房地产开发与经营
房地产开发与经营
房地产开发与经营1. 引言房地产开发与经营是指在房地产行业中，通过开发房地产项目并进行经营管理，实现利润最大化的一系列活动。
房地产开发与经营是一个复杂而庞大的系统工程，需要从策划、设计、开发、销售、运营等多个环节综合考虑，因此对于开发商和经营者来说，需要具备一定的专业知识和经验。
本文将介绍房地产开发与经营的基本概念和主要环节，并探讨其中的关键问题。
2. 概念与流程房地产开发是指利用土地资源，进行规划、设计和建设，建立住宅、商业、办公等用途的房地产项目。
而房地产经营则是指对已经建成的房地产项目进行管理和运营，包括房屋的销售、租赁、维修等业务。
房地产开发与经营的主要流程包括以下几个环节：2.1 策划与规划在进行房地产开发前，需要进行一系列策划与规划工作。
首先，要进行市场调研，了解需求和竞争情况，确定开发的项目类型和规模。
接下来，需要进行土地选择和购买，确保土地资源的合理利用。
然后，进行项目的整体规划，包括项目的功能组合、建筑风格、景观设计等。
2.2 设计与建设在策划与规划工作完成后，需要进行项目的设计与建设。
设计阶段包括方案设计、施工图设计等环节，确保项目的建筑结构、装修风格等符合市场需求。
建设阶段则是将设计方案转化为实际的建筑物，需要进行施工、监理等工作，确保项目的质量和进度。
2.3 销售与租赁在项目建设完成后，开发商需要进行销售与租赁工作，将房屋资源变现。
销售工作包括开展市场推广、签订购房合同等环节，而租赁工作则包括制定租赁政策、招聘租赁人员等。
2.4 运营与维护房地产经营的最后阶段是运营与维护工作。
运营工作包括小区设施的管理、物业服务的提供等，要确保居民的生活质量。
维护工作则包括房屋维修、设施设备的保养等，保证房屋的正常运行。
3. 关键问题在房地产开发与经营过程中，存在一些关键问题需要注意和解决。
3.1 市场风险房地产行业的发展受到市场经济环境的影响，在经济周期波动和政策调控等因素的影响下，市场风险较高。
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营概述
房地产开发与经营概述引言房地产是一个与人们的生活息息相关的重要行业。
房地产的开发与经营既关系到城市的发展和建设，也直接关系到个人和家庭的居住需求。
本文将从房地产开发和经营的基本概念、发展模式、市场分析和经营策略等方面进行探讨，以期对房地产行业有一个全面的认识。
1. 房地产开发的基本概念房地产开发是指通过对土地进行整理，进行平衡资源配置、安排用地计划，并进行房屋建设、销售和管理等一系列活动，以满足人们的居住和使用需求的过程。
房地产开发的主要目标是将土地资源转化为具有使用价值和交易价值的房产，为城市和社会提供良好的居住和工作环境。
房地产开发包括土地收购、开发规划、设计施工、物业销售等一系列环节。
其中，土地收购是房地产开发的第一步，通过购买或租赁土地来进行后续的开发工作。
开发规划是根据土地的位置、用途等条件，进行开发项目的规划和设计，确定项目的规模、功能和形态等。
2. 房地产开发的发展模式房地产开发的发展模式主要有两种：自持开发和合作开发。
自持开发是指开发商自身独立承担土地购买、规划、设计、施工、销售和物业管理等全部环节的开发模式。
自持开发一般适用于大型综合开发项目，开发商通过自身的资源和能力来完成各个环节，并享有全部的权益和收益。
合作开发是指开发商与其他企业、机构或个人合作共同进行开发的模式。
合作开发可以分为多种形式，如合作开发、股权合作等。
合作开发不仅可以减轻开发商的风险和资金压力，还可以整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
3. 房地产市场分析房地产市场是房地产开发和经营的基础和前提。
房地产市场的供求关系、价格变动和政策环境等因素直接影响着房地产开发商的策略和行为。
3.1 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指购房需求和供应房源之间的关系。
当购房需求大于供应房源时，市场供不应求，房价上涨；反之，当购房需求小于供应房源时，市场供大于求，房价下跌。
要进行准确的供求分析，需要对人口结构、经济发展、就业状况、政府政策和金融环境等因素进行综合考虑。
房地产开发与经营
第一章、概论1、房地产开发：是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
2、房地产经营：广义，是指一切通过从事房地产领域的经济活动活动经济效益的行为。
狭义，是指房屋经营和城市土地经营两种房地产领域的经营行为。
3、房地产开发与房地产经营的差别：①房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同，前者为生产过程，后者为交易过程。
②房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体不完全相同，例如中介商也是房地产经营商，但不是开发商。
③房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。
开发商必须由企业进行的，而经营商只要是一个有正常行为的合法公民。
④房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。
开发商的行为对象是房地产项目，房地产经营商所指向的行为对象是房地产公司。
⑤随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
4、按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。
5、“七通一平”，一平是指平整土地，七通是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信、通公路。
6、房地产开放企业：分为四级资质房地产开发企业，第一级为最高级。
P5第一级条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于40人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会记师职称的总会记师、经济师职称及以上职称的总工程师，工程技术、经济、统计、财务等业务的负责等业务的负责人应具有相应专业的中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。
房地产开发与经营
一、1.房地产开发：在依据国家的法律取得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，进行房地产项目的规划、设计和建设、施工开发的活动。
2.房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，流通环节的营销活动和中介服务活动。
是以房地产市场为背景进行的。
3.房地产开发与经营的特点：房地产开发与经营难度较大、房地产开发与经营风险较大、房地产开发与经营政策性强。
4.房地产开发的形式与内容：按开发的的时间不同，可分为初次开发、再次开发。
按开发的内容不同，可分为外延式开发、内涵式开发。
按开发的规模不同，可分为单项开发、综合开发等。
5.房地产经营的形式与内容：按经营对象的相对差异划分，可分为地产经营和房产经营。
按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费、使用经营。
6.房地产开发与经营的的程序与内容：投资机会选择、项目定位、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理。
二、1.收益最大：得到的总收入等于或超过其预期的成本。
是进行房地产开发的主要目的。
2.项目最佳规模：项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生更大净收益的时候，该项目的模式为最佳的。
3.价格确定理论：完全竞争型市场结构企业定价、垄断竞争型市场结构企业定价、寡头竞争型市场结构企业定价、纯粹垄断型市场结构企业定价。
4.消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析。
5.房地产开发与经营的的决策内容：财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。
6.房地产市场开发策略：开发由本地化向跨区域发展、开发从品质向品牌跨越、纯住宅开发向商用物业拓展、诚信开发地产争雄楼市、开发健康住宅风生水起。
7.房地产开发与经营的的决策类型：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。
8.房地产开发与经营的的决策原则：遵循政策法规的原则、取得最佳效益的原则、风险意识的原则、定向分析与定量分析相结合的原则。
房地产开发与经营
房地产开发与经营知识点整理第一章绪论1.房地产开发的含义：房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
（选择、名词解释）2.房地产开发的特征：①全面系统性②广泛联系性③风险与效益并存④地域性（稀缺性）3.房地产开发分类示意图：见P34.成片开发的概念：房地产成片开发，开发规模大，投资额大，建设周期长，开发建设都是成街成片，或者在更大范围内大规模统一配套进行。
由于占地面积广，规模大，容量大，因此在成片开发过程中，不仅要实行土地月房屋的开发，还应包括给排水、煤气网管、道路交通、景观绿化、幼儿园、中小学校、商业网点、娱乐设施等一系列于居民生活息息相关的基础设施的开发建设。
5.新城区于老城区开发的优劣点：①老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。
②新城区开房的优势在于：远离城市中心，新城区空气清新。
环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低,建设难度降低。
6.单项开发：单项开发规模虽小，没有连带的配套设施开发，但也必须严格按照城市建设总体规划进行，工业于民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用。
7.房地产经营的概念：房地产经营有广义狭义之分。
狭义：房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要在流通领域。
广义：房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营知识要点房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。
在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。
本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应对这个行业。
一、市场调研与定位在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。
开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便有效定位自己的项目。
这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、销售策略等关键决策。
二、土地获取与合作土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。
开发商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。
此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性和效益的重要因素。
三、项目规划与设计项目规划与设计是房地产开发的核心环节。
这包括确定总体布局、建筑面积、绿化率、配套设施等要素。
在规划过程中，需要综合考虑周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。
四、预售与销售策略预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。
预售阶段，开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应量与需求量。
销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项目知名度，吸引潜在购房者。
五、融资与投资管理房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。
开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金的安全和合理利用。
六、施工与质量管理房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。
开发商需要选择合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。
同时，加强质量监督和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的使用需求。
七、运营与维护房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。
开发商需要制定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等方面的运营与维护。
房地产开发与经营(第四版)绪论
房地产开发与经营（第四版）
关键术语
➢ 房地产开发 ➢ 经营管理
复习思考题
➢ 1．房地产开发与经营的含义是什么？ ➢ 2．房地产开发与经营的特点是什么？ ➢ 3．简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
可持续发展观念的提出，对传统意义上的房地产也提出了挑战，即要求房地产 的开发与建设不仅要能够最大限度地满足当代的需求，也要充分考虑满足未来 不断增长的需求。“绿色房地产业”正是适应这种要求提出的新观念。
房地产开发与经营（第四版）
1.3 房地产开发与经营学科的建设
1.3.2 房地产开发与经营学科的研究内容和方法
房地产开发与经营（第四版）
房地产开发与经营（第四版）
房地产开发与经营（第四版）
绪论
房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程 等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还 包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本章主要 对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科 的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。
房地产开发与经营（第四版）
1.1 房地产开发与经营及其特
点
1.1.1 房地产开发与经营的基本含义
房地产开发
广义：国土开发、区域开发、城市开发 等都与房地产开发活动有着密切的关系 的开发活动均可以视为整体上和宏观意 义上的房地产开发；
狭义：主要是指在依据国家的法律取得 了国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为，是在特定地段上 所进行的具体的房地产项目的规划、设 计和建设、施工等开发活动。
房地产开发与经营（第四版）
1.2 房地产开发与经营形式和内容
1.2.2 房地产经营的形式与内容
房地产开发与经营的区别
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：（1）综合开发。
是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。
是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。
是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。
房地产开发与经营的程序和内容
房地产开发与经营的程序和内容房地产是一个庞大的产业，涵盖了房屋建设、销售、租赁等多个方面。
房地产开发与经营的程序和内容是这个产业中的重要部分，下面将对其进行详细介绍。
一、房地产项目的开发程序1.市场调研与选址房地产项目的开发首先需要进行市场调研，了解当地房地产市场的需求和趋势，确定项目的类型和规模。
同时，需要对项目的选址进行评估，包括地理位置、周边环境、交通便利程度等因素。
2.规划设计与审批在选定项目的地点后，需要对项目进行规划设计，包括建筑风格、平面布局、景观设计等方面。
规划设计完成后，需要向当地政府进行审批，获得相关资质和建设许可证。
3.施工与验收获得建设许可证后，需要进行实际的建设工作。
施工包括土地平整、基础设施建设、建筑施工等方面。
施工完成后，需要进行验收，确保项目符合相关的建筑标准和规定。
4.销售与交付房地产项目建设完成后，需要进行销售和交付。
销售包括宣传推广、售价定位、签约销售等方面。
交付包括房屋交付、物业交付等方面。
二、房地产的经营内容1.物业管理房地产开发商需要对其开发的房地产项目进行物业管理，包括维修、保养、清洁、安全等方面。
物业管理的好坏直接影响到业主的居住体验和房产价值。
2.房屋租赁房地产开发商可以将其开发的房屋进行租赁，获取租金收益。
租赁需要进行租户筛选、租赁合同签订、租金收取等方面的工作。
3.物业销售房地产开发商需要将其开发的房地产项目进行销售，获取销售收益。
销售需要进行宣传推广、售价定位、签约销售等方面的工作。
4.房产投资房地产开发商可以将其开发的房地产项目进行投资，获取投资收益。
房产投资需要进行风险评估、投资计划制定、投资管理等方面的工作。
5.金融服务房地产开发商可以为业主提供金融服务，包括房屋贷款、房屋保险、理财等方面的服务。
金融服务需要与相关金融机构进行合作。
房地产开发与经营的程序和内容是非常复杂和多样化的。
房地产开发商需要具备丰富的经验和专业知识，才能够成功开发和经营房地产项目。
房地产开发与经营理论和策略
房地产开发与经营理论和策略引言房地产是一个重要的经济领域，对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用。
房地产开发与经营涉及众多方面，包括市场调研、项目策划、资金筹集、施工管理等等。
本文将讨论房地产开发与经营的理论和策略，并探讨其对于经济发展的影响。
房地产开发与经营理论1.市场调研：在进行房地产开发与经营之前，进行市场调研是至关重要的。
市场调研可以帮助开发商了解市场需求、竞争对手和潜在风险等信息，从而做出准确的决策。
2.项目策划：项目策划是房地产开发与经营的核心环节之一。
良好的项目策划可以使开发商在激烈的市场竞争中脱颖而出。
项目策划需要考虑多个方面，包括地理位置、规划设计、建筑风格、配套设施等。
3.资金筹集：房地产开发与经营需要大量的资金支持。
开发商可以通过银行贷款、合作开发、债券发行等方式筹集资金。
在筹集资金的过程中，需要进行风险评估和投资回报率分析，以确保资金的合理使用和项目的可行性。
4.施工管理：在房地产开发与经营过程中，施工管理是一个关键环节。
良好的施工管理可以保证项目按时按质完成，并确保安全生产。
施工管理需要考虑人员组织、材料采购、进度控制等方面。
房地产开发与经营策略1.土地选址：土地的选址对于房地产项目的成功至关重要。
开发商需要考虑土地的地理位置、发展潜力、交通便利度等因素，以选择合适的土地进行开发。
2.项目定位：不同的房地产项目有不同的目标群体和市场定位。
开发商需要根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位和差异化策略，以满足不同消费者的需求。
3.合理定价：在房地产市场上，价格是一个重要的决策因素。
开发商需要根据市场需求、成本和盈利预期等考虑因素，制定合理的定价策略，以提高销售率和盈利能力。
4.市场营销：市场营销是房地产开发与经营的关键一环。
开发商需要制定有效的市场推广策略，包括广告宣传、销售渠道、产品附加值等，以提高项目的知名度和销售。
5.风险管理：房地产开发与经营存在众多风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
房地产开发与经营
第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2.理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。
第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产开发与经营概述
房地产开发与经营概述房地产业一直是中国经济中的重要支柱之一，作为一个周期性行业，房地产开发与经营涉及到房屋建设、交易、投资等众多方面。
本文将对房地产开发与经营进行概述，探讨其在经济发展中的地位与作用。
一、房地产开发的意义与影响1.1 人民住房问题的解决房地产开发的最基本作用是解决人民住房问题。
改革开放以来，中国城市化进程加快，人口城镇化率逐年提高，人民对住房的需求大幅增加。
房地产开发商通过开发新住宅项目，满足了人民对良好居住环境的需求。
1.2 促进经济增长房地产开发与经营对国民经济的贡献不容忽视。
首先，它带动了相关产业的发展，比如建筑材料、建筑工程、家具装修等行业都得到了增长。
其次，房地产开发与经营对劳动就业具有较强的拉动作用，为大量人口提供了就业机会。
此外，购房、装修、搬迁等环节也刺激了消费需求的增加，进一步推动了经济增长。
1.3 财政收入与地方经济发展房地产行业作为一种高附加值产业，对于地方财政收入和经济发展具有重要意义。
开发商通过购地、销售房屋等环节产生的税收和利润，为地方政府提供了稳定收入来源。
同时，房地产开发也为城市提供了新的建设机会，提升了城市形象与品质，带动了周边经济的发展，形成了良性循环。
二、房地产经营的模式与策略2.1 房地产开发的模式房地产开发通常采用“先开发、后销售”的模式。
开发商先购买土地，进行规划与设计，投入资金进行房屋的建设与装修，然后以销售的方式变现。
这样的模式能够减少资金压力，降低风险，但也面临着市场波动、销售周期较长等挑战。
2.2 房产销售的策略为了提高销售量和盈利能力，房地产开发商采用了各种销售策略。
例如，一些开发商推出优惠政策，比如折扣、赠品等，吸引消费者购买。
另外，开发商还通过各种推广活动、展示中心等方式增强品牌知名度，提高消费者对产品的认同感。
2.3 不断创新的设计与建设随着人们对生活品质要求的提高，房地产开发商在设计和建设上也要不断创新。
除了满足基本的住房需求外，更注重打造宜居、智能、环保的新型房产项目。
房地产开发与经营的区别
房地产开发与经营的区别房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。
从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。
狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。
房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。
狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。
上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。
根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。
1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：（1）综合开发。
是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。
这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。
是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。
它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。
是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。
即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。
即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。
2024年度《房地产开发与经营管理》教学教案
建立灵活的价格调整机制，根据市场变化和项目销售情况及时调整 价格，以保持项目的市场竞争力。
21
客户关系管理与售后服务
客户关系建立
客户信息管理
通过销售过程中的沟通和交流，与客户建 立良好的关系，提高客户满意度和忠诚度 。
建立完善的客户信息管理系统，记录客户 的基本信息、购买意向、服务需求等，以 便为客户提供个性化的服务。
2024/3/23
3
房地产开发与经营管理概述
01
房地产开发与经营管理的定义
本课程将介绍房地产开发与经营管理的概念、内涵及其相互关系，帮助
学生理解房地产开发的全过程。
02
房地产开发的主要阶段
课程将详细阐述房地产开发从项目策划、前期准备、建设实施到运营管
理的各个阶段，让学生了解每个阶段的关键任务和注意事项。
• 行业变革与应对策略：分析当前房地产行业面临的变革因素，如政策调整、市 场竞争加剧、消费者需求变化等。探讨企业和个人应如何适应行业变革，制定 有效的应对策略，以抓住发展机遇并应对挑战。
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学习过程反思
邀请学生代表分享他们在学习过程中的体验和感受，包括遇到的困难、解决问题的方法以 及收获的经验教训等。通过学生的视角展现学习的真实过程。
知识技能提升
学生自我评价在《房地产开发与经营管理》课程中，对于专业知识技能的掌握程度，包括 市场分析、项目策划、营销策略等方面的能力。同时，评估自己在团队协作、沟通表达等 方面的提升。
总结课程中采用的教学方法，如案例 分析、小组讨论、角色扮演等，以及 运用的教学手段，如多媒体课件、在 线资源等。强调这些方法手段在帮助 学生理解和掌握知识方面的作用。
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第一章1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发:广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发;狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。
房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2、理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。
投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。
第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度):获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法4、简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
在市场经济条件下,价格就是影响时常需求与购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业销售,提高市场占有率,增加盈利。
应用:1、完全竞争型市场结构企业定价2、垄断竞争型市场结构企业定价3、寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价5、简述房地产开发与经营决策的内容。
财务策略生产策略市场开发策略价格策略: 高价策略低价策略均衡价格策略6、房地产经营决策原则则就是什么？遵守政策法规的原则- 取得最佳效益的原则- 风险意识的原则- 定性分析与定量分析相结合的原则7、房地产经营决策程序就是什么？1、发现问题2、确定目标针对性明确性层次性可行性3、拟制方案整体详尽性相互排斥性4、分析评价限制因素分析潜在问题分析综合评价5、选择方案6、实施追踪反馈控制追踪决策第三章1、房地产企业的概念及特征有哪些？房地产企业:房地产企业就是从事土地与房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务,实现自身价值的经济组织。
特征:房地产企业的地域属性;房地产企业的不完全竞争性;房地产企业存在专业化与综合化发展趋势2对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
直线制组织结构优点:命令统一、责权分明,维持成本低,快速灵活;缺点:不利于企业成长,过分依赖领导者的才能与技能。
职能制组织结构优点:利用专门化、规模化带来了成本节约,减少了资源浪费。
缺点:由于部门分割,部门不了解其她部门的工作,只追求各自的只能利益;由于负责管理部门内多个项目,管理者不能了解组织整体的最佳利益。
直线职能制结构优点:统一指挥与专业分工相结合缺点:横向协调难度大,人员多,效率低,管理成本高事业部制组织结构优点:强化了决策机制,总公司层领导着重研究政策与战略发展,提供各种服务,调动事业部的积极性,强调了事业部经理对本部门产品与服务经营责任,有利于培养人才,增加内部竞争缺点:活动与资源的重复配置导致成本上升,效率降低。
矩阵型组织结构优点:公司可以很好的协调复杂又相互依存的组织活动,不同的专业人员可以很好的沟通与交流,并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用缺点:消除了统一指挥后,可能造成一些混乱,员工缺乏安全感,产品线经理为了得到优秀的专业人员展开争斗,容易引起租住的矛盾。
3分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4团队结构、虚拟结构、无边界组织。
团队结构:以团队为基础设计的现代组织结构,好处在于整个组织就是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成。
虚拟结构:虚拟结构的主要职能,如生产、销售、设计,就是通过外包、租用完成的。
虚拟结构就是高度集权化的,部门化程度很低,甚至没有。
虚拟结构建立在企业关系网络的基础上,追求最大程度的灵活性。
高级管理层通过合同契约关系来维持与其她职能组织之间的关系。
无边界组织:这种组织结构模式取消了横向、纵向的与外界的边界,取消了命令链与职能部门,取消了组织的垂直跨度,取而代之的就是跨层级的工作团队,工作团队由高层管理者至普通员工组成,企业结构更加扁平化。
另一方面,由于电子网络技术的发展,一些专业技术人员可以在家办公,可以为多个企业老板服务,而她们却在公司管辖地域之外。
5房地产企业的战略管理过程。
1.确定企业当前的使命、目标与战略2.分析外部环境3.识别机会与威胁4.分析企业的资源与能力5.识别优势与劣势(2—5SWOT战略分析)6、构造战略7、实施战略8、评估战略6简述房地产开发企业资质管理。
1.房地产开发企业的资质等级2.房地产开发企业资质实行年检制度(p44,45)7简述房地产企业行业管理的主要内容。
行业管理就是指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理与服务活动。
P48第四章1、什么就是土地储备与一级开发？土地储备与一级开发,就是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁与市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备与一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备与一级开发项目2房地产开发成本由哪些费用构成。
征地、拆迁补偿费及有关税费,收购、收回与置换过程中发生的有关补偿费用,市政基础设施建设有关费用,招标、拍卖与挂牌交易中发生的费用;贷款利息;其她费用3房地产综合开发项目的类型有哪些？房地产综合开发项目的类别:按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。
按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同,可以分为自主开发与房地产合作开发。
4土地使用权转让必须符合哪些条件？首先,转让的土地使用权必须就是出让土地使用权。
行政划拨土地使用权可以进入转让市场,但在进入前,必须办理土地使用权出让手续,将划拨土地使用权转换为出让土地使用权后方可进入转让市场。
其次,土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。
《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第19条规定,未按土地使用权出让合同规定的期限与条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让最后,土地使用权转让后也有限定条件。
一就是新的受让人不得改变出让合同所载明的权利与义务。
二就是土地使用权转让时地上建筑物,其她附着物所有权随之转让。
三就是转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。
5、我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让(百度百科):a、以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;b、司法机关与行政机关依法裁定,决定查封或者以其她形式限制房地产权利的;c、依法收回土地使用权的; d、共有房地产,未经其她共有人书面同意的; e、权属有争议的;f、未依法登记领取权属证书的;g、法律、行政法规规定禁止转让的其她情形。
6、房地产项目定位的含义、原则、内容、方法？A、含义:房地产项目定位,就是指在房地产相关法律法规与城市规划的指导下,根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断,结合项目自身特有的其她制约因素,找到适合于项目的客户群体,并在客户群体消费特征的基础上,进一步进行产品市场定位的过程。
B、原则:符合城市规划、协调发展、效益最大化、符合市场需求、与企业发展战略相一致C、内容:确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、测算租售价格、确定方案D、方法:市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、其她方法第五章1.简述出让土地使用权的类型、含义:A、类型:协议、招标、挂牌、拍卖B、含义:简称土地出让,就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、简述招标拍卖挂牌出让国有土地的基本特征:A、招标出让土地使用权的基本特征:程序规范;全方位开放,透明度高;公平、客观;交易双方一次成交B、拍卖出让土地使用权的基本特征:必须有两个以上的买主;必须有不断变动的价格;必须有公开竞争的行为C、挂牌出让土地使用权的基本特征:时间长,且允许多次报价,有利于投资者理性决策与竞争;操作简便,便于开展;有利于土地有形市场的形成与运作第六章1、房地产市场调研的含义就是什么:就就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录与分析,进而对房地产市场进行研究与预测,并最终为营销决策服务的专业方法。
2、房地产市场调研的内容包括哪些:a、市场宏观环境状况b、城市房地产市场状况 c、消费者行为调研与市场需求容量调研 d、项目所在区域环境状况调研e、项目基本情况调查调研3、房地产市场调研的方法包括哪些:a、全面调查法b、重点调查法c、抽样调查法:随机与非随机4、如何撰写房地产市场调研报告p126:a、报告主要内容:导言、正文、结尾、附件b、正文主要内容:基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场需求特征、房地产市场形势及发展趋势、结论与建议c、撰写原则:以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则第七章1.什么就是可行性研究:即在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证与评价,从而判断项目技术上就是否可行、经济上就是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。
2.房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤:第一步,组织准备;第二步,资料收集及市场调查;第三步,开发方案的设计与评价、选择;第四步,详细研究;第五步,编写研究报告书3、可行性研究的种类有哪些？A、按研究阶段分:a、投资机会研究b、初步可行性研究c、详细可行性研究B、按对象现状分:a、土地以及开发项目的可行性研究b、房地产综合开发的可行性研究c、续建房地产开发项目的可行性研究d、房地产可行性研究4、可行性研究包括哪些内容:项目概况、市场分析与需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案与筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论5、反映投资项目财务状况的指标包括哪些:指标体系:A、价值型指标:a、财务净现值b、财务净年值c、费用现值d、费用年值B、效率型指标:a、财务净现值率b、投资报酬率c、财务内部收益率C、期限型指标:a、投资回收期6、什么就是风险、什么就是房地产项目风险: a、风险:从房地产投资的角度来说,风险就是未来实际收益与预期收益的偏差与可能性大小b、房地产项目风险:房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性与资产管理的复杂性四个方面。