土地评估之成本逼近法
土地评估之成本逼近法
?土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
说明土地价格确定方法和结果。
1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
土地评估方法
土地评估方法土地使用权价值=平均宗地价格×宗地面积（1）成本逼近法宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费用＋有关税费＋利息＋利润＋土地增值收益）×年期修正系数年期修正系数K＝1-（1+r）-n式中：r —土地还原利率n —土地剩余使用年期[注：选取此公式时注意“土地增值收益”的含义，含义不同公式不同。
上式中土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率；若土地增值收益为当地政府公布的出让金标准时，宗地价格＝（土地取得费＋土地开发费用＋有关税费＋利息＋利润）×年期修正系数＋出让金]（2）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是以待估宗地所处的区域基准地价辅以相应的期日修正、土地使用权年期修正、因素修正及土地开发程度修正，最终得出土地的价格。
计算公式为：宗地地面熟地价＝P×A×B×C×D适用的基准地价（楼面熟地价）×容积率修正系数×出让年限修正系数式中：P—适用的基准地价（楼面熟地价）A—期日修正系数B—土地使用权年期修正系数C—因素修正系数D—土地开发程度修正系数市场比较法：是在求取一宗待估土地的价格时，依据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年限等差别，修正得出待估土地评估基准日地价的方法，其基本公式为：评估价格=P×A×B×C×D×E式中：P：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：区域因素修正系数D：个别因素修正系数E：使用年限修正系数收益还原法：收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总合的方法。
收益还原法的基本公式为：V n=a/r[1-1/(1+r)n]式中：V n：待估宗地设定年限的土地价格；a：土地年纯收益r：土地还原利率n：使用土地的年限或土地收益年限。
土地评估方法成本逼近法
土地评估方法成本逼近法嘿，咱今儿来聊聊土地评估方法里的成本逼近法呀！这成本逼近法就像是给土地算一笔账，看看它到底值多少钱。
你想啊，咱买东西都得考虑成本吧，土地也不例外呀！这成本逼近法就是把取得土地的各种成本都加起来，再加上合理的利润啥的，最后得出个大概的价格。
就好像咱盖房子，买材料要花钱，找工人要花钱，这些钱都得算进去，才能知道盖这房子得花多少成本。
那土地的成本都有啥呢？首先就是土地取得的费用呀，比如说买地花的钱。
然后呢，还有开发土地的费用，像平整土地呀，通水通电啥的。
这就好比给土地做了一次“美容”，让它变得更好看更值钱。
有人可能会问啦，那这样算出来的价格就一定准吗？嘿，这可不好说。
就像咱做菜，同样的食材，不同的人做出来味道还不一样呢！这成本逼近法也有它的局限性呀。
比如说，它可能不太能反映土地的潜在价值，要是这土地以后能有大发展，那现在用成本逼近法算出来的价格可能就低了。
但是咱也不能小瞧了它呀！在一些情况下，它还是很有用的呢。
比如说，在一些不太发达的地区，或者是对土地价值不太确定的时候，成本逼近法就可以给咱一个大概的参考。
就像咱走路有个指南针，虽然不一定能让咱直接走到目的地，但至少能给咱指个方向不是？而且呀，咱在使用成本逼近法的时候，可得认真仔细咯！不能马虎大意，每个成本都得算清楚，不然算出来的价格可就不靠谱啦。
这就跟咱做数学题似的，一个小数点错了，结果可能就差十万八千里。
总之呢，成本逼近法是土地评估里的一个重要方法，但也不是万能的。
咱得根据具体情况，灵活运用，可不能死搬硬套。
咱得把它当成一个工具，用好了能帮咱大忙，用不好可能就给自己添乱啦！所以呀，咱得好好琢磨琢磨，怎么才能把这个工具用得恰到好处呢！原创不易，请尊重原创，谢谢!。
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3、确定土地开发费土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地估价-成本逼近法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.1成本逼近法采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。
即：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X年期修正系数xa+区位修正系数）2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价x（1+综合修正系数）乂期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程1、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。
其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
1.1土地取得费和相关税费据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。
1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。
1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发＜江苏省建设用地审批管理暂行办法＞的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
土地评估成本逼近法公式
土地评估成本逼近法公式土地评估成本逼近法是一种常用的土地评估方法，它通过逼近法来估算土地的价值。
本文将介绍土地评估成本逼近法的原理和应用，并解释如何使用该方法进行土地评估。
一、土地评估成本逼近法的原理土地评估成本逼近法是通过计算重建土地所需的成本来估算土地的价值。
它的基本原理是假设土地的价值等于重建土地所需的成本。
根据这个原理，我们可以通过计算土地重建所需的成本，来估算土地的价值。
二、土地评估成本逼近法的应用土地评估成本逼近法广泛应用于土地开发、土地转让、土地租赁等领域。
它可以帮助开发商、投资者、政府等各方合理确定土地的价值，从而做出合理的决策。
具体应用包括以下几个方面：1. 土地开发：在进行土地开发项目时，土地评估成本逼近法可以帮助开发商估算土地的价值，从而决定是否值得进行开发。
同时，它也可以帮助开发商确定合理的开发成本，制定合理的开发计划。
2. 土地转让：在进行土地转让交易时，土地评估成本逼近法可以帮助卖方确定土地的价值，从而决定合理的转让价格。
同时，它也可以帮助买方判断转让价格是否合理，避免因价格过高或过低而导致的损失。
3. 土地租赁：在进行土地租赁时，土地评估成本逼近法可以帮助出租方确定土地的价值，从而决定合理的租金。
同时，它也可以帮助承租方判断租金是否合理，避免因租金过高或过低而导致的损失。
三、如何使用土地评估成本逼近法进行土地评估使用土地评估成本逼近法进行土地评估的具体步骤如下：1. 收集数据：首先，需要收集与土地评估相关的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置、土地周边环境等信息。
这些数据将作为评估的基础。
2. 估算重建成本：根据收集到的数据，可以计算出重建土地所需的成本。
这包括土地平整、建筑物重建、基础设施建设等方面的成本。
3. 估算土地价值：根据估算出的重建成本，可以得出土地的价值。
根据实际情况，可以根据重建成本的比例来确定土地的价值。
4. 进行分析和判断：最后，根据估算出的土地价值，进行分析和判断。
成本逼近法 土地技术报告
(一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r3)P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替。
1.土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。
技表三土地取得费用及税费一览表价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%。
则：土地取得费(Ea)单价为116.76÷(1-15%)≈137.36（元/㎡）。
2.土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价中成本逼近法、剩余法(假设开发法)的单利、复利计算
土地估价中成本逼近法、剩余法（假设开发法）的单利、复利计算《城镇土地估价规程（GB-T 18508－2001）》中规定：成本法：5.3.6确定土地开发利息按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
剩余法：5.4.6计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
5.4.6计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
请问：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，如何算？2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，怎么理解？答：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，单利或复利随你！2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，同不动产开发后的总价值一样．不动产开发后的总价值何时得到，销售税费何时支出．因此，２者的折现年期是一样的！（销售税费何时支出，考题中另有说明除外）。
成本逼近法公式
成本逼近法公式成本逼近法的基本公式为：土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 相关税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。
1. 土地取得费。
- 是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，如征地补偿、拆迁补偿等费用。
不同的土地取得方式（如征收集体土地、购买国有土地使用权等）其取得费的构成和计算方式有所不同。
- 例如，征收集体土地时，土地取得费可能包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
2. 土地开发费。
- 是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，如基础设施配套费（通水、通电、通路等费用）、场地平整费等。
- 土地开发费的计算可以根据实际发生的费用或者参照当地同类土地开发项目的平均费用水平确定。
3. 相关税费。
- 包括在土地取得和开发过程中需要缴纳的各种税费，如耕地占用税（涉及征收耕地时）、新菜地开发建设基金（涉及征收城市郊区菜地时）、契税等。
4. 利息。
- 以土地取得费、土地开发费等为基数，按照一定的利率和开发周期计算。
- 计算公式为：利息=（土地取得费+土地开发费+相关税费）×土地开发周期×利息率×1/2（假设土地开发费是均匀投入的情况下）5. 利润。
- 是对土地开发投资的回报，通常按照一定的利润率，以土地取得费、土地开发费、相关税费之和为基数计算。
- 利润=(土地取得费 + 土地开发费+相关税费)×利润率。
6. 土地增值收益。
- 是由于土地用途改变、土地开发利用等带来的土地价值增加部分。
- 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润)×土地增值收益率。
在运用成本逼近法评估土地价格时，需要准确确定各项参数，并且要根据评估对象的实际情况进行合理调整。
同时，要注意该方法的适用范围和局限性，例如对于一些具有特殊用途或市场需求影响较大的土地，可能需要结合其他评估方法进行综合评估。
成本逼近法土地技术报告
( 一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r 3)P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2)式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本价格；E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费；T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率；「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地开发周期；住：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设:(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5)利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：n1+n2 n1/2+n2P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2P s=R c+r3. R c其中「3. R c以土地出让金代替。
1. 土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/ m2 (见技表三)。
技表二土地取得费用及税费一览表据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为116.76 -(1-15%)〜137.36 (元/ m)。
2. 土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通” (通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
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土地评估之成本逼近法文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）
?土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
说明土地价格确定方法和结果。
1、?采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：
⑴弄清成本逼近法的运用范围
成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不
多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土
地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式
土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：
A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率
采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、?采用成本逼近法评估土地价格的步聚：
⑴土地取得费
土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
主要
包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域?周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。
一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。
并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。
⑵有关税费
有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。
在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出税费的名称及有关规定、标准（注：①有些已取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因）
3、?确定土地开发费
土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法
直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，
结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。
只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套
费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。
如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则
A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。
设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。
如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。
”
B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
4、?确定投资利息
⑴利息率的选择
根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。
如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。
⑵投资利息的计算公式
根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息）
A直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费标准。
投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率
B当地市县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到期实际开发费标准。
投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率+（±土地开发费-市政基础设施配套费）×0。
5×开发周期×利息率
5、?确定投资利润
⑴投资利润率（或投资回报率）的确定方法?
A依据土地投资利润；利用公式：
投资利润率=利润/总投资（土地取得费及有关税费+土地开发费）
B调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率（可采用中国统计年鉴数据）
⑵投资利润的计算公式
A、?如采用年投资利润率
投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×开发周期×年投资利润率
B如采用投资利润率或投资回报率
投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×投资回报率
6、?确定土地增值收益（也称土地所有权收益）
土地增值收益的确定方法及计算公式
A土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×土地增值收益率
（土地增值收益率根据当地土地管理部门提供资料确定，经验在10%-30%之间）
B土地所有权收益可以当地市县人民政府公布的出让金标准代替（但要弄清出让金的内涵，我们是指归政府所有的那部分地价款，称为出让金）
7、?计算土地价格
计算公式：
⑴如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价格（用Vn表示）和设定年限的土地价格（用V表示），则：
Vn=土地取得费及有关税费+土地开发投资+投资利息+投资利润+土地增值收益
⑵如土地增值收益采用当地地、市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式分为：
A如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致；
B如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致。
成本逼近法在实务考试中可能会出现的常见错误
?
A缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依
据。
B开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。
开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致；
C利息计算有误；
D未进行年期修正或区位修正；
E费用确定可能漏项或多项；
F术语不规范；
G利润计算时考虑了利息；
H计算过程有错；
I计算单位不统一；
赠送常用精致线性可编辑小图标。