。

该项目已被云南省列为第二批文化旅游创业重点项目。

同时该项目也是云南省玉溪市、澄江县旅游发展重点帮扶项目。

第二部分项目概况

一、项目名称

立项名称：抚仙湖国际老年康体养生度假中心

推广名称：抚仙湖畔樱花谷（发改委已备案）

二、项目位置

项目位于中国云南省玉溪市澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处）。

四至：东、南至肖山海拔1839附近（紧邻太阳山国际度假区），西至抚仙湖水线，北至三碗水。

三、项目定位

项目定位于国际高端老年康体养生度假，集康体健身、旅游休闲运动为一体的综合性旅游地产开发项目。

四、项目规划指标

项目总用地面积：719.27亩。

项目总规划建筑面积：420298.18㎡。

容积率：0.87。

建筑密度：21.76%。

绿地率：51.45%。

五、项目开发目标

利用抚仙湖的自然风光、历史遗迹及地质遗迹巨大优势的契机，再以项目自身的文化营造为基础，建设高标准、高品质的健康养生休闲度假区，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，达到国内乃至国外一流养生休闲及老年康体圣地，进一步扩大玉溪、澄江、抚仙湖的

知名度，转变区域的旅游模式，创造就业机会，提升当地经济水平，为抚仙湖旅游区能够真正成为一个世界所瞩目的康体娱乐及休闲养生的人居文化天堂而努力。

六、项目各项行政审批情况

1、旅游总体规划已取得市政府批复（玉政复[2010]201号）。

2、已通过玉溪市发改委核准（玉发改社会[2010]463号）。

3、已取得《澂江县建设工程文物保护意见书》(澄文考[2010]1号)。

4、已取得云南省国土资源厅《关于项目地质灾害危险性评估报告备案表》。

5、已取得云南省国土资源厅《关于项目用地矿产资源调查结果的备案证明》（云国土[2010]489号）。

6、已取得《云南省林业厅使用林地审核同意书》（云（玉）林资许准[2010]826号）。

7、已取得玉溪市水利局《关于项目水土保持方案可行性研究报告的批复》（玉水保[2011]6号）。

8、已取得项目规划环评批复（云环函[2011]90号）；已取得项目环评批复（云环审[2012]35号）。

9、已取得《建设项目选址意见书》（选字第址2010-027号）；

10、已取得《建设工程规划许可证》（建字第工2011-139号）；

11、已取得《建设用地规划许可证》（地字第地2011-021号、地字第地2011-022号、地字第地2011-023号、地字第地2011-024号、

地字第地2011-025号、地字第地2011-026号）；

12、已取得《国土使用证》（ CTC（2010）04-2、CTC（2010）04-3、CTC（2010）04-4、CTC（2010）04-5、CTC（2010）04-6、CTC（2010）04-7）；

13、已取得一期3#楼樱花假日《建设工程施工许可证》（530422************）；

14、已取得一期3#楼樱花假日《商品房预售许可证》（澂房预许2012字（003）号）。

七、项目总投入情况

本项目预计总投入为33亿元人民币（不含土地费用）。

第三部分项目可行性研究

一、项目地理环境分析

(一)玉溪现状及发展

“中国有一块翡翠叫云南，云南有一块钻石叫玉溪。”这里有蜚声中外的李家山“牛虎铜案”，名扬天下的水下古城，被誉为“二十世纪最惊人的发现”的帽天山动物化石群，神奇美丽的抚仙湖……这里是人民音乐家聂耳的故乡、红塔山的沃土、多彩和谐的高原水乡，也是充满魅力的文学创作宝库。

1.玉溪概况

玉溪市位于云南省的中部，北接昆明市，西南连普洱市，东南邻红河州，西北靠楚雄州。总面积1．53万平方公里，人口206万（2003年）。辖红塔区及江川、澄江、通海、华宁、易门、峨山、新平、元江等8县。物产和资源丰富，特别以“两烟”著名，被称为“云烟之乡”。

2.经济发展现状

自改革开放后，特别是邓小平南巡讲话以来，玉溪市的社会、经济、文化各方面得到了快速发展。进入新世纪，在江泽民、胡锦涛为核心的党中央第三、四代领导集体的正确路线、方针指引下，玉溪市进入了一个全新的发展时期。

在发展经济中，城市化进程滞后是我省经济社会发展中的一个突出矛盾，改革开发以来，云南省城市建设得到了较快的发展。

到2002年末，我省城市化水平仍然与经济社会发展及不适应。

近几年全国城市化率每年大约图稿2个多百分点，而我省只提高

1个百分点左右；目前我国城市化率已经达到38%，高出我省12个百分点。而当今中国，城市经济已成为各地经济社会发展的主要支撑力量，发达地区城市经济在GDP总量已占90%以上，全国平均水平已达82.4%，而我省只占55.5%。城市是现代经济的基础和主要载体，经济的综合竞争力主要体现在城市的竞争力上；我省经济社会发展相对滞后主要放映在城市化进程相对滞后上，与发达地区和全国的差距也集中体现在城市发展的差距上。

综上所述，玉溪市是云南省的重要地级市，在现代化进程中，它应当与省会城市一起，成为全省经济社会发展中最重要的增长极和发动机。在我国参与经济全球化进程中，应当把玉溪发展成面向东南亚、南亚的现代开放城市。

(二)澄江的现状与发展

据澄江府志记载：“澄江暖于云（即昆明），寒次之，盛暑极热，雨即凉，霜雪严寒，一晴即湿，有四时皆春，之谣，产稻藕”。有诗赞城南荷花十里云：“禄谷平铺十里长，红孽袅袅映湖光，风吹菡萏香生韵，雨浮琅。”澄江荷藕以其肥壮、粉多、味浓而受到人们的欢迎。

1.澄江概况

澄江县地处滇中，位于云南省省会昆明市东南面，属玉溪市人民政府管辖。澄江辖6个镇和1个风景区管委会，2007年年末人口161613人，以汉族为主，回、彝、苗等少数民族杂居，人口自然增长率7.3‰。

澄江全县幅员面积773平方公里，其中：山地面积占总面积的73.4%，水域面积占18.6%，坝区面积占8%，形成“七山、二水、一分坝”的天然格局。

2.经济发展现状

2007年，澄江全县完成现价生产总值（GDP）198597万元，按可比价计算比上年增长10.2%。人均GDP为12236元，比上年增加1700元，增长16.14%。在全县生产总值中，第一产业（农业）增长值42074万元，增长5.4%，对GDP的贡献率为11.1%，拉动GDP增长1.1个百分点；第二产业（工业、建筑业）增长值85179万元，增长12.0%对GDP贡献率为50.7%，拉动GDP增长5.2个百分点；第三产业增加值71334万元，增长11.0%，对GDP

的贡献率为38.2%，拉动GDP增长3.9个百分点。全县三次产业结构为21.2：42.9：35.9.全县非公有制经济增加值达99203万元，比上年增长28.3%，占GDP的比重为50.0%，比上年提高4.5%，成为全县国民经济的重要组成部分和经济增长的重要支柱。工农总产值（现价）达305970万元，比上年增加40287万元，其中，工业总产值243364万元，比上年增加29921万元，农业总产值62606万元，比上年增加10336万元。

3.呈贡新城对澄江的影响

目前呈贡新城建设已基本完成。新昆洛公路朱家村至呈贡新区段基本建成。首批5所高校搬迁、信息产业园区和物流中心等项目投入使用，昆南集装箱中心站征地工作基本完成。清水海引水工程争取亚行贷款已上报国家发改委。空港经济区概念规划已通过评审，新机场即将投入使用。呈贡新城建成后，到昆明主要党政机关驻地时间缩短至30分钟，澄江将成为名副其实的新昆明后花园，地理条件的优越性更加凸显。

4.交通条件的改善对澄江的影响

与云南省行政商务中心（呈贡新城及昆明城区）零距离,区位地段价值明显，交通条件决定钱流与人流

现行：

昆玉高速经澄马公路至抚仙湖40分钟；

昆石高速经澄阳公路至抚仙湖50分钟。

规划：

昆明新机场（预计2012年正式投入运营）经昆明环城高速路（预计2014年全线通车）至抚仙湖20分钟；

昆明轻轨一号线（已经纳入抚仙湖旅游改革综合试验区规划）至抚仙湖20分钟；

呈贡昆明新城经呈澄高速（已经立项）至抚仙湖20分钟；

同抚仙湖环湖公路（总长100.8公里）构筑全方位交通网络。

综上所述，澄江的经济发展稳定而迅速，人民收入大幅增加，全县人民生活水平不断提高。而交通条件的改善将给澄江带来新的跨越式发展。

(三)抚仙湖旅游度假区概况与现状

1、抚仙湖试验区—核心：国家大政策发展方向决定区域升值价值：

1993年抚仙湖被云南省政府批准为省级旅游度假区。2001年被批准被省级旅游度假示范区。根据2009年4月，国家发改委批准通过了《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》于2009年5月，省政府与国家旅游局签订了省、部推动旅游产业发展试点建设合作协议，正式成立抚仙湖—星云湖旅游改革综合试验区，同时赋予旅游发展改革先行先试的权力。抚仙湖试验区被定为云南省第二次旅游创业重点区域。

2、抚仙湖良好的自然资源环境—核心：全国最滋养生命、最好水质的稀缺资源区域。

A、水：

抚仙湖的总体水质评价国家Ⅰ类，平均能见度5-6米，是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。良好的水质清澈纯净，适宜的生活环境，是对生命尊重追求的文化。湖面积216.6平方公里，湖水平均深度为95.2m,最深处有158.9m，属于全国第二深的淡水湖泊。湖容积为206.2亿m3，相当于12个滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊总蓄水量的72.8%，占全国淡水湖泊蓄水量的9.16%,占全国可直接饮用淡水的50%.

B气候：

抚仙湖位于全球较为独特的“四季如春”的气候区，区域一年四季呈适宜旅游的气候，年平均每天日照6小时，年平均湿度60%，年平均气温16—17度，其休闲度假旅游的多样性和适宜性突出；

C富氧：

常年平均负氧离子3000个/㎝2，极具休养生息价值；

D水下古城：

2001年、2006年先后两次央视直播抚仙湖水下考古探秘活动，由敬一丹现场主持直播。几千年前2.4平方公里的人工建筑古遗迹，至今水下古遗迹年代及文化特征仍未有定论，其神秘性成为旅游度假热点，水下古遗迹距项目不足百米，区位价值优势明显。

E 5.3亿年前帽天山古生物化石群：

世界自然遗产正在申报中，1991年，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山古生物化石群的发现。指出：“中国帽天山古生物化石群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一”。帽天山所具有的生命文化、科考价值提升了抚仙湖区域的文化品位、旅游度假价值，其印证地球生命大爆，被誉为地球生命摇篮。

稀缺资源的占有决定了物业的绝对升值空间，随着社会环境的变化，决定了抚仙湖的绝对的发展前景。

3、抚仙湖区域属于控制性开发区域，物业数量有限，可定义为稀缺物业。

根据抚仙湖试验区总体规划，有如下特征：

A、可开发用地不超过10万亩，全是采用低密度开发，物业量有

限。

B、除本项目外，其作项目均退出500米以外进行低密度开发，本

项目物业稀缺更为明显。

C、区域除了本项目、湖畔圣水、九龙晟景、太阳山国际度假区、

仙湖锦绣外，其它项目均处于立项阶段，而太阳山国际度假区、仙湖锦绣推出时间较晚，所以本项目属于抚仙湖物业原始股。4、项目规划价值分析：

1)、本项目是离湖最近的项目（除九龙晟景外），按规划以后也只有本项目在距湖500米范围。

2)、项目规划约200亩樱花谷，将打造全省最大规模（目前）

的樱花主题园，用于提升项目的旅游价值，从而实现物业的长久升值。